Daň z nemovitých věcí

Na úvod poznamenejme, že v roce 2015 byl ZDNV novelizován dvakrát, a to zákonem č. 23/2015 Sb., který novelizoval pouze ZDNV, a dále zákonem č. 84/2015 Sb., kterým se mění zákon č. 72/2000 Sb., o investičních pobídkách a o změně některých zákonů (zákon o investičních pobídkách), ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony (dále jen „zákon č. 84/2015 Sb.“).

Změny, které přinesl zákon č. 23/2015 Sb., kterým se mění zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon č. 23/2015 Sb.“), nabývají účinnosti k 1.1.2016, výjimkou je pouze nové ustanovení § 15a ZDNV upravující pokutu za opožděné tvrzení daně, tato úprava nabývá účinnosti dnem vyhlášení této novely, tedy 5.2.2015. Stručně uveďme, že v případě § 15a ZDNV se jedná se o speciální úpravu vůči § 250 zákona č. 280/2009 Sb., daňový řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „daňový řád“), a jedná se o vymezení případů, kdy povinnost uhradit pokutu za opožděné tvrzení daně poplatníkovi nevzniká. Jedná se o případy, kdy poplatník:

Pokud jsou tyto podmínky splněny všechny současně, bude možné aplikovat § 15a ZDNV, a vyhnout se tak úhradě této pokuty.

Druhou novelou ZDNV přijatou v roce 2015 je novela provedená V souvislosti se změnami, které přináší tato novela, se zavádí nová forma investiční pobídky, o kterou bude moci investor žádat, a to osvobození nemovitých věcí (pozemků a zdanitelných staveb) ve zvýhodněných průmyslových zónách od daně z nemovitých věcí. Změny, které přinesla tato novela, se neziskových subjektů v naprosté většině případů přímo týkat nebudou, fakticky se ale budou bezprostředně týkat obcí. Jak v případě osvobození pozemků, tak i zdanitelných staveb v podobě investiční pobídky může toto osvobození přinést snížení příjmů obce, na jejímž katastrálním území bude investiční akce realizována. Právě z tohoto důvodu je nutnou podmínkou tohoto osvobození vydání obecně závazné vyhlášky obce, ve které obec konkrétně stanoví, jaké pozemky a jaké zdanitelné stavby jsou zcela či částečně osvobozeny od daně, a pokud částečně, tak v jakém konkrétním rozsahu (procentní výše osvobození). Bližší úprava je obsažena v § 12d ZDNV. Všechny změny, které přinesl zákon č. 84/2015 Sb., nabývají účinnosti k 1.5.2015.

Nejdříve se věnujme procesním záležitostem této daně. Daňové přiznání se podává Jedná se o poněkud zvláštní úpravu v našem daňovém systému, kdy se daňové přiznání nepodává zpětně, ale dopředu. To tedy znamená, že za rok 2016 se daňové přiznání podává do 31.1.2016, resp. do 1.2.2016, protože poslední den lhůty připadá na neděli.

Zdaňovacím obdobím je vždy zásadně a rozhodující je stav k 1. 1. zdaňovacího období. Pokud v průběhu zdaňovacího období nastanou nějaké změny, nepřihlíží se k nim a promítnou se do daňové povinnosti až v následujícím zdaňovacím období.

K problematice daňového přiznání bych ještě doplnil, že na webu Finanční správy ČR byl v průběhu roku 2015 zveřejněn materiál, který v návaznosti na úpravu § 72 odst. 4 daňového řádu. Podle této úpravy platí, že má-li daňový subjekt nebo jeho zástupce zpřístupněnu datovou schránku nebo zákonem uloženou povinnost mít účetní závěrku ověřenou auditorem, je povinen přihlášku k registraci, oznámení o změně registračních údajů, řádné daňové tvrzení nebo dodatečné daňové tvrzení učinit pouze elektronicky datovou zprávou ve formátu a struktuře zveřejněné správcem daně. K tomu ale Generální finanční ředitelství v této informaci uvádí, že změna se týká pouze vybraných podání, jejichž formát a struktura požadované a zveřejněné správcem daně jsou způsobilé k elektronickému podání. Prakticky tak tato povinnost dopadá na podání, která jsou v daném formátu a struktuře k dispozici na daňovém portálu (www.daneelektronicky.cz) v sekci Elektronická podání pro finanční správu Elektronické formuláře (tzv. EPO podání). Pokud k některému tiskopisu nebyl zveřejněn formát a struktura datové zprávy (tj. neexistuje ve formě EPO podání), nevztahuje se na jeho podání povinnost podle ustanovení § 72 odst. 4 daňového řádu. Kromě jiného se tato výjimka vztahuje také na , které lze i nadále podat v listinné podobě bez nebezpečí uložení sankce podle § 247a odst. 2 daňového řádu, tedy pokuty ve výši 2 000 Kč.

Současně ale Generální finanční ředitelství v tomto materiálu upozorňuje, že formulář řádného, dodatečného či opravného přiznání k dani z nemovitých věcí je zveřejněn ve formě EPO podání, a daňové subjekty, na něž se vztahuje ustanovení § 72 odst. 4 daňového řádu, jsou proto povinny podat jej datovou zprávou. Výjimka se tedy týká pouze dílčího přiznání k dani z nemovitých věcí.

