Nemovitosti a daně

Jsme vlastníky nemovitosti, na jejíž adrese současně máme i sídlo. Část prostor se pronajímá jako nebytové prostory, taktéž společnosti s. r. o, se kterou máme smlouvu o nájmu nebytových prostor, ve které jsou vyměřené i zálohy na energie (elektřina, voda, plyn). Jak je to s přefakturací energií? Lze přefakturovat poměrově vše z vyúčtovací faktury k energiím (daň z elektřiny nebo plynu, platba za příkon, poplatky za distribuci, případně tzv. srážky u vody)? Nebo můžeme jako právnická osoba právnické osobě přefakturovat čistě jen spotřebu dané energie? 

Developer postavil bytový dům. Bývalá účetní účtovala na účet 042, v účtování jsem musela pokračovat i já. Kolaudace bytů A proběhla 21. 12. 2022. Tři byty byly prodány 30. 12. 2022, ostatní budou prodány v roce 2023. Jeden byt nám zatím zůstane, ten jsem zařadila do majetku k 1. 2. 2023, kdy bylo zřejmé, že se neprodá. Jak mám postupovat v účtování zboží: 1. ke dni kolaudace všechny byty převést na sklad MD 132/D 042 - má to být 21 .12. nebo 22. 12. po kolaudaci; 2. nebo převést na sklad jen byty, které se budou prodávat, a zbytek převést na MD 021/D 042 (bez odpisu) do majetku firmy a pak účtovat o prodeji majetku? 

V roce 2022 jsem koupil lázeňský dům, který je zároveň kulturní památkou. Do jakéodpisové skupiny ho mám zatřídit, když lázeňský dům je v 5. odpisové skupině a kulturní památka v 6. V § 30 odst. 1 se konstatuje, že stavební dílo se zařazuje do odpisové skupiny podle jeho hlavního užívání v souladu se zvláštním předpisem.

OSVČ byla v r. 2022 v režimu paušální daně. V tom samém roce prodala byt, který nesplňoval časový limit a zároveň v tom samém roce zakoupila v jiném městě jiný byt pro svou těžce nemocnou maminku, o kterou se střídavě s bratrem stará. Tzn. že v roce 2022 bydlela 1/2 roku ve svém pražském bytě a 1/2 roku s maminkou. Prodejní cena bytu byla 3.400.000 Kč, kupní cena bytu byla 2.850.000 Kč. Předpokládám, že bude muset podat daňové přiznání, protože porušila režim paušální daně (DPFO bude podávat v 4/2023 elektronicky) a zároveň do 3. 4. odešle na FÚ oznámení o příjmu z prodeje nemovitosti použitém na bytové potřeby. Je správná domněnka, že uvede v § 7 ZDP příjmy z OSVČ a k tomu může využít výdaje procentem? Zároveň do kolonky zaplacených záloh zapíše částku 12 × 500 Kč, což byla daň zahrnutá v paušální dani? Do § 10 ZDP uvede do příjmů celou prodejní cenu a do výdajů kupní cenu nového bytu? I v případě, že kvůli prodeji bytu v r. 2022 odešle DPFO, je na FÚ stále vedena pro r. 2023 jako OSVČ v paušálním režimu, protože se z něj neodhlásila, což znamená, že se k ní nemusí znovu přihlašovat? Musí podávat přehled pro SP a ZP, kde uvede údaje z § 7 ZDP s tím, že jako zálohy uvede částku pro ZP 12 × 2.627 Kč a pro SP 12 × 3.267 Kč? Jsou ještě nějaká specifika související s daňovým přiznáním a přehledy pro SP a ZP za této situace, kdy po celý rok byla OSVČ v paušálním režimu a nyní podává přiznání? Oznámení o použití získaných prostředků pro bytové potřeby může OSVČ odnést do podatelny FÚ, nebo ho musí odeslat přes datovou schránku OSVČ?

