Dopady nového občanského zákoníku do zdaňování nemovitých věcí v roce 2014, 1. část

Čtení není studium. Studium je horší. Novými zákony vládne nová filozofie, odlišná konstrukce, jiné pojmy a nutně složitá přechodná ustanovení. Výkladových problémů je dost. Nepodařilo se vždy naplnit to, co předvídal věcný záměr nového občanského zákoníku¹⁾: „Respektováno bude, že řeč zákona má být prostá, nehledaná a jasná, že se má vyhýbat strojenosti a vytváření umělé patiny a že zákon, a v prvé řadě zákoník občanský, není určen pro právníky a filology, ale pro občanstvo“. Zatím je někdy stav takový, že ani špičkoví právníci se nemohou shodnout na výkladu a občanstvo čeká, co z toho vzejde.

K podstatným změnám dochází i u nemovitostí. Pojem nemovitosti, jak jej známe, zaniká²⁾. Nahrazuje ho pojem věci nemovité se zcela odlišným obsahem. Stavba se stává součástí pozemku, nikoli však vždy. V široké škále případů platí i nadále oddělení stavby a pozemku. Vznikají nové (někdy jen staronové) soukromoprávní kategorie ze zákona, například právo stavby, přídatné spoluvlastnictví, přestavek, rozhrada, reálná břemena, služebnosti, pacht, výprosa, závdavek, svěřenský fond. Mění se vztahy z věcných i obligačních práv.

Na novou soukromoprávní úpravu nemovitých věcí navazuje nová úprava veřejnoprávní, daňová. Místy přebírá prostřednictvím principu absence čínské zdi³⁾ úpravu soukromoprávní, místy si vytváří pojmy a vztahy vlastní. Nejrozsáhlejší novelu čeká zákon o daních z příjmů. Nadstandardně kvalitní jsou - podle mého názoru - novela zákona o dani z nemovitostí (po novu z nemovitých věcí) a zcela nový zákon o dani z nebytí nemovitých věcí. V omezeném rozsahu využije nový občanský zákoník i zákon o dani z přidané hodnoty.

V následujícím seriálu čtyř článků se pokusím shrnout hlavní soukromoprávní novinky v oblasti nemovitých věcí, uspořádat je, přiblížit a ukázat jejich dopad do daňových předpisů, účinných od 1.1.2014.

Seriál by chtěl být soukromoprávním minimem, nezbytným pro zdaňování nemovitostech věcí v příštím roce.

Bude obsahovat tyto díly:

Stávající občanský zákoník č. 40/1964 Sb., ve znění pro rok 2013 (dále jen „OZ 2013“), pojem věc nevymezuje. Právní nauka si vypomáhá již zrušeným zákoníkem zahraničního obchodu⁴⁾, podle kterého „věcmi jsou hmotné předměty a ovladatelné přírodní síly, které slouží potřebám lidí“.

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, účinný od 1. 1. 12014 (dále jen „NOZ“), vymezuje pojem věc v § 489 odlišně: „Věc v právním smyslu (dále jen ,věc’) je vše, co je rozdílné od osoby a slouží potřebě lidí.“ Důvodová zpráva akcentuje, že věcí je to, (i) co je lidem užitečné a (ii) co lze přivlastnit. V principu předměty, které lze prodat, směnit, zastavit.

NOZ v § 496 dělí věci na hmotné a nehmotné: „Hmotná věc je ovladatelná část vnějšího světa, která má povahu samostatného předmětu. Nehmotné věci jsou práva, jejichž povaha to připouští, a jiné věci bez hmotné podstaty.“

Tím přicházíme k první významné novince. Jak dále zjistíme, věcí nemovitou může být i věc nehmotná. Například právo stavby bez fyzické podstaty, nebo i jiná věcná práva. V některých případech tedy už nebude možné nemovitou věc vnímat smysly. Neosaháme ji, neuvidíme, nevyfotíme do rodinného alba.

OZ 2013 vymezuje nemovitosti v § 119 odst. 2 takto: „Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem“. Konstantní ⁵⁾ vyložila pojem stavba ve dvojím významu: v užším, kdy stavba je nutně věcí v právním smyslu a může být samostatnou nemovitostí (pojem občanskoprávní z § 119 OZ 2013), a v širším, kdy stavba může, leč nemusí být věcí v právním smyslu a může být součástí pozemku (pojem stavebně právní z § 2 odst. 3 stavebního zákona⁶⁾ ). Problém vztahu těchto dvou homonym se promítnul do posuzování tzv. plošných staveb: zda jsou nemovitostí, anebo jsou součástí pozemku. To vše v určitých obdobích s významnými dopady do daně z nemovitostí, daně z převodu nemovitostí a DPH. Problém se v uplynulých 20 letech vyřešit nepodařilo; názory soudů se stále různí. Poslední významný Nejvyššího soudu⁷⁾ klasifikuje účelové komunikace jako součást pozemku a výslovně nesouhlasí s právním názorem Nejvyššího správního soudu⁸⁾, který principiálně stejné komunikace vidí jako samostatnou věc.

