Účetní závěrka bytového družstva za rok 2016

Jako příklad uvádím dům, v němž nebyl dosud převeden žádný byt do osobního vlastnictví. Hodnota domu ve výši 4 000 000 Kč byla zvýšena při zaúčtování faktury. Technickým zhodnocením nejčastěji bývá zateplení domu, vybudování výtahu, případně výměna rovné střechy za sedlovou.

Postup účtování:

 I----------------------------------------------------I-----------I-----I-----I I                                                    I    Kč     I MD  I  D  I I----------------------------------------------------I-----------I-----I-----I I 1. Splátka úvěru na technické zhodnocení           I           I     I     I I----------------------------------------------------I-----------I-----I-----I I   - splátka úvěru podle výpisu z běžného účtu      I 4 000 000 I 261 I 221 I I----------------------------------------------------I-----------I-----I-----I I   - splátka úvěru podle výpisu z úvěrového účtu    I 4 000 000 I 461 I 261 I I----------------------------------------------------I-----------I-----I-----I I 2. Použití krátkodobé zálohy na zvýšení zdrojů     I 4 000 000 I 475 I 411 I I    družstevní výstavby                             I           I     I     I I----------------------------------------------------I-----------I-----I-----I 

Ke složitější situaci v účtování dochází v domě, kde se nachází vedle členů nájemců i vlastník a SVJ ještě nevzniklo. Již při účtování faktury musí družstvo zaúčtovat pohledávku vlastníka na celkové částce ve výši spoluvlastnického podílu, neboť vlastníkův podíl na majetku byl vyveden z účetnictví při převodu bytu do osobního vlastnictví. V příkladu uvádím spoluvlastnický podíl vlastníka na domě ve výši 5 %.

Postup účtování:

 I------------------------------------------------I-----------I-------I-------I I                                                I        Kč I  MD   I   D   I I------------------------------------------------I-----------I-------I-------I I 1. Faktura za technické zhodnocení             I 4 000 000 I   -   I  321  I I------------------------------------------------I-----------I-------I-------I I    - podíl členů nájemců                       I 3 800 000 I  021  I   -   I I------------------------------------------------I-----------I-------I-------I I    - podíl vlastníka                           I   200 000 I 378AÚ I   -   I I------------------------------------------------I-----------I-------I-------I I 2. Úhrada faktury z úvěru                      I 4 000 000 I  321  I  461  I I------------------------------------------------I-----------I-------I-------I I 3. Splátka úvěru bance                         I           I       I       I I------------------------------------------------I-----------I-------I-------I I    - splátka úvěru podle výpisu z běžného účtu I 4 000 000 I  261  I  221  I I------------------------------------------------I-----------I-------I-------I I    - splátka úvěru podle výpisu z úvěrového    I 4 000 000 I  461  I  261  I I      účtu                                      I           I       I       I I------------------------------------------------I-----------I-------I-------I I 4. Použití dlouhodobé zálohy na zvýšení zdrojů I 3 800 000 I 475 N I  411  I I    DBV                                         I           I       I       I I------------------------------------------------I-----------I-------I-------I I 5. Úhrada pohledávky vlastníkem                I   200 000 I 475V  I 378AÚ I I------------------------------------------------I-----------I-------I-------I 

Na dalším příkladu si ukážeme účtování úvěru na technické zhodnocení společenství vlastníků jednotek v domě, ve kterém družstvo má majetek. Správu provádí SVJ. Jedním ze spoluvlastníků je bytové družstvo.

