Nemovité věci v roce 2016

Nejdříve bychom se zaměřili na . Příjmy z dědictví, odkazu a darování patří mezi bezúplatné příjmy, které jsou předmětem daně z příjmů upravené zákonem č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDP“).

V případě nabytí nemovité věcí na základě je tento příjem osvobozen od daně z příjmů fyzických osob na základě úpravy § 4a písm. a) ZDP. V případě nabytí právnickou osobou platí obdobná úprava v § 19b odst. 1 písm. a) ZDP. Toto osvobození v případě fyzických ani právnických osob nemá žádné další podmínky či omezení, jedná se tedy o příjem, který je bez dalšího osvobozen od daně, a to u fyzických i právnických osob.

V souladu s výše uvedeným, je vhodné upozornit na ustanovení § 38v ZDP, které poplatníkům fyzickým osobám ukládá Toto oznámení je nutné učinit do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém příjem obdržel. V oznámení poplatník uvede výši příjmu, popis okolností nabytí příjmu a datum, kdy příjem vznikl. Současně ale platí, že , do kterých má přístup a které zveřejní na úřední desce a způsobem umožňujícím dálkový přístup.

Toto zveřejnění je součástí , které je zveřejněno na stránkách Finanční správy ČR pod odkazem http://www.financnisprava.cz/assets/cs/prilohy/d-seznam-dani/sdeleni-k-oznameni-o-osvobozenychprijmech-fyzickych-osob-2015.pdf. Vyplývá z něj, že správci daně přístupnou evidencí je katastr nemovitostí ČR. Poněkud problematicky vyznívá další část tohoto sdělení, která specifikuje jako příjmy, které nepodléhají tomuto oznámení, příjmy z prodeje nemovitých věcí, které splňují podmínky osvobození v souladu s § 4 ZDP, ale podle mého názoru by se tato výjimka měla vztahovat i na zděděné nemovité věci, protože i to je skutečnost, kterou je správce daně schopen zjistit z katastru nemovitostí, ke kterému má přístup. Nicméně je potřeba doplnit, že podle mých informací mají správci daně na tento závěr poněkud jiný názor a je pravděpodobné, že budou akceptovat případy osvobozeného prodeje nemovitých věcí.

Proto pro úplnost doplňme, že pokud správce daně zjistí nesplnění povinnosti oznámení osvobozených příjmů, vyzve poplatníka k jejímu dodatečnému splnění a stanoví mu k tomu náhradní lhůtu.

Jde-li o , oznámí správci daně požadované skutečnosti pouze jeden z manželů.

Následně potom § 38w ZDP vymezuje osvobozeného příjmu, které jsou ve výši 0,1%, 10% nebo 15% z částky neoznámeného příjmu, a to podle míry závažnosti porušení této povinnosti.

Dalšími případy nabytí nemovitých věcí je jejich . I v tomto případě se jedná o bezúplatné příjmy, které jsou předmětem daně z příjmů a v některých případech jsou od této daně osvobozeny, ale osvobození již není tak široké jako v případě dědictví a odkazu.

V případě poplatníků fyzických osob představují obecně bezúplatné příjmy příjem podle § 10 ZDP. V rámci této úpravy je vymezeno i osvobození bezúplatného příjmu, a to v § 10 odst. 3 písm. c) ZDP. Od daně z příjmů jsou tak :

Lze tak konstatovat, že v případě darování nemovité věci bude takto vzniklý bezúplatný příjem osvobozen pouze . V ostatních případech se bude jednat o příjem, který bude součástí základu daně z příjmů fyzických osob.

Je ale nutné doplnit, že dary (bezúplatná plnění) přijaté v souvislosti se závislou činností nebo samostatnou činností, jsou předmětem příjmů ze závislé činnosti podle § 6 ZDP nebo příjmů ze samostatné činnosti podle § 7 ZDP. Teprve v případě, že tento příjem není možné podřadit pod příjem podle § 6 nebo 7 ZDP, se bude jednat o příjem podle § 10 ZDP.

Pro případy darování nemovitých věcí, které jsou v případě poplatníků fyzických osob osvobozeny od daně, platí jako pro obdobné příjmy z dědictví nebo odkazu. Jedná se tedy o již zmiňovanou úpravu § 38v a 38w ZDP. A stejně tak v případě těchto příjmů platí, že povinnost oznámení se nevztahuje na příjem, o němž může požadované údaje správce daně zjistit z rejstříků či evidencí, do kterých má přístup a které zveřejní na úřední desce a způsobem umožňujícím dálkový přístup. Znamená to tedy, že ani na případy darování nemovitých věcí by tato oznamovací povinnost neměla dopadat, protože požadované údaje lze zjistit z katastru nemovitostí, do kterého má správce daně přístup, ale samozřejmě i v tomto případě je nebezpečím možné odlišné stanovisko správce daně. Doporučuji proto, než se praxe ustálí, osobní jednání se správcem daně.

