Stručně i prakticky ke smlouvě o nájmu prostoru sloužícího podnikání

Občanský zákoník nestanoví zvláštní formální požadavky na podobu smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání. Smlouvu tak proti původní úpravě mohou její účastníci uzavřít i ústně. Stranám smlouvy lze nicméně doporučit, aby vždy volily formu písemnou, neboť je zde nebezpečí, že se v případném sporu bude obtížně prokazovat existence ujednání odchylných od zákonné úpravy. Předmětem nájmu prostoru sloužícího podnikání může být jednotlivý prostor či jednotlivá místnost coby vybudovaná část nemovité věci, celý dům, resp. celá stavba, stejně jako pozemek či jeho část.

Co se týče obsahové stránky této smlouvy, i zde dochází ke zjednodušení proti původní úpravě, když nově postačí pouze řádné vymezení pronajímaného prostoru. Úprava zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor tak vyžadovala kromě vymezení předmětu nájmu také jeho účel, výši nájemného, případně způsob jejího určení, výši úhrady za služby nebo způsob jejího určení či údaj o předmětu podnikání.

Pokud smluvní strany výslovně ve smlouvě nesjednají výši nájemného, ustanovení § 2217 odst. 1 občanského zákoníku stanoví, že nájemce je povinen platit nájemné ve výši obvyklé v době uzavření smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných prostor za obdobných podmínek.

Doba nájmu může být sjednána jako doba určitá, tak i neurčitá. jsou i ustanovení pojednávající o skončení nájmu. Pokud tak nebudou mezi stranami ujednány odlišné podmínky od zákonné úpravy, dojde ke skončení nájmu sjednaného na dobu určitou po uplynutí tříměsíční výpovědní lhůty, když výpovědní důvody zákon vymezuje pro nájemce v ustanovení § 2308 a pro pronajímatele v ustanovení § 2309. U nájmu na dobu neurčitou činí výpovědní lhůta šest měsíců. Má-li však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční. U nájmu, který trvá po dobu delší než pět let a vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví, je výpovědní doba vždy šestiměsíční. Současně se uplatní to pravidlo, že pokud po dané výpovědi nájemce pronajatý prostor vyklidí, považuje se výpověď za platnou a přijatou nájemcem bez námitek.

Novem této úpravy je taktéž ochrana nájemce a možnost vznesení jeho nároku na náhradu za převzetí zákaznické základny vůči pronajímateli (nikoli vůči novému nájemci) zakotvené v ustanovení § 2315 občanského zákoníku. Překážkou není ani najatý prostor za splnění zákonných podmínek dále poskytnout k podnájmu.

Jako pokaždé na závěr tohoto krátkého příspěvku upozorňujeme, že předložený vzor smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání je zjednodušený s námi vybraným a typizovaným předmětem plnění, který tak nemusí odpovídat vámi řešené situaci.

