Nemovitosti a daně - strana 1

Manželé mají nemovitost v SJM. Nemovitost pronajímají (dle § 9 ZDP) a manžel příjmy z pronájmu vždy zdaňoval. V září 2023 došlo k zúžení SJM a od té doby manželce dochází i příjmy. V SJM mají i jiné nemovitosti, které stále bude danit (pronájem) manžel za oba. Za první část roku, kdy zmiňovaná nemovitost byla v SJM se přiřadí příjmy manželovi a druhá část roku manželce - takto jsou spolu domluveni. Jakým způsobem si mohou rozdělit zrychlený odpis nemovitosti v 7. roce odpisování. Je možné, aby manžel uplatnil 1/2 tohoto odpisu (za 8 měsíců) a 1/2 tohoto odpisu manželka, která v odpisovém plánu pokračuje, nebo je možné uplatnit jeden celý odpis pouze 1 z manželů a u koho?

Malé s.r.o. nakupuje podíly na nemovitostech (např. byty nebo rodinné domy). Udělá za rok např. 2 obchody. Nakoupí podíl 1/8 za 100 000 Kč a prodá ho za 150 000 Kč. Protože se jedná o zboží, tak vede skladovou evidenci a nakládá s podíly jako se zbožím. Nerozlišuje hodnotu nemovitosti a pozemku, který k tomu patří, protože to není pro účely zboží potřeba. Je nutné do hodnoty podílu započíst 2 000 Kč poplatek návrh na řízení o povolení vkladu: Jelikož se jedná o malé částky, tak by firma radši do pořizovací ceny zásob tento poplatek nedávala. Pokud je podíl (např. byt a související část pozemku patřící k bytu) evidován účetně jako zásoba, tak to znamená, že pro účely daně z příjmů nemá hmotný majetek, ale 1× zásobu - je to tak? Pro účely DPH nemá v tomto případě dlouhodobý majetek, protože pro účely DPH se dlouhodobý majetek definuje u staveb (jednotek) jako hmotný majetek z DPPO a pozemky jako pozemky dle zákona o účetnictví. To znamená pokud podíl (byt + související pozemek) prodá, tak je to pro účely DPH dodání nemovité věci. Ale tyto nemovité věci pro účely zákona o DPH nedisponovala nikdy dlouhodobým majetkem pro účely jiných ustanovení. Pokud v DPH neudělá jinou ekonomickou činnost, než prodej takových podílu, tak se nikdy nestane plátcem i za předpokladu, že překročí obrat 2 mil. Kč, protože uskutečňuje pouze plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet daně. Je navrhovaný postup správný?

Fyzická osoba koupila v roce 2016 pozemek. Tento pozemek byl v tomto roce rozparcelován na menší části - parcely. Druh pozemku i po rozdělení zůstává stále stejný. V roce 2023 došlo k prodeji několika parcel. Bude prodej těchto pozemků od daně z příjmu osvobozen dle § 4 ZDP (lhůta 5 let od nabytí pozemku)? Dle sdělení majitele nebylo od data jeho pořízení s pozemkem (trvalý travní porost) vůbec nijak nakládáno, nebylo provedeno žádné zasíťování, přivedení cesty či jiné dodatečné úpravy. Pozemek byl pouze rozdělen z jedné na několik parcel. Jinak je ve stejném stavu jako při původním pořízení.

Právnická osoba vlastní a dlouhodobě pronajímá byt. V roce 2023 uzavřena novou nájemní smlouvu, v níž je stanovena kauce, kterou nájemce uhradil. Vzhledem k aktuálně vysokým úrokovým sazbám reálně hrozí, že nájemce bude v případě ukončení nájmu požadovat úroky z kauce, tj. uplatní svůj zákonný nárok. Musí vlastník účtovat minimálně 1x ročně (z důvodu akruálnosti) úroky do nákladů, i když neví, zda úroky nájemce bude někdy požadovat a navíc by jejich výši jen odhadoval (úroková sazba není ve smlouvě stanovena). Pokud ano, bude se jednat o úroky daňové? Pokud ne, jak se z hlediska daně z příjmů a účetnictví vypořádat s úroky, které budou stanoveny za několik let zpětně? 

V termínu pro podání daňového přiznání za rok 2022 byl správci daně řádně oznámen záměr použít prostředky z prodeje nemovitosti na vlastní bytovou potřebu. Do konce roku 2023 byl pořízen za tyto prostředky rodinný dům pro vlastní bytovou potřebu. V tomto rodinném domě byl však k datu pořízení nájemník s platnou nájemní smlouvou na dobu určitou do 30. 6. 2024. Považuje se i pořízení této nemovitosti za použití prostředků na vlastní bytovou potřebu podle § 4b, pokud se do rodinného domu kupující nastěhuje až po vypršení nájemní smlouvy (tedy v roce 2024)?

