Vybrané problémy v účetnictví ÚSC při operacích s nemovitým majetkem

Vydáno: 20 minut čtení

V rámci tohoto příspěvku bychom se chtěli zaměřit na vybrané operace s nemovitým majetkem, které podle našich poznatků představují v současnosti zdroj významných nesprávností v účetnictví (a také při zdaňování) územních samosprávných celků.

Vybrané problémy v účetnictví ÚSC při operacích s nemovitým majetkem
Ing.
Zdeněk
Nejezchleb,
Ing.
Ivana
Schneiderová
 
1. Okamžik uskutečnění účetního případu při převodu nemovitostí
 
1.1 Základní režim
Prvním zásadním zdrojem chyb bývá nesprávné určení okamžiku uskutečnění účetního případu při převodu nemovitostí zapisovaných do katastru nemovitostí (jak v případě prodeje, tak i v případě nákupu). Jedná se zejména o následující okamžiky:
stanovení okamžiku pro předpis pohledávky a zachycení výnosu z převodu nemovitostí;
stanovení okamžiku, ve kterém dojde k vyřazení nemovitosti při prodeji z účetnictví.
Zadání příkladu:
Obec (neplátce DPH) prodává pozemek. Systém převodu je nastaven následujícím způsobem:
10. 12. 2017 – uzavření smlouvy;
15. 12. 2017 – kupující zaplatil podle smlouvy 100 % ceny;
2. 1. 2018 – smlouva vložena na katastr nemovitostí;
20. 1. 2018 – došlo k vyrozumění z katastru, že byl zápis proveden.
Úkolem je určit okamžik, ke kterému bude zachycena pohledávka a výnos z prodeje pozemků, a kdy bude pozemek vyřazen z majetku.
Východiskem pro řešení je ustanovení bodu 6.4. Českého účetního standardu (dále jen „ČÚS“) č. 701 – vyjímáme příslušnou část:
6.4. Při převodu vlastnictví k nemovitým věcem, které podléhají zápisu do katastru nemovitostí, se za okamžik uskutečnění účetního případu považuje den doručení návrhu na zápis katastrálnímu úřadu. Dojde-li k povolení zápisu, účetní zápisy k tomuto dni se nemění. Není-li zápis povolen, provede účetní jednotka odpovídající opravu účetním zápisem. Podmíněnost okamžiku uskutečnění účetního případu nabytím právního účinku zápisu vyjádří účetní jednotka na účetním záznamu, který obsahuje i označení příslušného analytického účtu, uvede o tomto informaci v příloze účetní závěrky a v inventurních soupisech.
Dané ustanovení definuje, že okamžikem uskutečnění účetního případu je okamžik podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Tento okamžik je tedy v případě převodu nemovitostí zapisovaných do katastru nemovitostí okamžikem dodání (pro potřeby účetnictví). Ve vztahu k této skutečnosti účtujeme o pohledávce a výnosu z prodeje pozemků a proti tomu o nákladu z vyřazení pozemku (pro oba případy se tedy jedná o 2. 1. 2018).
V praxi se setkáváme s případy účtování o pohledávce (a výnosu) již k okamžiku uzavření smlouvy – tedy v našem případě dne 10. 12. 2017. Významná část účetních jednotek dokonce výnos předepíše k okamžiku uzavření kupní smlouvy (zachycení pohledávky a výnosu), o vyřazení pozemku z účetnictví (a nákladu) účtuje ve vazbě na podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí (2. 1. 2018). Nerespektují tak akruální princip účetnictví.
Pokud bychom to chtěli přirovnat k nějaké situaci z praxe, byl by to režim, kdy by obchodní společnost uzavřela kontrakt na dodávku strojů a k okamžiku podepsání tohoto kontraktu zaúčtovala pohledávku a výnos (bez ohledu na to, že příslušné stroje ještě nebyly dodány a ani vyrobeny). Všem je asi jasné, že takový režim by vedl v účetnictví firem k naprosto nevypovídajícímu zobrazení skutečnosti a nadhodnocení výnosů. Při dodávkách věcí, a tedy i nemovitostí, je nezbytné postupovat tak, že o výnosu účtujeme až v okamžiku, kdy dojde k jejímu dodání.