V případě poplatníků právnických osob a darování nemovitých věcí platí odlišná úprava. je upraveno v § 19b ZDP a v případě darů se týká , kteří jsou vymezeni v § 17a ZDP. Z této úpravy vyplývá, že veřejně prospěšným poplatníkem je poplatník, který v souladu se svým zakladatelským právním jednáním, statutem, stanovami, zákonem nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci jako svou hlavní činnost vykonává činnost, která není podnikáním. Veřejně prospěšným poplatníkem nejsou obchodní .

potom proběhne na základě § 23 odst. 3 písm. a) bod 16 ZDP, podle kterého se základ daně zvyšuje o hodnotu bezúplatného příjmu poplatníka, pokud se o tomto příjmu neúčtuje ve výnosech a nejedná se o příjem osvobozený od daně nebo příjem, který není předmětem daně, nebo o příjem ve formě daru účelově poskytnutého na pořízení hmotného majetku nebo na jeho technické zhodnocení.

V případě, že dochází k , je tato skutečnost předmětem daně z nabytí nemovitých věcí. Tato daň je upravena zákonným opatřením Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí (dále jen „zákonné opatření Senátu“). Tomuto právnímu předpisu jsme se na stránkách tohoto periodika podrobně věnovali, žádná novela zákonného opatření Senátu od nabytí jeho účinnosti dosud nebyla přijata. V současné době je ale v Poslanecké sněmovně projednáván , který představuje vládní návrh zákona, kterým se mění zákonné opatření Senátu. Vláda předložila tento návrh zákona Poslanecké sněmovně dne 27.10.2015.

Jak vyplývá z důvodové zprávy k návrhu zákona, hlavním cílem navrhovaných změn v oblasti daně z nabytí nemovitých věcí je odstranění nedostatků právní úpravy, které se projevily v souvislosti s aplikací právní úpravy v praxi, a provedení dalších věcných změn, které si praxe vyžádala. Dále je cílem i provedení potřebných upřesnění současné úpravy a odstranění nejednoznačností, včetně snížení možnosti příp. nežádoucí daňové optimalizace v této oblasti.

zákona jsou:

Jedním z hlavních cílů této úpravy je jednoznačně z nabytí nemovitých věcí a odstranit možnost smluvního ujednání o poplatníkovi v případech koupě nebo směny. Praxe ukazuje, že komplikace při stanovení poplatníka nastávají zejména při směně nebo při úplatných nabytích nemovitých věcí z majetku České republiky. Nejednoznačnost výkladu přináší hlavně ustanovení, které umožňuje smluvní ujednání o poplatníkovi, tj. v případech koupě a směny.

Změny v případě jsou vyvolány snahou, aby zdanění těchto sítí nebylo závislé na posouzení povahy inženýrských sítí, tj. zda jsou movitou nebo nemovitou věcí.

Důvodem pro navrhované je skutečnost, že zdaňování těchto převodů by znamenalo pouze transfer peněžních prostředků mezi jednotlivými veřejnými rozpočty. Zdaňování takových převodů by tedy nebylo účelné.

Další navrhovanou změnou právní úpravy je také provedení úpravy procesního ustanovení určujícího . Současná úprava je ve vztahu k obecnému daňovému předpisu, kterým je zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „daňový řád“), obtížně aplikovatelná a v praxi úprava mnohdy vyvolává problémy s možností ukončení daňového řízení.

Novela je pouze na počátku legislativního procesu, ale vzhledem k tomu, že se jedná o vládní návrh, lze předpokládat jeho přijetí, otázka je ovšem samozřejmě v jaké konečné podobě. Proto je nutné legislativní proces dále sledovat. Předpokládaná účinnost změn je k 1.4.2016.

