Novela daně z nabytí nemovitých věcí

Novela zákonného opatření má celkem 31 bodů, vzhledem k rozsahu zákonné úpravy se tedy nejedná o nijak malou novelu. Jak vyplývá z důvodové zprávy, hlavním cílem navrhovaných změn v oblasti daně z nabytí nemovitých věcí je odstranění nedostatků právní úpravy, které se projevily v souvislosti s aplikací právní úpravy v praxi, a provedení dalších věcných změn, které si praxe vyžádala. Dále je cílem i provedení potřebných upřesnění současné úpravy a odstranění nejednoznačností, včetně snížení možnosti případné nežádoucí daňové optimalizace v této oblasti.

Nejdůležitější změnou je jednoznačné vymezení osoby poplatníka této daně a odstranění možnosti smluvního ujednání o poplatníkovi v případech koupě nebo směny.

Vzhledem k tomu, že předmětem zdanění je úplatné nabytí vlastnického práva k vybraným nemovitým věcem, sjednocení osoby poplatníka v osobě nabyvatele, a to ve všech případech, kdy dochází ke vzniku předmětu daně, reflektuje novou koncepci této majetkové daně.

provedené novelizace:

Nejdůležitější změnou je bezesporu Jak vyplývá z § 1 odst. 1 ZDNNV, poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci. Novela tedy odstranila úpravu pro nabytí vlastnického práva koupí nebo směnou, kdy poplatníkem byl převodce, nebo bylo možné, ale pouze na základě konkrétního ujednání ve smlouvě, dohodnout, že poplatníkem bude nabyvatel. Tato úprava přinášela celou řadu aplikačních problémů, vymezení poplatníka bylo složité a nejednoznačné. Formulace smluvního ujednání v příslušné smlouvě, kterou se smluvní strany snažily přenést poplatnictví daně na nabyvatele, byla často nesprávná a právně nepřesná, což způsobovalo problémy jak poplatníkům, tak správcům daně. Je otázkou, zda je vhodné, aby daňový zákon umožňoval volbu poplatníka, navíc se jednalo o jediný případ, kdy tato volba byla v daňových předpisech možná.

Stávající úprava byla také komplikovaná v případě směn nemovitých věcí. Dani z nabytí nemovitých věcí podléhají obě nabytí nemovité věci směnou, přičemž poplatníkem daně byl převodce, avšak dohoda obou stran umožňovala převedení poplatnictví v podstatě libovolně např. tak, že poplatníkem za oba převody byla pouze jedna smluvní strana. To následně působilo komplikace v souvislosti s podáním daňového přiznání a placení daně.

Se stanovením poplatníka daně v osobě převodce souvisela existence institutu ručitele, kterým byl nabyvatel (kupující). V daňovém řízení toto způsobovalo komplikace např. v případech, kdy poplatník – převodce daň nezaplatil a kupující v postavení ručitele tak byl vystaven nejistotě, zda mu vznikne daňová povinnost, ačkoli neměl přímou možnost toto ovlivnit. Novelou dochází ke zrušení institutu ručitele v rámci daně z nabytí nemovitých věcí.

Nová úprava by měla zkrátit, urychlit a zjednodušit daňové řízení, a to jednak právě zmiňovaným zrušením institutu ručitele, a také tím, že informace o poplatníkovi budou správcem daně lépe dohledatelné. Informace o nabyvateli má správce daně zpravidla k dispozici, ovšem v případě převodce, který převáděnou nemovitou věc již nevlastní a neužívá ji, tomu tak být nemusí.

Sjednocení poplatníka daně v osobě nabyvatele přinese pozitivní efekt pro státní rozpočet v případech úplatného nabytí nemovitých věcí z vlastnictví České republiky. Dosud platilo, že pokud příslušná smlouva neobsahovala dohodu, že poplatníkem je nabyvatel, a nejednalo se o případ osvobozený od daně, měla tato situace negativní dopad na státní rozpočet. Nová úprava již jednoznačně stanoví, že daň do státního rozpočtu zaplatí ten subjekt, který majetek od státu odkoupí.

