Nemovitosti a daně

Společnost, plátce DPH, staví pro FO, neplátce, zahradní domek. Jedná se o přízemní, samostatně stojící dřevostavbu cca 50 m2. Domek bude stát na jednom pozemku vedle rodinného domu. Bude připojen k vodě, elektřině apod. V katastru i stavebním povolení bude evidován jako zahradní domek. Nicméně „víme“, že bude moci sloužit také k bydlení. Jakou sazbu v tomto případě použít?

Při prodeji nemovitých věcí se dle § 56 odst. 6 ZDPH může plátce DPH rozhodnout, že u nemovitých věcí splňujících podmínky osvobození, uplatní daň. V případě, že je kupující rovněž plátce, lze tak učinit pouze po jeho předchozím souhlasu a uplatní se režim přenesení daňové povinnost. Jak se bude postupovat, pokud kupujícím bude neplátce DPH? Lze tento převod nemovitých věcí dobrovolně zdanit? Jak se to bude u prodávajícího a kupujícího vykazovat?

Společnost v rámci výstavby si pronajala stavební výtah - cena montáže, včetně pronájmu tohoto stavebního výtahu je dodavatelem vystavena v režimu přenesené daňové povinnosti, dále si pronajala kvůli výstavbě mobilní toaletu, která je v režimu DPH bez přenosu. Část těchto nákladů bude přeúčtovávat na dodavatelé stavby - můžeme vystavit v rámci přeúčtování část nákladů v přenosu (tj. náklady na stavební výtah) a část bez přenosu (tj. náklady na pronájem mobilní toalety) na jednu fakturu (daňový doklad)? Pokud dodavatel v příštích měsících bude vystavovat už jen pronájem stavebního výtahu bez montáže - má tam být režim přenosu nebo ne? Na části nákladů se bude spolupodílet od dodavatelů bude nést stavba - tudíž se musí vystavit faktura týkající se přeúčtování 1. montáže a pronájmu stavebního výtahu a 2. pronájem mobilní toalety.

Na společnost jakožto na nástupnickou společnost přešla část jmění (nemovitý majetek) rozdělované společnosti, a to v důsledku rozdělení formou odštěpení sloučením, které bylo provedeno na základě projektu přeměny vyhotoveného dne 13.11.2023. Do Veřejného rejstříku byla tato skutečnost zapsána 20.12.2023, právní účinky vkladu do katastru nemovitostí nastaly 08.01.2024. Může tato nástupnická společnost uplatnit daňové odpisy nemovitosti již v roce 2023?

Společnost vyplatí společníkovi podíl na zisku v nepeněžní formě, a to formou převodu rodinného domu, který společnost (plátce DPH) postavila (jako developer). Stanovy výplatu nepeněžní formou umožňují. Jaký bude správný postup? Zajímá mě především uplatnění režimu DPH a základ pro výpočet srážkové daně. a) Rozhodnutí valné hromady o výplatě podílů. b) Převod nemovitosti na společníka prostřednictvím kupní smlouvy (bude k dispozici znalecký posudek na cenu obvyklou)? Tato cena bude předpokládám včetně DPH? c) Srážková daň se odvede z ceny bez DPH? d) Bude na prodej nemovitosti společníkovi uplatněna DPH ve snížené sazbě 12% (jedná se o novostavbu splňující podmínku sociálního bydlení - podlahová plocha do 350m2)? e) Pokud bude převod nemovitosti na společníka, společnost nemusí vracet DPH uplatněné při výstavbě na vstupu, protože se nejedná o osvobozené plnění? 

V roce 2022 jsem prodala pozemky, které jsem zdědila po rodičích. Za část peněz jsem v tomtéž roce koupila pro kamarádku byt, s tím, že ona prodá svůj dům a peníze mi vrátí. Bohužel jej však nestihla včas prodat a já se musela nechat zapsat na katastr nemovitostí jako majitelka (na základě kupní smlouvy). Až na konci roku 2023 se jí podařilo dům prodat a mě vrátit peníze (kupní smlouva na prodej nemovitosti). Cena bytu a vyplacená částka se shodují. Byt nebyl v obchodním majetku. Budu muset za rok 2023 platit daň z příjmu fyzických osob?

Poplatník (FO - občan) v roce 2023 pořídil byt 2+kk za cenu 3 mil. Kč. Ten následně vyměnil za menší byt 1+kk s doplatkem 1 mil. Kč. Byt 1+kk opravil za 200 tis. Kč a následně ještě v roce 2023 prodal za 3,1 mil. Kč. Jak uvede do daňového přiznání? Je možné sečíst všechny příjmy a odečíst všechny výdaje a zdanit jako jeden případ? Příjmy: 1.000.000 + 3.100.000 = 4.100.000 Kč; Výdaje: 3.000.000 + 200.000 = 3.200.000 Kč; Základ daně: 900.000. Kč. Nebo je nutné rozdělit na dva samostatné případy? Jak ale pak ocenit výnos ze směny bytu 2+kk? A jak pak ocenit náklady k prodeji bytu 1+kk? 

Hned po koupi bytu do osobního vlastnictví začal občan byt pronajímat. Účetní mu od roku 2018 uplatňovala odpisy v 5. odp. skupině z kupní ceny. Znalecký posudek si nenechala zpracovat. Je nějaký postup, kterým by se dala vyčíslit cena pozemku, když je známá kupní cena bytu vč. pozemku a na LV je stanoven podíl 13/1000 z parcely o rozloze 653 m2. 

Manželé mají nemovitost v SJM. Nemovitost pronajímají (dle § 9 ZDP) a manžel příjmy z pronájmu vždy zdaňoval. V září 2023 došlo k zúžení SJM a od té doby manželce dochází i příjmy. V SJM mají i jiné nemovitosti, které stále bude danit (pronájem) manžel za oba. Za první část roku, kdy zmiňovaná nemovitost byla v SJM se přiřadí příjmy manželovi a druhá část roku manželce - takto jsou spolu domluveni. Jakým způsobem si mohou rozdělit zrychlený odpis nemovitosti v 7. roce odpisování. Je možné, aby manžel uplatnil 1/2 tohoto odpisu (za 8 měsíců) a 1/2 tohoto odpisu manželka, která v odpisovém plánu pokračuje, nebo je možné uplatnit jeden celý odpis pouze 1 z manželů a u koho?

Malé s.r.o. nakupuje podíly na nemovitostech (např. byty nebo rodinné domy). Udělá za rok např. 2 obchody. Nakoupí podíl 1/8 za 100 000 Kč a prodá ho za 150 000 Kč. Protože se jedná o zboží, tak vede skladovou evidenci a nakládá s podíly jako se zbožím. Nerozlišuje hodnotu nemovitosti a pozemku, který k tomu patří, protože to není pro účely zboží potřeba. Je nutné do hodnoty podílu započíst 2 000 Kč poplatek návrh na řízení o povolení vkladu: Jelikož se jedná o malé částky, tak by firma radši do pořizovací ceny zásob tento poplatek nedávala. Pokud je podíl (např. byt a související část pozemku patřící k bytu) evidován účetně jako zásoba, tak to znamená, že pro účely daně z příjmů nemá hmotný majetek, ale 1× zásobu - je to tak? Pro účely DPH nemá v tomto případě dlouhodobý majetek, protože pro účely DPH se dlouhodobý majetek definuje u staveb (jednotek) jako hmotný majetek z DPPO a pozemky jako pozemky dle zákona o účetnictví. To znamená pokud podíl (byt + související pozemek) prodá, tak je to pro účely DPH dodání nemovité věci. Ale tyto nemovité věci pro účely zákona o DPH nedisponovala nikdy dlouhodobým majetkem pro účely jiných ustanovení. Pokud v DPH neudělá jinou ekonomickou činnost, než prodej takových podílu, tak se nikdy nestane plátcem i za předpokladu, že překročí obrat 2 mil. Kč, protože uskutečňuje pouze plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet daně. Je navrhovaný postup správný?

Fyzická osoba koupila v roce 2016 pozemek. Tento pozemek byl v tomto roce rozparcelován na menší části - parcely. Druh pozemku i po rozdělení zůstává stále stejný. V roce 2023 došlo k prodeji několika parcel. Bude prodej těchto pozemků od daně z příjmu osvobozen dle § 4 ZDP (lhůta 5 let od nabytí pozemku)? Dle sdělení majitele nebylo od data jeho pořízení s pozemkem (trvalý travní porost) vůbec nijak nakládáno, nebylo provedeno žádné zasíťování, přivedení cesty či jiné dodatečné úpravy. Pozemek byl pouze rozdělen z jedné na několik parcel. Jinak je ve stejném stavu jako při původním pořízení.

Právnická osoba vlastní a dlouhodobě pronajímá byt. V roce 2023 uzavřena novou nájemní smlouvu, v níž je stanovena kauce, kterou nájemce uhradil. Vzhledem k aktuálně vysokým úrokovým sazbám reálně hrozí, že nájemce bude v případě ukončení nájmu požadovat úroky z kauce, tj. uplatní svůj zákonný nárok. Musí vlastník účtovat minimálně 1x ročně (z důvodu akruálnosti) úroky do nákladů, i když neví, zda úroky nájemce bude někdy požadovat a navíc by jejich výši jen odhadoval (úroková sazba není ve smlouvě stanovena). Pokud ano, bude se jednat o úroky daňové? Pokud ne, jak se z hlediska daně z příjmů a účetnictví vypořádat s úroky, které budou stanoveny za několik let zpětně? 

