Stavební společnost XY s. r. o., má investiční záměr – přípravu a vymezení nových stavebních pozemků na cizím pozemku (obce), ke kterým vybuduje veškerou navazující technickou a dopravní infrastrukturu, tj. inženýrské sítě + přípojky (kanalizace splašková a dešťová, vodovod, plynovod, elektrické sítě + veřejné osvětlení, rozhlas ad.) a asfaltové komunikace. Společnost uzavřela s obcí smlouvu o právu provést stavbu infrastruktury. Inženýrské sítě budou dovedeny ke hranicím budoucích stavebních pozemků. Tyto sítě a komunikace budou po vybudování darovány obci a převedeny do vlastnictví ostatních správců (správci: plyn. rozvody, el. rozvody, vodovody + splašk. kanalizace). Obec následně prodá zasíťované stavební pozemky společnosti XY, která je bude rozprodávat zájemcům o nové bydlení. Jak má společnost správně postupovat při výstavbě z hlediska DPH? Je možno nárokovat odpočet DPH z přijatého materiálu a služeb, které vstupují do stavby, pokud budou sítě obci darovány, nikoliv prodávány? Je možno nárokovat DPH z přijatého materiálu a služeb, které vstupují do stavby v případě, ž budou některé výše zmíněné sítě darovány ostatním správcům (např. E.ON)? Uplatní se DPH na výstupu (jaká sazba) při prodeji stavebních pozemků zájemcům? Bude rozdílný postup u DPH v případě, že přípojky (např. HUP) budou stát přímo na stavebním pozemku, nikoliv na hranici? Jak má společnost v celém případu správně postupovat z hlediska daně z příjmů a účtování? Lze při výstavbě účtovat materiál, služby a poplatky přímo do nákladů (daňové/nedaňové)? Jedná se o pořízení a následné vyřazení majetku nebo o výrobek? Jak postupovat při účtování procesu darování infrastruktury obci a při převodu dalším správcům? Pokud jsou sítě a komunikace dl. hm. majetkem společnosti XY, jak bude vše účtováno (co např. nevstupuje do pořiz. ceny)? Dotýká se tento případ u společnosti XY daně z převodu nemovitostí, daně z nabytí nemovitých věcí či daně darovací? Která ze stran případnou daň zaplatí?
Dotazy a odpovědi: Daň z přidané hodnoty
Vydáno:
6 minut čtení
Daň z přidané hodnoty
Ing.
Václav
Benda
ODPOVĚĎ z hlediska DPH
Společnost, která je plátcem daně, může uplatňovat u přijatých zdanitelných plnění (materiálů a služeb) nárok na odpočet daně za splnění obecných zákonných podmínek. Podle § 72 odst. 1 zákona o DPH je plátce oprávněn k odpočtu daně na vstupu u přijatého zdanitelného plnění, které v rámci svých ekonomických činností použije pro účely vymezené v jednotlivých písmenech tohoto odstavce, zejména k uskutečňování zdanitelných plnění, kterým je dodání zboží a poskytnutí služby v tuzemsku. Podle § 13 odst. 4 písm. a) zákona o DPH se za dodání zboží za úplatu považuje také použití hmotného majetku pro účely nesouvisející s ekonomickou činností plátce. Podle navazujícího § 13 odst. 5 zákona o DPH se použitím hmotného majetku pro účely nesouvisející s ekonomickou činností plátce rozumí také poskytnutí obchodního majetku plátcem bez úplaty, pokud byl u tohoto majetku nebo jeho části uplatněn odpočet daně. Z výše uvedených ustanovení zákona o DPH lze dovodit, že plátce může v uvedeném případě uplatňovat nároky na odpočet daně, ale při bezúplatném převedení nemovitých věcí ve lhůtě 5 let od jejich
kolaudace
stanovené v § 56 odst. 3 zákona o DPH musí přiznat daň ze základu daně podle § 36 odst. 6 zákona o DPH, a to v základní sazbě daně 21 %. Druhou možností, jak vypořádat DPH, je neuplatňovat nároky na odpočet daně, a potom při bezúplatném převedení nemovitých věcí, povinnost přiznat daň nevznikne, jak vyplývá z § 13 odst. 5 zákona o DPH. Výše uvedená pravidla se uplatní jak při bezúplatném převodu inženýrských sítí obci, tak i energetickým společnostem.Podle § 56 zákona o DPH ve znění platném do konce roku 2015 je od daně osvobozeno dodání pozemku, který není zastavěný a který není stavebním pozemkem. Stavebním pozemkem se přitom pro účely zákona o DPH rozumí do konce roku 2015 pozemek, na kterém může být podle stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby provedena stavba. Pokud tedy budou přípojky přivedeny pouze k pozemku a samotný pozemek bude nezastavěný a nebude k němu vydáno stavební povolení či souhlas provedením ohlášení stavby, jeho prodej bude konce roku 2015 osvobozen od daně. Pokud by byl prodáván pozemek, na kterém je vybudována přípojka inženýrské sítě, jejímž vlastníkem by byl vlastník pozemku, nesplňuje pozemek podmínky pro osvobození o daně. Podle výkladu GFŘ by byl jeho prodej osvobozen od daně pouze v případě, že by inženýrská síť na něm byla zkolaudována před více než 5 lety.
