Pohled na náklady SVJ

Společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“) jako účetní jednotka, neboť se jedná o právnickou osobu se sídlem na území České republiky, podléhá zákonu č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o účetnictví“). Účetní metody aplikované na činnost SVJ jsou vymezeny ve vyhlášce č. 504/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, pro účetní jednotky, u kterých hlavním předmětem činnosti není podnikání, pokud účtují v soustavě podvojného účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, postupy účtování pak v českých účetních standardech č. 401 až 414.

V souladu s kategorizací účetních jednotek (§ 1b zákona o účetnictví) jsou SVJ buď mikro, maximálně malou účetní jednotkou. Vzhledem k procesům rozúčtování a vyúčtování služeb vlastníkům jednotek SVJ nemůže prakticky využít možnosti zjednodušeného účetnictví. Nelze ani předpokládat, že by SVJ splnily podmínky k auditu účetní závěrky. Z tohoto důvodu sestavují účetní závěrku pouze v rozsahu účetních výkazů rozvaha a výkaz zisku a ztráty a přílohy.

Náklad představuje vynaložení prostředků na určitý účel, v podstatě se jedná o spotřebu majetku, jeho opotřebování nebo konzumování služeb účetní jednotkou. Z tohoto pohledu lze tedy jako náklady účtovat pouze ty skutečnosti, které souvisí se správou domu nebo pozemku.

Pokud se jedná o:

Náklady na správu domu a pozemku jsou náklady SVJ, které nesouvisí s vlastnictvím domu a pozemku, ale s jeho správou. Jedná se převážně o náklady související s řízením a prováděním správy nemovitostí. Půjde tedy o náklady na služby účetní, daňové, administrativní, které mohou být účtovány v rámci účtové skupiny 51 – Služby, 50 – Spotřebované nákupy, při zajišťování zaměstnanci SVJ 52 – Osobní náklady, při vlastnění hmotného a nehmotného majetku pro účely provádění správy 55 – Odpisy, prodaný majetek, tvorba a použití rezerv a opravných položek aj.

Pokud účetní jednotka odpisuje dlouhodobý nehmotný nebo dlouhodobý hmotný majetek využívaný pro správu domu a pozemku a tento majetek získala na základě investiční , pak účtuje podle příkladu uvedenému v tabulce č. 1. Vyhláška č. 504/2002 Sb. nařizuje v § 18 investiční dotaci účtovat ve prospěch účtu 901-Vlastní jmění a při odpisování dotovaného dlouhodobého nehmotného a dlouhodobého hmotného majetku odpisy (nákladový účet 551) vytvářející oprávky (účtové skupiny 07 a 08) neutralizovat ve výsledku hospodaření čerpáním vlastního jmění (účet 901) ve prospěch provozních výnosů (účet 648).

Jak již bylo uvedeno výše, nejedná se o náklad SVJ, neboť nositelem spotřeby, služby je vlastník jednotky. SVJ pouze rozúčtovává a zúčtovává příslušné náklady. Z tohoto důvodu bude SVJ účtovat na účtech zúčtovacích vztahů, tedy převážně v účtové třídě 3, případně 9.

Vlastník jednotky platí zálohy na služby a má podle § 1181 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a § 7 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě sbyty, ve znění pozdějších předpisů, právo, aby mu odpovědná osoba za správu domu zálohy včas vyúčtovala. Zpravidla se jedná o vyúčtování do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období.

Vyúčtování záloh na služby obsahuje tabulka č. 3.

Úkolem SVJ je, aby také mezi jednotlivé vlastníky rozúčtovala příslušné služby. To se provádí postupem uvedeným v tabulce č. 4.

Zdroj: HOVORKOVÁ Lucie. Bakalářská práce. SVŠE. 2018. s. 58, vlastní úprava.

Technickým zhodnocením obecně lze rozumět výdaje (náklady) na nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku, které mají za následek změny technických parametrů majetku. V případě účetní jednotky společenství vlastníků se jedná obvykle o majetek vlastníků, nikoliv společenství vlastníků. Z tohoto důvodu se neúčtuje o technickém zhodnocení na vrub příslušného majetku, ale na vrub pohledávky za vlastníkem. Vlastník se poté podílí na úhradě technického zhodnocení společných částí majetku podle stanoveného klíče.

Vlastníci také mohou předem platit zálohy na technické zhodnocení společných částí majetku vlastníků. Pak by vypadalo účtování následovně:

Oprava je činnost, kterou se odstraňují účinky částečného fyzického opotřebení nebo poškození za účelem uvedení do předchozího nebo provozuschopného stavu. Uvedením do provozuschopného stavu se rozumí provedení opravy i s použitím jiných než původních materiálů, dílů, součástí nebo technologií, pokud tím nedojde k technickému zhodnocení. Údržbou se rozumí soustavná činnost, kterou se zpomaluje fyzické opotřebení a předchází poruchám a odstraňují se drobné závady (§ 32 odst. 2 vyhlášky č. 504/2002 Sb.).

V praxi se lze setkat se dvěma způsoby účtování, a to s odvoláním na různé právní předpisy:

Obecně se přikláním k rozvahovému postupu účtování, a to z toho důvodu, že:

Přesto, že společenství vlastníků není podnikatelem, může u něj vznikat výsledek hospodaření, resp. daňový základ. SVJ může z titulu úroků z prodlení přijatých od vlastníků jednotek, penále, úroků z prodlení a smluvních pokut zaplacených třetími osobami za porušení povinností ze smluv sjednaných společenstvím vlastníků jednotek, úroků z vkladů na bankovních účtech či pojistných plnění z pojistných smluv a provozních dotací vykázat výnos. S výjimkou úroků z vkladů, které podléhají srážkové dani podle § 36 zákona o daních z příjmů (19 %), vstupují ostatní uvedené výnosy do daňového základu, přičemž u nich není pravděpodobný odpovídající náklad na dosažení, zajištění a udržení příjmů.

V účetnictví společenství vlastníků je nezbytné znát dobře základy účetnictví a rozlišit, které účetní případy budou zapsány na rozvahové účty a které na výsledkové. Znamená to posoudit, k jakému subjektu se váží služby, spotřeba, opotřebení, opravy či technické zhodnocení.