PhDr. Milan Skála, daňový poradce 014

Článek je upraveným výňatkem z publikace „Zvláštnosti zdaňování nemovitých věcí“, jejíž vydání připravuje nakladatelství Wolters Kluwer. Věci nemovité mohou být - mimo jiné - dlouhodobým hmotným majetkem, nebo zásobou. Každá z těchto kategorií se může daňově chovat jinak. Může odlišně ovlivňovat daňovou povinnost. Chybné posouzení může mít za následek chybné určení daně. Je na účetní jednotce, potažmo daňovém subjektu, aby věc nemovitou zařadila správně. V souladu s objektivním právem.

Zákonodárce si inženýrské sítě oblíbil. Nově, s účinky od 1.1.2014, se objevují v občanském zákoníku jako samostatné věci v právním smyslu. Zákon o dani z přidané hodnoty 1) je nově zařazuje mezi tzv. vybrané nemovité věci se zvláštním režimem a s dopady do uplatňování DPH při dodání pozemků. V zákonném opatření o dani z nabytí nemovitých věcí2) je úplatné nabytí části inženýrské sítě předmětem daně. Zákon o daních z příjmů 3) osvětlovací sítě budov a staveb už tradičně zahrnuje do 4. odpisové skupiny bez ohledu na jejich zařazení podle klasifikace CZ-CC. Přitom žádný zákon inženýrské sítě nevymezuje. Vedou se diskuze, co všechno mezi inženýrské sítě patří, co je jejich součástí a k čemu se tedy vážou zvláštní daňové následky vyhrazené inženýrským sítím. Souvisejícím problémem je, kdy jsou věcí nemovitou; to je nutné znát pro účely daně z nabytí nemovitých věcí.

Nový občanský zákoník (NOZ ) si přirozeně vyžádal i změny zákona č. 586/1992 Sb. , o daních z příjmů (dále jen „ZDP “), a zákona č. 235/2004 Sb. , o dani z přidané hodnoty (dále jen „ZDPH “). Novelizujícím předpisem obou zákonů je zákonné opatření Senátu č. 344/2013 Sb. , o změně daňových zákonů v souvislosti s rekodifikací soukromého práva. Nová poslanecká sněmovna ho schválila dne 27.11.2013. S účinky od 1.1.2014 tedy dochází v ZDP k 843 změnám a v ZDPH k 317 změnám, nepočítaje přechodná ustanovení a změny zákona o rezervách. Většina změn je technické povahy, bez významové korekce původního textu. Jiné změny jdou nad rámec NOZ a přinášejí odlišná práva a povinnosti. Některé reakce na rekodifikaci soukromého práva v novele chybí, byť by tam být měly. Část zákonného opatření je napsána nešťastně a způsobí výkladové spory. To se týká i zdaňování nemovitých věcí. Hlavním změnám je věnovaný tento článek.

První a druhý díl tohoto seriálu byly věnované pojmu nemovitá věc a dalším souvisejícím pojmům z nového občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb. , dále také „NOZ“). Poté jsme seriál museli přerušit. Nedalo se ani odhadnout, zda Senát schválí změny daňových předpisů pro rok 2014, a pokud snad ano, jaký bude jejich obsah. Čas problém vyřešil, a tak už víme, že Senát schválil dva vládní návrhy zákonného opatření Senátu, které mění daňovou soustavu. První je věnovaný zcela novému zákonu o dani z nabytí nemovitých věcí (senátní tisk č. 185, zákon č. 340/2013 Sb. ), druhý mění stávající daňové zákony v souvislosti s rekodifikací soukromého práva (senátní tisk č. 184, zákon č. 344/2013 Sb. ). Obě zákonná opatření zahrnují - oproti původnímu znění schváleného Poslaneckou sněmovnou - významné změny provedené vládou a posléze i Senátem při jejich projednávání. Podmínkou jejich další platnosti je ratihabice novou Poslaneckou sněmovnou. Tento třetí díl seriálu je věnovaný dani z nabytí nemovitých věcí a dani z nemovitých věcí ve znění pro rok 2014.

Předchozí díl byl věnovaný vymezení nemovitých věcí v novém občanském zákoníku (NOZ), účinném od 1.1.2014. Obvykle v konfrontaci s právní úpravou podle stávajícího občanského zákoníku (OZ 2013) a s letmým dopadem do daní. Tento díl obsahuje výklad dalších jedenácti právních institutů, jejichž obsah by měl znát nejpozději 1.1.2014 každý účetní, auditor, daňový poradce. U jednotlivých institutů připojuji i daňové dopady podle návrhu právní úpravy zdaňování pro rok 2014.

