Dotazy a odpovědi: Daň z nabytí nemovitých věcí

Vzhledem k tomu, že dotaz není konkrétní, pokud se týče daně z nabytí nemovitých věcí, lze k této otázce pouze obecně s ohledem na zmíněný úmysl v příštím roce darovat majetek uvést, že dani z nabytí nemovitých věcí podléhá pouze úplatné nabytí vlastnického práva k vybrané nemovité věci, která se nachází na území České republiky, tj. k nemovité věci, která je pozemkem, stavbou, částí inženýrské sítě, jednotkou, právem stavby, jímž zatížený pozemek se nachází na území České republiky, nebo spoluvlastnickým podílem na některé z uvedených nemovitých věcí. Úplatou se rozumí částka v peněžních prostředcích nebo hodnota nepeněžního plnění, které jsou poskytnuty za přijaté plnění. Bezúplatné nabytí vlastnického práva k uvedeným nemovitým věcem této dani nepodléhá. Pro úplnost lze dodat, že v případě vzájemného darování platí, že bylo-li ujednáno, že i dárce bude navzájem obdarován, jedná se pro účely daně z nabytí nemovitých věcí o koupi nebo směnu, a to i vzhledem k tomu, oč hodnota plnění jedné strany převyšuje hodnotu plnění druhé strany (§ 2061 občanského zákoníku).

Dani z nabytí nemovitých věcí podléhá úplatné nabytí vlastnického práva k vybrané nemovité věci, která se nachází na území České republiky, tj. k nemovité věci, která je pozemkem, stavbou, částí inženýrské sítě, jednotkou, právem stavby, jímž zatížený pozemek se nachází na území České republiky, nebo spoluvlastnickým podílem na některé z uvedených nemovitých věcí. Tato daň je upravena zákonným opatřením Senátu č. 340/2013 Sb.

Obecně platí, že poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je, jde-li o nabytí vlastnického práva koupí nebo směnou, převodce vlastnického práva k nemovité věci. Smluvní strany však mají možnost v kupní, příp. směnné smlouvě se dohodnout, že poplatníkem je nabyvatel. Pokud k dohodě o poplatníkovi (nabyvateli) v kupní nebo směnné smlouvě nedojde, je poplatníkem daně převodce a nabyvatel je ručitelem.

Dojde-li nejpozději do 5 let ode dne, od kterého lze podle stavebního zákona novou stavbu užívat, k prvnímu úplatnému nabytí (např. koupí) vlastnického práva k pozemku nebo právu stavby, jejichž součástí je nová stavba rodinného domu, nebo nové stavbě rodinného domu, je toto první úplatné nabytí od daně osvobozeno. Osvobození je třeba uplatnit v daňovém přiznání a doložit skutečnosti prokazující splnění podmínek stanovených zákonným opatřením (§ 7 zákonného opatření).

Vzhledem k tomu, že dotaz se týká rovněž základu této daně v případě prodeje rodinného domu, lze k tomu pro úplnost dodat. Základem daně z nabytí nemovitých věcí je nabývací hodnota. Nabývací hodnotou je v závislosti na konkrétním případě buď sjednaná cena, či tzv. srovnávací daňová hodnota, nebo zjištěná cena, anebo zvláštní cena.

V případě úplatného nabytí vlastnického práva k nemovité věci kupní smlouvou se pro účely určení základu daně porovnává sjednaná cena s tzv. srovnávací daňovou hodnotou. Srovnávací daňová hodnota je částka ve výši rovnající se buď 75% tzv. směrné hodnoty, nebo 75% zjištěné ceny stanovené ve znaleckém posudku zpracovaném znalcem dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Poplatník v daňovém přiznání zvolí, zda k určení srovnávací daňové hodnoty se použije směrná hodnota, či zjištěná cena. V případě, že poplatník zvolí pro určení srovnávací daňové hodnoty směrnou hodnotu, znalecký posudek se k daňovému přiznání nepřikládá. Výši směrné hodnoty nemovité věci určuje správce daně, a to na základě údajů uvedených poplatníkem daně v daňovém přiznání, resp. příslušné příloze. V takovém případě nelze v daňovém přiznání uplatnit uznatelný výdaj. Pokud poplatník zvolí pro určení srovnávací daňové hodnoty zjištěnou cenu, má povinnost k daňovému přiznání přiložit znalecký posudek o zjištěné ceně nemovité věci. V takovém případě lze v daňovém přiznání uplatnit uznatelný výdaj.

V případě, že je poplatník povinen předložit znalecký posudek (tj. v případě, že znalecký posudek je povinnou přílohou daňového přiznání, např. zvolí-li pro účely určení srovnávací daňové hodnoty zjištěnou cenu), lze nabývací hodnotu snížit o uznatelný výdaj, kterým je částka, kterou poplatník prokazatelně zaplatil jako odměnu nebo úhradu nákladů znalci za vyhotovení znaleckého posudku o ceně zjištěné. Podmínkou však je uplatnění tohoto výdaje v daňovém přiznání a prokázání jeho výše doložením příslušného dokladu o zaplacení. Tento doklad o zaplacení odměny a nákladů znalci je v takovém případě společně se znaleckým posudkem a listinou osvědčující nabytí vlastnického práva k nemovité věci povinnou přílohou daňového přiznání. Postačí však přiložit jejich prostou kopii.

Způsob určení nabývací hodnoty stanoví § 12 zákonného opatření. Nabývací hodnotou je sjednaná cena, je-li vyšší nebo rovna srovnávací daňové hodnotě. Je-li srovnávací daňová hodnota vyšší než sjednaná cena, je nabývací hodnotou srovnávací daňová hodnota.