Daný případ bychom si měli určitým způsobem zatřídit do obecných principů účtování obchodních závazkových vztahů při dodání zboží:
v okamžiku uzavření smlouvy jsou pozice dodavatele a odběratele „vyrovnané“ – dodavatel má právní závazek za sjednaných podmínek dodat zboží a proti tomu právní pohledávku inkasovat odměnu za dodání zboží. V tento moment nemáme, o čem bychom v rámci rozvahových účtů účtovali;
v rámci finančního účetnictví začínáme účtovat v okamžiku, kdy se tato „rovnováha“ nějak naruší – tedy buď dodavatel splní svůj závazek, zboží dodá a vzniká mu účetní pohledávka, nebo odběratel před dodáním provede zaplacení – tedy poskytne zálohu a prodávajícímu vznikne účetní závazek.
Respektujme prosím tento základní princip – u dodavatele nemůže být vznik pohledávky v účetnictví spojen s podpisem smlouvy, ale se splněním svého závazku dodat zboží. Ve stejný okamžik musí dojít k vyřazení dodaného majetku z účetnictví prodávajícího.
Vrátíme se tedy raději ještě jednou k výše uvedenému příkladu:
Dne 10. 12. 2017 neúčtujeme nic (můžeme pouze uvažovat o zaúčtování na podrozvahových účtech).
Dne 15. 12. 2017 je provedena platba, a to před dodáním. Ať se tato platba nazývá jakkoliv (záloha, platby kupní ceny, splátka …), jedná se z ekonomického pohledu o zálohu a takto by o ní mělo být také účtováno (tedy u kupujícího na 052, u prodávajícího na účtu 324).
Dne 2. 1. 2018 dochází k dodání – tedy u prodávajícího účtujeme o pohledávce a výnosu (MD 311/D 647 a zároveň zúčtujeme zálohu MD 324/D 311). Ve stejný okamžik také v důsledku „dodání“ odúčtováváme z majetku daný pozemek – MD 554/D 031, případně při přecenění reálnou hodnotou Dal 036 a zúčtování účtu 407 přes 564 nebo 664). Kupující pak účtuje nabytí pozemku MD 042/D 321 a zároveň zúčtovává zálohu MD 321/D 052).
Dne 20. 1. 2018 neúčtujeme nic – pouze nastal přepis v katastru nemovitostí.
 
1.2 Některé specifické situace
a) k provedení vkladu do katastru nemovitostí nakonec nedošlo
Řešíme případ, kdy z důvodu pochybení ve smlouvě dojde k zamítnutí vkladu do katastru. Na tyto situace pamatuje výše uvedené ustanovení ČÚS 701 následovně:
Dojde-li k povolení zápisu, účetní zápisy k tomuto dni se nemění. Není-li zápis povolen, provede účetní jednotka odpovídající opravu účetním zápisem.
Protože se ale nejedná o opravu nesprávností minulých let (účetní zápis při podání návrhu na vklad byl korektní), budeme u prodávajícího účtovat snížení výnosu bez ohledu na testování finanční hranice pro případné použití účtu 408. Okamžikem pro zrušení pohledávky a zaúčtování pozemku zpět by mělo být zamítnutí podaného návrhu na zápis.
Sporná situace by nastala v případě, kdy by byl např. dne 10. 12. 2017 podán návrh na vklad do katastru nemovitostí, a ještě do okamžiku sestavení účetní závěrky (např. 20. 1. 2018) by došlo k zamítnutí tohoto návrhu. Vzhledem k tomu, že by před sestavením účetní závěrky za rok 2017 bylo zřejmé, že se dodání ještě neuskutečnilo, doporučovali bychom provést odúčtování prodeje pozemku ještě do roku 2017. Jednoznačnou odpověď v účetních předpisech v této věci ale nenalezneme.
b) vklad nemovitostí do základního kapitálu
V případě vkladu nemovitostí do základního kapitálu obchodních společností pracujeme se dvěma okamžiky:
„vnesení vkladu“ a to formou předání nemovitosti a písemným prohlášením s úředně ověřeným podpisem o vnesení nemovité věci (§ 19 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích [dále jen „ZOK“]);
převod vlastnického práva – podle § 25 ZOK navázáno na zápis do katastru nemovitostí.
Nyní jde o to, kterým okamžikem by mělo dojít k vyřazení vkládané nemovitosti z majetku obce, která nemovitost vkládá. Zde se domníváme, že se jedná již o okamžik předání nemovitosti (tedy již před podáním návrhu na vklad do katastru nemovitostí). Od tohoto okamžiku má společnost, do které se vklad uskutečnil, již právo na získání užitků z dané věci. Proto se domníváme, že je na místě odchýlit se od pravidla definovaného v ČÚS 701.
V této souvislosti ještě upozorňujeme na
judikát
Nejvyššího správního soudu č. 9 Afs 70/2009 (ještě za podmínek původního obchodního zákoníku). V něm je řešeno, že daňové odpisy u obchodní společnosti, do níž je vklad proveden, je možné uplatňovat až na základě převodu vlastnických práv (tedy vázáno na vložení do vkladu do katastru nemovitostí). V mezidobí mezi předáním společnosti („vnesením vkladu“) a podáním návrhu na vklad do katastru nemovitostí se jedná podle soudu o určitou formu „držby“ (majetek není ale v právním vlastnictví společnosti, a proto není možné uplatňovat daňové odpisy).
c) převod nemovitostí na základě dražby
Specifickým případem jsou dražby nemovitostí. Podle § 30 odst. 1 zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon č. 26/2000 Sb.“), přechází u dražby vlastnictví k předmětu dražby k okamžiku udělení příklepu za podmínky, že vydražitel uhradí vydraženou cenu ve stanovené lhůtě. Podle § 31 odst. 2 se následně provádí oznámení katastru nemovitostí o tom, že nemovitost byla v dražbě nabyta.
Zde se domníváme, že okamžik přechodu vlastnického práva definovaný v zákoně č. 26/2000 Sb. je natolik významnou skutečností, že by o převodu nemovitosti mělo být účtováno již k okamžiku příklepu, nikoliv podáním návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Přechodem vlastnictví k okamžiku příklepu dochází k převodu práv pobírat užitky z nemovitosti, a tudíž s respektováním charakteristiky aktiva by mělo být účtováno již k tomuto okamžiku.
V minulosti se touto problematikou zabývala nyní již zrušená
interpretace
Národní účetní rady I-6. Zde bylo uvedeno následující:
Okamžik zařazení u jinak nabytých nemovitostí
Vlastnické právo k nemovitostem evidovaným v katastru nemovitostí, které vzniklo ze zákona rozhodnutím státního orgánu, příklepem licitátora ve veřejné dražbě, vydržením, přírůstkem a zpracováním, se zapisuje do katastru nemovitostí záznamem údajů na základě listin vyhotovených státními orgány a jiných listin, které podle zvláštních předpisů potvrzují nebo osvědčují právní vztahy. Za okamžik uskutečnění účetního případu se považuje den nabytí právní moci těchto listin.
Zdůrazňujeme ale, že námi navrhovaný posun okamžiku uskutečnění účetního případu v rámci veřejných dražeb a vkladů nemovitostí jde nad rámec ČÚS 701, který u nemovitostí zapsaných v katastru vychází výhradně z okamžiku podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Návrh uvedený výše tedy vnímejte jako alternativu ke zvážení.
 
1.3 Vazba na DUZP
Plátci DPH si musí uvědomit, že datum uskutečnění zdanitelného plnění (DUZP) pro účely DPH u nemovitostí zapsaných v katastru nemovitostí nekopíruje okamžik uskutečnění účetního případu. Samozřejmě i při dodání nemovitostí platí pravidlo, že plátce je povinen přiznat DPH buď k DUZP, nebo k okamžiku přijetí platby, a to k tomu okamžiku, který nastane dříve.
DUZP je pak definován v § 21 odst. 2 zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů, následujícím způsobem:
(3) Při dodání nemovité věci se zdanitelné plnění považuje za uskutečněné dnem předání nemovité věci nabyvateli do užívání nebo dnem doručení vyrozumění, ve kterém je uveden den zápisu změny vlastnického práva, a to tím dnem, který nastane dříve. Při přenechání nemovité věci k užívání podle § 13 odst. 3 písm. d) se zdanitelné plnění považuje za uskutečněné dnem přenechání nemovité věci k užívání.
Vidíme, že se DUZP většinou nebude shodovat s okamžikem uskutečnění účetního případu. Přitom tyto rozdíly mohou být i v řádu let. Může např. nastat situace, kdy je uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní, v rámci které je sjednáno předání pozemku (kupující jej již může využívat), k uzavření vlastní kupní smlouvy dojde až za několik let (např. po kolaudaci rodinného domu, který kupující na příslušném pozemku staví). V rámci následujících příkladů nebudeme uvažovat s přeceněním pozemku na reálnou hodnotu.
Příklad č. 1
(nejjednodušší varianta):
Obec prodává pozemek mající charakter stavebního pozemku a to osobě, která byla před touto transakcí nájemcem (tedy ani nedojde k přerušení užívání nemovitosti, jen se změní právní titul užívání pozemku). Účetní hodnota pozemku je 1 000, prodejní hodnota 5 000 + DPH. Úhrada za pozemek je sjednána do 14 dní po provedení vkladu do katastru nemovitostí.
Řešení:
OUÚP = okamžik podání návrhu na vklad
DUZP = předání pozemku – za ten dle našeho názoru můžeme považovat návrh na vklad do katastru, neboť k tomuto datu dochází ke změně užívacího titulu z nájmu na vlastnictví. Dané okamžiky se tedy rovnají, a pro účtování tak nastává nejjednodušší situace.
Účtování:
K datu podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí:
Částka
MD
D
5 000
311
647
1 050
311
343
1 000
554
031
Následné inkaso kupní ceny: MD 231/D 311 6 050.
Takto jednoduchých případů v praxi bohužel moc nenajdeme, a proto si ukážeme složitější případy.
Příklad č. 2
Obec prodává pozemek mající charakter stavebního pozemku (před prodejem nevyužívaného kupujícím). Je sjednáno, že při podpisu kupní smlouvy dojde k předání pozemku (březen 2017), podání návrhu na vklad do katastru bude v dubnu 2017.
Účetní hodnota pozemku je 1 000, prodejní hodnota 5 000 + DPH. Úhrada za pozemek je sjednána na okamžik provedení vkladu do katastru nemovitostí.
Řešení:
OUÚP = okamžik podání návrhu na vklad (duben 2017)
DUZP = předání pozemku (březen 2017)
Účtování:
K datu předání pozemku:
Text
Částka
MD
D
Základ daně
5 000
395 (734)
395 (734)
daň
1 050
377
343
K datu podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí:
Text
Částka
MD
D
základ daně
5 000
311
647
daň
1 050
311
377
vyřazení pozemku
1000
554
031
Pohledávka na 377 by byla ve výši DPH, kterou obec musela z transakce odvést, byť k vlastní realizaci prodeje (okamžik uskutečnění účetního případu) ještě nedošlo.
Následné inkaso: MD 231/D 311 6 050.
Příklad č. 3
Obec prodává pozemek mající charakter stavebního pozemku (před prodejem nevyužívaného kupujícím). Je sjednáno, že při podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupující složí 60 % kupní ceny pozemku (březen 2016). Následně dojde k předání pozemku – duben 2016 (budoucí kupující zde může začít stavět …). Až dokončí hrubou stavbu a zaplatí dalších 20 % (stalo se tak v červnu 2017), podepisuje se kupní smlouva a dává se na katastr. Do 30 dní po zavkladování je kupující povinen doplatit zbylých 20 %.
Účetní hodnota pozemku je 1 000, prodejní hodnota 5 000 + DPH.
Řešení:
OUÚP = okamžik podání návrhu na vklad (červen 2017)
DUZP = předání pozemku (duben 2016) – nicméně ještě před tím dojde k úhradě 60 % kupní ceny, a proto je nezbytné odvést DPH z této přijaté částky. Následně při DUZP v dubnu 2016 je daň odvedena ze zbylé částky. Další platby a podání návrhu na vklad již z pohledu DPH nemají relevanci (nastaly po DUZP).
Účtování (zdůrazňujeme, že se jedná o jednu z variant):
Text
Částka
MD
D
Přijetí peněžních prostředků (platba předem – tedy záloha)
3 630
231
324
Zdanění přijaté zálohy (případně vystavení daňového dokladu na přijatou zálohu):
převod na již zdaněné zálohy
3 630
324.xy
324xz
3 000
395 (734)
395 (734)
630
377
343
Předání pozemku – zbytek do celkové kupní ceny
2 000
395 (734)
395 (734)
Předání pozemku – zbytek DPH
420
377
343
Přijetí zálohy 20 % (již neřešíme DPH, neboť DPH již bylo odvedeno při předání pozemku):
1 210
231
324*)
Podání návrhu na vklad:
Cena bez DPH
5 000
311
643
DPH
1 050
311
377
4 840
324xz
311
Vyřazení pozemku
1 000
554
031
Následný doplatek
1 210
231
311
*) Tedy na 324 bude záloha včetně DPH.
 
2. Ocenění jednotlivých nemovitostí při pořízení (prodeji)
Stavby umístěné na pozemku jsou s účinností od 1. 1. 2014 až na některé výjimky (sítě, dočasné stavby …) právní součástí pozemku. Z tohoto důvodu není již právně nezbytné v rámci kupních smluv vyjmenovávat jednotlivé stavby umístěné na pozemku, neboť ty se s pozemkem převádějí jako jeho nedílná součást. Zároveň tím dochází také k potlačení snahy uvádět do kupních smluv ceny jednotlivých složek nabyté nemovitosti (pozemku, stavby A, stavby B).
V praxi nastávají naprosto běžně situace, kdy obec nabývá kupní smlouvou pozemek, na kterém stojí nemovitost nezapisovaná do katastru nemovitostí, nicméně účetní to nezjistí a účtuje pouze o pořízení pozemku, neboť smlouva o příslušné stavbě vůbec nehovoří.
Pro účetnictví i daně (zejména daň z příjmů) ale potřebujeme odlišit pozemek a stavbu (často i v rozdělení na více staveb) a musíme znát jejich ocenění.
Nejjednodušším řešením je, aby osoby odpovědné za sjednávání smluv, kterými je pořizován nemovitý majetek, např. v podobě pozemku se stavbou, při sjednávání ceny výslovně určily, z čeho se sjednaná cena skládá.
Příklad smluvního ujednání
Kupní cena za převod nemovitostí uvedených v čl. ………. smlouvy se sjednává na částku 2 mil. Kč (slovy …………..). Tato kupní cena byla kalkulačně stanovena následujícím způsobem (případně kalkulace ceny tvoří přílohu č. …….. smlouvy):
-
pozemek p. č. ..... 300 000 Kč,
-
pozemek p. č. ..... 50 000 Kč,
-
budova č. p. ..... na pozemku ..... 1 500 000 Kč,
-
zpevněná plocha na pozemku ..... 100 000 Kč,
-
oplocení 50 000 Kč.
V případě, že se takové ujednání ve smlouvě (případně v její příloze) neobjeví, bude mít pořizující obec následující možnosti:
a)
Kupní cenu rozdělit interním odhadem do jednotlivých složek. Je otázkou, zda odpovědný pracovník bude chtít na sebe přijmout takovou odpovědnost. Musíme počítat i s tím, že prostřednictvím tohoto odhadu bude určena i základna pro případné daňové odepisování majetku v případě jeho svěření příspěvkové organizaci či vkladu do obchodní společnosti.
b)
Nechat zpracovat zvláštní znalecký posudek oceňující jednotlivé části nabytých nemovitostí a následně v alikvotní výši provést rozdělení kupní ceny podle tohoto posudku. Tím ale dojde ke zbytečnému vynaložení peněžních prostředků na znalecký posudek. Je to také mnohem pracnější varianta než určení ceny jednotlivých složek majetku přímo do smlouvy, jak jsme navrhli výše.
Příslušné rozdělení je vhodné i v případě prodeje nemovitosti a to kvůli určení, zda výnos má být nasměrován na účet 646-Výnosy z prodeje dlouhodobého hmotného majetku s výjimkou pozemků nebo 647-Výnosy z prodeje pozemků. Pokud totiž při prodeji pozemku se stavbou navedeme výnos např. pouze na účet 647, ale z účetnictví budeme vyřazovat jak stavby (prostřednictvím účtu 553), tak i pozemky (prostřednictvím účtu 554), znehodnotíme vypovídací schopnost ziskovosti příslušné transakce v rámci výkazu zisku a ztráty.
K výše uvedenému ještě potřebujeme doplnit hledisko druhového členění rozpočtové skladby. Z hlediska rozpočtové skladby by bylo nejpřesnějším způsobem provést rozdělení příjmů a výdajů. Tedy např. u našeho případu výše uvedené kupní smlouvy zachytit výdaj 350 tis. Kč na položku 6130 a zbytek kupní ceny na položku 6121.
Rozpočtová skladba nám ale nabízí prostřednictvím popisu k položce 6121 určité zjednodušení:
Na položku 6121 patří i výdaje vynakládané od 1. 1. 2014 na pořízení staveb s pozemky, na nichž stojí (staveb, které jsou podle § 506 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, součástí pozemku), nelze-li výdaj na pořízení stavby od výdaje na pořízení pozemku oddělit.
Zde bychom ale chtěli zdůraznit, že pokud by hlavním objektem transakce byly pozemky a stavby by byly naprosto nevýznamné, tak bychom v případě nerozdělení ceny doporučovali celý výdaj nasměřovat spíše na položku 6130 a ne na 6121.
 
3. Směna pozemků
S účinností od 1. 1. 2016 došlo k významnému rozšíření případů, při kterých je úplatný převod pozemku zatížen DPH. V praxi se zapomíná, že směna pozemků je z pohledu DPH také plněním za úplatu (namísto peněz dostáváme úplatu v naturální podobě), a z tohoto důvodu musíme řešit i vztah k DPH. Někdo tuto transakci považuje chybně za dvě vzájemná darování.
Příklad:
Obec směňuje s krajem pozemek A (ve vlastnictví obce) za pozemek B (ve vlastnictví kraje). Účetní hodnota pozemku A je 1 000 Kč, účetní hodnota pozemku B je 9 000 Kč. Směna je provedena bez jakéhokoliv doplatku, ve smlouvě není vyčíslena hodnota pozemku. Pozemek A přitom splňuje z pohledu DPH charakteristiky pozemku, ze kterého se odvádí DPH (stavební pozemek).
V rámci takové směny musíme:
a)
vyřadit pozemek účetním zápisem MD 554/D 031 v hodnotě 1 000 Kč
b)
účtovat pořízení pozemku MD 042/D 647
D 343
A následně zařadit nabývaný pozemek MD 031/D 042.
Případně v rámci účtování můžeme zapojit i účty 321 a 311, což ale nic nemění na výsledku celé operace.
Nyní jde o to, v jaké hodnotě operaci b) provedeme. Mělo by se jednat o cenu obvyklou, ta však ve smlouvě nebyla uvedena. Protože se od jejího stanovení bude odvíjet i výše odvodu DPH, bude řada ÚSC chtít nechat ocenit daný převod znalecky (pro omezení míry nejistoty).
Je jednoznačně mnohem jednodušší, pokud se smluvní strany dohodnou a uvedou do smlouvy konkrétní hodnotu směňovaných pozemků, a následně z této hodnoty vyjdeme pro stanovení odvodu DPH. Ušetří se tak řada nejistot a případně i výdajů za znalecké posudky.
Zaměřme se nyní na ekonomický vliv DPH při směně a zkusme si rozebrat jednotlivé případy:
a)
Pokud vezmeme náš ilustrativní příklad, tak v rámci této směny bude obec muset odvést daň – ve výsledku „ztratí“ DPH z hodnoty příslušného pozemku. Pokud by se chtěla nějak zhojit, musela by tento výdaj přenést na druhou smluvní stranu - tedy např. dohodnout, že se jedná o směnu s doplatkem (potom ale náklady odpovídající DPH ponese druhá strana).
b)
Situace by se ale výrazně změnila, pokud by druhá strana měla nárok na odpočet DPH. Pokud by byla sjednána směna bez doplatku, tak by si DPH, které odvádí obec, druhá strana mohla zase vyinkasovat. V rámci směny by tak pro vyrovnání vzájemného vztahu bylo logické sjednat směnu s doplatkem ve výši odpovídající DPH. Zde nezapomínejme na to, že by obec byla povinna vystavit daňový doklad na takovou směnu.
c)
Můžeme si představit i situaci, kdy DPH podléhají převody obou směňovaných pozemků a ani jedna strana nemá nárok na odpočet DPH - potom daň odvádějí obě strany (pokud se jedná o hodnotově stejné pozemky, tak ve stejné výši), a každá strana tak nese stejný díl nákladů spojených s transakcí.
Můžeme zrekapitulovat, že při uzavření smlouvy na směnu pozemků je nezbytné ve smlouvě jasně pojmenovat daňové dopady převodu obou pozemků (zda jejich převod DPH podléhá, či nikoliv), vyčíslit ceny obvyklé a definovat, zda obsahují DPH, či nikoliv. Jinak čekají obě strany u řady sjednaných směn v řadě případů nepříjemná překvapení.