Mnozí radostně očekávají, že po 20 letech sporů NOZ konečně nastolí jednodušší právní úpravu nemovitostí. Nenastolí. Bude to ještě složitější. Mimo jiné proto, že NOZ si klade za cíl scelit dříve samostatné pozemky a samostatné stavby do jedné věci, což při nejrůznějších majetkových vztazích není jednoduché. Nelze než souhlasit s názorem z důvodové zprávy k NOZ: „Je zřejmé, že právní spojení s pozemkem v jedinou nemovitou věc nelze ve všech situacích zajistit postupem obdobně jednoduchým a kategorickým, jakým bylo vlastnické právo k pozemku a ke stavbě občanským zákoníkem z r. 1950 právně odděleno⁹⁾.“

NOZ nově upravuje nemovité věci zejména v ustanoveních § 498, § 506 a § 509. Jde o mimořádně významnou právní úpravu, ke které se váže stejně významná poznámka: přechodná ustanovení v § 3054 až § 3061 NOZ mohou věci posuzovat odlišně. Zejména ty staré, z doby před účinností NOZ. Dále citovaná tři ustanovení tedy chápejme tak, že platí plně pro nové věci od 1.1.2014. Věci vzniklé do 31.12.2013 mohou mít vlivem přechodných ustanovení jinou klasifikaci a rozebírám je o něco dále.

"§ 498

Nemovité a movité věci

(1) Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanovíli jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.

(2) Veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná, jsou movité.

§ 506

(1) Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen ,stavba‘) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.

(2) Není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek.

§ 509

Inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení, nejsou součástí pozemku. Má se za to, že součástí inženýrských sítí jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí.“

Navíc: ustanovení § 1159 NOZ výslovně uvádí, že nemovitou věcí je jednotka (byt, nebytový prostor), ustanovení § 1242 výslovně uvádí, že nemovitou věcí je právo stavby.

Pokud všechna tato ustanovení propojíme, dojdeme k následujícím výsledkům:

Přechodná ustanovení NOZ pro pozemky a stavby najdeme v § 3054 až § 3061. Jejich cílem je zejména upravit scelení těch pozemků a staveb, které v období do 31.12.2013 existovaly jako samostatné věci a vytvořit z nich věc jednu: pozemek, jehož součástí je stavba. Každá přechodná ustanovení jsou složitá. Tato obzvláště.

Základem je ustanovení § 3054, které zní:

„Stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, přestává být dnem nabytí účinnosti tohoto zákona samostatnou věcí a stává se součástí pozemku, měla-li v den nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k stavbě i vlastnické právo k pozemku táž osoba.“

Díky tomuto ustanovení se na přelomu Silvestra 2013 a Nového roku 2014 stane cosi v České republice dosud nevídaného: s novoročním přípitkem jakoby mávnutím kouzelného proutku zmizí statisíce samostatných stavebních nemovitostí. Zmizí samozřejmě pouze právně, jako věci v právním smyslu. Zaniknou a stanou se součástí pozemku.

Ke scelení stavby a pozemku dojde výslovně i v některých zvláštních případech.

Modelová situace – V roce 2014 převádí vlastník pozemek, na němž jsou stavby, které nejsou předmětem evidence v katastru nemovitostí a někdy je problém určit jejich skutečného vlastníka. Typicky drobné stavby¹²⁾, například kůlna, prádelna, přístřešek na odpadky, stavba pro chov drobného zvířectva, altán, sklad zahradního nábytku apod. Nabyvatel bude v dobré víře, že drobné stavby jsou součástí pozemku. Vlastnické právo k drobným stavbám však svědčilo třetí osobě (například z důvodů, jež dále uvádím). Pak nově platí, že třetí osoba vlastnické právo k drobným stavbám ztrácí a nabyvatel se stává vlastníkem pozemku, jehož součástí jsou drobné stavby. Došlo ke „scelení“ pozemku a drobných staveb. Třetí osobě (tj. původnímu vlastníku drobných staveb) však vzniká právo na náhradu škody vůči prodejci (§ 3058 odst. 2 NOZ).

