Nemovitosti mají v zákoně o DPH dost specifické postavení. Místo zdanění souvisí s místem, kde se nacházejí, jejich výstavba může podléhat jak základní, tak snížené sazbě, a to v běžném režimu nebo v režimu přenesení daňové povinnosti, pronájem může a nemusí být osvobozen, stejně tak prodej nemovitosti. V následujícím textu se proto zaměříme komplexně na nemovitost z pohledu vlastníka, plátce DPH.
Nemovitost z pohledu vlastníka, plátce DPH
Ing.
Petr
Vondraš,
daňový poradce BDO Czech Republic s.r.o.
Předmět daně
Nemovitost je podřaditelná pod označení hmotná věc nebo právo stavby, podle toho, zda má vlastník stavby ve vlastnictví i pozemek, na kterém stavba stojí, a je jeho součástí, pak vlastní hmotnou věc, nebo zda vlastní pouze stavbu bez pozemku neboli právo stavby, v tomto případě hmotné. Nehmotné právo stavby je právo na cizím pozemku postavit nemovitost.
Příklad 1
Pan Novák má zájem postavit na pozemcích města distribuční sklad. Město nesouhlasí s prodejem pozemků, na nichž má sklad stát, ale nabízí panu Novákovi za úplatu právo stavby na daných pozemcích.
Pan Novák se rozhodl omezit svoji činnost a nabízí k odprodeji dva sklady. Jeden má na vlastním pozemku, druhý na pozemku města. První prodá včetně pozemku, tedy jako hmotnou věc, druhý prodá bez pozemku, protože mu nepatří. V tomto případě bude prodávat hmotné právo stavby.
Hmotná věc i právo stavby se považují podle § 4 odst. 2 zákona o DPH za zboží. Dodání zboží za úplatu s místem plnění v tuzemsku je předmětem daně v případě, kdy je dodavatelem osoba povinná k dani, která jedná jako taková. Přitom osobou povinnou k dani je osoba, která samostatně uskutečňuje ekonomické činnosti, mezi něž patří i využití hmotného majetku za účelem získávání pravidelného příjmu.
Příklad 2
Živností pana Františka, plátce DPH, je obchod se zeleninou, který má v přízemí domu, v němž s rodinou bydlí. Kromě toho zdědil nemovitost ve vedlejší obci, kterou dlouhodobě pronajímá na bydlení synovi svého bratra. Protože pronájmem využívá hmotný majetek za účelem získávání pravidelného příjmu, je tento pronájem jeho ekonomickou činností, která je předmětem daně, byť jako osvobozené plnění, protože pan František nakládá s nemovitostí jako osoba povinná k dani.
Pan František, plátce DPH, vlastní ještě jeden dům ve městě, kde žije. Tento dům nikterak podnikatelsky nevyužívá, koupil jej před léty za dobrou cenu, že jej postupně zrekonstruuje a pak by v něm bydlela dcera, až vyroste. Jenže příjmy z prodeje zeleniny začaly stačit sotva na uživení, takže se rodina rozhodla dům prodat. Pan František je sice plátce DPH, osoba povinná k dani, ale při prodeji domu nejednal jako osoba povinná k dani, neprodával jej pod svým DIČ, ale prodával jej jako svůj soukromý m