 I------------------------------------------------I-----------I-------I-------I I                                                I        Kč I  MD   I   D   I I------------------------------------------------I-----------I-------I-------I I 1. Předpis pohledávky ve výši technického      I 2 500 000 I  378  I  321  I I    zhodnocení                                  I           I       I       I I------------------------------------------------I-----------I-------I-------I I 2. Úhrada faktury z úvěru                      I 2 500 000 I  321  I  951  I I------------------------------------------------I-----------I-------I-------I I 3. Měsíční předpis úroku z úvěru a bankovního  I    10 000 I  311  I  955  I I    poplatku                                    I           I       I       I I------------------------------------------------I-----------I-------I-------I I 4. Měsíční předpis splátky úvěru               I    30 000 I  311  I  955  I I------------------------------------------------I-----------I-------I-------I I 5. Čerpání DZO k úhradě úvěru                  I    30 000 I  955  I  378  I I------------------------------------------------I-----------I-------I-------I I 6. Rozpuštění zálohy ve výši finančních        I    10 000 I  955  I  649  I I    nákladů do výnosů                           I           I       I       I I------------------------------------------------I-----------I-------I-------I I 7. Úrok z úvěru                                I     8 000 I  544  I  221  I I------------------------------------------------I-----------I-------I-------I I 8. Bankovní poplatky placené z úvěru           I     2 000 I  549  I  951  I I------------------------------------------------I-----------I-------I-------I I 9. Úhrada pohledávky bytového družstva         I    25 050 I  221  I   -   I I------------------------------------------------I-----------I-------I-------I I    - z titulu splátky úvěru                    I    24 000 I   -   I  378  I I------------------------------------------------I-----------I-------I-------I I    - finančních nákladů                        I     1 050 I   -   I  311  I I------------------------------------------------I-----------I-------I-------I 

Aby bytové družstvo mohlo řádně účtovat o svém majetku (o dvou bytech ve správě SVJ), musí společenství vlastníků jednotek dodat podklady do účetnictví družstva.

Postup účtování:

 I------------------------------------------------I-----------I-------I-------I I                                                I        Kč I  MD   I   D   I I------------------------------------------------I-----------I-------I-------I I 1. Zařazení poměrné části technického          I   205 000 I  042  I  379  I I    zhodnocení do účetnictví BD ve výši         I           I       I       I I    spoluvlastnického podílu družstva           I           I       I       I I------------------------------------------------I-----------I-------I-------I I 4. Zvýšení hodnoty dlouhodobého majetku        I   205 000 I  021  I  042  I I------------------------------------------------I-----------I-------I-------I I 5. Poměrná část úroku a poplatků z úvěru       I     1 050 I  518  I  379  I I------------------------------------------------I-----------I-------I-------I I 6. Úpis dalšího členského vkladu členům        I   205 000 I  353  I 411.3 I I    družstva                                    I           I       I       I I------------------------------------------------I-----------I-------I-------I I 7. Předpis pohledávky (úroků a poplatků) v     I     1 050 I  311  I 324AÚ I I    nájemném                                    I           I       I       I I------------------------------------------------I-----------I-------I-------I I 8. Rozpuštění nákladů ve výši úroků a poplatků I     1 050 I 324AÚ I  602  I I    do nájemného                                I           I       I       I I------------------------------------------------I-----------I-------I-------I I 9. Předpis roční úhrady splátky dalšího        I    24 000 I  311  I  353  I I    členského vkladu                            I           I       I       I I------------------------------------------------I-----------I-------I-------I I 10. Úhrada závazku družstva na účet SVJ        I    25 050 I  379  I  221  I I------------------------------------------------I-----------I-------I-------I 

Poplatky a úroky z úvěru lze hradit z krátkodobé i dlouhodobé zálohy.

Správně zaúčtované technické zhodnocení je základem pro provedení řádné dokladové inventury investičního okruhu bytového družstva. Inventurou se zjišťuje, zda majetku, uvedenému na účtu 021 a 031, odpovídá finanční krytí členskými vklady, úvěrem, případně fondem družstevní výstavby, pokud družstvo bylo postaveno se státní úvěrovou pomocí.

V rámci inventarizace družstva je nutné provést odsouhlasení pohledávky (závazku) vůči právnické osobě SVJ k 31. 12., v souladu s § 30 zákona o účetnictví, a to nejpozději do dvou měsíců po ukončení účetního období.

Častým problémem bytových družstev bývá účtování oprav financovaných z úvěru. Obvykle zaúčtují opravu domu do nákladů na účet 511, a protože nemají proti nákladům výnos, vznikne ztráta, kterou musí dlouhou dobu umořovat někdy i ze zdaněného zisku.