Česká sro, neplátce DPH vlastní rodinný dům (v katastru nemovitostí je tato nemovitost zapsána jako objekt k bydlení) a tento pronajímá fyzické osobě, která dům užívá výhradně k bydlení. V jaké sazbě budou společnosti účtovány: a) stavební práce (rekonstrukce kuchyň, koupelna, podlahy), b) montáž tepelného čerpadla a FVE. Protože společnost není plátce DPH, předpokládáme správně, že nebude použit systém reverse charge?

Fyzická osoba měla v obchodním majetku zahrnutou nemovitost (nemovitost vlastní od roku 1998), kterou k 1.1.2018 vyřadila z obchodního majetku. Nemovitost (zámečnická dílna) byla 6. 5 .2022 prodána za 4 mil. Nemovitost prodána do 5 let od vyřazení z obchodního majetku, příjem z prodeje bude zdaněn v § 10 ZDP. Fyzická osoba následně použila 3,5 mil na nákup bytu (zajištění vlastní bytové potřeby. Je možné v tomto případě uplatnit osvobození příjmů ve výši 3,5, které byly použity na obstaráni bytové potřeby nebo mám vliv na osvobození situace, že byla nemovitost zahrnuta v obchodním majetku.

Poplatník koupil v lednu 2018 pozemek a od r. 2019 začal s výstavbou rodinného domu. Od r. 2019 uplatňoval v daňovém přiznání úroky z hypotéky, kterou měl na výstavbu RD. V březnu 2023 RD dokončil, proběhla kolaudace a nastěhoval se do něj. Nyní uvažuje o prodeji tohoto RD. Jestliže dojde k prodeji např. v červenci 2023 bude příjem z prodeje osvobozen? Odkdy běží časový test? Od nákupu pozemku nebo od kolaudace nemovitosti? Jestliže bude příjem předmětem zdanění v § 10 ZDP co lze uplatnit jako výdaj? Musí být podána dodatečná daňová přiznání, když si uplatňoval od r. 2019 úroky z hypotéky? Nebo stačí, že v RD bydlel 5 měsíců? Jak by to bylo v případě, když příjem z prodeje použije na obstarání nové vlastní bytové potřeby?

Fyzická osoba, daňový rezident ČR, bydlí, pracuje v závislé činnosti v ČR. Tato fyzická osoba pořídila ve Španělsku nemovitost. Nemovitost nepronajímá. Fyzická osoba ve španělské nemovitosti bydlí vždy pár dní v měsíci (na homeoffice). Nemovitost také používá syn fyzické osoby cca 3 měsíce v roce. Fyzická osoba se plánuje do Španělska po dvou letech odstěhovat. Nemovitost financuje hypotékou české banky, která jí vystavila potvrzení o zaplacených úrocích. Je možné si takové úroky odečíst od základu daně? Splňuje španělská nemovitost definici trvalého bydlení? V jakých všech zdrojích definici trvalého bydlení hledat. Může mít osoba dvě a více trvalých bydlení?

Při rekonstrukci objektu bylo použito toto čerpadlo: Cirkulační čerpadlo COSMO CPB pro užitkovou vodu. Je určeno pro montáž na potrubí. Je toto čerpadlo součástí budovy nebo ho mohu dát do nákladů (je za 3000 Kč)?

V roce 2022 fyzická osoba poskytovala služby v oblasti správy, údržby a pronajmu objektu (bytová jednotka), vlastníkem kterého je. Cena služby je 2 000 Kč/ měsíčně + záloha na služby podle zálohovou faktury, vystavenou správou nemovitosti. Příjem za svoje služby 12 000 Kč (nezahrnuta částka záloh na služby) fyzická osoba dostala na začátku roka 2023. Příjem ve výši 12 000 Kč fyzická osoba zdaňuje v roce 2022 nebo roce 2023? Fyzická osoba pracuje na HPP, prohlášení poplatníka podepsané.