Máme hypoteční úvěr na pořízení pozemku. Pozemek byl zapsán do katastru v roce 2019 a v témže roce jsme uzavřeli smlouvu o úvěru. Bohužel jsme do konce roku 2023 nezačali stavět. Neuplatňovali jsme žádné úroky v rámci přiznání. Nyní v roce 2024 to vypadá, že už stavět začneme, můžeme si proto začít uplatňovat úroky, které nám bude banka účtovat v budoucnosti na tento úvěr?

Fyzická osoba, příjmy z § 6 a z § 7 ZDP (lékař), chce pronajímat chatu na krátkodobé pronájmy (cca 12 × do roka různým lidem). Chata je v SJM. Bude tento příjem danit v § 7 nebo § 9 ZDP? Musí mít na tuto činnost živnostenský list?

Rodiče darovali synovi byt, který vlastnili 2 roky, ale nebydleli v něm. Byt koupili za 4,3 mil. Kč. Syn má příjem osvobozený a ani nemusí nahlašovat "Oznámení o osvobozených příjmech ...", protože cena je pod 5 mil. Kč. A co ti rodiče, mají nějaké povinnosti ohledně daní? 

OSVČ podniká, vede účetnictví, zároveň pronajímá svůj byt, který nemá v obchodním majetku. Tento příjem zadám do DPFO do řádku 39 příjmy z nájmu dle § 9 ZDP zákona. Mohu uplatnit na tento příjem paušální výdaj 30 %? 

Podnikající fyzická osoba (A) pronajímá krátkodobě bytové prostory pro rekreaci, a to na základě osobní domluvy se zákazníkem nebo přes booking.com. Objekt je ve společném jmění manželů. Příjem má na základě živnostenského oprávnění – příjmy jsou zdaňovány dle § 7 ZDP (daňová evidence – výdaje procentem z příjmů). V tomto roce si koupili byt v ČR a dále ho také budou pronajímat – zde nebude krátkodobá rekreace, ale bude se jednat o příjmy z pronájmu bytu z delšího časového období. Je možné, aby tento příjem byl příjmem dle § 9 ZPD u druhého z manželů (B)? Dále pořídili byt na Slovensku, který také chtějí pronajímat. Jakému zdanění bude podléhat tento příjem z pronájmu bytových prostor? Bude se muset tento příjem zdaňovat na Slovensku? Může příjem zdanit případně druhý z manželů (B), jako u pronájmu bytu v ČR? Nebo bude tento pronájem přes booking.com řešit a zdaňovat osoba A? Dále si booking.com účtuje provizi za zprostředkování, ze které osoba A musí odvádět DPH. Dejme tomu, že provize činí v přepočtu na české koruny částku 200 Kč. Je odvod DPH z této částky, tj. 42 Kč, (200/100 × 21) nebo částka 200 Kč je cenou s DPH, tj. odvede se částka 34,70 Kč (200/121 × 21)?

OSVČ má pronajatý rekreační objekt na základě nájemní smlouvy. Nepodniká v něm, ale dále ho pronajímá s. r. o. se ziskem. Bude tuto transakci danit v § 7 ZDP jako příjem z podnikání, nebo v § 9 ZDP jako příjmy z nájmu? 

Firma, české s.r.o., zakoupila budovu z r. 1919. V katastru nemovitostí je budova zapsaná jako objekt pro bydlení, nerozdělená na bytové jednotky. Záměrem firmy je budovu zrekonstruovat, rozdělit na bytové jednotky, ty pak pronajímat. Máme pořízení budovy (po rozpočtení pořizovací ceny na hodnotu budovy a pozemku) účtovat na účet 042 nebo na účet 021? Nezpůsobuje zápis v katastru nemovitostí to, že máme budovu účtovat pouze na účet 021? Pozemek budeme účtovat na účet 031. 

Stavební firma dělá přípravné práce pro stavbu nového RD (rodinného domu) a dále pokračuje přímo ve výstavbě RD. Nejprve na pozemku provede bourací práce na staré stodole, poté dělá terenní úpravy. Dále základy RD. Tyto plnění fakturuje postupně zvlášť – může u všech použít sníženou sazbu 12 % ? Stavební firma má subdodavatele, který provedl bourací práce stodoly v režimu PDP a napsal do faktury sazbu 21 %. Domníváme se, že subdodavatel měl správně fakturovat s 12 %, protože tyto bourací práce jsou vedlejším plněním k výstavbě RD (200 000 Kč) a celá akce je výstavba nového RD a měla by být použita snížená sazba 12 %. Jaký postup a sazba DPH je správná?