V termínu pro podání daňového přiznání za rok 2022 byl správci daně řádně oznámen záměr použít prostředky z prodeje nemovitosti na vlastní bytovou potřebu. Do konce roku 2023 byl pořízen za tyto prostředky rodinný dům pro vlastní bytovou potřebu. V tomto rodinném domě byl však k datu pořízení nájemník s platnou nájemní smlouvou na dobu určitou do 30. 6. 2024. Považuje se i pořízení této nemovitosti za použití prostředků na vlastní bytovou potřebu podle § 4b, pokud se do rodinného domu kupující nastěhuje až po vypršení nájemní smlouvy (tedy v roce 2024)?

Rodiče darovali synovi byt, který vlastnili 2 roky, ale nebydleli v něm. Byt koupili za 4,3 mil. Kč. Syn má příjem osvobozený a ani nemusí nahlašovat "Oznámení o osvobozených příjmech ...", protože cena je pod 5 mil. Kč. A co ti rodiče, mají nějaké povinnosti ohledně daní? 

OSVČ podniká, vede účetnictví, zároveň pronajímá svůj byt, který nemá v obchodním majetku. Tento příjem zadám do DPFO do řádku 39 příjmy z nájmu dle § 9 ZDP zákona. Mohu uplatnit na tento příjem paušální výdaj 30 %? 

Máme hypoteční úvěr na pořízení pozemku. Pozemek byl zapsán do katastru v roce 2019 a v témže roce jsme uzavřeli smlouvu o úvěru. Bohužel jsme do konce roku 2023 nezačali stavět. Neuplatňovali jsme žádné úroky v rámci přiznání. Nyní v roce 2024 to vypadá, že už stavět začneme, můžeme si proto začít uplatňovat úroky, které nám bude banka účtovat v budoucnosti na tento úvěr?

Fyzická osoba, příjmy z § 6 a z § 7 ZDP (lékař), chce pronajímat chatu na krátkodobé pronájmy (cca 12 × do roka různým lidem). Chata je v SJM. Bude tento příjem danit v § 7 nebo § 9 ZDP? Musí mít na tuto činnost živnostenský list?

Podnikající fyzická osoba (A) pronajímá krátkodobě bytové prostory pro rekreaci, a to na základě osobní domluvy se zákazníkem nebo přes booking.com. Objekt je ve společném jmění manželů. Příjem má na základě živnostenského oprávnění – příjmy jsou zdaňovány dle § 7 ZDP (daňová evidence – výdaje procentem z příjmů). V tomto roce si koupili byt v ČR a dále ho také budou pronajímat – zde nebude krátkodobá rekreace, ale bude se jednat o příjmy z pronájmu bytu z delšího časového období. Je možné, aby tento příjem byl příjmem dle § 9 ZPD u druhého z manželů (B)? Dále pořídili byt na Slovensku, který také chtějí pronajímat. Jakému zdanění bude podléhat tento příjem z pronájmu bytových prostor? Bude se muset tento příjem zdaňovat na Slovensku? Může příjem zdanit případně druhý z manželů (B), jako u pronájmu bytu v ČR? Nebo bude tento pronájem přes booking.com řešit a zdaňovat osoba A? Dále si booking.com účtuje provizi za zprostředkování, ze které osoba A musí odvádět DPH. Dejme tomu, že provize činí v přepočtu na české koruny částku 200 Kč. Je odvod DPH z této částky, tj. 42 Kč, (200/100 × 21) nebo částka 200 Kč je cenou s DPH, tj. odvede se částka 34,70 Kč (200/121 × 21)?

OSVČ má pronajatý rekreační objekt na základě nájemní smlouvy. Nepodniká v něm, ale dále ho pronajímá s. r. o. se ziskem. Bude tuto transakci danit v § 7 ZDP jako příjem z podnikání, nebo v § 9 ZDP jako příjmy z nájmu? 

Firma, české s.r.o., zakoupila budovu z r. 1919. V katastru nemovitostí je budova zapsaná jako objekt pro bydlení, nerozdělená na bytové jednotky. Záměrem firmy je budovu zrekonstruovat, rozdělit na bytové jednotky, ty pak pronajímat. Máme pořízení budovy (po rozpočtení pořizovací ceny na hodnotu budovy a pozemku) účtovat na účet 042 nebo na účet 021? Nezpůsobuje zápis v katastru nemovitostí to, že máme budovu účtovat pouze na účet 021? Pozemek budeme účtovat na účet 031.