Je-li stavba zřízena na několika pozemcích, použijí se § 3056 až 3058 jen ve vztahu k pozemku, na němž je převážná část stavby. Stane-li se stavba součástí tohoto pozemku, použije se ve vztahu k pozemkům, na něž části stavby přesahují, ustanovení o přestavku (§ 3059). To znamená, že - za podmínky dobré víry - se zřizovatel stavby stane vlastníkem části pozemku, na který stavba přesahuje a má za povinnost uhradit vlastníkovi pozemku obvyklou cenu nabytého pozemku (přestavek viz § 1087).

Zvláštním případem je pak situace, kdy se na pozemek i na stavbu hledí jako na jednu věc, ale jen a jen vůči třetí osobě. Jde o případy, kdy oddělené vlastnictví k pozemku i ke stavbě trvá. Vlastníkem pozemku je první osoba, vlastníkem stavby je druhá osoba. První osoba zřídila k pozemku věcné právo (modelově zástavní právo) ve prospěch třetí osoby, například banky. Banka, je-li v dobré víře, že stavba je součástí pozemku, může považovat stavbu za součást pozemku při případném uplatňování svých práv věřitele. Druhá osoba je pak vůči vlastníkovi pozemku oprávněna požadovat náhradu za znehodnocení svého vlastnictví ke stavbě (§ 3057 NOZ). Nedojde tedy ke scelení pozemku a stavby, ale z pohledu banky jako by k němu došlo.

V mnoha jiných případech na přelomu let 2013 a 2014 ke scelení pozemku a stavby nedojde. Obvykle z důvodů práv, která takovému scelení brání.

Příklad - Scelení pozemku a stavby brání, pokud stavba spojená se zemí pevným základem má ke dni účinnosti NOZ odlišného vlastníka, než je vlastník pozemku. To platí i pro případy spoluvlastnictví, kdy alespoň jeden ze spoluvlastníků jedné věci není spoluvlastníkem druhé věci. Jinými slovy: scelení brání, pokud u stavby i u pozemku nejsou stejní vlastníci či spoluvlastníci. V takových případech stavba dál zůstává samostatná a má výslovně povahu nemovité věci ve smyslu NOZ (§ 3055 odst. 1 NOZ). Takových případů bude hodně.

Stavba se nestane součástí pozemku i v případě, zatěžuje-li věcné právo stavbu nebo pozemek, pokud toto věcné právo trvá a pokud to jeho povaha vylučuje. A to i v případě, že je stejný vlastník pozemku i stavby. Například předkupní právo ke stavbě jako věcné právo z období OZ 2013 scelení stavby zabrání (§ 3060 NOZ).

S cílem scelit pozemek a stavbu alespoň do budoucna zavádí NOZ (§ 3056) pro vlastníka samostatného pozemku i vlastníka samostatné stavby předkupní právo (§ 2140 NOZ); to se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. Zákonné předkupní právo nelze omezit dohodou stran; takové ujednání by bylo neúčinné.

Veškerá úprava scelování pozemků a staveb z přechodných ustanovení se týká pouze takových případů, ve kterých má být podle NOZ stavba součástí pozemku. Tato přechodná ustanovení se nepoužijí v případě, že podle NOZ má být stavba samostatná. Nepoužijí se tedy například u podzemních staveb se samostatným účelovým určením, dočasných staveb, nebo inženýrských sítí (§ 3061).

Věcmi nemovitými jsou:

Stavba může být podle NOZ:

Co je věcí nemovitou, je dáno obsahem používaných pojmů. Pojďme se na ně podívat zblízka.

NOZ ho nevymezuje. Víme však, že je vždy nemovitou věcí (§ 498 odst. 1 NOZ). Podle § 1 odst. 1 druhá věta NOZ „Uplatňování soukromého práva je nezávislé na uplatňování práva veřejného“. Toto ustanovení však nelze chápat absolutně; v některých případech je opak pravdou. Například podle § 498 odst. 1 NOZ mohou být věcí nemovitou i věci podle jiného právního předpisu - včetně předpisu veřejnoprávního. Pak veřejné právo určuje, co může být soukromoprávně nemovitou věcí. Nebo: převod vlastnického práva u věci, která je předmětem evidence katastru nemovitostí, je odvislý od veřejnoprávní skutečnosti - vkladu do katastru nemovitostí.

Proto je potřeba chápat § 1 odst. 1 druhá věta NOZ tak, že neplatí pro případy, kdy objektivní právo stanoví jinak.