Od 1. 1. 2016 bude stavebním pozemkem i pozemek, v jehož okolí jsou prováděny nebo byly provedeny stavební práce za účelem zhotovení této stavby. To znamená, že prodej pozemku, k němuž byly přivedeny inženýrské sítě umožňující na něm výstavbu, bude chápan jako stavební pozemek, jehož prodej bude zdanitelným plněním v základní sazbě daně.
ODPOVĚĎ z hlediska daně z nabytí nemovitých věcí, daně z převodu nemovitostí a daně darovací
JUDr. Zdeňka Tesařová, LLM
Pokud se týče daně darovací, tato daň byla účinností od 1. 1. 2014 zrušena a její úprava byla inkorporována pod režim daně z příjmů. Pokud se týče daně z převodu nemovitostí, tato daň byla do konce roku 2013 upravena zákonem č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů. Tento zákon byl s účinností od 1. 1. 2014 zrušen, přičemž zdaňování úplatného nabytí vlastnického práva k nemovitým věcem je s účinností od 1. 1. 2014 upraveno zákonným opatřením Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. Daň z převodu nemovitostí se dle současné platné právní úpravy nazývá daň z nabytí nemovitých věcí.
Z dotazu vyplývá, že obec následně prodá zasíťované stavební pozemky společnosti XY, která je bude rozprodávat zájemcům o nové bydlení. Z uvedeného lze tak dovodit, že nejprve dojde k úplatnému nabytí vlastnického práva k pozemkům společností XY a poté k úplatnému nabytí vlastnického práva k nemovitým věcem zájemci o dané pozemky. K tomuto lze uvést, že dani z nabytí nemovitých věcí podléhá úplatné nabytí vlastnického práva k nemovitým věcem, které jsou vymezeny v § 2 zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí (dále jen “zákonné opatření“), mimo jiné jde-li např. o úplatné nabytí vlastnického práva k pozemku.
V případech, kdy jde o úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci (např. pozemku) koupí (popř. směnou), je poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí převodce. Smluvní strany kupní (příp. směnné) smlouvy však mají možnost v kupní (či směnné) smlouvě ujednat, že poplatníkem daně je nabyvatel [§ 1 odst. 1 písm. a) zákonné opatření].
Způsob stanovení základu daně je upraven v § 10 a násl. zákonné opatření.
V případě úplatného nabytí vlastnického práva k nemovité věci z majetku územního samosprávného celku je základem daně nabývací hodnota, kterou je dle § 22 zákonného opatření výlučně sjednaná cena. Sjednanou cenou se pro účely daně z nabytí nemovitých věcí rozumí úplata za nabytí vlastnického práva k nemovité věci, tj. částka v peněžních prostředcích nebo hodnota nepeněžního plnění, které jsou poskytnuty za přijaté plnění.
V případě následného prodeje pozemků společností např. zájemcům – fyzickým osobám je pro účely stanovení základu daně třeba porovnat cenu sjednanou s tzv. srovnávací daňovou hodnotou, kterou je buď 75 % směrné hodnoty, nebo 75 % zjištěné ceny. Poplatník v daňovém přiznání zvolí, zda se pro určení srovnávací daňové hodnoty použije směrná hodnota, nebo zjištěná cena. Směrnou hodnotu lze určit, resp. zvolit pouze u nemovitých věcí uvedených v § 15 zákonného opatření. Zvolí-li poplatník pro výše uvedené účely směrnou hodnotu, je povinen v daňovém přiznání vyčíslit zálohu ve výši 4 % z ceny sjednané a ve lhůtě pro podání daňového přiznání zálohu zaplatit. Zvolí-li poplatník pro tyto účely zjištěnou cenu, je povinen k daňovému přiznání přiložit znalecký posudek (postačuje prostá kopie), v daňovém přiznání vyčíslit daň a ve lhůtě pro podání daňového přiznání daň zaplatit. V tom případě poplatník může v přiznání uplatnit odměnu a náklady, které prokazatelně zaplatil znalci, jako uznatelný výdaj.
Sazba daně z nabytí nemovitých věcí činí 4 %.