Daň z nabytí nemovitých věcí
Mgr.
Vladimíra
Bedáňová
1. Společnost se mimo jiné zabývá převody jednotek ve vlastnictví družstva na jejich členy –
nájemce těchto jednotek. Družstvo bylo založeno dle zákona č.
513/1991 Sb.,
obchodní zákoník. Od města zakoupilo dům s pozemkem.
Asi před 7 lety třetí subjekt provedl na domě výstavbu několika půdních bytů a garáže s několika
garážovými stáními. Tyto práce pak vložil jako členský vklad do družstva.
V bytovém domě jsou nyní tři typy družstevníků, popř. jejich kombinace: a) členové družstva,
kteří jsou nájemci původních bytů a kteří se nebo jejich právní předchůdci podíleli na koupi domu a
pozemku od města, b) členové družstva, kteří koupili členský podíl od developera, který stavěl půdní
byty a kteří mají uzavřenou nájemní smlouvu na některý z těchto bytů, c) členové družstva, kteří
mají uzavřenou nájemní smlouvu na jednotlivá garážová stání a družstevní podíl získali koupí od
developera.
Vzniká společnosti nějaká daňová povinnost, pokud členům družstva bude převedena jednotka, ke
které mají nájemní právo? Převodům by mělo být přiznáno osvobození podle
§ 8 zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., je to
tak?
ODPOVĚĎ
Režim zdanění v případě úplatného převodu bytové jednotky z vlastnictví bytového družstva
do vlastnictví člena družstva, který je fyzickou osobou a nájemcem jednotky je upraveno v
§ 8 zákonného opatření Senátu č.
340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí
(dále jen „zákonné opatření“).
Podle § 8 odst. 1 zákonného opatření je
od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozeno nabytí vlastnického práva k jednotce, jde-li o jednotku,
která zahrnuje družstevní byt nebo družstevní nebytový prostor, který je garáží, sklepem nebo
komorou, a zároveň nezahrnuje jiný nebytový prostor než garáž, sklep nebo komoru, a to pouze v
případě, je-li nabyvatelem takové jednotky fyzická osoba, která je do okamžiku nabytí vlastnického
práva k jednotce nájemcem této jednotky. Jak vyplývá z §
56 zákonného opatření, vztahuje se osvobození i na ty jednotky, které jsou vymezeny podle
zákona o vlastnictví bytů, s nimi spojený podíl na
společných částech domu, případně i podíl na pozemku, jehož vlastnictví je spojeno s vlastnictvím
této jednotky. I pro osvobození nabytí vlastnického práva k jednotkám vymezeným podle
zákona o vlastnictví bytů a s nimi spojeným podílům se
obdobně použijí omezující podmínky, tzn., že tyto jednotky musí být družstevním bytem nebo
družstevním nebytovým prostorem (viz § 729 zákona č.
90/2012 Sb., o obchodních korporacích), který je garáží, sklepem nebo komorou, a nesmí být
jiným nebytovým prostorem. Uvedené ustanovení by bylo možné pravděpodobně aplikovat na tazatelkou
uváděné případy pod písm. b) a c).
Podle § 8 odst. 2 zákonného opatření je
od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozeno nabytí vlastnického práva k jednotce, která
zahrnuje pouze byty, garáže, sklepy nebo komory, resp. při aplikaci ustanovení
§ 56 zákonného opatření není jiným nebytovým
prostorem než garáží, sklepem nebo komorou, je-li tato jednotka před jejím převodem ve vlastnictví
právnické osoby (např. bytové družstvo, společnost s ručením omezeným) vzniklé za účelem, aby se
stala vlastníkem domu s jednotkami. Aby k osvobození mohlo dojít, musí být nabyvatelem fyzická
osoba, a to pouze ta fyzická osoba, která je nájemcem nabývané jednotky a zároveň je členem nebo
společníkem právnické osoby původně vlastnící jednotku a dále se podílela nebo její právní
předchůdce se podílel svým peněžním nebo nepeněžním plněním na pořízení domu s jednotkami. Uvedené
ustanovení by bylo možné pravděpodobně aplikovat na tazatelkou uváděné případy pod písm.
a).
Toto osvobození navazuje na skutečnost, že v rámci privatizace bytového fondu územních
samosprávných celků byly bytové domy úplatně převáděny na právnické osoby, které vznikaly právě za
tímto účelem.
Právnická osoba zakoupila za prostředky získané od svých členů nebo společníků bytový dům,
v němž členové bydlí a jsou nájemci bytů. Splacení kupní ceny v mnoha případech nebylo poskytnuto
prodávajícímu najednou, ale bylo rozloženo do splátek po dobu několika let a bylo financováno z
prostředků fyzických osob – nájemců – členů nebo společníků právnické osoby. Po splacení celé kupní
ceny domu právnická osoba ukončí činnost a členům nebo společníkům, nájemcům bytů, převádí byty,
garáže, sklepy popř. komory do vlastnictví.
Podle § 1159 a
§ 1160 zákona č. 89/2012 Sb.,
občanský zákoník (dále
„NOZ“), náleží pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo
věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, do společných částí nemovité
věci, a jednotka tak zahrnuje byt a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a
neoddělitelné, a to včetně pozemku nebo práva k pozemku. Při posouzení, který pozemek (resp.
parcela) je zahrnut do společných částí nemovité věci a jehož nabytí bude požívat osvobození, je
nutné vycházet z evidence v katastru nemovitostí, tj. fakticky z prohlášení dle
§ 1166 NOZ.
Podle § 56 zákonného opatření se
ustanovení zákonného opatření o jednotce a o nemovité věci použijí obdobně i na jednotku, která je
vymezena podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se
upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým
prostorům a doplňují některé zákony, ve znění pozdějších předpisů
(zákon o vlastnictví bytů), spolu se s ní spojeným
podílem na společných částech domu, a pokud je s ní spojeno vlastnictví k pozemku, tak i spolu s
podílem na tomto pozemku. Pro účely daně z nabytí nemovitých věcí jsou tedy novým jednotkám dle
NOZ naroveň postaveny také jednotky vzniklé dle
zákona o vlastnictví bytů. Pokud jde o určení pozemků,
které mají být považovány za společnou část nemovité věci, je třeba vycházet zejména z
§ 21 zákona o vlastnictví bytů, upravujícího práva k
pozemku ve spojení s vlastnictvím jednotky) a s převodem vlastnického práva k jednotce, tj.
osvobození přiznat v případě pozemků (parcel), jež jsou ve smyslu tohoto zákona povinně nabývané s
takovou jednotkou, tj. z prohlášení vlastníka (§ 4 odst.
2).