            Smlouva o nájmu prostor sloužících podnikání - vzor    Smluvní strany:    1. Net & Web Company s.r.o., se sídlem Telefonní 12, Praha 10,     IČ: 234 56 789, zapsaná v OR vedeném Městským soudem v Praze,     oddíl C, vložka 56789     e-mail: info@netandweb.cz     bankovní spojení: číslo účtu: …     (dále také jen jako „Pronajímatel“)     na straně prvé    a    1. Tenant Prague s.r.o.     se sídlem Nájemní 12, 160 00 Praha 6     IČ: 245 67 999, zapsaná v OR vedeném Městským soudem v Praze,     oddíl C, vložka 56790,     e-mail: info@tenant.cz     bankovní spojení: číslo účtu: …     (dále také jen jako „Nájemce“)     na straně druhé     uzavírají níže uvedeného dne, měsíce a roku dle ustanovení § 2302 a     násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále také jen jako     „občanský zákoník“), tuto smlouvu o nájmu prostor sloužících podnikání.                                         I.                               Úvodní ustanovení    Pronajímatel je podle svého prohlášení vlastníkem nebytové jednotky č. …,  umístěné v budově č.p. … postavené na pozemku parc. č. …, vše zaspané u  Katastrálního úřadu pro hlavní město Praha, Katastrální pracoviště Praha na  LV. č. … pro k. ú. …, obec Praha (dále také jen jako „Prostory“).  Plánek Prostor tvoří Přílohu č. 1 této smlouvy.                                        II.                                 Předmět nájmu    1. Pronajímatel přenechává Nájemci Prostory za podmínek stanovených touto       smlouvou k dočasnému užívání.  2. Společně s Prostory bude Nájemce oprávněn za účelem přístupu do Prostor     dále užívat také společné prostory budovy, v níž se předmět nájmu    nachází (chodby, schodiště), a které nejsou umístěny uvnitř Prostor    pronajatých výlučně Nájemci nebo třetím osobám. Pronajímatel se    zavazuje udržovat společné prostory v čistotě a na své náklady provádět      běžný úklid těchto prostor.                                       III.                                 Účel nájmu    1. Účelem nájmu Prostor je podnikatelská činnost Nájemce, zejména zřízení     kancelářských prostor a zajištění administrativní podpory Nájemce,jakož i     umístění sídla Nájemce v předmětu nájmu.                                       IV.                    Doba trvání - předání předmětu nájmu,                     počátek a ukončení nájemního vztahu    1. Nájem založený touto smlouvou se sjednává na dobu určitou/neurčitou.  2. Pronajímatel a Nájemce sepíší a podepíší protokol o předání a převzetí     Prostor. Obě smluvní strany prohlašují, že ke dni podpisu této smlouvy     jsou Prostory ve stavu způsobilém ke smluvenému užívání.  3. Nájem sjednaný touto smlouvou je možno ukončit písemnou dohodou,     skončením doby nájmu (pozn. autorek: v případě nájmu na dobu určitou),     odstoupením nebo výpovědí jakékoliv smluvní strany.  4. Každá smluvní strana má právo tuto smlouvu vypovědět v tříměsíční     výpovědní době. Výpovědní doba počne běžet prvním dnem kalendářního     měsíce, který následuje po kalendářním měsíci, ve kterém byla výpověď     doručena druhé straně.  5. Nájemce se zavazuje, že po skončení nájmu protokolárně předá     Pronajímateli pronajaté Prostory vyklizené a ve stavu, v jakém je     převzal, s ohledem na běžné opotřebení při řádném sjednaném užívání, a     odstranit změny a úpravy, které provedl bez souhlasu Pronajímatele. 7. Smluvní strany se dohodly na tom, že v době tří měsíců před skončením     nájmu, bude-li stranám této smlouvy den skončení nájmu znám, umožní     Nájemce přístup do Prostor zájemci o nájem Prostor, a to v nezbytném     rozsahu za účelem prohlídky v přítomnosti Nájemce a Pronajímatele s tím,     že Pronajímatel oznámí Nájemci návštěvu nejpozději 5 (pět) kalendářních     dnů před touto návštěvou.                                         V.         Nájemné a jeho splatnost, zálohy na služby a jejich splatnost    1. Za užívání Prostor si smluvní strany ujednaly měsíční nájemné (dále také     jen jako „Nájemné“), jehož výše činí … Kč (slovy: … korun českých). 2. V Nájemném uvedeném v odst. 1 tohoto článku nejsou zahrnuty úhrady za     služby, které jsou Nájemci v souvislosti s nájmem dle této smlouvy     poskytovány, tj. dodávka tepla, elektrické energie společných prostor,     vodné a stočné. V této souvislosti se smluvní strany dohodly na tom, že     Nájemce bude na služby uvedené výše v tomto odstavci platit Pronajímateli     měsíční zálohu na služby (dále také jen jako „Záloha na služby“) ve výši    … Kč (slovy: … korun českých). Konečné vyúčtování jednotlivých služeb     provede Pronajímatel vždy jednou ročně na základě konečného vyúčtování     primárních dodavatelů těchto služeb. 