Dalším charakteristickým rysem procesní úpravy této daně je skutečnost, že , pokud jej poplatník podal na některé z předchozích zdaňovacích období nebo byla daň stanovena na některé z předchozích zdaňovacích období z moci úřední a ve srovnání s tímto předchozím zdaňovacím obdobím nedošlo ke změně okolností rozhodných pro stanovení daně. V tomto případě je daň vyměřena ve výši poslední známé daně a za den vyměření daně a současně za den doručení tohoto rozhodnutí poplatníkovi se považuje 31. leden zdaňovacího období. Pokud ale dojde ve srovnání s předchozím zdaňovacím obdobím ke změně okolností rozhodných pro stanovení daně nebo ke změně v osobě poplatníka, je poplatník povinen daň do 31. ledna zdaňovacího období přiznat; v těchto případech lze daň přiznat buď podáním daňového přiznání, nebo podáním dílčího daňového přiznání. V dílčím daňovém přiznání poplatník uvede jen nastalé změny a výpočet celkové daně.

Ještě před tím, než se budeme zabývat faktem, jak správně podat daňové přiznání, bychom měli zjistit, zda je vůbec příslušná nemovitá věc předmětem daně, a pokud ano, zda na ni není možné uplatnit některé z osvobození od daně.

Pokud se zaměříme na vymezení , tak v případě jsou předmětem daně pozemky na území České republiky evidované v katastru nemovitostí. Naopak předmětem daně nejsou zejména pozemky zastavěné zdanitelnými stavbami v rozsahu zastavěné plochy stavby. Jde o pozemky zastavěné budovami a inženýrskými stavbami uvedenými v příloze ZDNV, tedy takovými stavbami, které jsou předmětem daně. Pokud by se jednalo o stavby, které předmětem daně nejsou, potom se vyjmutí pozemku z předmětu daně neuplatní.

Ve vztahu k neziskovým subjektům lze dále doplnit, že předmětem daně dále nejsou lesní pozemky, na nichž se nacházejí lesy ochranné a lesy zvláštního určení, předmětem daně jsou tedy jenom hospodářské lesy, a dále pozemky, které jsou vodní plochou s výjimkou rybníků sloužících k intenzivnímu a průmyslovému chovu ryb.

pozemky v rozsahu odpovídajícím výši spoluvlastnických podílů na nich, které jsou součástí zdanitelných jednotek v budově bytového domu, a jiné pozemky ve spoluvlastnictví vlastníků zdanitelných jednotek v budově bytového domu, užívané společně s těmito jednotkami, a to v rozsahu odpovídajícím výši spoluvlastnických podílů těchto spoluvlastníků na nich. Tato úprava bude mít dopad na vlastníky jednotek, ale zajímavá může být i z pohledu společenství vlastníků jednotek, které bytové domy s jednotkami spravuje.

Pozemky, které budou ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek v budově bytového domu a budou užívány společně s těmito jednotkami, mohou být buď součástí této zdanitelné jednotky, nebo nikoliv. Vyloučeny z předmětu daně tak mohou být i pozemky z druhé uvedené skupiny, tedy ty, které nejsou součástí zdanitelné jednotky, konkrétně se jedná o jiné pozemky ve spoluvlastnictví vlastníků zdanitelných jednotek v budově bytového domu užívané společně s těmito jednotkami, a to v rozsahu odpovídajícím výši spoluvlastnických podílů těchto spoluvlastníků na nich. Znovu je potřeba zdůraznit, že se jedná o pozemky, které nejsou součástí zdanitelné jednotky.

Skutečnost, že tyto výše uvedené pozemky nebudou předmětem daně z pozemků, bude zohledněna v rámci zdanění samotných jednotek, a to vyšším koeficientem 1,22 při úpravě podlahové plochy na základ daně jednotky. Ovšem aby platilo výše uvedené ohledně vyloučení z předmětu daně, musí se jednat o budovu bytového domu. Pokud se bude jednat o jinou budovu, budou tyto pozemky předmětem daně z pozemků a budou zdaňovány odpovídajícím způsobem podle jejich druhu v souladu se zápisem v katastru nemovitostí.

Výše uvedená úprava je součástí změn, které přinesl zákon č. 23/2015 Sb., kterým se mění zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů, proto je důležité související přechodné ustanovení. Z něj vyplývá, že dojde-li ke změně výše daně z nemovitých věcí pouze v důsledku § 2 odst. 2 písm. e) nebo § 10 odst. 3 ZDNV ve znění účinném ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona, poplatník daňové přiznání nebo dílčí daňové přiznání nepodává a správce daně vyměří daň z moci úřední postupem podle § 13a odst. 8 ZDNV ve znění účinném ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona, aniž by vyzval poplatníky ke zvolení si společného zmocněnce. Pokud by ale ke změně daně došlo i z jiného důvodu, výše uvedené přechodné ustanovení se neuplatní a poplatník bude povinen daňové přiznání podat a novou výši daně přiznat sám.

