Vydáno: 1. 7. 2008
Odpisy pronajímaných nemovitostí Ing. Miloš Kořínek Obecně k příjmům a výdajům z pronájmů V případě pronájmu nemovitosti (domu, bytu, chaty apod.), které se řídí § 9 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDP“), si může poplatník zvolit, jakým způsobem si bude uplatňovat výdaje. Může si zvolit výdaje paušálem nebo se může rozhodnout pro výdaje ve skutečné výši. Výdaje procentní sazbou z dosažených příjmů z pronájmů Výdaje paušálem (procentní sazbou z příjmů z pronájmu) vychází z ustanovení § 9 odst. 4 ZDP. Tyto výdaje jsou ve výši 30 % z dosažených příjmů. Pokud poplatník uplatní výdaje podle § 9 odst. 4 ZDP, pak v těchto výdajích jsou již zahrnuty veškeré výdaje poplatníka vynaložené v souvislosti s dosahováním příjmů z pronájmu podle § 9 ZDP. Nelze tedy uplatnit procentní sazbu výdajů a k nim ještě výdaje např. na odpis pronajímané nemovitosti. Poplatník si tedy v tomto případě bude, jako podklad pro daňové přiznání, evidovat pouze příjmy z pronájmu. Výdaje ve skutečné výši Je pravděpodobné, vzhledem ke vstupním cenám nemovitostí, že si poplatníci uplatní k příjmům z pronájmu spíše výdaje ve skutečné výši, tedy výdaje prokazatelně vynaložené na dosažení, zajištění a udržení těchto zdanitelných příjmů. Lze předpokládat, že mezi nejvýznamnější položky těchto výdajů bude patřit odpis pronajímané nemovitosti. Přitom odpisy nemovitosti se řídí § 26 až § 33 ZDP. Poplatníci, kteří mají příjmy z pronájmu a uplatňují k těmto příjmům skutečné výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení, vedou záznamy o příjmech a výdajích vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů v časovém sledu, evidenci hmotného majetku, který lze odpisovat, evidenci o tvorbě a použití rezervy na opravy hmotného majetku, pokud ji vytvářejí, evidenci o pohledávkách a závazcích ve zdaňovacím období, ve kterém dochází k ukončení pronájmu, a mzdové listy, pokud vyplácejí mzdy. Pokud se však poplatníci rozhodnou vést účetnictví, přestože k tomu nejsou podle účetních předpisů povinni, pak postupují podle těchto předpisů, budou-li takto postupovat po celé zdaňovací období, přitom se movitý i nemovitý majetek, o kterém je účtováno, nepovažuje za obchodní majetek ve smyslu daně z příjmů fyzických osob. Kdo může pronajímanou nemovitost odepisovat a postup při odpisování Pronajímanou nemovitost může pronajímat pouze vlastník a toto vlastnictví se nabývá vkladem do katastru nemovitostí. Vlastní postup při odpisování má několik fází. Nejprve zatřídíme nemovitost do odpisové skupiny. Jednotlivé skupiny jsou uvedeny v příloze č. 1 ZDP. Nahlédneme-li do této přílohy, pak zjistíme, že budovy, tedy i byty, jsou zatříděny v odpisové skupině 5. Výjimkou jsou budovy ze dřeva a plastů, které jsou zatříděny do odpisové skupiny 4. Takže to je dobrá zpráva pro majitele dřevěných chat. V případě jejich pronájmu je doba odpisování pouze 20 let, zatímco v odpisové skupině 5 je to 30 let. Dále se musíme rozhodnout, jaký typ odpisování si zvolíme. Na výběr máme odpisování rovnoměrné a zrychlené. Odpisování rovnoměrné Rovnoměrné odpisování upravuje § 31 ZDP. Podle § 31 odst. 7 ZDP při rovnoměrném odpisování se stanoví odpisy hmotného majetku za dané zdaňovací období ve výši jedné setiny součinu jeho vstupní ceny a přiřazené roční odpisové sazby. Poplatník může na základě svého rozhodnutí použít i sazby nižší než maximální sazby uvedené v § 31 odst. 1 ZDP. Sazby nižší než maximální sazby uvedené v § 31 odst. 1 ZDP nemůže použít poplatník, fyzická osoba, který uplatňuje výdaje podle § 9 odst. 4 ZDP (paušální sazbou) a je povinen vést odpisy pouze evidenčně podle § 26 odst. 2 ZDP anebo používá hmotný majetek pouze zčásti k zajištění zdanitelného příjmu a do výdajů k zajištění zdanitelného příjmu zahrnuje poměrnou část odpisů podle § 28 odst. 6 ZDP. Podle § 28 odst. 6 ZDP se při odpisování hmotného majetku, který je pouze zčásti používán k zajištění zdanitelného příjmu, do výdajů k zajištění zdanitelného příjmu zahrnuje poměrná část odpisů. Roční odpisová sazba podle § 31 odst. 1 ZDP:
odpisová skupina v prvním roce odpisování v dalších letech odpisování pro zvýšenou vstupní cenu
4 2,15 5,15 5,0
5 1,4 3,4 3,4
