Nezdanitelné částky z titulu bytové potřeby počínaje rokem 2015

Zákon o daních z příjmů (zákon č. 586/1992 Sb.) obsahuje v § 15 ustanovení, která umožňují snížit základ daně z příjmů fyzických osob, a tím následně daňovou povinnost poplatníka daně z příjmů. Nezdanitelné částky podle § 15 zákona o daních z příjmů odečítá od základu daně poplatník buď v daňovém přiznání, nebo prostřednictvím zaměstnavatele na základě ročního zúčtování záloh z příjmů ze závislé činnosti. Nezdanitelné částky, kterou je i bytová potřeba, nelze uplatnit jako měsíční odpočet ve výši 1/12 příslušné nezdanitelné částky pro měsíční srážení záloh v rámci příjmů ze závislé činnosti podle § 6 zákona.

Jde-li o nezdanitelnou částku z titulu bytové potřeby, zákon v § 15 odst. 3 stanoví, že od základu daně se odečte částka, která se rovná úrokům zaplaceným ve zdaňovacím období:

Počínaje rokem 2014 byly v § 15 odst. 3 a 4 provedeny legislativně technické změny. Termín „banka nebo pobočka zahraniční banky anebo zahraniční banka“ byl nahrazen termínem „banka“, a to v návaznosti na jednotnou terminologii stanovenou § 21e odst. 1 zákona, který stanoví, že bankou se pro účely daní z příjmů rozumí banka, včetně zahraniční banky. Počínaje rokem 2015 byl pojem „jednotka, která nezahrnuje nebytový prostor“ uveden do souladu s § 4a, který užívá pojem „jednotka, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru“. Dochází tak k rozšíření možnosti uplatnění nezdanitelné části základu daně i na jednotku, která vedle bytu zahrnuje i nebytový prostor, který je garáží, sklepem nebo komorou.

Úvěrem ze stavebního spoření je úvěr poskytnutý podle zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění pozdějších předpisů. Státní příspěvek poskytnutý podle zvláštních právních předpisů je od daně z příjmů podle § 4 odst. 1 písm. s) zákona o daních z příjmů osvobozen. Obdobně se posuzuje i příspěvek poskytnutý podle nařízení vlády č. 249/2002 Sb., o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let, ve znění pozdějších předpisů.

Pokud se jedná o hypoteční úvěr, § 28 odst. 3 zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, stanoví, že hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovité věci, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovité věci. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Dále pak § 28 odst. 4 zákona o dluhopisech stanoví, že nemovitá věc podle odstavce 3 se musí nacházet na území členského státu.

Pro odpočet úroků z hypotečního úvěru je rozhodující skutečnost, že poskytnutý úvěr je zajištěn zřízením zástavního práva k nemovité věci. Z toho důvodu za hypoteční úvěr bude považován i úvěr, u kterého dojde k takovému zajištění i později, než je datum uzavření smlouvy o úvěru, a to od termínu jeho zajištění zřízením zástavního práva k příslušné nemovité věci.

Podle stanoviska Generálního finančního ředitelství zveřejněného v pokynu D-22 se za jiné úvěry poskytnuté stavební spořitelnou podle § 15 odst. 3 zákona v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření považují např. tzv. překlenovací úvěry (meziúvěry). Za jiné úvěry podle § 15 odst. 3 zákona poskytnuté v souvislosti s hypotečním úvěrem lze považovat takové úvěry, které jsou poskytnuty na bytové potřeby, a to bez ohledu, zda jsou poskytnuty před poskytnutím hypotečního úvěru (tzv. předhypoteční úvěr) nebo současně, příp. následně s hypotečním úvěrem (tzv. doplňkové úvěry k hypotečním úvěrům). Vždy však musí být z uzavřených smluv zřejmá souvislost s hypotečním úvěrem a s předmětnou bytovou potřebou.

Bytovou potřebou se podle § 15 odst. 3 zákona o daních z příjmů rozumí:

Co je bytový a rodinný dům stanoví § 2 vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území. Pro účely této vyhlášky se rozumí stavbou pro bydlení bytový dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena a dále pak rodinný dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.

V případě jednotky je třeba postupovat podle § 1159 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Ten stanoví, že jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.

Změnou dokončené stavby podle § 2 odst. 5 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, je:

Změnou stavby před jejím dokončením se podle § 2 odst. 6 stavebního zákona rozumí změna v provádění stavby oproti jejímu povolení nebo dokumentaci stavby ověřené stavebním úřadem, nebo autorizovaným inspektorem.

