Daň z přidané hodnoty u nemovitých věcí

Vydáno: 23 minut čtení

V následujícím příspěvku zrekapitulujeme stav právní úpravy a uplatňování DPH u nemovitých věcí. Jedná se o oblast, která v praxi přináší časté problémy a je předmětem poměrně častých legislativních změn, proto se jí budeme věnovat blíže.

Daň z přidané hodnoty u nemovitých věcí
Ing.
Zdeněk
Morávek,
daňový poradce
 
Právní úprava
Nejdříve začněme
právním vymezením nemovitých věcí
tak, jak je upravuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“). Z § 498 občanského zákoníku vyplývá, že nemovité věci jsou:
pozemky,
podzemní stavby se samostatným účelovým určením,
práva, která za nemovité věci prohlásí zákon, typickým příkladem je právo stavby, prohlášené za nemovitou věc v § 1242 občanského zákoníku,
věc, u které jiný zákon stanoví, že není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty.
Toto vymezení je konečné a úplné, protože současně se v § 498 odst. 2 občanského zákoníku stanoví, že veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná, jsou věci movité. Věci se dělí na hmotné a nehmotné, nemovité věci jsou standardně věcmi hmotnými, výjimkou je pouze právo stavby, které je nemovitou věcí, ale patří mezi věci nehmotné.
Z pohledu zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDPH“), jsou nemovité věci považovány za zboží a prodej nemovité věci se považuje z pohledu předmětu daně za dodání zboží. Pokud dodání nemovité věci není v souladu s § 56 ZDPH považováno za plnění osvobozené od daně bez nároku na odpočet daně, je nutné správně stanovit sazbu daně, a to v souladu s § 47 až 49 ZDPH. Současně je nutné brát v potaz, že v souvislosti s nemovitými věcmi je v některých případech uplatňován režim přenesení daňové povinnosti, a to v případě dodání nemovité věci podle § 92d ZDPH a v případě poskytování stavebních nebo montážních prací v souladu s § 92e ZDPH.
Nicméně nejdříve je nutné zdůraznit, že aby se jednalo o předmět daně, musí být prodej nemovité věci uskutečněn v rámci ekonomické činnosti. V případě právnických osob bude toto posouzení vcelku jasné, určitou výjimkou, že by toto dodání nebylo předmětem daně, by mohlo být pouze dodání v rámci výkonu působnosti v oblasti veřejné správy v případě právnických osob uvedených v § 5 odst. 3 ZDPH.
V případě fyzických osob bude situace složitější, pokud se bude jednat o nepodnikatele, soukromou osobu, je jasné, že se nejedná o osobu povinnou k dani a předmětem daně toto dodání nebude. Pokud ale tato fyzická osoba bude podnikatelem či už i plátcem DPH, potom toto posouzení nemusí být snadné a je třeba situaci vždy pečlivě zkoumat.
Příklad 1
Společnost s ručením omezeným, plátce DPH, prodává budovu s nebytovými prostory.
V tomto případě je nepochybné, že tento prodej bude předmětem daně, a pokud nebudou splněny podmínky § 56 ZDPH, za kterých by byl tento prodej osvobozen, jedná se o zdanitelné plnění.
Příklad 2
Pan Novák, který nepodniká, má pouze příjmy ze zaměstnání, prodává svůj byt, jednotku v osobním vlastnictví.
V tomto případě pan Novák není osobou povinnou k dani, nevykonává ekonomickou činnost, a tak prodej této jednotky není předmětem DPH.
 
Dodání nemovitých věcí a osvobození od daně
Dále se zaměřme na úpravu § 56 ZDPH, tedy na případy dodání nemovitých věcí, které jsou osvobozené od daně bez nároku na odpočet daně na vstupu. Co se týká pozemků, od daně je osvobozeno dodání pozemku, který musí současně splňovat dvě podmínky, a to:
v okamžiku dodání netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a
není stavebním pozemkem.
Pokud budou obě podmínky splněny, bude dodání pozemku osvobozeno od daně podle § 56 ZDPH. Jestliže se bude jednat o pozemek, který není stavebním pozemkem, ale bude tvořit funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí, bude takovýto pozemek sdílet daňově osud této stavby. Pokud tedy budou splněny podmínky pro osvobození dodání stavby jako vybrané nemovité věci (viz dále), potom bude osvobozeno i dodání tohoto pozemku tvořícího funkční celek s touto stavbou.
