Nájem - 2. část

Vzhledem k tomu, že pro nájem bytu a domu existují určitá specifika, obsahuje občanský zákoník v § 2235–2301 zvláštní ustanovení pro regulaci tohoto nájmu.

Zvláštní ustanovení (§ 2235 OZ) určuje, že zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popř. i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k event. ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení pododdílu o nájmu bytu a nájmu domu (tedy podle § 2235–2301 OZ). Ustanovení na ochranu nájemce jsou . Jiná ujednání by neměla žádné právní účinky. Ustanovení tohoto pododdílu se však nepoužijí, přenechává-li pronajímatel nájemci byt nebo dům k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu.

Následující ustanovení (§ 2236 OZ) je definicí bytu. Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou součástí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si strany, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. Skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na újmu nájemce.

Je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat dům, použijí se ustanovení o nájmu bytu přiměřeně. Bude-li však použit k zajištění bydlení nájemce prostor, který tomuto účelu zcela neodpovídá, pak půjde o rozpor s dobrými mravy a takové jednání z tohoto titulu před zákonem neobstojí.

Pro uzavření smlouvy je zde předepsaná písemná forma (§ 2237 OZ). Jestliže však tato forma není dodržena, může neplatnost namítat jen nájemce. Namítat neplatnost z důvodu nedodržení formy však lze jen, dokud nebude plněno (§ 582 odst. 2 OZ), tedy dokud se nájemce nenastěhuje. Pronajímatel právo namítnout neplatnost z tohoto důvodu nemá. Jestliže nájemce užívá byt v dobré víře po dobu tří let, uplatní se řádného uzavření smlouvy (§ 2238 OZ).

Zakázaná ujednání specifikuje § 2239 OZ. Určuje, že se nepřihlíží k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost platit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená (např. zákaz návštěv).

Občanský zákoník obsahuje i zvláštní ustanovení o nájmu družstevního bytu (§ 2240 a 2241 OZ). Nájemní smlouvu o nájmu družstevního bytu lze uzavřít za podmínek určených jiným zákonem, popř. upravených ve stanovách bytového družstva. Totéž platí o právech a povinnostech nájemce a pronajímatele. Práva a povinnosti nájemce družstevního bytu a náležitosti smlouvy o nájmu družstevního bytu a podmínky uzavření této smlouvy upravuje přitom příslušné ustanovení zákona o obchodních korporacích [§ 727 a násl. zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích)]. Jedná-li se o byt, který je ve vlastnictví právnické osoby, obývané z důvodu členství členem nebo společníkem této právnické osoby, upravují práva a povinnosti především stanovy nebo společenská smlouva. Tato úprava se netýká zaměstnanců právnické osoby. Ani se netýká těch osob, které nemají společenskou smlouvu a stanovy.