NOZ v souvislosti s věcmi nemovitými opakovaně odkazuje na veřejný seznam, kterým je i katastr nemovitostí¹³⁾. Pokud katastr nemovitostí eviduje vlastnické právo k pozemkům, jež jsou nemovitostí podle NOZ, těžko může jít o jiný pozemek, než ten podle občanského zákoníku. Pak platí, že pozemek z katastru nemovitostí je pozemkem z občanského zákoníku. V nově navrhovaném katastrálním zákonu ho nejdeme v § 2 písm. a) maličko odlišně, než jsme byli zvyklí z § 27 stávajícího katastrálního zákona¹⁴⁾. Ale opět to bude výseč zemského povrchu, ohraničená způsoby tam uvedenými.

NOZ ji nevymezuje. Víme však, že může být věcí nemovitou, movitou, součástí pozemku či součástí práva stavby (§ 498, § 506 NOZ).

Pojem stavba je pravděpodobně začarovaný. Jinak si nejde vysvětlit, že:

Ale příliš sveřepé diskuze nad pojmem stavba by asi byly bouří ve sklenici vody. Pro všechny varianty staveb platí a i v roce 2014 bude platit stejný základ. Lze - pravda, složitě - dovodit z právní nauky a judikatury²¹⁾: stavbou se obecně rozumí prostorový výsledek lidské činnosti vzájemně propojující stavební prvky na cílovém místě, předpokládající jistou míru stavebně technických znalostí, který je potřeba upravovat ve veřejném zájmu. Na toto jádro se pak podle toho kterého vymezení stavby „nabalují“ další okrajové možnosti: je věcí/není věcí, zahrnuje/nezahrnuje výrobky jež plní funkci stavby, jde/nejde o eurokonforemní pojem apod. Tyto další možnosti bude nutné zkoumat individuálně. Jádro pojmu přitom zůstane stejné. To platí i pro obsah pojmu v NOZ.

NOZ ji nevymezuje. Víme však, že může být věcí nemovitou či věcí movitou (§ 506 NOZ). Problémový, dosud neustálený pojem. Jsou na něj tři názory:

Bez zajímavosti není, že problém s pojmem dočasná stavba signalizoval už věcný záměr nového občanského zákoníku, schválený vládou dne 18.4.2001 a uložil jeho dořešení. V bodě 11.2.1. výslovně předvídá, že v NOZ „...budou vymezena základní kritéria, podle nichž bude rámcově vymezena dočasná stavba“. To se nestalo, kdosi na kritéria zapomněl a dočasné stavby jsou teď předmětem sporů.

Závěr: počkejme si. Na vymezení pojmu se pracuje.

NOZ ji nevymezuje. Víme však, že je samostatnou nemovitou věcí (§ 498 odst. 1 NOZ). Je překvapivě mnoho názorů na obsah pojmu. Přikláním se k tomuto výkladu:

Podzemní stavbou ve smyslu NOZ je taková stavba pod povrchem pozemku, která nebrání užívání pozemku nad stavbou obvyklým způsobem. Důvodová zpráva jako příklad uvádí metro a vinný sklep pod cizím pozemkem, ale můžeme k nim zařadit i podzemní garáže, sklady, kryty civilní obrany, podzemní silážní jámy, podzemní požární nádrže apod. Ve všech těchto případech lze běžně užívat pozemek nad stavbou, vlastnické právo k pozemku a vlastnické právo ke stavbě si nekolidují; to je důležité. Pravda, každá taková stavba musí mít nadzemní vstup či výstup, popřípadě větrací šachty, výtahy apod.; ty však jsou obvykle k velikosti podzemní stavby nepoměrně menší a právně zanedbatelné. Uvedené vymezení zabraňuje tomu, aby se za podzemní stavby považovaly třeba roubené studny, zahradní jezírka, piloty, zemní kotvy a vruty, biologické čističky odpadních vod apod., které jsou sice uložené převážně pod povrchem země, ale „vyčuhují“ a není nad nimi zemina. Takové stavby jsou podle mého názoru součástí pozemku s odkazem na § 506 NOZ.

Samostatné účelové určení podzemní stavby lze - s určitou mírou zjednodušení - zjistit z odpovědi na otázku, čemu slouží. Pokud slouží pozemku, pak nemají vlastní účelové určení, nejsou samostatnou věcí (natož pak věcí nemovitou), ale jsou součástí pozemku. Typicky meliorace či závlahové systémy pod povrchem pozemku; slouží regulaci vody pro pozemek. Naopak metro či vinný sklípek neslouží pozemku, mají vlastní účelové určení: dopravu osob a vinnou relaxaci. Proto jsou samostatnou věcí, a to věcí nemovitou.

