Daň z nemovitostí u zemědělských podnikatelů

Právní úprava daně z nemovitostí se řídí zákonem č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, v platném znění (dále jen "ZDN"), a jeho prováděcí vyhláškou MF ČR č. 12/1993 Sb., v platném znění. Kromě toho je nutné se řídit i celou řadou souvisejících právních předpisů, zejména:

V návaznosti na § 119 odst. 2 (nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem) a § 120 odst. 2 (stavba není součástí pozemku) ObčZ je také . V daňovém přiznání se samostatně počítá daň z pozemků i daň ze staveb, jejich součet pak představuje celkovou daňovou povinnost poplatníka. Nemovitosti této dani podléhají bez ohledu, zda jsou využívány k podnikání či nikoli, na rozdíl např. od silniční daně.

Za zmínku určitě stojí, že v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.), který nabývá účinnosti dnem 1. 1. 2014, budou nemovitosti upraveny poněkud jinak. Označovány budou jako nemovité věci a jsou to pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanovíli jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. Dále nový občanský zákoník stanoví, že součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Z nové právní úpravy by tak jednoznačně mělo vyplývat, že stavby jsou součástí pozemku, příslušná úprava je obsažena v § 506 nového občanského zákoníku. To by samozřejmě mělo mít i dopad do daně z nemovitostí, ale domnívám se, že spíše legislativně-technický, než nějaký věcný.

Nejdříve se zastavme obecně u problematiky daňového přiznání. je vždy zásadně a rozhodující je stav k 1. 1. zdaňovacího období. Pokud v průběhu zdaňovacího období nastanou nějaké změny, nepřihlíží se k nim a promítnou se do daňové povinnosti až v následujícím zdaňovacím období.

se podává . Jedná se o poněkud zvláštní úpravu v našem daňovém systému, kdy se daňové přiznání nepodává zpětně, ale dopředu. To tedy znamená, že např. za rok 2013 se daňové přiznání podává do 31. 1. 2013 atd.

Speciální lhůta je potom stanovena pouze pro případy, kdy návrh na vklad byl podán v předchozím zdaňovacím období, ale do 31. 12. tohoto zdaňovacího období nebylo o tomto návrhu rozhodnuto, resp. nebylo rozhodnuto o povolení vkladu, a to v § 13 odst. 10 ZDN.

Obdobně je v § 13a odst. 11 ZDN řešena situace při dědickém řízení, kdy do 31.12. roku, v němž poplatník zemřel, .

Z hlediska praktického vyplňování daňového přiznání lze doporučit aplikací MF ČR EPO - elektronická podání, zejména z toho důvodu, že tato aplikace v sobě obsahuje všechny koeficienty, sazby a další hodnoty důležité pro výpočet daně, takže není nutné je někde složitě zjišťovat. Vyplněné daňové přiznání lze následně odeslat elektronicky, a to buď datovou schránkou nebo se zaručeným elektronickým podpisem, případně i bez něj, pokud bude podání následně doplněno v písemné podobě. Aplikaci lze nalézt pod odkazem https://adisepo.mfcr.cz/adistc/adis/idpr_epo/epo2/uvod/vstup.face s.

V ustanovení § 13a odst. 5 ZDN je potom upraven postup pro případ, kdy na pozemku, stavbě, bytu nebo samostatném nebytovém prostoru. Potom má povinnost podat daňové přiznání každý spoluvlastník za svůj podíl na pozemku nebo za svůj podíl na stavbě samostatně. V tomto případě přiznává a platí každý spoluvlastník daň ve výši svého podílu na celkové dani odpovídající jeho podílu na pozemku nebo na stavbě.

Nadále platí, že v těchto případech je prioritní situaci řešit prostřednictvím společného zástupce nebo společného zmocněnce, ale v případě, že to není možné, nebo poplatníci takto postupovat nechtějí, je aplikován postup přiznávání spoluvlastnických podílů samostatně.

Dalším charakteristickým rysem procesní úpravy této daně je skutečnost, že , pokud jej poplatník podal v některém z předchozích zdaňovacích období, případně byla daň vyměřena v některém z předchozích zdaňovacích období z moci úřední, a ve srovnání s tímto předchozím zdaňovacím obdobím nedošlo ke změně okolností rozhodných pro vyměření daně. V tomto případě se daň vyměří ve výši poslední známé daně a za den vyměření daně a současně za den doručení tohoto rozhodnutí poplatníkovi se považuje 31. leden zdaňovacího období; správce daně nemusí daňovému subjektu výsledek vyměření oznamovat platebním výměrem, platební výměr založí do spisu a nelze se proti němu odvolat. Na žádost daňového subjektu mu správce daně zašle stejnopis platebního výměru, a to do 30 dnů ode dne, kdy žádost obdržel.

Pokud ale dojde v porovnání s obdobím, za které bylo daňové přiznání podáno či daň vyměřena, ke změně okolností rozhodných pro vyměření daně, je poplatník povinen přiznání podat.

Okolnostmi, jejichž změna k podání přiznání, může být např. změna druhu pozemku, změna v užívání stavby, změna výměry nemovitosti, nástavba dalších nadzemních podlaží, v některých případech i změna ceny nemovitostí, v tomto případě je nutné situaci řešit podáním běžného nebo dílčího daňového přiznání.

Okolnostmi, jejichž změna k podání přiznání, jsou změna sazeb daně, změna průměrné ceny půdy u jednotlivých katastrálních území, změny nebo stanovení některého z koeficientů a zánik osvobození od daně v tomto případě daň vyměří správce daně ve výši poslední známé daňové povinnosti, kterou upraví o uvedené změny.

ZDN pro tento případ ukládá správci daně povinnost sdělit poplatníkovi výši nové daňové povinnosti platebním výměrem nebo hromadným předpisným seznamem.

Daňové přiznání podává poplatník daně, který je vymezen v § 3 ZDN při případy daně z pozemků a v § 8 ZDN pro případy daně ze staveb. Poplatníkem daně, a to jak z pozemků, tak ze staveb, bude v zásadě . V případě daně z pozemků může být zemědělský podnikatel (tedy fyzická osoba) poplatníkem u pronajatých pozemků také jako nájemce, a to v těch případech, kdy se jedná o pozemky:

V případě daně z pozemků může být zemědělský podnikatel poplatníkem daně také jako uživatel, a to v případě, že vlastník pozemku není znám, což může být v případech, kdy ohledně těchto pozemků probíhá soudní nebo dědické řízení. Uživatel může být poplatníkem také u pozemků, jejichž hranice v terénu reálně vznikly po předání pozemků jako náhradních za původní pozemky sloučené.

V případě daně ze staveb může být zemědělský podnikatel poplatníkem jako nájemce v případě staveb či samostatných nebytových prostor spravovaných Pozemkovým fondem, Správou státních hmotných rezerv nebo převedené na Ministerstvo financí na základě rozhodnutí o privatizaci, pokud jsou pronajaty.

Výjimkou je pouze stavební pozemek, který je pro účely daně z pozemků speciálně vymezen v § 6 odst. 3 ZDN a , které jsou vymezeny v § 6 odst. 5 ZDN.

Základem daně u pozemků je cena půdy zjištěná násobením skutečné výměry pozemku v m² průměrnou cenou půdy stanovenou na 1 m² ve vyhlášce č. 412/2008 Sb. Tento základ daně se potom vynásobí sazbou daně, která u těchto pozemků činí 0,75 %.

Základem daně u je cena půdy zjištěná násobením skutečné výměry pozemku v m² průměrnou cenou půdy stanovenou na 1 m² ve vyhlášce č. 412/2008 Sb. Tento základ daně se potom vynásobí sazbou daně, která u těchto pozemků činí 0,25 %.

Je potřeba doplnit, že na tyto pozemky se nemůže vztahovat místní koeficient, který může obec stanovit obecně závaznou vyhláškou v souladu s § 12 ZDN.

je možno základ daně stanovit dvěma způsoby, a to:

V praxi lze předpokládat, že základ daně stanovený znaleckým posudkem bude pro poplatníka výhodnější, pokud ale poplatník posudek vypracovaný nemá, bude muset využít druhý způsob.

Takto stanovený základ daně se potom vynásobí sazbou 0,25 %. V případě těchto pozemků již může v úvahu přicházet místní koeficient ve výši 2, 3, 4 nebo 5, který obec může stanovit obecně závaznou vyhláškou v souladu s § 12 ZDN.