 
Pozemek v okamžiku dodání netvoří funkční celek se stavbou
Jak vyplývá z § 48 odst. 3 ZDPH, pozemkem, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí, se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí pozemek, který slouží k provozu stavby pevně spojené se zemí nebo plní její funkce nebo který je využíván spolu s takovou stavbou. Touto stavbou není inženýrská síť ve vlastnictví jiné osoby než vlastníka pozemku.
Podle výkladu Generálního finančního ředitelství (dále jen „GFŘ“) může představovat funkční celek také soubor pozemků zastavěných příslušnou stavbou a souvisejícím jedním nebo i více pozemky (zastavěnými či nezastavěnými), které k této stavbě náleží nebo jí slouží, přičemž pozemek zastavěný stavbou a přilehlé (sousední, vedlejší) pozemky tvoří s tímto pozemkem zpravidla souvislý celek bez přerušení. Ve funkčním celku tedy může být i více zastavěných pozemků, stejně jako i pozemek či pozemky nezastavěné.
Obecně ale platí, že v případě dodání nemovitých věcí má smysl o funkčním celku uvažovat jedině, jde-li o dodání souboru nemovitých věcí se stejným hospodářským účelem.
Příklad 3
Je prodáván rodinný dům, který stojí na pozemku, který je parcelou se samostatným parcelním číslem velikostí odpovídající průmětu stavby domu na pozemek. Tento pozemek sousedí s jiným pozemkem se samostatným parcelním číslem, který je evidován jako zahrada.
Pokud je prodáván rodinný dům včetně obou pozemků, jedná se o pozemky, které tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí, dodání těchto pozemků tak nelze osvobodit, ale rozhodující bude daňový režim prodeje rodinného domu.
Pokud bychom ale uvažovali případ, že bude samostatně prodávána zahrada, potom se o funkční celek jednat nebude, nejedná se o dodání souboru nemovitých věcí se stejným hospodářským účelem. V tomto případě tak lze předpokládat, že osvobození je možné uplatnit.
Jinak ale samozřejmě platí, že pokud se nebude jednat o prodej v rámci ekonomické činnosti, což je v případě prodeje rodinného domu častý případ, nedostáváme se vůbec do režimu předmětu daně.
K problematice funkčního celku je nutné doplnit, že funkční celek se stavbou mohou tvořit i pozemky, které neleží přímo u stavby, ale mohou být odděleny například komunikací, přístupovou cestou atd. Rozhodující bude vždy provozní, funkční, a tedy hospodářská vazba na stavbu pevně spojenou se zemí nebo společné využívání této stavby a dalších souvisejících nemovitých věcí včetně pozemků.
Podle výkladu GFŘ platí, že pro správné uplatnění principu funkčního celku ve smyslu pozemku, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí, nelze vyloučit, že funkční celek se stavbou může tvořit jen část pozemku evidovaného jako jedno parcelní číslo, na kterém se nachází stavba. Rozdílný způsob využití pozemku vstupujícího pro účely daně z přidané hodnoty do funkčního celku a zbývající části pozemku by přitom měl být podchycen v katastru nemovitostí tak, aby údaje o předmětném funkčně rozděleném pozemku byly v tomto veřejném seznamu evidovány v souladu se skutečným stavem.
Ovšem ne každá stavba automaticky způsobí, že dodání pozemku s touto stavbou nemůže být osvobozeno. Pokud se na pozemku nacházejí drobné stavby a stavby sloužící ochraně a kvalitnějšímu využití pozemku, které nejsou cílem při případném dodání pozemku, osvobození lze v takovém případě uplatnit. Jak uvádí GFŘ, jedná se například o do země zapuštěnou či zabetonovanou lavičku, sušák, anténu, dětskou houpačku, ale také ploty v různém provedení – zděné, s podezdívkou, drátěné atd., zajišťující ochranu pozemku, opěrná zídka proti sesuvu půdy nebo studna. Společným znakem těchto staveb, které samy o sobě nezpůsobí změnu pozemku na pozemek stavební nebo netvořící funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí, a nejsou tedy na překážku osvobození při dodání pozemku, je skutečnost, že zpravidla nejsou objektivním cílem smluvních stran.
Příklad 4
Plátce prodává oplocený pozemek, na kterém je zabetonovaná lavička a dětská houpačka, pozemek sloužil jako dětské hřiště pro jeho děti.