NOZ pojem nevymezuje. Víme však, že jde o podmínku existence nemovité věci v některých případech:

„Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.“ (§ 498 odst. 1 NOZ)

Touto dikcí se NOZ se vrací k systému z Obecného zákoníku občanského z roku 1811, který při vymezení nemovitostí používal obdobnou dikci: „Věci, které bez porušení jejich podstaty z jednoho místa na druhé lze přenášeti, jsou movité...“

Praxe už tehdy nutně řešila (a zase bude řešit), co všechno je přenositelné. Soudy musely například judikovat, že námořní lodě nejsou věcmi nemovitými ani v případě, že je s ohledem na jejich velikost a hmotnost přenášeti nelze²³⁾. Na druhou stranu známe mistrovské případy přemístění typických stavebních nemovitostí, konkrétně kaple²⁴⁾ či kostela²⁵⁾ bez porušení jejich podstaty. Oba případy je myslím nutné chápat tak, že za mimořádných technických opatření, s použitím těžké mechanizace, se nemovitá věc šetrným vyjmutím ze země stala věcí movitou, aby se po přesunu stala opět nemovitostí na jiném místě zeměkoule.

Přikláním se k názoru, že pojem přenést je nutné vyložit i jako přesunout či převést drobnou mechanizací. Jednak tento názor najdeme ve výkladech R. Roučka²⁶⁾ a J. Sedláčka²⁷⁾, a jednak bychom u každého sporného předmětu vedli diskuze, kolik chlapů by bylo potřeba na ruční přenos a zda by se kolem věci vůbec vešli v alternativách mužů vzpěračů a mužů anorektiků.

Přenést z místa na místo bez porušení jejich podstaty lze běžně stavby (v pojmech OZ 2013) nespojené se zemí pevným základem. Tedy stavby jako věci movité. Mohou to být (podle technického provedení) fotovoltaické elektrárny, tepelné kolektory, stavby po zvířata (králíkárny, boudy pro psy), včelíny, některá tělocvičná zařízení, plastové bazény v konstrukci, trhové krámky, plechové garáže apod., a to volně ložené na pozemku či do pozemku lehce zapuštěné, obvykle bez lité spojovací látky (beton, živičné směsi, epoxidové směsi apod.).

NOZ je nevymezuje. Víme však, že nejsou součástí pozemku (§ 509 NOZ), a nelze-li je přenést z místa na místo bez porušení jejich podstaty, jsou nemovitou věcí (§ 498 odst. 1 NOZ).

Předpokládám výklad v souladu s dosavadním běžným chápáním obsahu pojmu, jak předvídá NOZ v § 2. Tedy inženýrské sítě jako liniové stavby (i) vodohospodářské, tj. vodovody a kanalizace, (ii) energetické, tj. plynovody, teplovody, rozvody elektrické energie a (iii) telekomunikační, tj. telefonní, kabelová televizní a datová síť. Včetně přípojek. V podrobnostech odkazuji zejména na normu ČSN 73 6005, která je upravuje a třídí. Objevují se snahy obsah pojmu inženýrské sítě rozšiřovat, například o komunikace; půjde doufám o snahy ve výsledku marné.

Neplést si inženýrské sítě podle občanského zákoníku a inženýrské stavby podle navrhované přílohy k zákonu o dani z nemovitých věcí. Jde o odlišné právní kategorie, mezi jejich obsahem není ani částečný logický průnik. Zjednodušeně: inženýrské sítě jsou liniové stavby horizontálně výrazně mohutnější, než vertikálně, zatímco u inženýrských staveb v navrhovaném zákonu o dani z nemovitých věcí je to obráceně: jsou běžně vertikálně výrazně mohutnější, než horizontálně. Typicky komíny, věže, zásobníky.

S inženýrskými sítěmi se budeme často setkávat v daních z příjmů při práci s vyvolanými investicemi podle § 29 odst. 1 poslední věta a § 24 odst. 2 písm. t) zákona o daních z příjmů. Mohou se stát součástí ocenění cílového majetku. Platí i pro rok 2014.

Úplatné nabytí inženýrské sítě je výslovně předmětem daně z nabytí nemovitého majetku podle vládního návrhu zákona o dani z nemovitých věcí [§ 2 odst. 1 písm. a), sněmovní tisk 1003)].

NOZ jednotku nevymezuje. Jednotka je vždy věcí nemovitou (§ 1159 NOZ).

