Změny v uplatňování DPH u nájmu nemovitostí od 1. ledna 2021

Datum vydání: 21. 10. 2020 Autor: Rödl & Partner Praha

Plátci DPH jsou zvyklí, že pokud pronajímají nemovitost jinému plátci k podnikatelským aktivitám, mohou na takový pronájem uplatnit DPH. Dobrovolné zdanění pronajímateli otevírá cestu k uplatnění nároku na odpočet ze všech souvisejících nakoupených vstupů, z nichž by jinak nárok na odpočet neměl.

Od 1. ledna 2021 ale bude tato možnost poměrně výrazně omezena. Jak moc a jaké to bude mít na pronajímatele dopady?

Možnost zdanit pronájem nemovitosti jinému plátci k jeho podnikání zůstane zachována i po 1. lednu 2021. Nebude ale možné ji aplikovat automaticky na všechny pronájmy.

Nově nebude možné uplatnit DPH na nájem následujících nemovitostí:

  • rodinných domů;
  • obytných prostor;
  • bytů, jejichž součástí může být garáž, sklep nebo komora;
  • staveb, v kterých je minimálně 60 % podlahové plochy tvořeno obytným prostorem (vztahuje se i na část stavby, je-li pronajímána pouze tato část);
  • pozemků, jejichž součástí je rodinný dům, obytný prostor nebo stavba, ve které je minimálně 60 % plochy tvořeno obytným prostorem a které jsou pronajímány společně s tímto pozemkem;
  • práva stavby, jehož součástí je stavba rodinného domu nebo stavba, ve které minimálně 60 % podlahové plochy tvoří obytný prostor.

Z výčtu výše uvedených nemovitostí je zřejmé, že zákonodárce chtěl zamezit aplikaci DPH u nájmu objektů, které jsou primárně určeny pro bydlení. Pronájem těchto nemovitostí bude od 1. ledna 2021 vždy osvobozený od DPH bez nároku na odpočet daně na vstupu.

Pro pronajímatele, kteří nyní nájmy těchto nemovitostí zdaňují, bude tato změna mít dva zásadní dopady. Prvním je, že pronajímatel si nebude moci uplatnit nárok na odpočet z nákladů, které vynakládá na provoz dané nemovitosti, jako jsou různé opravy apod. Druhým a pravděpodobně zásadnějším dopadem bude povinnost úpravy odpočtu daně, který si plátce při koupi nemovitosti uplatnil. Plátce má povinnost během následujících 10 let po pořízení nemovitosti sledovat způsob jejího využití, a pokud se změní, je nutné posoudit, zda nový způsob využití plátci rovněž zakládá nárok na odpočet, případně v jaké výši. Jakmile plátce začne nemovitost pronajímat osvobozeně, je na konci roku povinen vrátit 1/10 uplatněného nároku na odpočet. Tato povinnost úpravy původně uplatněného nároku na odpočet na konci roku přetrvává do konce zmíněné 10leté lhůty.

Pokud plátce například před 5 lety pořídil rodinný dům, uplatnil si z tohoto pořízení nárok na odpočet a následně ho pronajímal s DPH, dojde v příštím roce ke změně využití tohoto rodinného domu – nově bude totiž dům využíván nikoliv pro plnění zdanitelná, ale pro plnění osvobozená od DPH bez nároku na odpočet. To znamená pro plátce nutnost vrátit 1/10 původně uplatněného nároku na odpočet v DPH přiznání za zdaňovací období prosinec 2021 a dále následovat tuto povinnost až do konce 10leté lhůty.

Doporučujeme uvedené změně věnovat náležitou pozornost, nejen z důvodů výše uvedených, ale také z důvodu nutnosti přenastavení interních systémů, případně přehodnocení nastavení zvoleného business modelu.

Klára Sauerová, daňová poradkyně, Senior Associate
Johana Cvrčková, daňová poradkyně

Zdroj: Newsletter Česká republika, Rödl & partner Consulting, s.r.o., www.roedl.com/cz

Aktuálně