V tomto případě sice platí, že na pozemku se nachází stavby pevně spojené se zemí, ovšem tyto stavby nebudou hlavním cílem při dodání tohoto pozemku, proto nelze učinit závěr, že by pozemek vytvářel funkční celek k těmto drobným a ochranným stavbám nacházejícím se na pozemku. Hlavním cílem tohoto dodání je pozemek samotný, proto v souladu s výše uvedeným by se mělo jednat o plnění osvobozené od daně.
Je to vcelku logický závěr, protože pokud by lavička či houpačka měla určovat režim zdanění pozemku, byla by to poněkud
absurdní
situace.
 
Není stavebním pozemkem
Druhým případem pozemku, jehož dodání nelze považovat za osvobozené plnění, je stavební pozemek. Je nutné předeslat, že se jedná o velmi komplikovanou úpravu, jejíž praktická aplikace je značně obtížná. Stavebním pozemkem se pro účely ZDPH rozumí pozemek, na kterém:
1.
má být zhotovena stavba pevně spojená se zemí a
a)
který je nebo byl předmětem stavebních prací, nebo správních úkonů za účelem zhotovení této stavby, nebo
b)
v jehož okolí jsou prováděny nebo byly provedeny stavební práce za účelem zhotovení této stavby, nebo
2.
může být podle stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby podle zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „stavební zákon“), zhotovena stavba pevně spojená se zemí.
Je zřejmé, že toto vymezení je velmi široké, a přitom značně problematické. Pokud ale dojdeme k závěru, že se jedná o stavební pozemek, potom platí, že dodání stavebního pozemku je zdanitelným plněním, u kterého se uplatní základní sazba daně.
První otázkou je, o jaké stavební práce se má jednat v souvislosti se stavebním pozemkem. Výklad GFŘ k tomu uvádí, že stavebními pracemi je nutné rozumět jakékoli stavební úkony včetně i stavebních úkonů za účelem odstranění stávajících staveb, které vedou ke zhotovení stavby. Mohou jimi být zejména příprava staveniště, zpevnění příjezdové komunikace nebo pozemku, výstavba inženýrských sítí, na které bude připojena stavba, nebo odlesnění pozemku. Opět tedy vymezení velice široké, protože sice jsou vyjmenovány některé konkrétní stavební práce, ale současně je uvedeno, že se jedná o jakékoliv stavební úkony. Pokud tedy takovýto pozemek byl předmětem těchto prací nebo jsou nebo byly tyto práce prováděny v okolí tohoto pozemku, jedná se o stavební pozemek ve smyslu úpravy ZDPH. Důležité ale je, že tyto práce musí být prováděny za účelem zhotovení této konkrétní stavby.
Velmi problematické jsou stavební práce, které jsou prováděny v okolí tohoto pozemku, přičemž ZDPH nestanoví, jak velké okolí se posuzuje. Opět nezbývá, než i z tohoto hlediska řešit zejména účel provádění těchto prací, kterým bude zhotovení stavby, bez ohledu na to, zda se bude jednat o bezprostřední okolí nebo nikoliv.
Příklad 5
Plátce DPH prodává pozemky, které jsou podle územního plánu určeny k výstavbě rodinných domů. K hranici všech těchto pozemků byly přivedeny rozvody inženýrských sítí.
V tomto případě se jedná o pozemky, na kterých má být zhotovena stavba pevně spojená se zemí a v jejichž okolí byly provedeny stavební práce za účelem zhotovení této stavby. Jedná se tedy o stavební pozemky a prodej těchto pozemků je zdanitelným plněním, na které bude uplatněna základní sazba daně.
Druhou problematickou otázkou je, co je správní úkon a o jaké správní úkony se v tomto případě jedná. Výklad GFŘ k tomu uvádí, že správními úkony za účelem zhotovení této stavby je nutné rozumět zejména samotné podání návrhu na změnu územního plánu, zahájení řízení z moci úřední, přičemž takové podání může, ale nemusí obsahovat návrh na změnu územního plánu nebo zahájené řízení z moci úřední, ze kterého bude zřetelné umístění nebo základní parametry budoucí stavby. Správním úkonem rovněž bude i samotné vydání písemností se situačním výkresem (ze situačního výkresu je jasně patrné, kde bude umístěna stavba), který se následně zakládá do správního spisu. Nicméně za správní úkony, které nebudou mít vliv na vznik stavebního pozemku, může být považována zejména politika územního rozvoje.