Přes absenci definice je nepochybné, že pojem jednotka podle NOZ v sobě kumuluje (i) byt či nebytový prostor, (ii) spoluvlastnický podíl na společných částech domu a (iii) spoluvlastnický podíl na pozemku. Tím se liší od jednotky podle zákona o vlastnictví bytů²⁸⁾, která nezahrnuje spoluvlastnický podíl na pozemku. Ten je samostatným předmětem občanskoprávních vztahů a v případě prodeje se převádí samostatně, byť nuceně. U jednotky podle NOZ je v případě prodeje pozemek součástí „balíku“ zvaného jednotka.

Jen pro úplnost: NOZ upravuje zdánlivě jen byty, nikoli nebytové prostory. Je nutné nepřehlédnout ustanovení § 1158 NOZ, podle kterého se právní úprava pro byt použije i pro nebytové prostory a pro soubory bytů a nebytových prostor.

Text úpravy bytového vlastnictví v NOZ je celkem rozsáhlý; zahrnuje bez přechodných ustanovení celkem 64 paragrafů. Upravuje nově práva a povinnosti jak vlastníků jednotek, tak společenství vlastníků jednotek. Zahrnuje mnoho změn: například společenství vlastníků už nebude vznikat ze zákona, ale zakladatelským právním jednáním. Důvodem rozsáhlé úpravy je, že nahrazuje stávající zákon o vlastnictví bytů, který se ruší. Ale ne tak úplně pro „staré“ jednotky.

Z přechodných ustanovení (§ 3063 NOZ) vyplývá, že nabyl-li vlastnického práva alespoň k jedné jednotce v domě nabyvatel ještě podle zákona o vlastnictví bytů (tj. do 31.12.2013), vznikne i po nabytí účinnosti NOZ vlastnické právo k dalším jednotkám v tomto domě opět podle zákona o vlastnictví bytů.

Zjednodušeně: „staré“ jednotky a související vztahy se budou i nadále řídit principy zrušeného zákona o vlastnictví bytů, konkrétně stanovami společenství vlastníků jednotek, které vnikly za jeho účinnosti. A to včetně zcizení starých jednotek, vztahů uvnitř společenství jednotek či práv a povinností jeho členů apod. „Nové“ jednotky se budou řídit NOZ. Tato dichotomie může trvat do skonání věků.

Ve výsledku budou vedle sebe existovat dlouhá léta dva druhy jednotek: (i) „staré“, sestávající z bytu (nebytového prostoru) + společné části domu, ale bez pozemku, který i nadále bude právně samostatný a jednotky (ii) „nové“, sestávající z bytu (nebytového prostoru) + společné části domu + pozemek. K transformaci starých jednotek na nové jednotky, vymezené NOZ by došlo teprve tehdy, pokud by vlastníci jednotek změnili prohlášení dle § 1169 NOZ²⁹⁾.

Novely daňových předpisů mají obvykle úpravu, která sjednocuje právní postavení „starých jednotek“ a „nových jednotek“. Tam, kde je to potřeba, se zákonodárce ale umí ozvat a jednotky odlišit. Například při daňovém odpisování „nových“ jednotek platí zvláštní úprava z navrhovaného § 26 odst. 2 písm. b) zákona o daních z příjmů, kde hmotným majetkem jsou jednotky, nezahrnující pozemek. Zjevným cílem je vyloučit pozemek z daňového odpisování.

NOZ právo stavby nedefinuje, ale obsah pojmu dokážeme celkem přesně určit z textu zákona. Právo stavby je vždy nemovitou věcí (§ 1242 NOZ).

Jde o právo, které si didakticky (!) můžeme představit jako bublinu ve vlastnictví jedné osoby, umístěnou na pozemku druhé osoby; bublina pozemek zatěžuje. V bublině může, ale nemusí být stavba. Pokud je v bublině stavba, pak tato stavba není součástí pozemku, ale je součástí bubliny. Pokud v bublině není stavba, může ji tam vlastník bubliny zhotovit. Také může bez souhlasu vlastníka pozemku bublinu prodat, směnit, zastavit. Je-li v ní stavba, tak vždy se stavbou. Není-li v ní stavba, tak bez stavby. V obou případech se nakládá s nemovitou věcí; právo stavby je nemovitou věcí vždy.

Když bublina se stavbou zanikne, stavba se stane součástí pozemku a vlastník pozemku tím získává hodnotu, kterou by měl uhradit vlastníkovi již zaniklé bubliny; ten přeci vynaložil prostředky na zhotovení stavby.

Cílem je zejména vytvořit situaci, kdy na pozemku může stavět i osoba odlišná od vlastníka pozemku a s bublinou (ať již se stavbou či bez ní) lze nakládat nezávisle na vlastnictví pozemku.

V uvedeném příkladu znázorňuje bublina samozřejmě právo stavby, ale pojem bublina je pro prvotní přiblížení principu plastičtější.

