Článek rozebere stávající postup znalců při ocenění nemovitosti pro zjištění daně z převodu nemovitostí. Poukáže na judikát ústavního soudu a ukáže, jak by znalci měli postupovat, aby v ocenění staveb nákladovým způsobem promítli tržní vlivy. Tržní vlivy se do ocenění nákladovým způsobem nemohou promítnout koeficientem prodejnosti.
Tržní vlivy v posudcích na ocenění staveb za účelem zjištění daně z převodu nemovitosti
Ing.
Lukáš
Křístek
, MBA
Ing.
Robert
Jurka
1. Úvod
Více než 90 % všech vyhotovených znaleckých posudků představují „vyhláškové“ posudky na ocenění nemovitostí (pozemků a staveb) za účelem stanovení daně z převodu nemovitostí. Dle písm. a) § 10 zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů, je základem daně „cena zjištěná podle zvláštního právního předpisu, platná v den nabytí nemovitosti, a to i v případě, je-li cena nemovitosti sjednaná dohodou nižší než cena zjištěná; rozdíl cen nepodléhá dani darovací. Je-li však cena sjednaná vyšší než cena zjištěná, je základem daně cena sjednaná.“ Zvláštním právním předpisem se rozumí zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů (dále také „ZOM“). Výše uvedená cena se zjišťuje znaleckým posudkem, který musí poplatník daně podat spolu s daňovým přiznáním místně příslušnému správci daně (§ 21 odst. 3 zákona č. 357/1992 Sb.) Znalec při vypracování znaleckého posudku postupuje v souladu se zákonem o oceňování majetku.
2. Nákladový způsob – klasické použití
Znalec nejdříve zjistí, který způsob ocenění má použít. Primárním způsobem ocenění je nákladový způsob (argument a
rubrica
). Tento způsob je téměř dominantní při ocenění prostřednictvím ZOM. Je-li pronajata celá stavba, ocení se kombinací nákladového a výnosového způsobu. Kdy nákladový způsob vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění; výnosový způsob vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry).Způsoby ocenění jsou detailně popsány v prováděcí vyhlášce k zákonu o oceňování majetku č. 3/2008 Sb. (dále také „vyhláška“). Vyhláška je aktualizovaná pravidelně 1x ročně vždy v prosinci, a nabývá účinnosti k 1. 1. následujícího roku. Detail, který vyhláška sleduje, je opravdu značný a někdy úsměvný. Například nejdražší garáže jsou ve středočeském kraji v obcích do 2 000 obyvatel, kde se započítává na 1 m3 obestavěného prostoru 3 128 Kč. V Kladně se započítává 2 511 Kč/1 m3. A například v Roztokách u Prahy, Černošicích nebo Říčanech se započítá 2 613 Kč/1 m3. Z vlastní praxe víme, že skutečnost je jiná.
Při nákladovém způsobu ocenění má znalec minimální možnost úvahy pro korekci ocenění. Ani to není účelem daného postupu. Proto se také
tomuto ocenění říká administrativní a nikoli tržní
.3. Výnosový způsob
Pokud je nemovitost pronajata, pak se má pro ocenění použít kombinace nákladového a výnosového způsobu. Cena se vypočte vzorcem, přičemž v čitateli je roční nájemné snížené o náklady, a ve jmenovateli je míra kapitalizace (úroková míra). Tato úroková míra je opět stanovena administrativně v rozmezí 5-10 % podle druhu stavby. Při výnosovém způsobu ocenění má opět znalec minimální možnost úvahy pro ocenění.
Ani toto ocenění nemůžeme považovat za tržní
, i když formulace „výnosový způsob ocenění“ k tomu svádí.4. Tržní vlivy v nákladovém způsobu a nález ústavního soudu
Zákon o oceňování majetku v § 5 stanoví pro nákladový způsob ocenění, že Toto ustanovení vyložil Ústavní soud v nálezu I. ÚS 157/04. V dané věci se sice jednalo o stanovení ceny pro exekuci, nicméně základ argumentace je shodný i pro oceňování za účelem zjištění daně z převodu nemovitosti.
„ve stanovených cenách a postupech se zohledňují i vlivy působící na úroveň a relace cen staveb na trhu.“
„Současně však je třeba mít na paměti, že odhadní cena, za kterou jsou nemovitosti prodávány, musí odpovídat příslušným zákonným ustanovením, podle nichž je stanovena soudním znalcem... Odvolací soud podle názoru Ústavního soudu správně poukázal na skutečnost, že odhadní cenu nemovitostí je zapotřebí určovat podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. ...
Ústavní soud však nesouhlasí se závěrem odvolacího soudu, pokud týž dovozuje, že soudní exekutorka při stanovení ceny předmětných nemovitostí nesprávně na základě znaleckého posudku využila
(zvýraznění autoři) cenu obecnou
. Soudní znalec, který byl ustanoven soudní exekutorkou k určení ceny předmětných nemovitostí, postupoval při posouzení těchto nemovitostí podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a příslušné vyhlášky Ministerstva financí č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Odvolací soud sice správně dovodil, že pro oceňování staveb nebo jejich částí se podle § 4 odst. 1 citovaného zákona použije nákladový, výnosový, porovnávací způsob nebo jejich kombinace, avšak blíže se již nezabýval zkoumáním, podle kterého způsobu budou předmětné nemovitosti oceněny a jak je příslušný způsob uvedeným zákonem a prováděcí vyhláškou definován. Rodinný dům je oceňován nákladovým způsobem
, pro jehož charakteristiku platí ustanovení § 5 citovaného zákona; to však odvolací soud nevzal v úvahu, a z odůvodnění napadeného rozhodnutí nevyplývá, že by byl odvolací soud tomuto ustanovení věnoval pozornost. Z ustanovení § 5 odst. 2 věta druhá přitom zcela jednoznačně vyplývá, že ve stanovených cenách a postupech se zohledňují i vlivy působící na úroveň a relace cen staveb na trhu. Proto závěr
odvolacího soudu, že pro účely dražby a určení výsledné ceny je třeba vycházet z
ceny určené stanovenými způsoby (s odvoláním na ustanovení, která odvolací soud výslovně uvedl), tzv. ceny vyhláškové (administrativní), neodpovídá platné právní úpravě, resp. jejímu ústavněkonformnímu výkladu.
"Důležitým závěrem ústavního soudu je zjištění, že administrativní cena stanovena nákladovým způsobem podle vyhlášky neodpovídá ústavně-konformnímu výkladu platné úpravy.
Do nákladového způsobu ocenění musí být promítnuty tržní vlivy!!!
5. Tržní vlivy v nákladovém způsobu
Ústavní soud stanovil, že stanovení administrativní ceny neodpovídá (v případě posudku pro dražby) platné právní úpravě (jejímu ústavně-konformnímu výkladu). Toto nepochybně platí i pro stanovení ceny za účelem výpočtu daně z převodu nemovitosti, protože v obou případech znalec využívá stejnou právní normu (§ 5 ZOM).
Tento názor je i v souladu s významem ZOM pro daňové účely. Daň z převodu nemovitostí se stanovuje z ceny prodejní nebo ceny „vyhláškové“, vždy z ceny vyšší. Tímto ustanovením si chtěl stát pojistit případy, kdy prodávající s kupujícím uzavřou „na oko“ smlouvu na nižší cenu než je cena obvyklá, aby platili nižší než správnou daň z převodu nemovitostí.
Na tuto skutečnost musí stát reagovat. Stát musí mít zájem na tom, aby lidé platili správné daně. A správné daně zaplatí lidé, pokud bude nemovitost určená k převodu správně oceněná. Není důležité, jak této ceně budeme říkat. Zdali takto stanovené ceně budeme říkat cena obvyklá, cena tržní nebo cena férová. Důležité je, že cena stanovena podle ZOM znalcem musí být cenou obvyklou. Jinak by placené daně nebyly spravedlivé. A proto musí znalec podle ZOM stanovit cenu obvyklou (férovou, tržní).
Stát u stanovení platby daně z převodu nemovitostí předpokládá, že se někdy kupující a prodávající mohou dohodnout na nízké oficiální ceně za nemovitost, aby snížili daňovou povinnost. Proto musí cenu nemovitosti stanovit i znalec.
Stát však nemůže tvrdit, že záměrné podhodnocení ceny vyřeší jinak než stanovením obvyklé ceny.
To by pak sám nejednal férově. Nákladová (administrativní) cena nemůže být principiálně vyšší než cena tržní.
To by stát nutil občany platit daň vyšší než správnou a takovýto postup by nebyl ústavně konformní.Proto tržní vlivy v nákladovém způsobu ocenění musí „převést" administrativní cenu na cenu tržní! Jinými slovy nákladový způsob ocenění musí stanovit cenu obvyklou neboli tržní.
6. Koeficient prodejnosti jako náhražka tržních vlivů?
Součástí výpočtu ceny nemovitostí nákladovým způsobem je vedle ostatních koeficientů a různých konstant také koeficient prodejnosti. Při ocenění staveb kombinací nákladového a výnosového způsobu již koeficient prodejnosti není součástí výpočtu. Koeficient prodejnosti má dle vyhlášky vyjadřovat vztah cen nemovitostí sjednaných podle kupních smluv a jejich cen zjištěných podle vyhlášky, upravených na stejnou cenovou úroveň (srovnej konec přílohy č. 39 vyhlášky).
Je iluzorní se domnívat, že je tomu tak doopravdy, protože:
*
Koeficient prodejnosti se mění 1x ročně, nemůže se měnit častěji, protože vyhláška se mění 1x ročně, takže nereaguje na aktuální vývoj cen.
*
Podkladem pro koeficient prodejnosti jsou ceny nemovitostí sjednané podle kupních smluv; pokud je koeficient prodejnosti stanoven pro rok 2012, pak se uvedené ceny musí sbírat v roce 2011 a to nikoli v posledních měsících roku, a údaje proto musí pocházet nejpozději z let 2010 a 2011; časové zpoždění je 1-2 roky, proto
koeficient prodejnosti nemůže reagovat na aktuální vývoj cen
.*
Koeficient prodejnosti je stanoven uměle (administrativně), a proto nemůže stanovit tržní hodnotu, což dokazují například nesmyslné
porovnání koeficientu v čase
; například koeficient prodejnosti u budovy určené k výrobě v Praze 7 se meziročně snížil z 2,184 pro rok 2011 na 0,602 pro rok 2012. To znamená, že nákladová cena nemovitosti se vlivem změny koeficientu ceteris paribus
meziročně snížila na 1/3, například z částky 2 184 000 Kč na částku 602 000 Kč. Taková meziroční změna není možná. To dokazuje, že údaje, ze kterých je koeficient sestavován, nejsou hodnověrné
. Meziroční změny nemohou být trojnásobné. Koeficientem prodejnosti není možno zohlednit tržní vlivy!*
Dále porovnáme
koeficient prodejnosti v místě
; pro rok 2012 je v Praze 6 koeficient pro školní a kulturní nemovitosti 2,339; ve „vedlejší“ Praze 7 je jen 0,337. Ve skutečnosti nemůže být tento koeficient 7x vyšší v případě Prahy 6 oproti Praze 7, pokud chceme tvrdit, že pomocí koeficientu změníme administrativní cenu na tržní cenu. Koeficientem prodejnosti není možno zohlednit tržní vlivy!Koeficient prodejnosti má „narovnat“ disproporce mezi cenami nemovitostí zjištěných z kupních smluv a cenami zjištěnými Vyhláškou. Není v takovém případě jednodušší vzít za základ prodejní cenu? Proč mám pracně počítat vyhláškovou cenu, když se pak mám koeficientem dostat na cenu prodejní?
Koeficientem prodejnosti nemůžeme nahradit tržní vlivy, které musíme použít v nákladové ceně.
7. Daň z převodu nemovitostí
Pokud se zjistí, že znalec nepostupoval správně při ocenění stavby, může to ovlivnit výši daňové povinnosti poplatníka z hlediska daně z převodu nemovitostí. Vždy je nutné provést nový výpočet ocenění stavby a porovnat s cenou, která je pro daňové účely rozhodující pro výpočet daně z převodu nemovitostí.
Může dojít k situaci, kdy nově spočítaná cena neovlivní změnu daňové povinnosti poplatníka (například původně sjednaná cena dohodou za prodej nemovitosti je nadále vyšší než nově přepočtená cena znalcem). Naopak pokud nově stanovená cena znalcem převýší cenu, která původně byla základem daně pro výpočet daně z převodu nemovitostí, dojde k dodatečnému doměření této daně.
Lze si představit i situaci, kdy nově stanovená cena znalcem bude mít za následek nižší daňovou povinnost poplatníka (například nově stanovená cena ocenění stavby bude nižší než původní ocenění vypočítané znalcem a současně obě ocenění jsou vyšší než sjednaná cena dohodou).
Pokud dojde k doměření daně z převodu nemovitostí na základě zjištění správce daně, uplatní se, vedle doměřené daně z převodu nemovitostí, sankce ve formě penále ve výši 20 % z částky doměřené daně. Pokud bude daň doměřena na základě dodatečného přiznání k dani z převodu nemovitostí, které podá poplatník, povinnost uhradit penále v daném případně nevznikne. V obou případech ale poplatníkovi vznikne povinnost uhradit úrok z prodlení dle daňového řádu.
Na snížení daňové povinnosti může poplatník podat v případě splnění zákonných podmínek dodatečné přiznání k dani z převodu nemovitostí.
8. Postup a odpovědnost znalců
Znalci musí v souladu se ZOM a vyhláškou nadále oceňovat budovy vyhláškovou cenou, protože tento postup stanovují právní předpisy. Poté co stanoví cenu nákladovým způsobem (jako dosud), musí tuto cenu korigovat o tržní vlivy tak, aby dospěli k ceně, kterou podle možných definic můžeme považovat za tržní, obvyklou, či obecnou.
Pokud znalci zjistí, že daná stavba byla prodána a koupena za ceny tržní či obvyklé, pak může znalec korigovat administrativní cenu o tržní vlivy tak, aby jeho výsledkem byla prodejní cena dané nemovitosti.
Pokud by znalec nepostupoval v souladu s § 5 ZOM, a tím poškodil zadavatele, pak zadavatel může požadovat po znalci náhradu škody. K podobnému problému se vyjádřil Ústavní soud ČR v rozhodnutí I. ÚS 312/05:
"Obecné předpoklady náhrady škody jsou upraveny v § 420 občanského zákoníku. Jsou jimi protiprávní jednání, škoda, příčinná souvislost mezi tímto jednání a škodou a konečně presumované zavinění.
Protiprávní jednání se v daném případě zakládá na porušení povinnosti ze smlouvy o dílo, kterou uzavřela matka stěžovatelky a vedlejší účastník. Jejím obsahem byla kromě jiného povinnost zhotovitele (vedlejšího účastníka) provést dílo řádně (§ 633 odst. 1 občanského zákoníku). Na závazek vedlejšího účastníka je nutno aplikovat i právní úpravu zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, která se vztahuje i na znalecké činnosti prováděné v souvislosti s právními úkony soukromých osob (§ 1 odst. 1 tohoto zákona). Podle jeho § 8 jsou znalci povinni vykonávat znaleckou činnost řádně. Vypracování posudku mělo podle smlouvy spočívat v ocenění tam specifikované nemovitosti v souladu s právními předpisy o oceňování majetku. Vedlejší účastník tuto povinnost nesprávným vypracování svého posudku porušil, ohledně čehož ostatně nebylo mezi stranami původního řízení sporu.
Další podmínkou povinnosti k náhradě škody je pak škoda, představující majetkovou újmu na straně poškozeného, a to v podobě škody skutečné či ušlého zisku (§ 442 odst. 1 občanského zákoníku). V konkrétním případě měla škoda spočívat v rozdílu ceny, kterou stěžovatelka získala na základě kupní smlouvy, s cenou, kterou by získala, pokud by byla stanovena na základě řádně vypracovaného znaleckého posudku."
Výše uvedený
judikát
pokládám za základní vodítko pro soukromoprávní odpovědnost znalce. Znalec je profesionál, což platí i pro případy, kdy vydává jen jeden posudek ročně. Vystupuje jako osoby znalá dané problematiky, jinak by nemohl být znalcem. Proto jsou na znalce kladeny vyšší nároky z hlediska odbornosti, a proto znalci také na znalecký posudek uzavírají smlouvu o dílo.V našem případě může zákazník utrpět škodu, pokud:
a)
znalec stanovil vyšší nákladovou cenu, než měl a v důsledku toho zákazník zaplatil vyšší daň z převodu nemovitosti,
b)
znalec stanovil nižší nákladovou cenu, než měl, v důsledku toho zákazník zaplatil nižší daň z převodu nemovitosti, následkem čehož by musel zákazník zaplatit sankci ve formě penále ve výši 20 % z částky doměřené daně a úrok z prodlení,
c)
zákazníkovi vznikly vícenáklady s dodatečným daňovým přiznáním a úrok z prodlení.
9. Závěr
Výše uvedený rozbor se týká oceňování staveb za účelem stanovení daně z převodu nemovitostí. Opírá se o ustanovení § 5 odst. 2 ZOM, jak ho interpretuje ústavní soud. Výše uvedený rozbor se netýká ocenění pozemků za účelem stanovení daně, protože na pozemky nedopadá § 5 ZOM. Znalec musí korigovat vypočtenou administrativní cenu stavby (nákladový způsob ocenění) o tržní vlivy. K tomu mu však nepomůže koeficient prodejnosti. Pokud znalec zjistí, že daná stavba byla prodána a koupena za ceny tržní či obvyklé, pak může znalec korigovat administrativní cenu o tržní vlivy tak, aby jeho výsledkem byla prodejní cena dané nemovitosti.
Daný názor posiluje odpovědnost znalce. Znalec musí korigovat cenu o tržní vlivy. K tomu mu nepomůže software používaný pro výpočet „vyhláškové“ ceny. Znalec sám musí posoudit, zdali byla stavba koupena a prodána za tržních podmínek.