Covid-19: Odklad podnikatelských nájmů

Datum vydání: 29. 4. 2020 Autor: Soukop, Jiří

Dne 27. 4. 2020 nabyl účinnosti zákon č. 210/2020 Sb., o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání.

Lapidárně vyjádřeno: Zákon znemožňuje pronajímateli vypovědět nájem z důvodu prodlení s placením nájemného za období od 12. 3. do 30. 6. 2020 (rozhodná doba), a to v ochranné době do 31. 12. 2020. Nájemce je povinen dlužné nájemné do konce ochranné doby uhradit, tedy rovněž do 31. 12. 2020, a to pod hrozbou výpovědi z nájmu s výpovědní dobou 5 dnů.

V úvahu je však třeba vzít následující skutečnosti:

Kterých období se zákon, jenž bohužel až nyní nabyl účinnosti, může vlastně reálně týkat? Nájemné za březen se dle obvyklých smluvních podmínek hradí dopředu, případně v prvních dnech daného měsíce. Březen 2020 tedy směle můžeme vynechat. Pokud se jedná o duben 2020, tam je situace obdobná, byť splatnost již dle konkrétní smlouvy nastala v rozhodné době. Reálná možnost využití zákonem vymezeného období se tak jeví u nájemného za květen, červen a případně červenec 2020. Zákon totiž dále v § 3 odst. 1, 3 uvádí, že nájemce musí do 15 dnů od prvního prodlení předložit pronajímateli listiny, které osvědčují znemožnění či podstatné ztížení provozování podnikání v důsledku mimořádných opatření. Tuto zákonnou povinnost u prodlení v případě nájemného za duben 2020 už asi nájemce nesplní, i kdyby se rozkrájel, ponechám nyní stranou, jakým způsobem by tak měl učinit. Aby toho nebylo málo, tak zase z druhé strany (nyní to je aktuální v souvislosti s ukončováním opatření) je třeba citovat ustanovení § 4: „Pronajímatel může poté, co pominuly okolnosti podle § 3 odst. 1 písm. b), nejdříve však po skončení nouzového stavu, požadovat zrušení nájmu, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby omezení ve stanoveném rozsahu snášel. Takové ustanovení instalovat do krizové legislativy již nestojí ani za to komentovat.

Sečteno podtrženo, tento zákon postiženému podnikateli příliš nepomůže. Osobně bych si v postavení podnikatele na podkladě tohoto zákona po právní stránce (snad s výjimkou nájmu za květen 2020 při současném uzavření mé provozovny) nebyl vůbec jist bez dohody s pronajímatelem s odložením ani jedné platby. Budu pozitivní a budu si myslet, že kvalita a vyváženost práv a povinností je dána rychlostí zpracování návrhu, a nikoliv snahou zpracovatele odklad úhrady nájmu fakticky znemožnit.

Nakonec tedy spíše zbývá zdravý rozum pronajímatele a nájemce, aby se snažili dočasně svůj právní vztah s ohledem na vzniklou situaci přiměřeně upravit, respektive pokusit se o snížení nájemného na nezbytnou dobu, než se postupně podnikání nájemce rozpohybuje. V případě pronajímatele by dle konkrétních podmínek, popř. uzavřením dodatku smlouvy, připadalo v úvahu čerpání nájemcem složené kauce.

Skutečnost, že nájemce (podnikatel) s pronajímatelem vyjednal snížení nájemného nebo se o to alespoň pokusil, by mohla být dobrým odrazovým můstkem pro případné následné uplatnění náhrady škody v podobě zbytečně vynaložených nákladů (snížené nájemné bez záloh na služby) za dobu účinnosti mimořádných krizových opatření (od 14. 3. 2020 do jejich ukončení). O tom však nepochybně vznikne v následujících týdnech ještě debata.



Aktuálně