Dále ZDNV vymezuje v § 4 ZDNV velkou skupinu pozemků, které jsou a řada těchto případů se neziskových subjektů bude týkat. Jedná se zejména o:

Častou podmínkou osvobození je skutečnost, že pozemek tvoří jeden funkční celek se zdanitelnou stavbou nebo zdanitelnou jednotkou. Tím se rozumí část pozemku nezbytně nutná k provozu a plnění funkce této zdanitelné stavby nebo zdanitelné jednotky. V některých případech je osvobození podmíněno skutečností, že pozemek není využíván k podnikání nebo pronajímán nebo propachtován, podmínkou také může být v některých případech skutečnost, že k tomuto pozemku není zřízeno právo stavby blíže viz § 4 odst. 3 ZDNV.

V některých případech je nutné nárok na osvobození pozemku od daně uplatnit v daňovém přiznání, v některých nikoliv, blíže viz § 4 odst. 4 ZDNV. Osvobození se vztahuje nejenom na celý pozemek, ale i na jeho část, která podmínky osvobození splňuje.

Domnívám se, že velká řada pozemků u neziskových poplatníků bude splňovat podmínky pro vyloučení z předmětu daně nebo následně podmínky pro osvobození od daně. Pokud ale nikoliv, bude pozemek představovat pozemek zdanitelný, u kterého bude postupováno v souladu s § 5 ZDNV pro stanovení základu daně a podle § 6 ZDNV pro určení sazby daně. Jak vyplývá z § 3 odst. 2 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, pozemky se člení podle druhů na ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy. Toto členění respektuje i ZDNV a v návaznosti na něj vymezuje základ daně a sazby daně s tím, že pro stanovení druhu pozemku pro účely ZDNV je rozhodující zápis v katastru nemovitostí. Kromě toho ZDNV navíc vymezuje stavební pozemky a zpevněné plochy pozemku.

V případě staveb potom platí, že je, nachází-li se na území ČR:

Rozhodující je tedy skutečnost, zda se jedná o stavbu nebo jednotku dokončenou, nebo užívanou. V případě dokončených staveb a jednotek je nepodstatné, zda jsou užívány či nikoliv, protože stavební předpisy stanovují, že dokončenou stavbu lze užívat. Pokud je stavba, případně jednotka, užívána na základě povolení stavebního úřadu ještě před dokončením, i v takovém případě bude předmětem daně ze staveb. Předmětem daně ze staveb tak nebude rozestavěná stavba či jednotka.

Výše uvedená úprava se vztahuje i na část budovy nebo inženýrské stavby uvedené v příloze k tomuto zákonu nebo součást jednotky, je-li dokončená nebo užívaná. Jedná se o reakci na skutečnost, že v některých případech je možné vydat kolaudační souhlas či souhlas s užíváním pouze na část stavby či jednotky, pokud je schopna samostatného užívání. Tím může dojít k tomu, že část stavby či jednotky bude předmětem daně ze staveb a v další části předmět daně dosud nevznikne. Jedná se o ustanovení, které bylo doplněno k 1.1.2016.

Předmětem daně ze staveb a jednotek není zdanitelná stavba, v níž jsou zdanitelné jednotky, tím je zamezeno duplicitnímu zdanění téže nemovité věci.

Obdobně, jako je koncipováno osvobození daně v případě pozemků, je také vymezeno , neziskových subjektů se toto osvobození bude týkat jak z titulu osoby poplatníka (obce, kraje, veřejné vysoké školy, veřejné výzkumné instituce, církve a náboženské společnosti, obecně prospěšné společnosti, spolky, odborové organizace atd.), tak z titulu účelu užívání (školy, muzea, galerie, knihovny, veřejné archivy, zdravotnictví, sociální služby atd.). I v případě staveb a jednotek je v některých případech osvobození podmíněno nepoužíváním k podnikání, nájmu a pachtu, viz § 9 odst. 4 ZDNV, a v některých případech je nutné osvobození uplatnit v daňovém přiznání, viz § 9 odst. 5 ZDNV.

I v případě staveb lze konstatovat, že se na celou řadu případů u neziskových subjektů bude vztahovat vyloučení z předmětu daně, a zejména potom osvobození od daně. Pokud by tomu tak ale nebylo, bude poplatník v případě zdanitelné stavby a zdanitelné jednotky postupovat podle § 10 ZDNV při stanovení základu daně a podle § 11 ZDNV pro určení sazby daně a jejího případného navýšení či úpravy koeficientem.

ZDNV potom pro účely stanovení daně dělí zdanitelné stavby na:

budovy obytného domu,

Zdanitelné jednotky potom dělí ZDNV na:

Závěrem se ještě krátce zmiňme o . Rozhodující pro termíny platby daně z nemovitých věcí je její výše:

Cílem příspěvku bylo upozornit na hlavní souvislosti daně z nemovitých věcí ve vztahu k neziskovým subjektům a upozornit také na změny v úpravě této daně, které přinesl rok 2015.