Další významnou změnou je Jak vyplývá z nové úpravy v § 2 odst. 2 ZDNNV, pokud jde o nabytí vlastnického práva k inženýrské síti nebo spoluvlastnickému podílu na ní, je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí pouze úplatné nabytí vlastnického práva k budově podle katastrálního zákona, která je částí této sítě a která se nachází na území České republiky, nebo spoluvlastnickému podílu na takové budově. Znamená to tedy, že záměrem je zdaňovat pouze úplatná nabytí budov, které budou pro účely této daně považovány za nemovitou věc.

Změna je odůvodňována nejasným vymezením inženýrských sítí v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „NOZ“). Inženýrské sítě představují zejména vodovody, kanalizace, nebo energetické či jiné vedení. Zároveň je stanovena vyvratitelná domněnka, že součástí inženýrské sítě jsou i stavby a technická zařízení, které s nimi provozně souvisí. Problém je, že NOZ výslovně nestanoví, zda jsou inženýrské sítě nemovitou nebo movitou věcí, resp. připouští obě tyto varianty, a i výklady se v tomto směru liší a rozcházejí. V důsledku těchto skutečností se opouští dosavadní právní úprava, že předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je částí inženýrské sítě, neboť v kontextu výše uvedeného nemusí být zřejmé, o jakou nemovitou věc se jedná.

Výsledkem tedy je, že podle nové právní úpravy nebudou podléhat zdanění například vodovodní a kanalizační potrubí, dráty elektrického vedení a další součásti či části inženýrských sítí, které nejsou budovou podle katastrálního zákona.

Je vhodné upozornit, že podle důvodové zprávy je důvodem pro zdanění pouze budov podle katastrálního zákona mimo jiné skutečnost, že tato konstrukce odpovídá současné právní úpravě daně z nemovitých věcí, kde budova podle katastrálního zákona je tzv. zdanitelnou stavbou. Nová právní úprava jde proto touto cestou v zájmu sjednocení právní úpravy obou těchto majetkových daní. Tato skutečnost by měla bezesporu přinést zjednodušení systému zdanění těchto nemovitých věcí.

Pro určení toho, co je součástí budovy podle katastrálního zákona, která je částí inženýrské sítě, platí stejná pravidla jako pro jakékoli jiné nemovité věci, to znamená, že se bude vycházet z obecných pravidel pro součást věci v NOZ, kde je úprava obsažena zejména v § 505 a násl.

Změnou v § 3 odst. 2 ZDNNV dochází k rozšíření předmětu daně na Nová úprava má zamezit obcházení zákona a nežádoucí daňové optimalizaci spočívající v tom, že právo stavby by bylo sjednáno na krátkou dobu a následně by trvání tohoto práva bylo prodlužováno.

K určitým změnám dochází také ve úprava je obsažena v § 5 ZDNNV. Předmětem daně nebude úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci přeměnami všech právnických osob, nikoliv pouze obchodních korporací, jako tomu bylo dosud. Toto vyloučení z předmětu daně se ale nebude vztahovat na případy převodu jmění na společníka, kdy úplatné nabytí předmětem daně bude. V případě této přeměny, která může přicházet v úvahu pouze u obchodních korporací, by se podle názoru daňové správy jednalo o nežádoucí daňovou optimalizaci. Na tuto úpravu navazuje § 18 odst. 1 písm. e) ZDNNV, který vymezuje pro tyto případy způsob určení nabývací hodnoty pro stanovení základu daně.

Ke změnám dochází také K rozšíření osvobození dochází v případech nabytí vlastnického práva územními samosprávnými celky, dosud se osvobození vztahovalo pouze na taxativně vymezené případy, novelou došlo k rozšíření na všechny případy nabytí. Stejná úprava se vztahuje také na dobrovolné svazky obcí. Případné zdanění těchto subjektů bylo vyhodnoceno jako nesystémové a zbytečně administrativně náročné.

V případě osvobození u nových staveb se osvobození nově bude vztahovat pouze na nově dokončené nebo užívané stavby a jednotky, tj. na stavby a jednotky dokončené podle stavebních předpisů nebo předčasně užívané. Rozhodující je přitom to, která ze skutečností nastane dříve. Uplatněním osvobození u rozestavěných staveb by opět mohlo docházet k obcházení zákona, a to zejména z důvodu absence evidence v katastru nemovitostí.