Pokud poplatník nezahájí do čtyř let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy na koupeném pozemku výstavbu bytové potřeby, nemusí podat za uplynulá zdaňovací období dodatečná daňová přiznání, ale v souladu s § 15 odst. 4 zákona dříve uplatněné příslušné nezdanitelné částky uvede do daňového přiznání jako příjem podle § 10 ve zdaňovacím období, ve kterém k této skutečnosti došlo.

Podle stanoviska Generálního finančního ředitelství v pokynu D-22 k § 15 zákona se bytem rozumí označení místa, nikoliv věci, která je způsobilá být předmětem vlastnického práva (taková věc je označena jako jednotka podle § 1158 až § 1222 občanského zákoníku).

Ustanovení § 3 odst. 4 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů, stanoví, že údržbou stavby se rozumějí práce, jimiž se zabezpečuje její dobrý stavební stav tak, aby nedocházelo ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodloužila její uživatelnost. Jedná-li se o změnu stavby, podle § 2 odst. 5 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů, je změnou dokončené stavby:

K výše uvedeného odpočtu podle písmene h) vydalo Ministerstvo financí pokyn D-324, ve kterém je uveden výklad pojmu „bytové potřeby“ pro účely uplatnění úroků z úvěrů jako nezdanitelné části základu daně z příjmů fyzických osob. V tomto pokynu se uvádí, že smyslem a cílem právní úpravy daní z příjmů je zvýhodnit takové fyzické osoby, které uspokojují svou potřebu bydlení způsoby uvedenými v § 15 odst. 3 písm. a) až g) zákona o daních z příjmů, přičemž způsob úvěrového financování by neměl být podstatný. S ohledem na smysl a cíl právní úpravy daňových úlev na bytové potřeby lze za bytovou potřebu považovat i splácení úvěrů na splacení následných hypotečních úvěrů či úvěrů ze stavebního spoření, kterými byly refinancovány předchozí úvěry na financování bytových potřeb podle § 15 odst. 3 písm. a) až h) zákona o daních z příjmů.

Zákon v § 15 odst. 3 stanoví, že použije-li nebo používá-li se bytová potřeba podle písmen a) až h) nebo její část k činnosti, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti anebo k nájmu, lze odečet úroků po dobu užívání bytové potřeby k uvedeným účelům uplatnit pouze .

Zákon v § 15 odst. 4 stanoví, že v případě, že účastníky smlouvy o úvěru na financování bytové potřeby je více zletilých osob, uplatní odpočet buď jedna z nich, anebo každá z nich, a to rovným dílem. Úhrnná částka úroků, o které se snižuje základ daně ze všech úvěrů poplatníků v téže společně hospodařící domácnosti, nesmí překročit 300 000 Kč. Při placení úroků jen po část roku nesmí uplatňovaná částka překročit jednu dvanáctinu této maximální částky za každý měsíc placení úroků.

Maximální měsíční částka činí 25 000 Kč. Bude-li sjednáno více úvěrů či spoření, vztahuje se limit 300 000 Kč na součet všech úroků z těchto úvěrů, nikoli za každý úvěr samostatně.

Podle stanoviska Generálního finančního ředitelství zveřejněného v pokynu D-22 se od základu daně poplatníka se odčítá úhrn úroků zaplacených z úvěru ze stavebního spoření a z hypotečního úvěru ve zdaňovacím období. Přitom není rozhodující, v jaké výši se na úhrnu zaplacených úroků podíleli jednotliví účastníci smlouvy o úvěru. Dále pak podle stanoviska Generálního finančního ředitelství v pokynu D-22 se za účastníky smlouvy o úvěru považují osoby, které jako dlužníci přejímají práva a povinnosti uvedené ve smlouvě o úvěru, jakož i osoby, které, i když nejsou uvedeny ve smlouvě o úvěru, závazek z úvěru převzaly nebo k závazku z úvěru přistoupily na základě následně uzavřené smlouvy o převzetí dluhu nebo o převzetí závazku. Ve smluvní praxi jsou dlužníci jako strany v úvěrové smlouvě označováni např. též jako spoludlužníci nebo klienti. Nepatří sem ručitelé.

