„Investujte do nemovitostí!“, všude to čteme a kdekdo nám to radí. Jenže realita nemovitostního rentiéra není až tak růžová, zejména v případě bytů mimo širší centra velkých měst. Dobří nájemci totiž došli, pokud slušně vydělávají, tak si uvědomili, že než platit stále více za nájem, je lepší platit stále méně za hypotéku a být svým pánem. A o nájemce mající hluboko do kapsy nikdo nestojí, ledaže to umí s příspěvky na bydlení. Hodnota staveb, bytů i pozemků sice časem spíše narůstá i bez nájemců, jenže to jsou potenciální budoucí peníze, zatímco nutné provozní výlohy majitele stojí trvale reálné dnešní peníze. Proto je řada investičních nemovitostí dříve či později raději zase prodána. Dalším častým důvodem prodeje hlavně rodinných domů a bytů fyzickými osobami (dále také jen „FO“) je samozřejmě také změna bydliště kvůli rozrůstání se rodiny, stěhování za prací a zdědění. V tomto příspěvku si ukážeme, za jakých podmínek budou příjmy FO z těchto prodejů osvobozeny od daně.
Osvobození příjmů fyzických osob z prodeje nemovitých věcí
Ing.
Martin
Děrgel
Co je to nemovitá věc
Ačkoli se zcela běžně v praxi i v médiích stále hovoří o „nemovitostech“, z právního hlediska již tento pojem není definován, respektive jej od roku 2014 nový občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb., dále jen „OZ“) nahradil „nemovitou věcí“. Přičemž došlo současně k významným úpravám věcného obsahu. Připomeňme, že do konce roku 2013 „starý“ občanský zákoník (zákon č. 40/1964 Sb.) definoval
nemovitosti jako pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem
. Přičemž stavba tehdy nebyla součástí pozemku, ale právně samostatnou věcí. Od roku 2014 nově § 498 OZ vymezuje nemovité věci
následovně:–
pozemky,
–
podzemní stavby se samostatným účelovým určením,
–
věcná práva k výše uvedeným,
–
práva, která za nemovité věci prohlásí zákon,
–
stanoví-li zákon, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty.
Nikoho nepřekvapí, že sem patří pozemky – coby části zemského povrchu, ale leckomu v soupise budou chybět stavby – zmíněných podzemních je v praxi málo (metro, samostatné vinné sklípky a podzemní garáže) – důvod se ukáže záhy. Věcnou novinkou je, že mezi nemovité věci (a to navíc „nehmotné“) mohou spadat práva, jako je právo stavby podle § 1242 OZ, které třeba umožňuje na pozemku výstavbu stavby patřící jiné osobě.
I když se obdobně jako s nemovitostmi před rokem 2014 nakládalo vesměs také s byty a nebytovými prostory vymezenými jako právně samostatné jednotky zákonem č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, nepatřily definičně mezi nemovitosti. Od roku 2014 již tyto
jednotky dle § 1159 OZ jsou věcmi nemovitými
. Současně se změnil rovněž jejich věcný obsah. Zatímco dříve byl vlastník jednotky současně spoluvlastníkem společných částí domu a obvykle také spoluvlastníkem souvisejícího pozemku, tak nyní tvoří věcnou podstatu „nové“ jednotky nejen byt nebo nebytový prostor, ale přímo také podíl na společných částech nemovité věci.Kde jsou ale ty stavby? Z právního hlediska vrostly do pozemků a staly se jejich součástí. Jde bezesporu o jednu z největších změn soukromého práva v našich novodobých dějinách. Její přesné vyjádření najdeme v § 506 OZ, který stanoví, že
součástí pozemku je
prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení, s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech
. Právníci zde hovoří o zásadě „superficies solo cedit“
, neboli „povrch ustupuje půdě“.Přechod na nové pojetí většiny staveb coby „pouhých“ součástí pozemků je úkolem přechodných ustanovení § 3054 až 3058 OZ. Jde o to, že pokud stavba a předmětný pozemek měly k 1. 1. 2014 stejného vlastníka, pak se stavba automaticky ze zákona stala ihned součástí pozemku. V ostatních případech – rozdílní vlastníci – k tomuto „právnímu srůstu“ nemohlo dojít, protože by se z pohledu majitele stavby jednalo fakticky o vyvlastnění. Zákon zde stanoví vzájemná předkupní práva a stavbu označuje za samostatnou nemovitou věc.
Jak nezdanit příjem FO z prodeje nemovité věci
Daň z příjmů je hodně „otravná“ daň stíhající nás na každém kroku, jen málokterý druh příjmu je mimo její záběr. V zájmu udržení široké palety veřejných služeb snášíme jako únosné nutné zlo zdanění mezd a zisků z podnikání. Daleko hůře se ale ztotožňujeme se zdaněním příjmů odvozených od takto již zdaněných výdělků. Třeba když si spořením či úvěrem dopomůžeme k bytu nebo rodinnému domku, který ale po přírůstku do rodiny anebo kvůli stěhování za prací prodáme. Proč pak zdaňovat prodej objektu bydlení, na který jsme si vydělali z již zdaněného příjmu, navíc do státní kasy přisype (kupující) daň z nabytí nemovitých věcí? Naštěstí zákonodárci jsou (byli) rovněž obyčejní lidé, kteří tu a tam prodávají své byty a domy, proto osobně vnímají toto potažmo dvojí zdanění. Díky tomu
většina příjmů fyzických osob z prodeje „střechy nad hlavou“ sice je předmětem daně z příjmů, ovšem za poměrně vstřícných podmínek je od ní osvobozena
, takž