Společnost si objednala od dodavatele dle Smlouvy o dílo zhotovení zelené střechy nad podzemními garážemi v atriu mezi budovami (podzemní garáže zaujímají plochu pod budovami i venkovním atriem), které slouží k pronájmu podnikatelům. Předmětem zhotovené zelené střechy je položení vegetačních koberců vč. kotvení stromů a položení automatického závlahového systému (předmětem díla je samozřejmě i nakoupení materiál: hnojivo, substráty, stromy, kari sítě, filtrační textilie apod.) - cena díla 520 tis. Kč - jak účtovat toto dílo z pohledu daňového i účetního - společnost by chtěla zvolit časový odpis na 5 let životnosti, nepředpokládá, že jde o dlouhodobý majetek zařazený do 1 až 6 odpisové skupiny - je úvaha správná?

Velké staré dřevěné kůlně se obmění střecha. Vymění se shnilé trámy a střešní krytina. Jenže dojde ke změně materiálu střešní krytiny z organické na plechovou s antikondenzem. Jedná se stále o opravu? Kůlna má pořizovací cenu pár desítek tisíc, střecha bude stát cca 1,5 mil. 

Jsme zapsání v obchodním rejstříku jako „družstvo pro výstavbu a správu garáží“ – nejsme bytové družstvo. Garáže a nebytové prostory (obojí jsou ve vlastnictví družstva) jsou pronajímany pouze členům tohoto družstva dle nájemní smlouvy s družstvem. Lze aplikovat pro zdanění daní z příjmů právnických  osob u družstva osvobození od daně dle § 19 odst. 1 písm. c) ZDP na pronájem nebytových prostor a garáží?

Český podnikatel, plátce DPH, má realizovat službu tapetování + prodej tapet občanovi v jeho bydlišti ve Švýcarsku. Budeme fakturovat s 21% DPH?

Prodej bytu byl uskutečněn na přelomu roku 2023/2024. Kupní smlouva podepsána 21. 12. 2023, do katastru nemovitostí zapsáno 24. 1. 2024, s právními účinky 2. 1. 2024. Časový test nesplněn, osoba tam nebydlela více jak 2 roky - prodej bytu neosvobozen. Nicméně, byt se původně koupil v roce 2022 v hodnotě 4,5 mil., nyní se prodal za 3,6 mil., tudíž se ztrátou. Rezervační poplatek 200 000 Kč přijat už v roce 2023, zbývající doplatek 3,4 mil. přijat až 24. 1. 2024. I když je byt prodán ze ztrátou, tak není prodej osvobozen a jde mi o to, kdy uvést do daňového přiznání. Bude to: Daňové přiznání za rok 2023 - příloha 2, ostatní příjmy dle § 10 ZDP - příjem 200 000 Kč (rezervační záloha) - proti tomu výdej 200 000 Kč (část kupní ceny). Daňové přiznání za rok 2024 - příloha 2, ostatní příjmy dle § 10 ZDP - příjem 3,4 mil. (doplatek ceny) - proti tomu výdej 3,4 mil. (část kupní ceny do výše příjmu, aby základ byl 0). Nebo je tomu jinak? Jedná se o FO nepodnikající, která má dále jen příjmy ze zaměstnání. 

Několik let pronajímám byt a proti příjmu z § 9 ZDP uplatňuji jako jediný výdaj odpisy. V roce 2022 jsem přiznala jen příjem a základ daně snížila o ztráty minulých let. V roce 2023 bych chtěla použít jako výdaj 30% paušál a ze základu daně opět použít předcházející ztrátu. Mohu střídat každý rok jiný způsob výdaje, kterým by byl buď 30% paušál z příjmu, nebo skutečný výdaj, kterým by byl pravděpodobně opět jen odpis? Rokem, kdy uplatním paušální výdaje, se odpis bytu oddaluje o 1 rok, nebo se započítává místo paušálu? Pro DPFO za rok 2023 bych mohla využít ztráty roku 2019 nebo až roku 2020? 

Občan ČR má příjmy jen ze zaměstnání, jako odčitatelnou položku dle § 15 ZDP uplatňuje úroky z hypotéky na svůj byt, který zakoupil. V roce 2023 tento byt na základě nájemní smlouvy pronajímal své babičce, a to v období od června do listopadu. Příjmy z pronájmu zahrnu do § 9 ZDP, uplatním buď skutečné nebo paušální výdaje ve výši 30%, podle toho, co bude pro něj výhodnější. Můžu úroky z hypotéky uplatnit v plné výši jako odečitatelnou položku ze základu daně dle § 15 ZDP, nebo je potřeba tyto úroky poměrem rozpočítat podle doby pronájmu a ty pak zahrnout jako výdaj dle § 9 ZDP?