Zákon v § 15 odst. 4 dále stanoví, že jde-li o předmět bytové potřeby uvedený v § 15 odst. 3 písm. a) až c) a e), může být základ daně snížen pouze ve zdaňovacím období:

Jde-li o předmět bytové potřeby uvedený v , u něhož nebude splněna podmínka zahájení výstavby bytové potřeby do 4 let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy, nárok na uplatnění odpočtu nezdanitelné části základu daně zaniká a příjmem podle § 10 ve zdaňovacím období, ve kterém k této skutečnosti došlo, jsou částky, o které byl v příslušných letech z důvodu zaplacených úroků z úvěrů základ daně snížen. Poplatník nemusí podávat dodatečné daňové přiznání.

Dále zákon stanoví, že v roce nabytí vlastnictví však stačí, jestliže předmět bytové potřeby poplatník vlastnil ke konci zdaňovacího období.

Podle stanoviska Generálního finančního ředitelství zveřejněného v pokynu D-22, poplatník může uplatnit nárok na odpočet úroků ze základu daně za předpokladu, že je účastníkem smlouvy o úvěru a v případě bytové potřeby uvedené v § 15 odst. 3 písm. a) až c) zákona též jejím vlastníkem (spoluvlastníkem).

Jde-li o předmět bytové potřeby uvedený v může být základ daně snížen pouze ve zdaňovacím období, kdy poplatník byt v nájmu nebo v užívání, jednotku, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, rodinný dům nebo bytový dům získaný podle odstavce 3 písm. d), f), g) užíval:

V případě koupě domu, jednotky či pozemku, tedy nemovité věci, je třeba si uvědomit, že vlastnictví nemovité věci nabyté na základě kupní smlouvy se nabývá až vkladem do katastru nemovitostí (nikoli dnem uzavření kupní smlouvy nebo zaplacením kupní ceny).

Počínaje rokem 2008 zákon v § 15 odst. 9 stanoví, že u poplatníka uvedeného v § 2 odst. 3, tj. daňového nerezidenta, se základ daně za zdaňovací období sníží z titulu bytové potřeby, pokud úhrn jeho příjmů ze zdrojů na území České republiky podle § 22 činí nejméně 90% všech jeho příjmů s výjimkou příjmů, které nejsou předmětem daně podle § 3 nebo 6, nebo jsou od daně osvobozeny podle § 4, 6 nebo 10, nebo příjmů, z nichž je daň vybírána srážkou podle zvláštní sazby daně. Toto ustanovení se vztahuje na úroky ze smluv uzavřených počínaje rokem 2008.

Jde-li o uplatnění odpočtu na bytovou potřebu daňovým nerezidentem, lze odpočet uplatnit pouze v daňovém přiznání v souladu s § 38g zákona o daních z příjmů. V rámci ročního zúčtování záloh zaměstnavatel zaměstnanci – daňovému nerezidentovi, odpočet uplatnit nemůže.

Zákon o daních z příjmů v § 38ch odst. 1 stanoví mimo jiné, že poplatník, který ve zdaňovacím období pobíral mzdu pouze od jednoho nebo od více plátců daně postupně, podepsal u těchto plátců prohlášení k dani podle § 38k odst. 4 a 5, může požádat písemně o provedení ročního zúčtování záloh posledního z uvedených plátců daně, tj. posledního zaměstnavatele, a to nejpozději do 15. února po uplynutí zdaňovacího období.

To znamená, že za rok 2015 může zaměstnanec – daňový rezident, požádat zaměstnavatele o provedení ročního zúčtování do 15. února 2016.

Ustanovení § 38k odst. 5 písm. e) zákona stanoví mimo jiné, že plátce daně, u kterého poplatník podepsal prohlášení podle odstavce 4, provede roční zúčtování záloh a daňového zvýhodnění a současně přihlédne k nezdanitelným částkám ze základu daně podle § 15 za bezprostředně uplynulé zdaňovací období, podepíše-li poplatník do 15. února za toto období písemné prohlášení, ve kterém uvede:

Nárok na snížení základu daně podle § 15 odst. 3 a 4, tj. z titulu bytové potřeby, prokazuje zaměstnanec plátci daně – zaměstnavateli, v souladu s § 38l odst. 1 zákona:

Podle pokynu D-22 k § 38l odst. 1 se z nutné náležitosti potvrzení stavební spořitelny nebo banky o částce úroků z úvěru ze stavebního spoření, z hypotečního úvěru, popř. z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou nebo bankou v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření nebo s hypotečním úvěrem, nepovažuje originál razítka stavební spořitelny či banky a podpisu, pokud se jedná o písemnost, z které lze vyvodit, že byla vyhotovena stavební spořitelnou nebo bankou pro určitého poplatníka: