Jak a kdo hradí náklady na opravy v najatém bytě?

Opravy většího charakteru jsou záležitostí pronajímatele, pokud jsou v jeho majetku (například kuchyňská linka, bojler apod.). Pojďme se proto podívat na vymezení drobných oprav a běžné údržby, které se v čase mění.

Vyhláška č. 176/1993 Sb. určovala způsob zvyšování regulovaného nájemného a současně obsahovala způsob, jak měl nájemce platit za zařizovací předměty (od kuchyňské linky po způsob vytápění, bojlery, kotle atd.). Tato vyhláška byla zrušena Ústavním soudem v červnu roku 2000 v souvislosti s neústavní regulací nájemného s účinností od 1. 1. 2002. Poté vzniklo nařízení vlády č. 258/1995 Sb., ve znění nařízení vlády č. 174/2009 Sb., které tuto problematiku řešilo do 31. 12. 2013.

Toto nařízení doplňovalo občanský zákoník a definovalo drobné opravy v bytě, které hradil nájemník. Nařízení zavedlo limit na drobné opravy - součet nákladů na drobné opravy nesměl v kalendářním roce přesáhnout částku 70 korun na m2 podlahové plochy bytu.

Výše uvedené nařízení bylo zrušeno účinností nového občanského zákoníku (dále jen OZ). Nařízení vlády nebylo do 31. 12. 2015 nahrazeno jiným platným nařízením a platila pouze dikce OZ, tedy že nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Ostatní údržbu předmětu nájmu a její nezbytné opravy provádí pronajímatel, ledaže se k některému způsobu nebo druhu údržby zavázal nájemce.

Neexistence platného nařízení vlády způsobovala v praxi velké problémy. Co je myšleno běžnou údržbou a drobnou opravou? V lepším případě si pronajímatel s nájemcem v nájemní smlouvě ujednali postup podle již neexistujícího výše zmiňovaného nařízení vlády, nebo si stanovili smluvně vlastní ujednání. V horším případě tato situace nebyla smluvně řešena vůbec, což v praxi vedlo k častým sporům mezi nájemcem a pronajímatelem.

Od 1. 1. 2016 vstoupilo v platnost nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Toto nařízení vymezuje v § 2 běžnou údržbu a v § 3 - § 6 drobné opravy bytu, které provádí a hradí nájemce1).

Pronajímatel je povinen udržovat po celou dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.

V praxi sepisuje pronajímatel s nájemcem při předání bytu nájemci tzv. předávací protokol. V tomto protokolu se uvádí nejen stavy měřících zařízení, ale především vybavení bytu a stav bytu při jeho předání nájemci. Předávací protokol je vhodné doplnit o fotografickou dokumentaci stavu bytu. Pronajímatel neodpovídá za vadu, o které v době uzavření nájemní smlouvy smluvní strany věděly a která nebrání užívání věci. Jak bude pronajímatel prokazovat, že nájemce o vadě na předmětu nájmu věděl, pokud toto nebylo dostatečně popsáno v nájemní smlouvě nebo nebylo uvedeno v předávacím protokolu?

Stejně jako při zahájení nájmu, také při jeho ukončení musí pronajímatel sepsat s nájemcem předávací protokol o zpětvzetí předmětu nájmu. V protokolu se opět uvedou stavy měřících zařízení a stav bytu a jeho vybavení ke dni zpětvzetí. Při ukončení nájmu se při vyhodnocování stavu bytu přihlíží k běžnému opotřebení bytu.

Běžnou údržbou se podle § 2 rozumí:

Dále se běžnou údržbou rozumí udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění a opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných skříní, kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje, kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením.

V § 3 se stanoví, co se myslí drobnou opravou v bytě, nařízení opravy rozděluje na opravy dle věcného vymezení v § 4 a podle výše nákladů v § 5.

Podle věcného vymezení nájemce zajišťuje a hradí výměny žárovek, opravy či výměny vypínačů, zásuvek, zvonků, ale i prahů, lišt nebo jednotlivých částí oken, a dveří včetně kování a klik. Dále má nájemce na starosti opravy všech výše uvedených zařízení, u nichž odpovídá za prohlídky a údržbu, tedy například sprch a sporáků. Zajišťuje také prohlídky a čištění bytových kotlů a kamen. Nepatří sem opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení, ty je povinen hradit pronajímatel.

Podle výše nákladů se do drobných oprav počítají i další, neuvedené v § 4, pokud náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1 000 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají a hradí je nájemce.

Pokud je částka za opravu nějakého předmětu v bytě po odečtení nákladů na dopravu vyšší než 1000 Kč, je celá tato částku nákladem pronajímatele.

Přesáhne-li součet nákladů za drobné opravy (nikoliv za běžnou údržbu) v kalendářním roce částku rovnající se 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu, další opravy v daném kalendářním roce se nepovažují za drobné opravy a bude je hradit pronajímatel. Došlo tedy ke zvýšení limitu oproti původní vyhlášce o 30 Kč na m2. Podlahovou plochou bytu se v tomto případě rozumí součet podlahových ploch bytu a všech prostorů, které jsou s bytem užívány, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu; podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou.

Z podrobnějšího zkoumání vyhlášky vyplývá, že běžná údržba se v § 4 týká jen odsavačů par, všech baterií, sprch, ohřívačů vody, umyvadel, van, splachovačů, sporáků, vařičů, infrazářičů a kuchyňských linek (výčet není úplný), ale netýká se § 4h, kde jsou uvedeny především karmy a kotle etážového topení v bytě.

Pokud bychom se tímto nařízením řídili doslovně, pak nájemce s bojlerem by jeho běžnou údržbu provádět musel, zatímco nájemce s plynovou karmou nikoliv, neboť je zřejmé, že v § 2 ve 3. větě v odkazu na § 4 písm. g) vypadlo písm. h), ale na druhou stranu 1. věta § 2 říká... „udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení“, takže písm. h) by se pod toto vymezení dalo podřadit. Každoroční čištění a údržba plynových spotřebičů včetně plynových kamen WAW zůstává povinností nájemce.

Dále je nutné rozlišovat „revizi“ a „servisní kontrolu“. Revizí je periodicky prováděná odborná prohlídka zařízení a funkční vyzkoušení bezpečnostních prvků a komponent, jejímž účelem je posouzení celkového stavu z hlediska bezpečnosti a provozuschopnosti. Provádí ji kvalifikovaný pracovník, který má odbornou způsobilost k provádění revizí. Revizi hradí vždy pronajímatel.

Naproti tomu pravidelné servisní prohlídky spojené s kontrolou, čištěním a seřízením servisním technikem jsou běžnou údržbou, hradí je nájemce.

I na tento případ pamatuje OZ. Oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Je nutné, aby nájemce o nutnosti opravy informoval včas a přesně popsal druh závady, aby pronajímatel mohl posoudit, zda se jedná o havarijní stav, či nikoliv.

Pro pronajímatele je často výhodnější provést opravy na žádost nájemce. Situace, kdy nájemce opraví předmět sám a následně žádá o úhradu nákladů pronajímatele, může výrazně převýšit částku, za kterou by opravu provedl pronajímatel. V dnešní době je často ekonomičtější oprava výměnou za jiný předmět. Žádost o úhradu nájemcem vynaložených nákladů nad jeho povinnost danou zákonem doporučujeme předat pronajímateli proti podpisu nebo zaslat doporučeným dopisem. Neuplatní-li nájemce právo do šesti měsíců ode dne, kdy vadu zjistil nebo mohl zjistit, soud mu je nepřizná, namítne-li pronajímatel jeho opožděné uplatnění.

Odpověď opět nalezneme v OZ. Užívá-li nájemce věc takovým způsobem, že se opotřebovává nad míru přiměřenou okolnostem, nebo hrozí zničení věci, vyzve ho pronajímatel, aby věc užíval řádně, dá mu přiměřenou lhůtu k nápravě a upozorní jej na možné následky neuposlechnutí výzvy. Výzva vyžaduje písemnou formu a musí být nájemci doručena. Neuposlechne-li nájemce výzvy, má pronajímatel právo nájem vypovědět bez výpovědní doby. Hrozí-li však naléhavě vážné nebezpečí z prodlení, má pronajímatel právo nájem vypovědět bez výpovědní doby, aniž nájemce vyzval k nápravě. Pronajímatel má právo kontroly bytu, která je nutná v případě, že se domnívá, že byt je nadměrně zatěžován. Byt může být také nadměrně zatěžován případně obýváním bytu více osobami, než je vzhledem k jeho velikosti vhodné. V takovém případě může pronajímatel využít institutu § 2272 OZ a žádat o přiměřený počet osob v bytě.

Z výše uvedeného vyplývá závěr, že drobnou údržbu provádí vždy nájemce a výdaje na ni nejsou v nařízení vlády č. 308/2015 Sb. limitovány žádnou částkou. Ročnímu limitu podléhají drobné opravy. Z logiky věci vyplývá, že je tedy povinností nájemce schovávat si všechny účtenky a v případě překročení ročního limitu je předložit pronajímateli k posouzení, zda se jednalo o drobnou opravu dle v té době platného nařízení vlády.

Vzhledem k problematickému výkladu nařízení vlády č. 308/2015 Sb. přislíbilo Ministerstvo pro místní rozvoj již v lednu 2016 zveřejnit na svých stránkách metodický pokyn k výkladu tohoto nařízení vlády. Bohužel se tak nestalo ani do konce září 2016. O vydání tohoto metodického pokynu budeme informovat.

Upozorňujeme: Vypovídací schopnost finančních výkazů

V příštím čísle DHK se zaměříme mimo jiné na dlouhodobá hmotná aktiva. V minulých číslech jsme se zabývali aspekty použití kreativních metod účetnictví, detekce zmanipulovaných účetních výkazů v kontextu s trestním zákoníkem, nyní bude prezentována vypovídací schopnost jednotlivých účetních kategorií pro širokou skupinu „zvídavých“ uživatelů, kteří chtějí porozumět obsahu vykazovaných účetních hodnot ve finančních výkazech, jejich omezením a účetním a daňovým souvislostem. Problematika bude řešena v podmínkách českých účetních předpisů. Pro jednotlivé skupiny účetních položek upozorníme na praktické aspekty rizikových oblastí manipulací v podmínkách českých účetních předpisů, a to na konkrétních účetních případech. Více v DHK č. 21.