Jinak je ale potřeba zdůraznit, že pojem správní úkon není nikde právně vymezen, a i v tomto případě platí, že účelem tohoto správního úkonu je zhotovení stavby pevně spojené se zemí s tím, že by měla být zřejmá souvislost s konkrétní stavbou. Z kontextu lze učinit závěr, že takovýto správní úkon může učinit jak správní orgán, tak i jiná osoba (stavebník, žadatel atd.). Dále je potřeba si uvědomit, že podle této úpravy dochází ke změně klasifikace pozemku na stavební pozemek pouhým podáním v rámci správního úkonu, nikoliv až kladným rozhodnutím o tomto podání.
Příklad 6
Plátce DPH vlastní pozemek zapsaný v katastru nemovitostí jako trvalý travní porost. Protože na tomto pozemku by rád postavil rodinný dům, zažádá obec o změnu územního plánu.
Přestože do doby schválení změny zastupitelstvem obce se na tomto pozemku stavět nemůže, již v okamžiku podání žádosti se z pozemku stává pozemek stavební a v případě jeho prodeje by se jednalo o zdanitelné plnění.
V § 56 odst. 2 písm. b) ZDPH se dále stanoví, že stavebním pozemkem je také pozemek, na kterém může být podle stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby podle stavebního zákona zhotovena stavba pevně spojená se zemí. Toto ustanovení se jeví jako nadbytečné, protože stavební povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby jsou správními úkony, na které dopadá již předchozí úprava.
 
Dodání vybrané nemovité věci a osvobození od daně
Kromě pozemků může být plněním osvobozeným od daně také dodání vybrané nemovité věci, a to za podmínky splnění časového testu 5 let. Vybranou nemovitou věcí se rozumí:
stavba pevně spojená se zemí,
jednotka,
inženýrská síť,
pozemek, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí,
podzemní stavba se samostatným účelovým určením,
právo stavby, jehož součástí je stavba pevně spojená se zemí.
V případě těchto nemovitých věcí je jejich dodání osvobozeno od daně po uplynutí 5 let:
od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo kolaudačního souhlasu po podstatné změně dokončené stavby, jednotky nebo inženýrské sítě, nebo
ode dne, kdy mohlo být započato užívání stavby, jednotky nebo inženýrské sítě podle stavebního zákona v souladu:
s prvním oznámením o záměru započít s jejich užíváním,
se souhlasem stavebního úřadu, byly-li odstraněny nedostatky, pro které stavební úřad zakázal jejich užívání, nebo
s oznámením o záměru započít s užíváním nebo oznámením změny v užívání po podstatné změně dokončené stavby, jednotky nebo inženýrské sítě.
Rozhodující pro osvobození je tedy uplynutí lhůty v délce 5 let. Východiskem pro uplatnění osvobození od daně u dodání vybrané nemovité věci je v souladu s výše uvedeným kolaudační souhlas nebo souhlas stavebního úřadu, který umožňuje
současný
(k datu uskutečnění plnění)
způsob užívání
dané nemovité věci. Právě vazba na současný způsob užívání je důležitá, protože pouze tento kolaudační souhlas spouští testovací lhůtu pro osvobození. V případě prvního kolaudačního souhlasu je vydání tohoto kolaudačního souhlasu okamžikem, od kterého se odvíjí běh testovací lhůty.
Příklad 7
Společnost s ručením omezeným prodává v roce 2017 skladovací halu, pro kterou byl vydán kolaudační souhlas v roce 1997.
Jelikož v tomto případě uplynula lhůta 5 let od vydání prvního kolaudačního souhlasu, je toto dodání vybrané nemovité věci osvobozeno od daně, pokud plátce nevyužije možnost toto dodání zdanit podle § 56 odst. 5 ZDPH, jak je uvedeno dále.
 
Kritérium podstatné změny
Problém nastává v případě tzv. podstatné změny dokončené stavby, jednotky nebo inženýrské sítě. Pokud jsou na dokončené nemovité věci provedeny stavební práce takového rozsahu, že splňují kritérium podstatné změny, potom nová lhůta běží od kolaudačního souhlasu po této podstatné změně. V takovém případě se počátek lhůty nebude odvíjet od prvního kolaudačního souhlasu.