Právní úpravu práva stavby najdeme zejména v ustanoveních § 1240 až § 1256.

Právo stavby může být zřízeno na stavbu již existující, nebo na stavbu budoucí. V případě existence stavby je tato součástí práva stavby, ale současně podléhá ustanovením o nemovitých věcech.

Právo stavby se nabývá smlouvou, vydržením, popřípadě rozhodnutím orgánu veřejné moci. Lze zřídit jen jako právo dočasné; nesmí být zřízeno na více než 99 let, v případě vydržení platí 40 let. Existují však možnosti jeho prodloužení. Právo stavby lze zřídit bezúplatně i úplatně, s úplatou jednorázovou i průběžnou. Opakující se úplata se nazývá ze zákona stavebním platem, který zatěžuje právo stavby jako reálné břemeno. NOZ to neřeší, ale - jen pro zajímavost - § 21 zákona č. 88/1947 Sb.³⁰⁾, o právu stavby, výslovně považuje stavební plat za příjem z nemovitosti. U fyzických osob na daních z příjmů by mu slušel příjem podle § 9. Na to však připravovaná novela zákona o daních z příjmů nemyslela.

Není-li nic jiného ujednáno, dá vlastník stavebního pozemku stavebníkovi při zániku práva stavby uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno, za stavbu náhradu. Náhrada činí polovinu hodnoty stavby v době zániku práva stavby, ledaže si strany ujednají jinak. Právo stavby akceptuje a jeho následky právně upravuje zákon o daních z příjmů, zákon o DPH, zákon o dani z nemovitostí i zákon o nabytí nemovitých věcí.

V době psaní tohoto článku jsou k projednání v Poslanecké sněmovně Parlamentu České republiky dva tisky, věnované daním:

Podrobnější rozbor nemovitostí problematiky z těchto zákonů bude v posledních dvou dílech seriálu, zde jenom k pojmům nemovitá věc v návrhu daňového práva 2014.

NOZ vymezuje množinu předmětů, které jsou samostatnou nemovitou věcí. Návrh zákona o dani z nabytí nemovitých věcí vyjímá z této množiny podmnožinu předmětů, jejichž nabytí podléhá dani. Konkrétně jde o pozemek, stavbu, inženýrskou síť, jednotku (byt či nebytový prostor), právo stavby (lhostejno zda je či není jeho součástí stavba), včetně spoluvlastnického podílu na uvedených nemovitých věcech. Podmínkou je územní příslušnost k České republice. Ostatní nemovité věci (ve smyslu soukromoprávním) při převodu této dani nepodléhají.

Předmětem daně je tedy nabytí části nemovitých věcí ve vymezení podle NOZ.

Už jsem zmiňoval, že od 1.1.2014 mají existovat dva druhy jednotek: jednotky podle NOZ (pozemek je součástí jednotky) a jednotky podle zákona o vlastnictví bytů (pozemek je soukromoprávně samostatný). Návrh zákona předpokládá jednotky podle NOZ. Aby nabytí „starých“ jednotek ze zdanění nevypadlo, k tomu slouží § 56, který (zjednodušeně) klade staré jednotky na roveň novým.

K inženýrským sítím se vztahuje procesní otázka. Obecně platí, že správcem daně je ten, v jehož obvodu územní působnosti se nachází nabývaná nemovitá věc (viz navrhovaný § 29 odst. 1). Co když ale inženýrská síť prochází územím několika správců daně? Původci textu na takovou možnost nezapomněli. V § 29 odst. 2 návrhu zákona najdeme, že pokud se nabývaná věc nachází v územní působnosti více správců daně, je místně příslušným správcem daně ten, který je správce daně z příjmů poplatníka. I kdyby - dodávám - byl mimo území, kterým vede inženýrská síť.

Konstrukce navrhovaného zákona o dani z nebytí nemovitých věcí mi připadá velice rozumná a profesionálně připravená, i když výhrady veřejnosti asi budou směřovat ke složitějšímu způsobu zjišťování základu daně.

Návrh zákona opouští pojem nemovitost a nahrazuje ho pojmem nemovitá věc, přičemž tento pojem sám nevymezuje. Přes princip absence čínské zdi lze spolehlivě dovodit, že jde o nemovitou věc ve smyslu soukromoprávním.

Novela tiše ruší jednu zvláštnost. V roce 2013 (a letech předchozích) není pro účely zákona o daních z příjmů jednotka (byt či nebytový prostor) nemovitostí. Je to zřejmé např. z § 4 odst. 1 písm. b): „příjem z prodeje nemovitosti, bytu nebo nebytového prostoru,...“. Při některých výkladech s tím bývaly problémy. Tato anomálie padá a od 1.1.2014 bude v zákoně o daních z příjmů jednotka nemovitou věcí, v souladu se soukromoprávní úpravou. Je to dané novou konstrukcí zákona o daních z příjmů³⁵⁾.