Pro upřesnění uveďme, že hospodářské lesy jsou vymezeny zákonem č. 289/1995 Sb., v platném znění, jako lesy, které nejsou zařazeny v kategorii lesů ochranných nebo lesů zvláštního určení. A v souladu s § 2 odst. 2 písm. b) ZDN nejsou předmětem daně z pozemků lesní pozemky, na nichž se nacházejí lesy ochranné a lesy zvláštního určení. Z toho tedy vyplývá vymezení, jaké lesní pozemky se vlastně zdaňují.

V případě vodních ploch potom platí, že předmětem tyto vodní plochy nejsou, ovšem právě s jedinou výjimkou, kterou jsou rybníky s intenzivních a průmyslovým chovem ryb.

Jenom doplňuji, že všechny informace o stanovených koeficientech pro rok 2013 dosud nejsou k datu tisku časopisu známy, ale jinak jsou zveřejňovány na stránkách České daňové správy v části a metodika.

Jedná se o kategorii pozemků, která byla do ZDN zavedena novelou provedenou zákonem č. 212/2011 Sb. Tato změna zavádí s účinností od 1. 1. 2012 speciální sazby pro zpevněné plochy pozemků užívané k podnikatelské činnosti nebo v souvislosti s ní. V případě těchto pozemků používaných pro zemědělskou prvovýrobu, lesní a vodní hospodářství činí sazba daně 1 Kč/m², v případě zpevněných ploch pozemků používaných pro průmysl, stavebnictví, dopravu, energetiku, ostatní zemědělskou výrobu a ostatní podnikatelskou činnost činí sazba 5 Kč/m². Novela také současně stanoví, že pokud zpevněná plocha pozemku slouží různým podnikatelským činnostem a nelze jednoznačně vymezit související rozsahy výměry, použije se sazba 5 Kč/m².

Pokud budou tyto zpevněné plochy pozemků užívány jinak, tj. nikoliv při podnikatelské činnosti nebo v přímé souvislosti s ní, potom budou zdaňovány standardními sazbami jako "běžné pozemky", tj. sazbou 0,20 Kč/m² jako ostatní plochy a zastavěné plochy a nádvoří.

Další podmínkou, aby se jednalo o zpevněné plochy pozemku zdaněné výše uvedeným způsobem, je, že povrch tohoto pozemku musí být zpevněn stavbou podle stavebního zákona bez svislé nosné konstrukce. V souladu s § 2 odst. 3 stavebního zákona se stavbou rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Stavební dílo musí tedy být výsledkem stavební nebo montážní činnosti, proto jím nemůže být pouhé nahromadění či složení stavebního materiálu. Za stavební nebo montážní technologie se dle výkladu MF ČR považuje soubor určitých znalostí, dovedností nebo postupů, nutných k jeho vzniku; o stavebním díle není možné hovořit, pokud k jeho vzniku žádné takové schopnosti nebo znalosti třeba nebyly.

Současně musí stavba při běžné údržbě a působení běžně předvídatelných vlivů po celou dobu své životnosti vyhovovat základním požadavkům na stavby, což je především mechanická odolnost a stabilita stavby (§ 8 vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby). Proto podle výkladu GFŘ a MF ČR nelze za zpevněnou plochu pozemku považovat plochu zpevněnou snadno rozebíratelným povrchem, bez nutnosti použití speciálních technologií (např. dlažba nebo panely uložené bez podloží nebo v podloží z písku), či zpevnění povrchu pozemku pouhým rozprostřením materiálu (škváry, drtě) na povrchu pozemku včetně jeho případného zhutnění. O zpevněnou plochu se nejedná ani v případě provedení terénních úprav, kterými se v souladu se stavebním zákonem rozumí zemní práce a změny terénu, jimiž se podstatně mění vzhled prostředí nebo odtokové poměry, těžební a jim podobné a s nimi související práce, například skladovací a odstavné plochy, násypy, zavážky, úpravy pozemků pro zřízení hřišť a sportovišť, těžební práce na povrchu.

K problematice nové úpravy zpevněných ploch pozemků vydalo GFŘ a MF ČR dva výkladové materiály, a to Zpevněné plochy pozemků jako předmět daně z pozemků cds.mfcr.cz/cps/rde/xchg/cds/ xsl/legislativa_metodika_14391.html?yearZ0 a dále dodatek k tomuto materiálu cds.mfcr.cz/cps/rde/ xbcr/cds/2701-11_Dodatek-ZpevPlochy.pdf.

Zbývající druhy pozemků, tj. stavební pozemky, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy, již přímo se zemědělským podnikáním nesouvisí, ale vyskytovat se pochopitelně mohou. Pro všechny tyto pozemky je společné, že základem daně je skutečná výměra v m², sazba daně u stavebních pozemků činí 2 Kč/m² a u všech zbývajících je to 0,20 Kč/m².

, tj. 2 Kč, se dále násobí koeficientem velikosti obce, který se pohybuje od 1,0 do 4,5, rozhodující je počet obyvatel obce podle posledního sčítání lidu. Obec pak může ještě obecně závaznou vyhláškou koeficient upravit.

Ve všech případech těchto pozemků může obec v souladu s § 12 ZDN stanovit obecně závaznou vyhláškou místní koeficient.

K problematice daně z pozemků je ještě nutné doplnit, že pozemky zastavěné stavbami v rozsahu půdorysu stavby. Je tomu tak i tehdy, pokud předmětná stavba není předmětem daně ze staveb.

a jedná se i o pozemky, které souvisí se zemědělskou činností. V souladu s § 4 odst. 1 písm. k) ZDN se jedná o pozemky remízků, hájů a větrolamů a mezí na orné půdě, trvalých travních porostech. Dále se jedná o zemědělské pozemky na dobu pěti let a lesní pozemky na dobu 25 let, počínaje rokem následujícím po roce, kdy byly po rekultivaci technickým opatřením nebo biologickým zúrodňováním vráceny zemědělské nebo lesní výrobě, příslušná úprava je obsažena § 4 odst. 1 písm. m) ZDN.

V souladu s § 4 odst. 1 písm. v) ZDN jsou dále osvobozeny pozemky orné půdy, chmelnic, vinic, ovocných sadů a trvalých travních porostů, jestliže tak obec stanoví obecně závaznou vyhláškou.

Nárok na osvobození ve všech těchto případech bude uplatněn v daňovém přiznání, to tedy znamená, že i tyto pozemku budou v daňovém přiznání uvedeny.

Ze staveb budou u zemědělských podnikatelů přicházet v úvahu zcela logicky hlavně stavby užívané pro podnikatelskou činnost. Pokud se jedná o Tyto sazby se potom dále zvyšují o 0,75 Kč za každé další nadzemní podlaží.

U staveb a samostatných nebytových prostorů užívaných k podnikatelské činnosti, které slouží více účelům, se použije základní sazba daně odpovídající podnikatelské činnosti, jíž slouží převažující část podlahové plochy nadzemní části stavby nebo upravené podlahové plochy samostatného nebytového prostoru. Pokud by nastala situace, že tyto poměry budou stejné, potom se použije vyšší z těchto příslušných sazeb.

Důležité také může být ustanovení § 11 odst. 6 ZDN, podle kterého pokud je ve stavbách, které nejsou užívány k podnikání, provozována podnikatelská činnost na převažující části podlahové plochy nadzemních částí staveb, použije se sazba daně pro podnikatelské stavby. Co se týká možných koeficientů, v případě staveb užívaných pro podnikatelskou činnost může přicházet v úvahu koeficient podle § 11 odst. 3 písm. b) ZDN ve výši 1,5, který může obec stanovit obecně závaznou vyhláškou pro celou obec, a také místní koeficient podle § 12 ZDN, který opět stanovuje obec obecně závaznou vyhláškou.

Základem daně ze stavby je výměra půdorysu nadzemní části stavby v m² podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období.

Poslední záležitostí, o které bych se chtěl zmínit, je splatnost daně. Rozhodující pro

A na úplný závěr bych ještě upozornil na materiál vydaný Českou daňovou správou, a to Informační leták pro poplatníky daně z nemovitostí, který se zabývá organizací správy daně z nemovitostí od 1. ledna 2013. Tento materiál souvisí s nabytím účinnosti zákona č. 456/2011 Sb., o finanční správě České republiky, a je k dispozici na webových stránkách České daňové správy pod odkazem cds.mfcr.cz/cps/rde/xbcr/cds/MF-Inf17_1.pdf.