Kritérium podstatné změny ZDPH nevymezuje, je obsaženo pouze ve výkladu GFŘ. Podle tohoto výkladu podstatnou změnou stavby nebo jednotky je třeba rozumět zejména takovou změnu, při které dochází k nástavbě o více než jedno podlaží, nebo přístavbě, kterou dojde k navýšení podlahové plochy stavby nebo jednotky o více než 50 % oproti původní podlahové ploše stavby nebo jednotky před navýšením.
Za podstatnou změnu stavby nebo jednotky je nutné dále považovat přístavbu nebo nástavbu, které nesplňují výše uvedené podmínky, opravy, údržby a jiné stavební úpravy, které podléhají udělení kolaudačního souhlasu nebo ohlášení a zároveň finanční hodnota takové stavební úpravy dokončené stavby, jednotky nebo inženýrské sítě musí přesáhnout 50 % zjištěné ceny nebo 50 % směrné hodnoty, lze-li ji stanovit před provedením stavební úpravy nemovité věci.
Znamená to tedy, že v případě nástavby o více než jedno podlaží a přístavby s navýšením o více než 50 % se jedná o podstatnou změnu vždy, bez ohledu na finanční hodnotu této úpravy. V ostatních případech je nutné finanční hodnotu zkoumat se zjištěnou cenou nebo směrnou hodnotou. Generální finanční ředitelství k tomu uvádí, že finanční hodnotou stavební úpravy je nutné rozumět součet všech základů daně a daně u dodaného zboží nebo poskytnutých služeb, které byly reálně zabudovány nebo spotřebovány při uskutečňování stavební úpravy. Obdrží-li plátce po provedených stavebních úpravách opravný daňový doklad na dodané zboží nebo poskytnuté služby, je povinen hodnoty základu daně a výše daně uvedené na opravném daňovém dokladu zahrnout do finanční hodnoty stavební úpravy tak, aby nejpozději k datu uskutečnění dodání vybrané nemovité věci dle § 21 odst. 3 ZDPH byla známa finanční hodnota s promítnutím všech takových oprav realizovaných do tohoto data.
Pokud se nám tedy podaří stanovit finanční hodnotu stavební úpravy, což vůbec nemusí být jednoduchou záležitostí (nijak to nemusí souviset s účetním či daňovým pojetím ve smyslu toho, co je součástí pořizovací či vstupní ceny), je nutné tuto finanční hodnotu porovnat se zjištěnou cenou nebo směrnou hodnotou. Jak v případě zjištěné ceny, tak v případě směrné hodnoty odkazuje výklad GFŘ na oblast daně z nabytí nemovitých věcí, konkrétně na § 15 a 16 zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů. Zjištěná cena je cena stanovená podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů, směrnou hodnotu lze orientačně určit na webu Finanční správy České republiky. Opět tedy žádná vazba na účetnictví a potřeba zjišťovat hodnotu nemovité věci nějakou jinou metodou, často vyžadující další náklady. Důkazní břemeno je samozřejmě vždy na straně daňového subjektu.
Příklad 8
Společnost s ručením omezeným, plátce DPH, vlastní bytový dům, který byl kolaudován v roce 2007. V roce 2015 byla provedena nástavba tohoto domu o další dvě patra. Po provedení tohoto stavebního zásahu byl v listopadu roku 2015 udělen kolaudační souhlas. V roce 2017 s. r. o. tento bytový dům prodává.
Nástavba o dvě patra představuje podstatnou změnu stavby, lhůta 5 let pro osvobození tak běží od kolaudačního souhlasu po podstatné změně dokončené stavby, v tomto případě od listopadu roku 2015. Dodání této vybrané nemovité věci není možné osvobodit od daně.
Příklad 9
Společnost s ručením omezeným, plátce DPH, provádí na dokončené stavbě rozsáhlou opravu střechy, která vyžaduje ohlášení stavebnímu úřadu, finanční hodnota této opravy činí 750 000 Kč. Aby se jednalo o podstatnou změnu, musí finanční hodnota této úpravy přesáhnout 50 % zjištěné ceny nebo 50 % směrné hodnoty nemovité věci před provedením této opravy. Předpokládejme, že s. r. o. se podaří stanovit směrnou hodnotu v souladu s příslušnou úpravou daně z nabytí nemovitých věcí, a to na částku 8 450 000 Kč. V tomto případě je zřejmé, že se o podstatnou změnu nejedná a prováděná oprava nebude mít vliv na běh časového testu z hlediska osvobození prodeje této stavby od DPH.
