S. r. o. (plátce DPH) má v plánu skupovat byty a po jejich rekonstrukci je prodávat, a to zhruba nejdéle do 12 měsíců. Může volně kupovat byty od nepodnikajících občanů a bude jejich prodej osvobozen od DPH? Daň z nabytí nemovitých věcí lze uplatnit účetně do nákladů? Jak o těchto bytech účtovat, jako o zboží?
Otazky a odpovědi: Koupě bytů s. r. o. od nepodnikajících občanů za účelem prodeje po jejich rekonstrukci
Ing.
Martin
Děrgel
daňový poradce
Samozřejmě, že s. r. o. může koupit od soukromé nepodnikající osoby byt, resp. bytovou jednotku zapsanou coby samostatnou nemovitou věc v katastru nemovitostí. Přičemž regulována není ani převodní cena, je záležitostí dohody smluvních stran; cenově daňovou komplikací by byl prodej mezi tzv. spojenými osobami, jako je například společník nebo jednatel a jejich s. r. o., což ale zřejmě nebude dotazovaný případ.
Jelikož jde o byt koupený za účelem jeho dalšího prodeje, nabízí se první na řadě varianta jeho účetního posouzení jako zboží, zvláště pokud dotyčná s. r. o. takto s byty obchoduje např. coby realitní kancelář. Ovšem překážkou tomuto účetnímu pojetí je zamýšlené technické zhodnocení, které je (na rozdíl od oprav) vyloučeno u zásob (zboží), jak vyplývá z § 9 odst. 5 vyhlášky č. 500/2002 Sb., kterou se provádí zákon o účetnictví pro podnikatele, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „VÚ“). Proto nezbývá, než daný byt (bytovou jednotku) začlenit do účetní kategorie dlouhodobý hmotný majetek, konkrétně do položky "B.II.1.2. Stavby" v souladu s § 7 odst. 2 VÚ.
Volba účtů je v kompetenci účetní jednotky, ale obvykle se „stavby“ včetně bytových jednotek vykazují na účtu 021, přičemž každá jednotlivá nemovitá věc se odliší samostatným analytickým podúčtem.
Účetní ocenění vyplývá z § 25 odst. 1 písm. a) zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZÚ“), podle něhož se koupený hmotný majetek oceňuje pořizovací cenou. Tedy kupní cenou bytu a náklady s jeho pořízením související, které konkretizuje ustanovení § 47 odst. 2 VÚ. Přičemž součástí tohoto ocenění bude mj. také daň z nabytí nemovitých věcí, jejímž poplatníkem je nabyvatel, nejde proto o provozní náklad.
Technické zhodnocení účetně podle § 47 odst. 4 VÚ představuje zásahy do majetku uvedeného do užívání, které mají za následek změnu jeho účelu nebo technických parametrů, nebo rozšíření vybavenosti nebo použitelnosti majetku, včetně nástaveb, přístaveb a stavebních úprav, pokud u majetku vykazovaného v položce „B.II.1.2. Stavby“ dosáhnou vynaložené náklady (na dokončené zásahy do jednotlivého dlouhodobého majetku za účetní období) významné hodnoty ve vztahu k jeho pořizovací ceně. Po uvedení technického zhodnocení do užívání se účetní ocenění dané bytové jednotky zvýší o hodnotu technického zhodnocení. Tudíž se průběžně narůstající výlohy za technické zhodnocení kumulují na pořizovacím účtu 042, odkud se po uvedení technického zhodnocení do užívání (tj. po jeho dokončení a zprovoznění) přeúčtují jako zvýšení ceny bytu MD 021/D 042.
Při prodeji technicky zhodnoceného bytu (bytové jednotky) se jeho zůstatková cena zaúčtuje do jiných provozních nákladů, zpravidla na MD 541/D 081, a návazně se majetek vyřadí z účetnictví MD 081/D 021. Současně bude dotyčná účetní jednotka (prodávající) samozřejmě účtovat o prodejní ceně na MD 315/D 641.
Obdobně to platí pro daň z příjmů. Dle § 26 odst. 2 písm. b) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDP“), se hmotným majetkem rozumí budovy, domy a jednotky – v daném případě tedy bytová jednotka. Daňovým oceněním – vstupní cenou – je v souladu s § 29 odst. 1 písm. a) ZDP pořizovací cena stanovená podle účetních pravidel ad výše. Dle ustanovení § 24 odst. 2 písm. b) bodu 2 ZDP je plně daňově účinná daňová zůstatková cena prodaného hmotného majetku – v daném případě bytové jednotky – který lze podle tohoto zákona odpisovat. Pokud by k prodeji došlo ještě v roce pořízení i zhodnocení bytu, pak žádné daňové odpisy ještě nebylo možno uplatnit a daňová zůstatková cena bude odpovídat vstupní ceně.