VZOROVÝ BYT V PRONAJATÉ NEBYTOVÉ JEDNOTCE
Ing.
Milan
Blatný
Společnost (právnická osoba, plátce DPH) staví bytový dům – nebytové a bytové jednotky. U jiné společnosti (v blízkosti výstavby) si pronajala nebytový prostor – kancelář, ze které se souhlasem pronajímatele udělá vzorový byt. Vzniklé náklady na vzorový byt jsou stavební úpravy jako sádrokartonové příčky, podlaha, obklady, sanita, vestavěná kuchyně včetně spotřebičů (vše přesahující 40 000 Kč), dále samostatný volně stojící majetek v hodnotě nad 40 000 Kč, jako sedací souprava atd.
Jak má společnost zařadit do užívání vzorový byt (náklady na stavební úpravy) a jak ho odepisovat, nebo se náklady na vzorový byt mohou časově rozlišit?
Může nájemné za kancelář (vzorový byt) účtovat přímo do nákladů společnosti (daňově uznatelné) nebo nájem vstupuje do pořizovací ceny (nákladů na vzorový byt)?
ODPOVĚĎ:
V uváděném případě jde o kombinaci stavebních úprav a rekonstrukce najatých prostor, a tedy o technické zhodnocení ve smyslu § 33 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDP“). Součástí nákladů na technické zhodnocení jsou také:
*
Náklady související s pořízením, např. na stavební projekt včetně rozpočtu, správní a místní poplatky, na dopravu, montáž apod. podle § 47 vyhlášky č. 500/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 586/1992 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „VPU“).
*
Bourací práce, bez kterých se zpravidla neobejdou stavební úpravy a rekonstrukce nebytových prostor.
*
Odvoz suti na skládku včetně poplatku za uložení odpadu.
Pokud nájemce odpisuje technické zhodnocení, pak podle § 28 odst. 3 ZDP je zatřídí do odpisové skupiny, ve které je zatříděn pronajatý majetek. Při odpisování je nutné pamatovat, že podle pokynu GFŘ č. D-6 z roku 2011 je nedílnou součástí stavební části technické vybavení, jako základní armatury, klozety, vany, umyvadla, dřezy, baterie, kuchyňské sporáky, odsavače par, karmy, boilery, osušovače rukou, vestavěný nábytek apod. Uvedené předměty nelze považovat za samostatné movité věci, i kdyby se kryly s jejich definičními kritérii – hodnotovým a časovým – pořizovací cena nad 40 000 Kč a doba použitelnosti delší než jeden rok. Použitelné věci získané z bouracích prací se zaúčtují do zásob MD 112/D 042 a jejich případný prodej se účtuje běžným způsobem o prodeji zásob, tedy výdej ze skladu MD 546/D 112 a faktura odběrateli MD 311/D 642.
V souvislosti s technickým zhodnocením najatých nebytových prostor je důležité, aby nájemce měl s pronajímatelem mimo jiné ujednáno:
1)
Zda nájemce může technické zhodnocení odpisovat.
2)
Jestli nájemce provede technické zhodnocení nad rámec nájemného nebo jím bude naturálně plnit nájemné.
3)
Zda při ukončení nájmu bude nájemce povinen uvést najaté nebytové prostory do původního stavu.
4)
Zda pronajímatel poskytne nájemci náhradu nákladů za provedené technické zhodnocení.
Uvedená ujednání mají různé daňové důsledky a také se jimi předejde případným budoucím nedopatřením a sporům.
Nájemné je provozním nákladem a tedy daňovým výdajem běžného období. V případě nájemného placeného předem se uplatní časové rozlišení podle Českého účetního standardu pro podnikatele č. 017 – Zúčtovací vztahy. Pokud má nájemce písemný souhlas pronajímatele s odpisováním technického zhodnocení, postupuje ve stručnosti takto: Faktura za TZ MD 042/D 321, Uvedení TZ do užívání MD 021/D 042, Účetní odpisy MD 551/D 081.
Z věcného hlediska je potřebné dbát příslušných ustanovení vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, ve znění pozdějších předpisů.