Ocenění staveb a pozemků bude samostatné, i když půjde o pozemek se stavbou jako jednu věc v právním smyslu.

Ustanovení § 21b odst. 4 opět klade staré jednotky na roveň jednotkám novým.

Návrh zákona zahrnuje i institut práva stavby, ale celkem spoře. Právo stavby není zahrnuté mezi výčet hmotného majetku. Hmotným majetkem tedy bude stavba, jež je součástí práva stavby, nikoli samotné právo stavby (§ 29). Osvobození od daně z příjmů fyzických osob při prodeji po pěti letech vlastnictví se nemá vztahovat na prodej práva stavby, není-li zřízena stavba vyhovující právu stavby (§ 4).

Zákon o dani z přidané hodnoty je výsledkem implementace směrnice ES a má proto odlišný výklad. V případě, že by aplikace soukromého práva byla v konfliktu s evropským právem a v důsledku toho by docházelo k podstatnému narušení jeho cílů, je třeba přiklonit se k výkladu konformnímu s cíli evropského práva, tedy k výkladu eurokonformnímu. To se týká i pojmu stavba, který zákon o dani z přidané hodnoty používá. Rozumí se jím „...stavba z čl. 12 odst. 2 směrnice 2006/112/ES³⁶⁾ “, kde je následující vymezení stavby: „Pro účely odst. 1 písm. a) se ,budovou’ rozumí jakákoliv stavba pevně spojená se zemí“.

Bez ohledu na nový občanský zákoník se tedy v zákoně o dani z přidané hodnoty stavbou rozumí jakákoli stavba pevně spojená se zemí, po staru stavební nemovitost. Tento názor potvrzuje i ³⁷⁾. Při platnosti tohoto závěru je matoucí právní úprava ve stávajícím, ale i budoucím § 56 zákona o dani z přidané hodnoty. Vymezení stavebního pozemku je tam odvislé od stavby výslovně spojené se zemí pevným základem. Není k tomu důvod, když už pojem stavba sám o sobě zahrnuje pevné spojení se zemí.

Návrh novely nově vymezuje pojem zboží, do kterého zahrnuje také (i) hmotné věci, tedy i nemovité věci a (ii) právo stavby.

Novela zákona o dani z přidané hodnoty přináší nový pojem, a to „vybraná nemovitá věc“. Její dodání a nájem mají v zákoně o dani z přidané hodnoty zvláštní režim. Dodáním vybrané nemovité věci se pro účely osvobození od daně rozumí dodání:

Návrh novely nerozlišuje „staré“ a „nové“ jednotky.

Zcela se mění předmět daně ze staveb.

V roce 2013 jsou předmětem daně jakékoli stavby, které se stavebně právně mohou užívat, nebo jsou užívané. Tedy včetně stále sporných plošných staveb, oplocení, studen, nebo slavnostních stožárů na vlajky. Už jsem kdysi psal o tom, že zjistit přesně daň a zpracovat daňové přiznání na daň z nemovitostí u oplocení může stát mnohonásobně víc peněz, než činí vlastní daňová povinnost. Konstrukce stávající daně z nemovitostí je - ve vší úctě - hloupá.

V roce 2014 mají být předmětem daně ze staveb a jednotek jen tři alternativy staveb. Vesměs jde o věci nemovité ve smyslu soukromoprávním:

Právo stavby nebude předmětem daně, ale přesto ho v návrhu zákona najdeme: poplatníkem daně z pozemků, jde-li o pozemek zatížený právem stavby, je stavebník. Nikoli vlastník pozemku. Viz navrhovaný § 13 odst. 2.

Původci textu navrhované novely zjevně důkladně prostudovali NOZ a lehce se vypořádali s případy, kdy zdanitelná stavba není samostatná a je součástí pozemku či součástí práva stavby: „Na zdanitelnou stavbu, která není samostatnou nemovitou věcí, se pro účely daně z nemovitých věcí hledí jako na nemovitou věc, jejímž vlastníkem je ten, kdo vlastní věc, jejíž je tato stavba součástí“. Viz navrhovaný § 7 odst. 3. Hezké, elegantní.

Co je významné: z předmětu daně vypadly všechny ty malé, sporné a daňově protivné stavby, včetně plošných staveb.

Text zpracován podle očekávaného stavu práva a vědění k 1.8.2013.