I v tomto případě by mělo dojít ke sjednocení právní úpravy s daní z nemovitých věcí.

Co se týká změn při pro určení základu daně, k určitým zjednodušením dochází zejména v případech směn nemovitých věcí. Do § 13 ZDNNV se doplňuje úprava, která má zjednodušit určení základu daně v případě, kdy při směně nemovitých věcí dochází k porovnání sjednané ceny a srovnávací daňové hodnoty. Podle této úpravy se pro účely určení sjednané ceny nepřihlíží k hodnotě pozbývané nemovité věci, ovšem za podmínky, že nabývací hodnotou není výlučně sjednaná cena, kdy by docházelo nezohledněním k významnému snížení základu daně.

Prakticky to znamená, že v těchto případech bude při určení sjednané ceny přihlíženo k doplatku v penězích nebo případnému nepeněžnímu plnění. Tento postup umožní, aby poplatník nemusel určovat hodnotu pozbývané nemovité věci, ať už pomocí zjištěné ceny nebo směrné hodnoty, neboť to v praxi činilo značné problémy.

Dále byla do § 14 ZDNNV doplněna úprava, která představuje speciální postup pro stanovení srovnávací daňové hodnoty pro případy směny nemovitých věcí. Jedná se o změnu navazující na výše uvedenou úpravu v § 13 ZDNNV, úprava dopadá na situace, kdy sjednaná cena bude tvořena pouze doplatkem nebo bude nulová, protože k hodnotě pozbývané nemovité věcí nebude přihlíženo. Srovnávací daňová hodnota v takovém případě bude odpovídat 100% směrné hodnoty nebo zjištěné ceny, a to z toho důvodu, aby se zjištěný základ daně co nejvíce blížil předpokládané hodnotě nabývané nemovité věci.

V § 15 odst. 3 písm. e) ZDNNV se rozšiřuje výčet nemovitých věcí, u kterých lze při určení základu daně použít směrnou hodnotu jako srovnávací daňovou hodnotu. Tento postup lze nově použít u pozemku,

V souladu s důvodovou zprávou se pojmem „náletová dřevina“ rozumí všechny dřeviny, jejichž semena jsou roznášena vzduchem a po zakořenění vyrostou. Jde o dřeviny, které nejsou ošetřované, udržované ani prořezávané.

V případě úplatného nabytí vlastnického práva k výše uvedeným pozemkům tak není nutné, aby poplatník dokládal znalecký posudek o zjištěné ceně.

Poslední změnou, na kterou upozorníme v souvislosti se stanovením nabývací hodnoty, je úprava v § 23 ZDNNV, která upravuje případy výlučného použití zjištěné ceny. Do ustanovení je doplněn odst. 2, který stanoví, že pokud při nabytí vlastnického práva k obchodnímu závodu nebo jeho části, jehož součástí je nemovitá věc, byly do zjištěné ceny obchodního závodu započteny dluhy převzaté nabyvatelem, zjištěnou cenou nemovité věci je zjištěná cena bez započtení těchto dluhů.

Na závěr ještě zmiňme novou úpravu § 41 ZDNNV, podle které činí-li daň z nabytí nemovitých věcí méně než 200 Kč, daň se nepředepíše a neplatí. To znamená, že poplatník podá daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí, která činí méně než 200 Kč, správce daně tuto daň stanoví, avšak daň se nepředepíše do evidence daní a poplatník nemá povinnost ji zaplatit. To je rozdíl oproti předchozí úpravě, podle které se daň nestanovila a neplatila. Tím, že daň nebyla z důvodu její výše stanovena, nedošlo k formálnímu ukončení daňového řízení, což v praxi činilo aplikační problémy.

Podle přechodného ustanovení k novele zákonného opatření platí standardní úprava, tedy že pro daňové povinnosti u daně z nabytí nemovitých věcí, jakož i pro práva a povinnosti s nimi související, vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, se použije zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona.