Rádi bychom tímto článkem, který vyjde na pokračování, a to s ohledem na rozsah daného tématu, přispěli k objasnění široké problematiky společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“). Zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „NOZ “), a předpisy s ním související, poněkud změnily pravidla pro SVJ a také povinnosti jednotlivých vlastníků, a proto každodenní praxe SVJ přináší ne jednu otázku. Pokusíme se alespoň některé z nich tímto článkem vyřešit. Pro úplnost jsou na některých místech textu článku uvedena vedle SVJ i bytová družstva a vlastníci – pronajímatelé.
Příspěvky na správu a služby ve SVJ z pohledu práva a účetnictví
JUDr.
Jitka
Kocianová,
Ing.
Zdeněk
Morávek
Související předpisy:
–
NOZ – § 1208, 1180, 1189,
–
nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „NV č. 366/2013“) – § 7, 8, 15, 16, 17,
–
zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „zákon o službách“ nebo „ZoS“), zejména § 5, 6, 7,
–
zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZU“),
–
vyhláška č. 504/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „vyhláška č. 504/2002 Sb.“).
Příspěvky vlastníků na správu domu a pozemku a jak je správně účtovat ve SVJ
Co je to správa domu a pozemku, co jsou to příspěvky na správu domu a pozemku, jsou to příjmy nebo to nejsou příjmy SVJ, kde jsou upraveny a jak správně účtovat?
Správa domu a pozemku v NOZ
Správa domu a pozemku je upravena v § 1189 NOZ. Správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu. Má se za to, že se správa vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku.
Příspěvky na správu domu a pozemku v NOZ
Příspěvky na správu domu a pozemku upravuje § 1180 NOZ. Toto ustanovení je rozděleno do dvou odstavců, a sice:
–
v prvním odstavci je řešen příspěvek na správu domu a pozemku a
–
v druhém odstavci jsou řešeny příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti.
Zatímco příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se určí na každou jednotku stejně [takovouto úpravu nalezneme i v NV č. 366/2013 Sb. u příspěvku na správu domu a pozemku (z hlediska provozního a technického, jak je uvedeno dále)], odpovídá výše příspěvku vlastníka jednotky velikosti jeho spoluvlastnického podílu na společných částech. Vlastníci se však mohou o tomto příspěvku dohodnout i jinak. V případě, že slouží některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, půjde zejména o balkóny, lodžie, sklepní kóje, garážová stání apod., stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.
Povinnost vlastníka platit (zálohy) na příspěvek na správu domu a pozemku
Povinnost vlastníka jednotky platit na účet společenství příspěvky na správu domu a pozemku je dána v již uvedeném § 1180 NOZ. Z hlediska účetního je tato problematika blíže rozvedena v části věnované účetnictví. (
Poznámka redakce:
problematice účtování ve SVJ se budeme věnovat podrobně v časopisu UNES č. 1/2018.) Určitý návod pro možné řešení výběru plateb příspěvku na správu a domu poskytuje § 8 NV č. 366/2013 Sb.Činnosti týkající se správy domu a pozemku v NV č. 366/2013 Sb.
Paragrafy 7 a 8 NV č. 366/2013 Sb. rozdělují činnosti týkající se správy domu a pozemku z hlediska provozního a technického a z hlediska správních činností.
Činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska provozního a technického se dle § 7 NV č. 366/2013 Sb. rozumí zejména:
–
provoz, údržba, opravy, stavební úpravy a jiné změny společných částí domu, včetně změn vedoucích ke změně v účelu jejich užívání; týká se to také všech technických zařízení domu, jako společných částí, dále společných částí vyhrazených k výlučnému užívání vlastníku jednotky, pokud podle prohlášení nebo stanov SVJ nejde o činnost příslušející vlastníku jednotky v rámci správy této společné části na vlastní náklady,
–
revize technických sítí, společných technických zařízení domu, protipožárního zařízení, hromosvodů, rozvodů energií včetně tepla, teplé vody, pitné vody a telekomunikačních zařízení, a jiných společných zařízení podle technického vybavení domu,
–
údržba pozemku a údržba přístupových cest na pozemku,
–
uplatnění práva vstupu do bytu v případě, že vlastník jednotky upravuje stavebně svůj byt, včetně možnosti požadovat v odůvodněných případech předložení stavební dokumentace, pokud je podle jiných právních předpisů vyžadována, pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části domu.
Činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska správních činností se dle § 8 NV č. 366/2013 Sb. rozumí zejména:
–
zajišťování veškeré správní, administrativní a operativně technické činnosti, včetně vedení příslušné technické a provozní dokumentace domu, uchovávání dokumentace stavby odpovídající jejímu skutečnému provedení podle jiných právních předpisů a zajišťování dalších činností, které vyplývají pro osobu odpovědnou za správu domu a pozemku z jiných právních předpisů,
–
stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek
jako záloh na příspěvky
na správu domu a pozemku, stanovení záloh na úhrady cen služeb a jejich vyúčtování a vypořádání,–
vedení účetnictví, zpracování a předložení daňových přiznání, řádné hospodaření s finančními prostředky, vedení seznamu členů SVJ,
–
uplatňování a vymáhání plnění povinností vůči jednotlivým vlastníkům jednotek, které jim ukládají jiné právní předpisy nebo vyplývají ze stanov SVJ a z usnesení shromáždění vlastníků jednotek přijatých v souladu s jinými právními předpisy a se stanovami SVJ,
–
činnosti spojené s provozováním společných částí a technických zařízení, která slouží i jiným osobám než vlastníkům jednotek v domě, včetně sjednávání s tím souvisejících smluv,
–
výkon činností vztahujících se k uplatňování ochrany práv vlastníků jednotek.
NV č. 366/2013 Sb. a jeho vliv na účetnictví SVJ
Nejdůležitějšími ustanoveními NV č. 366/2013 Sb. z pohledu vedení účetnictví jsou § 15, 16, 17.
Hospodaření SVJ při správě domu a pozemku se dle § 15 NV řídí rozpočtem na kalendářní rok, sestaveným podle pravidel určených ve stanovách, řádně schváleným shromážděním vlastníků jednotek, které také schvaluje výsledky jeho plnění v rámci schválení zprávy o hospodaření SVJ (blíže viz § 1208 NOZ).
V § 16 NV je jasně stanoveno, co je příjmem společenství, a naopak, co příjmem společenství není.
Příjmy SVJ
Příjmem SVJ jsou zejména:
–
příspěvky vlastníků jednotek na správu domu a pozemku podle § 1180 NOZ,
–
úroky z prodlení přijaté od vlastníků jednotek z důvodu prodlení s platbami příspěvků na správu domu a pozemku podle § 1180 NOZ,
–
úroky z prodlení přijaté od vlastníků jednotek z důvodu prodlení s platbami za plnění spojená nebo související s užíváním jednotky podle § 1181 NOZ, včetně nedoplatků z jejich vyúčtování, a pokuty za nesplnění povinnosti vlastníka jednotky podle § 13 odst. 1 ZoS,
–
úroky z vkladů na bankovních účtech SVJ,
–
penále, úroky z prodlení a smluvní pokuty zaplacené třetími osobami za porušení povinností ze smluv sjednaných SVJ,
–
pojistné plnění z pojistných smluv sjednaných SVJ týkající se společných částí a bonifikace za příznivý škodní průběh a
–
příjmy plynoucí z nakládání s majetkem SVJ.
Příjmem SVJ nejsou příjmy plynoucí z nakládání se společnými částmi, a to i v případě, že jsou hrazeny na bankovní účet SVJ; jde zejména o tyto příjmy:
–
nájemné z pronájmu společných částí domu,
–
úroky z prodlení placené z důvodu prodlení nájemců těchto společných částí s platbami nájemného a s úhradami za plnění spojená s užíváním těchto společných částí včetně nedoplatků z jejich vyúčtování a
–
příjmy od třetích osob plynoucí z provozování technických zařízení v domě pro tyto osoby.
Některé náklady na správní činnosti
Vymezení některých nákladů vlastní správní činnosti upravuje § 17 NV č. 366/2013 Sb.
tak, že podobnými náklady vlastní správní činnosti uvedenými v § 1180 odst. 2 NOZ (tedy náklady, které jsou hrazeny příspěvky stanovenými ve stejné výši na jednotku) se rozumí zejména:–
náklady na zřízení, vedení a zrušení bankovních účtů SVJ,
–
náklady na rozúčtování a vyúčtování plnění spojených s užíváním jednotek, včetně provedení odečtů hodnot z poměrových měřidel spotřeby vody a ze zařízení sloužících k rozúčtování nákladů na teplo,
–
náklady na pořízení majetku sloužícího pro vlastní správní činnost, například počítač včetně softwarového vybavení a jeho odpisy,
–
náklady kanceláře osoby odpovědné za správu domu a pozemku, například vybavení, kancelářské potřeby, spotřeba elektřiny, je-li samostatně měřena, poštovné, a
–
náklady spojené s poskytováním právních služeb týkajících se správy domu a pozemku.
Poznámka redakce:
Na pokračování příspěvku věnovanému problematice SVJ se můžete těšit v časopisu UNES č. 1/2018.