Při použití pevného nájemného (účtování přímo do výnosů na účet 602) se tato varianta přímo nabízí, pokud si nevytvářela na opravy rezervu. Setkávám se i s variantou, kdy je oprava hrazena z dlouhodobé zálohy, a ta vykazuje na konci účetního období záporný stav. Chybí úpis další účetní operace. To je naprosto chybné účtování. Pro družstva je výhodnější použít účtování zálohového nájemného, ztráta nevznikne a ve výkazech rozvahy a zisku a ztráty je věrně zobrazena finanční situace družstva.

 I------------------------------------------------------I---------I-----I-----I I                                                      I   Kč    I MD  I  D  I I------------------------------------------------------I---------I-----I-----I I 1. Faktura za opravu                                 I 980 000 I 511 I 321 I I------------------------------------------------------I---------I-----I-----I I 2. Úhrada faktury z úvěru                            I 980 000 I 321 I 461 I I------------------------------------------------------I---------I-----I-----I I 3. Rozpuštění dlouhodobé zálohy do výnosů            I 980 000 I 475 I 648 I I------------------------------------------------------I---------I-----I-----I I 4. Předpis dlouhodobé zálohy ve výši úvěru           I 980 000 I 378 I 475 I I------------------------------------------------------I---------I-----I-----I I 5. V jednotlivých letech předpis splátek členům      I 150 000 I 311 I 378 I I    družstva společně s nájemným                      I         I     I     I I------------------------------------------------------I---------I-----I-----I 

V družstvech, v nichž je majetek rozdělen na jednotky a SVJ ještě nevzniklo, je možné u vlastníků fakturu za opravy ve výši spoluvlastnického podílu neúčtovat vůbec do nákladů a rovnou ji uhradit z dlouhodobé zálohy vlastníků účtovým předpisem 475V/321, analyticky oddělené od dlouhodobé zálohy nájemců, neboť v tomto případě jde o zúčtovací vztah mezi dodavatelem opravy a jednotlivými vlastníky.

V předcházejících letech družstva obdržela nemalé prostředky na revitalizaci bytového fondu formou dotací od různých poskytovatelů ( v rámci programu Panel, k úhradě úroků, z Evropské unie aj.). O dotaci je nutné účtovat v souladu s ust. § 3 zákona a § 47 odst. 6 vyhlášky, to znamená, že o nároku na dotaci je účtováno v okamžiku nezpochybnitelného nároku bez ohledu na okamžik přijetí peněžních prostředků účetním předpisem 378/346. Úhrada předpisu se připsáním peněžních prostředků na bankovní účet vyrovná. Při účtování o dotacích je třeba rozlišit, zda jde o dotaci na úhradu nákladů, nebo na investiční účely.

Většina dotací směřujících do bytového družstevnictví je investiční povahy. na úhradu nákladů se při použití zúčtují do výnosů. na investiční účely snižuje hodnotu majetku.

Před uzavřením účetních knih je nutné, aby družstvo ověřilo, zda jsou náklady, výnosy, příjmy a výdaje zaúčtovány v souladu s § 3 odst. 1 zákona do účetního období, se kterým časově a věcně souvisejí a je-li známa částka, čas a účel. V tom případě se provádí časové rozlišení.

Není povinnost časově rozlišovat nevýznamné a každoročně pravidelně opakující se částky.

Odhadnutou výši pohledávek a závazků k 31. 12. představují dohadné položky. Dohadnou položku pasívní použijí družstva při odhadu spotřeby plynu, v případě, že neobdržela fakturu od dodavatele. Pohledávky za pojišťovnou v důsledku náhrady škody, pokud nebyla do konce roku potvrzena náhrada od pojišťovny, bude zaúčtováno na dohadné položky aktivní.

V rámci inventarizace je zapotřebí prověřit stav pohledávek, neboť řada družstev se potýká s vysokým stavem pohledávek na nájemném a službách. Je zcela nepochybné, že pohledávka po lhůtě splatnosti ztrácí na hodnotě, neboť s prodlužující se lhůtou uplynulou po splatnosti pohledávky významně klesá pravděpodobnost jejího inkasa. Podle zásady věrného zobrazení společně se zásadou opatrnosti je nutné na toto snížení hodnoty pohledávky reagovat prostřednictvím dvou nástrojů, které nabízejí účetní předpisy.