OSVČ, daňová evidence pronajímá byt, který má v obchodním majetku. V prosinci 2022 a v lednu 2023 provedla modernizaci (rekonstrukci) bytu. V roce 2022 úhrn výdajů na rekonstrukci byl 75 000 Kč, v roce 2023 byl úhrn výdajů na rekonstrukci bytu 70 000 Kč. Není potřeba kolaudace. Výdaje v každém roce nepřevýšily částku 80.000,- Kč, a proto byly jednorázově uplatněny v daňových výdajích jednotlivých roků dle § 24 odst. 2 písm. zb) ZDP. Jsou to sice výdaje charakteru technického zhodnocení, ale nejsou TZ podle § 33 odst. 1 ZDP, kde je podmínkou limit 80 000 Kč ročně. Předpokládám, že se to nesčítá (145 000 Kč) jako jedna prováděná rekonstrukce od prosince do ledna, ale každý rok se hodnotová částka posuzuje samostatně? To bychom potom museli deklarovat, že se jednalo o dvě investiční akce - jedna v prosinci a jedna provedená v lednu?

Poplatník má hypotéku. Ve smlouvě je uveden jenom on (manželka není účastníkem smlouvy). Nemovitost, na kterou je vedena hypotéka, je ale ve společném jmění manželů a manželka dala souhlas k zastávnímu právu k této nemovitosti. Může uplatnit úroky z hypotéky manželka, pokud by manžel nemohl? Je podmínka uplatnění to, že musí být ve smlouvě o hypotéce uvedena manželka jako další účastník?

Občan v roce 2009 koupil pozemek, až v roce 2021 na něm začal stavět, v květnu 2022 proběhla kolaudace a v listopadu 2022 prodal pozemek i s domem. Dle pokynu D-59 je pro osvobození příjmů z prodeje nemovitých věcí, v případě pozemků se stavbou,  rozhodující den nabytí pozemku. Je tedy tento prodej osvobozený?

V roce 2022 jsem prodal bytovou jednotku (byt) za částku 1,5 mil. Kč. Uvedenou jednotku jsem pořídil následujícím způsobem: - v roce 2008 uzavřel můj otec (jako budoucí kupující) smlouvu o smlouvě budoucí kupní s vlastníkem bytové jednotky (město, budoucí prodávající) o převodu jednotky do osobního vlastnictví, budoucí kupní cena byla sjednána ve výši 289 000 Kč - ke dni sepsání smlouvy uhradil otec částku 210 300 Kč, dále bylo ujednáno, že budoucí kupující bude splácet měsíčně 700 Kč do 30. 6. 2017 (splátka na koupi bytu) + poslední splátka ve výši 1 000 Kč bude zaplacena při podpisu budoucí kupní smlouvy, po dobu splácení kupní ceny byla předmětná jednotka užívána na základě nájemní smlouvy - v roce 2017 postoupil otec v můj prospěch smlouvu o smlouvě budoucí kupní o převodu jednotky do osobního vlastnictví - v roce 2018 jsem jako kupující uzavřel s městem kupní smlouvu a stal se vlastníkem uvedené jednotky; kupní cena 289 000 Kč; při podpisu smlouvy jsem uhradil doplatek kupní ceny 1 000 Kč. Vzhledem k tomu, že v roce 2022 nesplním podmínky pro osvobození příjmů z prodeje nemovité věci (neměl jsem zde bydliště, doba vlastnictví méně než 5 let), jaké výdaje lze uplatnit k danému příjmu? Mohu při prodeji uplatnit podle § 10 odst. 5 ZDP celou kupní cenu 289 000 Kč, i když byla uhrazena výše uvedeným způsobem, tedy fakticky z převážné části jiným poplatníkem (otcem)? Lze dále uplatnit jako výdaje např. opravu a údržbu bytu (nezávisle na tom, kdy byly tyto výdaje uhrazeny, např. již v roce 2019–2021, tedy před prodejem bytu)?

Poplatník pronajímá od roku 2021 byt, který úplatně nabyl, v roce 2021 uplatnil paušální výdaje, v roce 2022 by chtěl uplatnit skutečné náklady včetně odpisu. V kupní smlouvě z roku 2019 je uvedena cena bytu a pozemku dohromady, z toho důvodu by se musel vypracovat znalecký posudek. Je možné tento posudek vypracovat v roce 2023 ke dni zahájení pronájmu tzn. 2021 a pak cenu z kupní smlouvy v příslušném poměru rozdělit a odpisovat cenu bytu a příslušenství bez pozemku?

V roce 2006 fyzická osoba koupila pozemek. Na pozemku postavila rodinný dům a garáž, stavba jako rozestavěná nebyla nikdy zapsána do KN. V lednu 2022 byla sepsána kupní smlouva na prodej pozemku se stavbou dokončeného rodinného domu a garáží. V té době nebyly stavby ani zkolaudovány, ani zapsány v KN. K datu podpisu kupní smlouvy nenabylo kolaudační rozhodnutí právní moci. K tomu došlo až druhý den po podpisu, a následně i zápis stavby do KN byl proveden na původního vlastníka. Peníze za prodej obdržel původní vlastník v únoru 2022. Nemovitosti nebyly součástí obchodního majetku, původní vlastník tam neměl. Skutečnosti roku 2022 pro názornost: 1.den – sepsání kupní smlouvy na prodej pozemku a stavby mezi původním a novým vlastníkem 2.den – nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí na stavbu na původního vlastníka 3.den – zapsání staveb do KN (pozemek již zapsán v roce 2006) na původního vlastníka na základě kolaudačního rozhodnutí 4.den – proveden vklad do KN na základě kupní smlouvy z 1.dne, na nového vlastníka. Je příjem z prodeje nemovitých věcí osvobozen podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona?

Fyzická osoba, neplátce DPH mající pouze příjmy z pronájmu a vedoucí daňovou evidenci vlastní nemovitost s byty. Nájemníci hradí nájemné a zálohy na služby, které jsou každoročně vyúčtovávané dle skutečných výdajů. Lze zálohy nezahrnovat do zdanitelných příjmů a současně nezahrnovat výdaje za energie do zdanitelných výdajů, když je doložitelné, že je vše řádným způsobem zahrnuto ve vyúčtování služeb bez jakékoholiv navýšení? Předpokládám, že v případě, že by byl uplatňovaný paušál 30 %, do zdanitelných příjmů by zálohy musely být zahrnuty. Dále tato osoba daruje v průběhu roku dům synovi, jaký je správný postup pro stanovení základu daně v tomto posledním roce? Jakým způsobem se budou rozdělovat zdanitelné příjmy a výdaje?

Může si firma X, plátce DPH, odečíst DPH z koupeného nebytového prostoru (atelier), který bude pronajímat firmě Y, také plátci daně? Firmy X a Y se dohodly na nájmu s DPH. Jde o dlouhodobý nájem.

Slovenský občan vlastní v ČR nemovitost, kterou pronajímá. Je rezident Slovenské republiky a v ČR podává přiznání k dani z příjmů z pronájmu § 9 a není v ČR registrovaný k DPH. Následně si podává přiznání k dani z příjmů na Slovensku, kde podniká a je plátce DPH ze své činnosti na Slovensku. Nemovitost v ČR s podnikáním na Slovensku nijak nesouvisí. Daňovou evidenci mu vede účetní v ČR plátce DPH a fakturu vystavuje s českou DPH. Je to tak správně?

Jsem povinen podat daňové přiznání za prodej podílu nebytového prostoru v únoru 2022 (vlastněný více než 5 let, nabytý spolu s bytem převodem z družstevního podílu) a pokud ano, kde podávat DP? V místě, kde se NB nachází, nebo v místě bydliště v den prodeje - jak stanovit daňový základ - má se danit, když vlastním více než 5 let a měl jsem tam trvalé bydliště?