Závěrem ještě stručně k problematice , která je upravena zákonem č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí (dále jen „ZDNV“).

k této dani se podává do , tato daň tak bude v krátké době opět velmi aktuální. Jedná se o poněkud zvláštní úpravu v našem daňovém systému, kdy se daňové přiznání nepodává zpětně, ale dopředu. To tedy znamená, že za rok 2016 se daňové přiznání podává do 31.1.2016, resp. do 1.2.2016, protože poslední den lhůty připadá na neděli.

je vždy zásadně kalendářní rok a rozhodující je stav k 1. 1. zdaňovacího období. Pokud v průběhu zdaňovacího období nastanou nějaké změny, nepřihlíží se k nim a promítnou se do daňové povinnosti až v následujícím zdaňovacím období.

K problematice daňového přiznání bych ještě doplnil, že na webu Finanční správy ČR byl v průběhu roku 2015 zveřejněn materiál, který informuje o v návaznosti na úpravu § 72 odst. 4 daňového řádu. Podle této úpravy platí, že má-li daňový subjekt nebo jeho zástupce zpřístupněnu datovou schránku, nebo zákonem uloženou povinnost mít účetní závěrku ověřenou auditorem, je povinen přihlášku k registraci, oznámení o změně registračních údajů, řádné daňové tvrzení nebo dodatečné daňové tvrzení učinit pouze elektronicky - datovou zprávou ve formátu a struktuře zveřejněné správcem daně.

K tomu ale GFŘ v této informaci uvádí, že tato změna se týká pouze vybraných podání, jejichž formát a struktura požadované a zveřejněné správcem daně jsou způsobilé k elektronickému podání. Prakticky tak tato povinnost dopadá na podání, která jsou v daném formátu a struktuře k dispozici na daňovém portálu (www.daneelektronicky.cz) v sekci Elektronická podání pro finanční správu > Elektronické formuláře (tzv. „EPO podání“).

Pokud k některému tiskopisu nebyl zveřejněn formát a struktura datové zprávy (tj. neexistuje ve formě EPO podání), nevztahuje se na jeho podání povinnost podle ustanovení § 72 odst. 4 daňového řádu. Kromě jiného se tato výjimka vztahuje také na dílčí přiznání k dani z nemovitých věcí, které lze i nadále podat v listinné podobě bez nebezpečí uložení sankce podle § 247a odst. 2 daňového řádu, tedy pokuty ve výši 2 000 Kč.

Současně ale GFŘ v tomto materiálu upozorňuje, že formulář řádného, dodatečného či opravného přiznání k dani z nemovitých věcí je zveřejněn ve formě EPO podání a daňové subjekty, na něž se vztahuje ustanovení § 72 odst. 4 daňového řádu, jsou proto povinny podat jej datovou zprávou. k dani z nemovitých věcí.

Dalším charakteristickým rysem procesní úpravy této daně je skutečnost, že , příp. byla daň stanovena v některém z předchozích zdaňovacích období z moci úřední a ve srovnání s tímto předchozím zdaňovacím obdobím nedošlo ke změně okolností rozhodných pro vyměření daně. Pokud ale dojde v porovnání s obdobím, za které bylo daňové přiznání podáno či daň stanovena, ke změně okolností rozhodných pro stanovení daně, je poplatník povinen přiznání podat.

Okolnostmi, jejichž , může být např. změna druhu pozemku, změna v užívání zdanitelné stavby či zdanitelné jednotky, změna výměry nemovité věci, nástavba dalších nadzemních podlaží, v některých případech i změna ceny nemovité věci. V tomto případě je nutné situaci řešit podáním běžného nebo dílčího daňového přiznání.

Okolnostmi, jejichž , jsou změna sazeb daně, změna průměrné ceny půdy u jednotlivých katastrálních území, změny nebo stanovení některého z koeficientů, zánik osvobození od daně či změna místní příslušnosti. V tomto případě daň vyměří správce daně ve výši poslední známé daňové povinnosti, kterou upraví o uvedené změny.

této daně je v převážně většině případů vlastník pozemku, zdanitelné stavby či zdanitelné jednotky, v některých okrajových případech je to potom nájemce nebo pachtýř. V případě pozemků může být poplatníkem i uživatel, a to za situace, že vlastník pozemku není znám.

V případě nemovité věci se postupuje podle § 13a odst. 4 ZDNV. Pokud podá daňové přiznání jeden z poplatníků majících vlastnická nebo jiná práva k téže nemovité věci, považuje se tento poplatník za jejich společného zástupce, pokud si poplatníci nezvolí společného zmocněnce. Režim společného zástupce nebo společného zmocněnce, který spoluvlastníky nemovitých věcí zastupuje v daňovém řízení na základě plné moci, je v mnoha případech jednodušší, a proto je ZDNV preferován.