Současně upozorněme, že pokud není vydán nový kolaudační souhlas nebo není-li udělen souhlas s užíváním stavby stavebním úřadem, nebude se jednat o změnu stavby podle stavebního zákona a nebude se tedy jednat ani o podstatnou změnu stavby podle § 56 odst. 3 ZDPH. Takovýto případ tedy nebude mít vliv na průběh osvobozovacího časového testu.
Dále se v § 56 odst. 3 písm. b) ZDPH stanoví počátek běhu lhůty pro tzv. ohlašované stavby, které nepodléhaly při prvovýstavbě (nebo po změně stavby) kolaudačnímu souhlasu a které lze za splnění dalších podmínek užívat jen na základě oznámení stavebnímu úřadu.
Běh pětileté lhůty se odvozuje ode dne, kdy mohlo být podle stavebního zákona započato užívání nemovité věci. Prvním užíváním je třeba rozumět užívání, pro které je nemovitá věc v souladu s oznámením uděleným podle stavebního zákona užívána k současnému účelu. Osvobození se uplatní také u dodání nemovité věci, k němuž dojde po uplynutí 5 let ode dne, od kterého byl podle stavebního zákona udělen souhlas s užíváním po podstatné změně dokončené stavby, jednotky nebo inženýrské sítě, přičemž i v tomto případě se podstatná změna posuzuje podle stejných pravidel, které jsou uvedeny u kolaudačního souhlasu.
 
Možnost nevyužít osvobození od daně a uplatnit daň
K problematice osvobození ještě uveďme, že plátce má možnost za podmínek § 56 odst. 5 ZDPH osvobození nevyužít a uplatnit daň. Tato možnost se týká dodání pozemku splňující podmínky pro osvobození a dodání vybrané nemovité věci, která již splňuje podmínky pro osvobození z titulu uplynutí lhůty pro zdanění. Současně ale platí, že pokud je příjemce tohoto plnění plátce DPH, je možné osvobození neuplatnit pouze za podmínky předchozího souhlasu příjemce plnění.
Je nutné zdůraznit, že tato možnost se týká nejenom dodání vybraných nemovitých věcí, ale také dodání pozemků, tato možnost je v ZDPH obsažena až od roku 2016.
Pokud se plátce rozhodne osvobození neuplatnit a dodání pozemku nebo vybrané nemovité věci podrobí dani, podléhá toto plnění režimu přenesení daňové povinnosti, a to v souladu s § 92d ZDPH. Jak ale vyplývá z této úpravy, režimu přenesení daňové povinnosti podléhá právě pouze toto dobrovolné uplatnění daně, pokud je tedy dodáván pozemek, na který nelze osvobození uplatnit, nebo vybraná nemovitá věc, u které neuplynula dosud stanovená lhůta pro osvobození, režim přenesení daňové povinnosti se neuplatní a bude postupováno běžným způsobem.
Současně je stanoveno, že je-li kupující plátcem, může dojít k uplatnění daně namísto osvobození od daně pouze s jeho souhlasem. Forma souhlasu není v zákoně exaktně stanovena a může se tak jednat o souhlas ústní, písemný i tzv. konkludentní. Konkludentní souhlas může být například udělen, přizná-li příjemce daň dle § 92a a 92d ZDPH, přičemž lze doporučit uvedení povinnosti přiznat daň pro příjemce (plátce) do smluvní dokumentace k nabytí nemovité věci.
Příklad 10
Plátce DPH prodává pozemek, na kterém může být podle uděleného souhlasu s provedením ohlášené stavby zhotovena stavba rodinného domu.
V tomto případě se jedná o dodání stavebního pozemku, které je zdanitelným plněním. V takovém případě se režim přenesení daňové povinnosti neuplatní.
Příklad 11
Plátce DPH prodává pozemek, který není stavebním pozemkem ani netvoří funkční celek se stavbou. Dodání tohoto pozemku splňuje podmínky osvobození podle § 56 odst. 1 ZDPH, plátce se ale rozhodne, že při dodání tohoto pozemku uplatní daň.
Příjemce plnění, tedy kupující, je plátce DPH a s tímto postupem vyjádřil souhlas. V tomto případě se režim přenesení daňové povinnosti uplatní.
V následujícím příspěvku, na který se můžete těšit v časopisu Účetnictví v praxi, bychom se věnovali případům, kdy dodání nemovitých věcí představuje zdanitelné plnění, a zaměřili bychom se zejména na správné stanovení sazby daně.
Zdroj: Odborný portál DAUC.cz, 2017.