Odpisování zrychlené Postup při uplatňování zrychleného odpisování nalezneme v § 32 ZDP. Při zrychleném odpisování se stanoví odpisy hmotného majetku: a) v prvním roce odpisování jako podíl jeho vstupní ceny a přiřazeného koeficientu pro zrychlené odpisování platného v prvním roce odpisování, b) v dalších zdaňovacích obdobích jako podíl dvojnásobku jeho zůstatkové ceny a rozdílu mezi přiřazeným koeficientem pro zrychlené odpisování a počtem let, po které byl již odpisován. Při zrychleném odpisování hmotného majetku jsou odpisovým skupinám přiřazeny tyto koeficienty pro zrychlené odpisování:
odpisová skupina v prvním roce odpisování v dalších letech odpisování prozvučenou zůstatkovou cenu
4 20 21 20
5 30 31 30
Vstupní pořizovací cena ZDP je vstupní cena pronajímané nemovitosti upravena v § 29. Pro majitele pronajímané nemovitosti je rozhodující, kdy nemovitost nakoupil a kdy ji začal pronajímat. Podle tohoto určíme vstupní cenu následujícími způsoby: Nemovitost byla pořízena úplatně Poplatník si pořídil nemovitost v době kratší, než je 5 let před vlastním pronájmem. Vstupní cena se v tomto případě rovná ceně pořizovací, která může být zvýšena o prokazatelně doložené výdaje např. na technické zhodnocení budovy. a) Pokud si poplatník pořídil nemovitost v době, která je delší než 5 let před zahájením pronájmu, pak bude vstupní cenou tzv. reprodukční pořizovací cena. b) Reprodukční pořizovací cenu upravuje § 29 odst. 1 písm. d) ZDP. Reprodukční pořizovací cena je cena zjištěná podle zvláštního právního předpisu, kterým je zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Ocenění by měl provést znalec v oboru. U poplatníka, který má příjmy z pronájmu podle § 9, je třeba reprodukční pořizovací cenu stanovit již při zahájení pronájmu. Nemovitost zděděná, darovaná nebo restituovaná a) Restituovaná nemovitost:V případě restituce nemovitosti, kterou restituent následně pronajímá, je vstupní cenou reprodukční pořizovací cena. Jedná se vždy o cenu, která je u nemovitosti stanovená k zahájení pronájmu. a) Nemovitost získaná dědictvím nebo darem v době delší, než je 5 let před zahájením pronájmu:V tomto případě je vstupní cenou reprodukční pořizovací cena. Tuto cenu je potřebné stanovit při zahájení pronájmu. a) Nemovitost získaná dědictvím nebo darem v době kratší, než je 5 let před zahájením pronájmu:Vstupní cenou je cena, která byla stanovena pro účely daně dědické nebo darovací. Poplatník ji může zvýšit o výdaje, které vynaložil na její opravy nebo technické zhodnocení do dne zahájení pronájmu.Pozor! Od 1. 1. 2008 není možné odpisovat majetek, jehož bezúplatné nabytí bylo předmětem daně darovací a bylo v době nabytí od daně darovací osvobozeno. Podle zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů, je od daně darovací osvobozeno bezúplatné nabytí majetku, pokud k němu dochází mezi osobami zařazenými v I. a II. skupině. Do I. skupiny patří příbuzní v řadě přímé a manželé. Do II. skupiny patří: příbuzní v řadě pobočné, a to sourozenci, synovci, neteře, strýcové a tety, manželé dětí (zeťové a snachy), děti manžela, rodiče manžela, manželé rodičů a osoby, které s nabyvatelem, dárcem nebo zůstavitelem žily nejméně po dobu jednoho roku před převodem nebo smrtí zůstavitele ve společné domácnosti a které z tohoto důvodu pečovaly o společnou domácnost nebo byly odkázány výživou na nabyvatele, dárce nebo zůstavitele.Trochu odlišný je případ, kdy se jedná o zděděnou nemovitost, kterou zůstavitel již předtím odpisoval. V tomto případě by měl nový majitel pokračovat v odpisování započatém původním vlastníkem. Pronajímání části nebo celého domu postaveného svépomocí Daný případ se může týkat např. pronájmu části nebo celého rodinného domu, činžovního domu apod. Jedná se vždy o nemovitost postavenou ve vlastní režii. I v tomto případě se vlastnictví nabývá vkladem této nemovitosti do katastru. a) Poplatník si pořídil nemovitost ve vlastní režii v době kratší, než je 5 let před vlastním pronájmem:Vstupní cenou této nemovitosti jsou vlastní náklady na pořízení nemovitosti, které se zvyšují o provedená technická zhodnocení nebo opravy provedené na nemovitosti do dne zahájení pronájmu. Mezi vynaložené náklady na stavbu se nezahrnuje vlastní práce poplatníka. a) Poplatník pořídil nemovitost v době, která je delší než 5 let před zahájením pronájmu Vstupní cenou je reprodukční pořizovací cena zjištěná podle oceňovacích předpisů. Tuto cenu je poplatník povinen stanovit při zahájení pronájmu.
Zdroj: Daně a právo v praxi, 7/2008.