Mezi uživateli bytů a nebytových prostor dochází k častým změnám. Změní bydliště, družstvu ho nenahlásí nebo se na příslušné adrese nezdržují, takže přeplatky ze služeb jim nelze doručit. Družstvo má tyto přeplatky zaúčtovány jako závazky. Tyto i jiné závazky do tří let po splatnosti by měly být odepsány do výnosů.

V družstevních domech, rozdělených převody bytů do osobního vlastnictví na jednotky, se často vyskytují vedlejší příjmy např. z umístění antén, příjmy z reklam umístěných na domě nebo příjmy z pronájmu nebytového prostoru, který je v podílovém spoluvlastnictví. Rozdělení těchto příjmů je také součástí účetní závěrky. Tyto vedlejší příjmy budou ve výši spoluvlastnického podílu zaúčtovány jako závazky vlastníkům a po ukončení účetní závěrky podle jejich rozhodnutí jim budou vyplaceny nebo převedeny do dlouhodobé zálohy, neboli „fondu oprav“. Družstvo vlastníkům vyhotoví doklad o těchto příjmech, který vlastníci zahrnou do svého daňového přiznání (pokud ho vyhotovují). Podíl připadající na družstevní majetek bude zaúčtován do výnosů družstva a zdaněn daní z příjmů právnických osob.

Vedlejší příjmy lze rozdělit i členům nájemcům bytů a nebytových prostor družstva snížením ekonomicky oprávněných nákladů, a to ještě před uzavřením účetních knih. Podmínkou je použití zálohového nájemného. Krátkodobou zálohu na nájemné sníženou o zdaněné vedlejší příjmy družstvo rozpustí ve výši skutečných nákladů do výnosů tak, aby vznikl hospodářský výsledek nula. Členům družstva vznikne přeplatek na záloze, který jim bude podle rozhodnutí orgánů družstva vrácen nebo bude převeden do „fondu oprav“.

Ještě před uzavřením účetních knih je nutno dodržet povinnost danou bodem 3.1.11. ČÚS č. 18. Jde o to, že účet v účtové skupině 43 (zisk dosažený v předchozím účetním období určený k rozdělení nebo ztráta určená k vypořádání nesmí mít k okamžiku uzavření účetních knih zůstatek). Tento účet je určen k rozdělení účetního zisku, popř. vypořádání účetní ztráty podle pravidel stanovených zákonem o obchodních korporacích, stanovami, či rozhodnutím orgánů družstva. V případě zjištění zůstatku tohoto účtu k okamžiku uzavírání účetních knih, družstvo tento zůstatek přeúčtuje podle povahy zůstatku na vrub či ve prospěch příslušného účtu v účtové skupině 42.

V souvislosti se změnou zákona o účetnictví s účinností od 1. 1. 2016 byla provedena i změna vyhlášky č. 500/2002 Sb., pro podnikatele, ve znění pozdějších předpisů, vyhláškou č. 250/2015 Sb., a tyto změny se letos poprvé projeví ve výstupech z účetnictví.

V uspořádání rozvahy dochází ke změnám v označení nebo seskupení jednotlivých položek podle přílohy č. 1. V § 3a odst. 2 je určeno, které řádky jsou součástí rozvahy ve zkráceném rozsahu. Družstva nesmí opominout, že v aktivech již nebudou vykazovány zřizovací výdaje, neboť od 1. 1. 2016 byly nákladem v plné výši v okamžiku jejich vynaložení. Dosud neodepsané zřizovací výdaje budou odepsány podle dosavadních pravidel. Na straně pasív budou bankovní úvěry přesunuty do dlouhodobých, resp. krátkodobých závazků.