3. Nájemce je povinen hradit Nájemné včetně Záloh na služby nejpozději do     15. (patnáctého) dne předchozího kalendářního měsíce, za který je Nájemné     placeno, a to bezhotovostním převodem ve prospěch bankovního účtu     vedeného u … č. ú. …, VS … . 4. Nájemce se zavazuje současně s platbou prvního Nájemného uhradit jistotu     ve výši dvojnásobku         (pozn. autorek: je možno až šestinásobek) Nájemného.     Tato jistota bude uložena u Pronajímatele po dobu trvání nájmu a Nájemci     bude vyúčtována po skončení nájmu.                                        VI.                         Další práva a povinnosti stran    1. Pronajímatel se zavazuje umožnit Nájemci nerušeně užívat Prostory k      účelu, ke kterému jsou určeny touto smlouvu.  2. Nájemce se zavazuje užívat Prostory během celé doby trvání smlouvy s péčí     řádného hospodáře, ohleduplně a udržovat je na své náklady v dobrém a     funkčním stavu, který odpovídá předanému standardu předmětu nájmu a dále     nést veškeré náklady na opravy a údržbu Prostor.  3. Pronajímatel je oprávněn po předchozím oznámení vstoupit do Prostor za     účelem kontroly, zda Nájemce užívá předmět nájmu způsobem a k účelu     uvedenému v této smlouvě. Pronajímatel je přitom povinen počínat si tak,     aby nebyl narušen provoz Nájemce. Jestliže to však vyžaduje náhle vzniklý     havarijní stav či jiná obdobná skutečnost, je Pronajímatel oprávněn     vstoupit do Prostor i bez předchozího oznámení s tím, že v tomto případě     je povinností Pronajímatele neprodleně Nájemce o této skutečnosti     informovat.  4. Stavební úpravy jakéhokoliv druhu, zajišťované Nájemcem, vyžadují     předchozí písemný souhlas Pronajímatele.  5. Pronajímatel uděluje Nájemci souhlas, aby opatřil Prostory v přiměřeném     rozsahu štíty, návěstími a podobnými znameními s tím, že Nájemce bere na     vědomí, že umístění reklam a firemních štítů je možné v konkrétním     architektonickém řádu (např. normalizovaná velikost ploch, odstupy mezi    jednotlivými reklamami apod.).  6. Nájemce odpovídá za škody způsobené na Prostorách, popř. vnitřním či     vnějším zařízení budovy uvedené v čl. I. odst. 1 této smlouvy, a to     v důsledku opomenutí či nedbalosti, jak samotného Nájemce, tak jeho     zaměstnanců, popř. jiných osob jím pověřených zdržovat se v prostoru     předmětu nájmu a přilehlých prostorách.  7. Nájemce se zavazuje dodržovat domovní řád budovy, který tvoří Přílohu č.     2 této smlouvy.  8. Nájemce není oprávněn dát Prostory ani jejich část do podnájmu.  9. Nájemce se vzdává práva na náhradu za výhodu Pronajímatele, nebo nového     nájemce za převzetí zákaznické základny Nájemce, kterou Nájemce     vybudoval.                                        VII.                              Závěrečná ustanovení    1. Práva a povinnosti smluvních stran neupravená touto smlouvou se řídí     příslušnými ustanoveními zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. 2. Jakékoliv změny této smlouvy mohou být učiněny jen formou     písemného číslovaného dodatku podepsaného oběma smluvními stranami.  3. Pro případ, že by kdykoliv po podpisu této smlouvy vyšlo najevo, že     kterékoliv její ustanovení je neplatné, neproveditelné nebo      nevymahatelné, zavazují se smluvní strany nahradit takové ustanovení bez     zbytečného odkladu ujednáním novým, ve znění, které bude v nejvyšší možné     míře naplňovat hospodářský a ekonomický smysl ustanovení původního, a to     ve znění, které bude umožňovat jeho realizaci, naplnění či vymahatelnost.  5. Práva a povinnosti dle této smlouvy přecházejí na případné právní     nástupce obou smluvních stran. Smluvní strany se dohodly na tom, že     kterákoli smluvní strana nemůže převést jako postupitel svá práva a     povinnosti vyplývající z této Smlouvy nebo z její části třetí osobě. Tím     není dotčena věta prvá tohoto odstavce o přechodu práv a povinností na     případné právní nástupce.  6. Tato smlouva se pořizuje ve dvou stejnopisech, z čehož každá strana     obdrží jeden stejnopis.  7. Smlouva nabývá platnosti a účinnosti jejím podpisem poslední smluvní     stranou.  8. Smluvní strany shodně prohlašují, že tato smlouva tak, jak byla sepsána,     přesně odpovídá jejich pravé a svobodné vůli a na důkaz toho připojují     své podpisy.          V Praze, dne … 2016                               V Praze, dne … 2016                               Pronajímatel:                                     Nájemce:                                     ........................                          ........................