Celkem 4 830 normostran hutného právního textu. Jeho pouhé čtení - při rychlosti 3 minuty na stránku - zabere 242 hodin. To je 34,5 dní, pokud někdo vydrží číst 7 hodin každý den. Kdo si to nechá na poslední chvíli a chce mít volné víkendy, musí začít nejpozději 15.11.2013 před obědem. Jinak nezvládne čtení do 1.1.2014. Takový je rozsah návrhů zákonů včetně důvodových zpráv, vyhlášek, příloh a nezbytně souvisejících písemností, které se vztahují k pětici zákonů, jejichž obsah by měl znát od Nového roku každý účetní, auditor, daňový poradce. Mám na mysli (i) nový občanský zákoník , (ii) zákon o obchodních korporacích , (iii) nový katastrální zákon , (iv) zákon o dani z nabytí nemovitého majetku a (v) zákon o změnách daňových zákonů v souvislosti s rekodifikací soukromého práva.

Zdá se, že se opět množí spory o daň z převodu nemovitostí při převodech rozvodů plynu, vody, kanalizace. Je shoda v tom, že jde o stavby jako věci v právním smyslu. Sporné je, zda jsou tyto stavby spojené se zemí pevným základem. Zda jsou tedy nemovitostí ve smyslu § 119 odst. 2 občanského zákoníku a zda jejich převod podléhá dani z převodu nemovitostí podle zákona č. 357/1992 Sb. , o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí.

Od počátku „nové daňové soustavy“, tj. od 1. 1. 1993, provází daň z nemovitostí problém plošných staveb. Jde o to, zda ta která plošná stavba na pozemku je věcí v právním smyslu, nemovitostí, a podléhá dani ze staveb a nebo jde o stavbu jen ve smyslu stavebně právním, která je součástí pozemku, a předmětem daně je pozemek se zkvalitněným povrchem. Rozdíl v daňové povinnosti je obvykle padesátinásobný. Problém má vyřešit zákon č. 212/2011 Sb. , který novelizuje stávající zákon č. 338/1993 Sb., o dani z nemovitostí, s účinností od 1. 1. 2012. Této novele je věnován následující článek.

V sedmém čísle časopisu Daně a právo v praxi jsme se věnovali osvobození příjmů z převodu rodinných domů a bytů od daně z příjmů fyzických osob. Tedy osvobození po dvou letech. Toto pokračování se týká osvobozených převodů po pěti letech, osvobozených převodů restituovaných nemovitostí a převodů účastí v bytových družstvech.

Obecně platí, že příjmy z prodeje nemovitostí, bytů a nebytových prostor jsou předmětem daně z příjmů a nejsou od daně osvobozeny. Pro fyzické osoby (a jen pro ně) však platí výjimky uvedené v § 4 zákona o daních z příjmů. Za splnění některých podmínek mohou být tyto příjmy osvobozeny (I) po dvou letech, (II) po pěti letech, anebo (III) jde-li o restituce. Po pětileté lhůtě lze osvobodit i příjmy z „převodu družstevního bytu“, správně převodu členských práv v (typicky) bytovém družstvu. Proto z něho vytvářím zvláštní skupinu (IV), i když - de jure - o prodej bytu nejde.

Věcné břemeno PhDr. Milan Skála Fyzická osoba vlastní příjezdovou cestu k několika rodinným domům, na které je zřízeno věcné břemeno. Rozhodla se prodat cestu příslušné obci, která ji koupí...

Developerská firma řeší problém místní komunikace jakožto součásti pozemku nebo samostatné věci. Z § 17 odst. 2 zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, plyne možnost odděleného vlastnictví komunikací a pozemku (s výjimkou účelových komunikací, které jsou vždy součástí pozemku). Zákon též uvádí, že vlastníkem místních komunikací je obec. Kdy se komunikace touto samostanou věcí stává? Stane se jí teprve okamžikem, kdy silniční úřad provede po kolaudaci její zařazení jako místní komunikace, a protože ze zákona je již v tomto okamžiku vlastníkem komunikace obec, může být prodej uskutečněn nejpozději do tohoto okamžiku, ale pouze jako součást pozemku, protože samostatnou věcí ještě není? Nebo může developer, který má na stavbu stavební povolení, prodat obci stavbu místní komunikace jakožto věc, tedy odděleně od pozemku, a to ke dni její kolaudace případně až ke dni zařazení jako místní komunikace silničním úřadem?