Podle § 3a odst. 1 rozvahu v plném rozsahu musí sestavit bytová družstva, která jsou velkými nebo středními účetními jednotkami nebo družstva, která jsou malými nebo mikro účetními jednotkami s povinným auditem. Podle § 3a odst. 2 písm. a) rozvahu ve zkráceném rozsahu, která obsahuje položky označené písmeny a římskými číslicemi podle přílohy 1 a členění pohledávek na dlouhodobé a krátkodobé, tj. položky C. II. 1 a C. II. 2 může sestavit družstvo bez povinného auditu. Rovněž rozvahu ve zkráceném rozsahu podle § 3a písm. b), která obsahuje položky označené písmeny podle přílohy č. 1 může sestavit družstvo, které je mikro účetní jednotkou bez povinného auditu.

V druhovém členění výkazu zisku a ztrát došlo k podstatným změnám. Byl zrušen mimořádný výsledek hospodaření. Mimořádné náklady a výnosy se přesouvají do ostatních provozních nebo finančních nákladů či výnosů. Dále byl posunut výsledek hospodaření před zdaněním mezi finanční výsledek hospodaření a daň z příjmů.

Některé řádky mají pouze nové označení, jiné jsou úplně nové. Položka E. -Úpravy hodnot v provozní oblasti obsahuje úpravy odrážející změny v ocenění dlouhodobého hmotného a nehmotného majetku a zásob, ať jde o změnu trvalou formou odpisů nebo částečnou formou opravných položek. Stávající řádek změn stavu rezerv a opravných položek se rozděluje do dvou řádků.

Opravné položky k zásobám, pokud je družstva ještě vykazují, budou na řádku - Úpravy hodnot v provozní oblasti a opravné položky k pohledávkám a rezervy zůstávají na řádku F4 - Rezervy v provozní oblasti a komplexní náklady příštích období. Položka III. 3 - Jiné provozní výnosy obsahuje zejména bezúplatná plnění v provozní oblasti, smluvní pokuty a úroky z prodlení, výnosy z postoupených pohledávek, výnosy z odepsaných závazků, na úhradu nákladů, pojistná plnění a mimořádné výnosy.

Položka H. - Ostatní provozní náklady obsahuje nově i mimořádné provozní náklady.

Výkaz zisku a ztráty v plném rozsahu se plně řídí přílohou č. 2, pokud bude sestaven v druhovém členění, nebo přílohou č. 3, pokud bude sestaven v účelovém členění. Musí ho sestavit všechna bytová družstva s povinným auditem. Výkaz zisku a ztráty ve zkráceném rozsahu obsahuje položky označené písmeny a římskými číslicemi a výpočtové položky podle přílohy č. 2 nebo č. 3. Tento výkaz sestaví bytová družstva bez povinného auditu.

Podstatných změn pro rok 2016 doznala příloha k účetní závěrce. Podle § 39 výše citované vyhlášky v příloze k účetní závěrce se nově vymezují základní informace společné pro všechna bytová družstva, dále v § 39a pro bytová družstva, která jsou malou a mikro účetní jednotkou s povinným auditem (např. výše opravných položek a oprávek na počátku a konci účetního období, výše úroků při jejich zahrnování do hodnoty majetku, analýza úbytků dlouhodobého majetku). Bytová družstva, která jsou velkými nebo středními účetními jednotkami, se v příloze řídí § 39b a § 39c; v příloze uvedou k účetní údaje jako předchozí jednotky doplněné např. výší odměn orgánů družstva, celkovými odměnami.

V novele zákona o účetnictví došlo od účetního období počínajícího rokem 2016 ke změně obsahového vymezení pojmu „aktiva celkem“. Dosavadní znění zákona o účetnictví definovalo aktiva celkem jako úhrn aktiv zjištěný z rozvahy v ocenění neupraveném o položky podle § 26 odst. 3, tj. brutto aktiva. Nové znění zákona definuje aktiva jako aktiva netto. Díky této změně dochází k posunu hranice pro povinný audit. Stejným způsobem je třeba zajistit požadavek na splnění podmínky pro stanovení ročního čistého obratu. Ke způsobu vykazování srovnatelných údajů za rok 2016 proti předcházejícímu roku Ministerstvo financí vydalo nový Český účetní standard pro podnikatele č. 24.

Díky těmto změnám by se některé bytové družstvo mohlo nově dostat do organizací podléhajícím povinnému auditu.