V souladu s úpravou § 13a odst. 5 ZDNV je ale možné postupovat i tak, že každý ze spoluvlastníků přiznává a platí . Podmínkou tohoto postupu je, že alespoň jeden ze spoluvlastníků podá ve lhůtě do 31. ledna zdaňovacího období daňové přiznání za svůj spoluvlastnický podíl na nemovité věci. Pokud některý z dalších spoluvlastníků této nemovité věci daňové přiznání nepodá, správce daně mu vyměří daň z moci úřední, bez předchozí výzvy k podání daňového přiznání. Současně ZDNV stanoví, že se v tomto případě neuplatní sankce, pokud poplatník z objektivních důvodů nevěděl, že má daňové přiznání podat (tj. zejména případy, kdy byl dříve společný zástupce nebo společný zmocněnec).

A konečně ustanovení § 13a odst. 8 ZDNV řeší situaci, kdy , a ani nebude zvolen společný zmocněnec, i přes výzvu správce daně. V takovém případě vyměří daň správce daně z moci úřední jednotlivým poplatníkům ve výši odpovídající jejich spoluvlastnickým podílům, a to bez výzvy k podání daňového přiznání. V takovém případě ale už budou příslušné sankce uplatněny.

Pokud se jedná o poplatníky, kteří jsou spoluvlastníky nemovité věci, nebo u nichž , jsou povinni plnit daňovou povinnost společně a nerozdílně. To znamená, se správcem daně může jednat kterýkoliv z nich. Na poplatníky, kteří jsou povinni plnit daňovou povinnost společně a nerozdílně, se hledí, jako by měli společnou daňovou povinnost. V tomto případě se typicky jedná o případy nemovitých věcí ve společném jmění manželů.

Závěrem ještě připomeňme, že ZDNV byl v roce 2015 dvakrát novelizován, a to zákonem č. 23/2015 Sb., který novelizoval pouze ZDNV, a dále zákonem č. 84/2015 Sb., kterým se mění zákon č. 72/2000 Sb., o investičních pobídkách a o změně některých zákonů (zákon o investičních pobídkách), ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony.

Změny, které přinesl , nabývají účinnosti k 1.1.2016, výjimkou je pouze nové ustanovení § 15a ZDNV upravující pokutu za opožděné tvrzení daně. Tato úprava nabývá účinnosti dnem vyhlášení této novely, tedy 5.2.2015. Stručně uveďme, že v případě § 15a ZDNV se jedná o speciální úpravu vůči § 250 daňového řádu a jedná se o vymezení případů, kdy povinnost uhradit pokutu za opožděné tvrzení daně poplatníkovi nevzniká. Jedná se o případy, kdy poplatník:

Pokud jsou tyto podmínky splněny současně, bude možné aplikovat § 15a ZDNV a vyhnout se tak úhradě této pokuty.

Jinak co se týká této novely, jak uvádí důvodová zpráva, , a to zejména změn, které byly přijaty v souvislosti s rekodifikací soukromého práva, a aplikační praxe ukázala potřebu dalších upřesnění. Důvodová zpráva dále uvádí, že s ohledem na specifika nového pojetí nemovitých věcí je třeba stávající právní úpravu daně z nemovitých věcí v zájmu právní jistoty poplatníků vymezit jednoznačněji, avšak zachovat provázanost se zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a dalšími souvisejícími právními předpisy.

Je vymezeno :

Podle důvodové zprávy obsahuje návrh zejména následující :

Druhou novelou ZDNV přijatou v roce 2015 je V souvislosti se změnami, které přináší novela zákona č. 72/2000 Sb., o investičních pobídkách a o změně některých zákonů (zákon o investičních pobídkách), ve znění pozdějších předpisů, se zavádí , o kterou bude moci investor žádat, a to osvobození nemovitých věcí (pozemků a zdanitelných staveb) ve zvýhodněných průmyslových zónách od daně z nemovitých věcí. Změny, které přinesla tato novela, se ale zemědělských podnikatelů s největší pravděpodobností týkat nebudou. Všechny změny, které přinesl zákon č. 84/2015 Sb., nabývají účinnosti k 1.5.2015.

Cílem článku bylo upozornit na daňové aspekty související s nemovitými věcmi, které budou aktuální v roce 2016. Zaměřili jsme se na problematiku dědění a darování nemovitých věc, a dále na chystané změny v dani z nabytí nemovitých věcí. V neposlední řadě byly podány základní procesní informace k dani z nemovitých věcí, které budou aktuální hned na počátku roku 2016.