Nemovitosti a daně - strana 17

Podnikatel - fyzická osoba, plátce DPH, vlastní pozemky, které nejsou součástí obchodního majetku. Na tyto "soukromé" pozemky uzavřel smlouvu na zřízení práva stavby, za které bude měsíčně pobírat příjem ve formě stavebního platu. Bude tento pravidelný, dlouhodobý příjem podléhat povinnosti odvodu DPH, když se nejedná o pozemky v obchodním majetku? Předpokládáme, že tento příjem bude příjmem dle § 10 Zákona o dani z příjmu.
Vydáno: 25. 04. 2023
Společnost pronajímá byty v režimu osvobozeného nájmu, některé slouží jako kanceláře plátcům, ale i těm pronajímá v režimu osvobozeném, protože jde o jednoty pro bydlení. Ročně vyúčtovává služby - energie, úklid, komunální odpad. Nakoupené služby účtuje na účet 395 a neuplatňuje DPH na vstupu, následně z vyúčtování neodvádí také DPH na výstupu, tj. postupuje v režimu přefakturace. Prosím o informaci, zda postupuje správně. Je možné nějakým způsobem účtovat pro plátce s DPH a dodatečně z těchto částkech uplatit DPH na vstupu? Má plátce nárok na vyúčtování služeb s DPH s možností odpočtu. 
Vydáno: 25. 04. 2023
Náboženská obec dostala darem nemovitost. Má tuto nemovitost zdanit jednorázově v roce přijetí daru, nebo ji může zdaňovat postupně, resp. dát každý rok do výnosu vždy částku ročního odpisu?
Vydáno: 25. 04. 2023
OSVČ podniká na vedlejší činnost (pobírá starobní penzi) – vede účetnictví, je plátce DPH, činnost pronájem nemovitosti, kterou má zařazenou v obchodním majetku (zdanění příjmu dle § 7 ZDP).  Nyní by chtěla začít pronajímat majetek, který nemá zařazený v obchodním majetku (zdanění příjmu dle § 9 ZDP – výdaje % z příjmů): 1) Rodinný dům (RD) – nájemce je právnická osoba (s. r. o., plátce DPH) 2) Objekt občanské vybavenosti (OOV) – nájemce fyzická osoba (OSVČ), neplátce . Nájem by měl být v obou případech osvobozen od DPH (§ 56a, ř. 50 přiznání DPH). U výše uvedených nemovitostí (§ 9) nebude mít žádné náklady. Předpokládám, že jde o hodnotu plnění, které se nebude započítávat do výpočtu koeficientem (ř. 51 přiznání DPH). Spotřeba energií bude přeúčtována na nájemce s DPH, na vstupu uplatněn nárok na odpočet. Je to tak správně? Z pohledu daně z příjmů bych ještě dodala, že jde o majetek (RD a OOV) nabytý za manželství, ale v katastru nemovitostí není uveden jako společné jmění manželů.
Vydáno: 21. 04. 2023
Akciová společnost zakoupila v Rakousku apartmán (tzn. jednu bytovou jednotku) v budově hotelu. Tento apartmán je využíván pro rekreaci, obchodní jednání a případně pro obchodní partnery. Do jaké odpisové skupiny zařadit? Je správné zařazení v 5. odpisové skupině jako všechny jednotky?
Vydáno: 20. 04. 2023
Poplatník pořídil nemovitost v roce 2021 za částku 2.145.000 Kč. Tuto nemovitost používal k trvalému bydlení. V roce 2022 tuto nemovitost prodal za částku 3.150.000 Kč. Realitní kanceláři zaplatil za prodej nemovitosti provizi ve výši 181.800 Kč. Poplatník předpokládal, že nabyté prostředky použije v roce 2022 k obstarání své bytové potřeby, proto použil osvobození těchto příjmů podle §4 odst. 1, písm. b a tuto skutečnost oznámil správci daně do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok 2021. V roce 2022 poplatník použil z výše uvedeného příjmu k obstarání vlastní bytové potřeby pouze částku 594.000 Kč. Jakou částku bude poplatník danit v roce 2022? Bude se jednat o prostý rozdíl, tj. : prodejní cena (3.150.000 Kč ) – pořizovací cena nemovitosti (2.145.000 Kč) – výdaje za provizi (181.800 Kč) – prostředky na obstarání bytové potřeby v roce 2022 (594.000 Kč) = 229.200 Kč? Nebo se musí nějakým způsobem pokrátit?
Vydáno: 20. 04. 2023
Finanční správa v těchto dnech zahájila rozesílání informací pro placení daně z nemovitých věcí na rok 2023. Lhůta pro zaplacení celé částky daně (nebo její první splátky) končí 31. května 2023.  
Vydáno: 20. 04. 2023
Poplatníkům, kterým byla ze zákona v roce 2023 zřízena datová schránka, zašle Finanční správa do této datové schránky informace pro placení daně z nemovitých věcí na rok 2023. Těmto poplatníkům proto již nebude Česká pošta doručovat složenku (poštovní poukázku A).  
Vydáno: 20. 04. 2023
Fyzická osoba zřídila v roce 2022 ve prospěch s. r. o. právo stavby na 11 let a v roce 2022 došlo ke kolaudaci stavby. Po uplynutí doby práva stavby přejde stavba postavená s. r. o. na základě práva stavby bez náhrady fyzické osobě. Bude v s.r.o. při aktuálním znění zákonů podléhat bezúplatný převod stavby fyzické osobě odvodu DPH?
Vydáno: 17. 04. 2023
Klient fyzická osoba prodal nemovitost, kterou vlastnil pouze rok, takže žádné osvobození zde není možné, ani nepoužije získané prostředky na uspokojení vlastní bytové potřeby. Jedná se o OSVČ, který platil celý rok 2022 paušální daň, ale vzhledem k tomuto příjmu z prodeje nemovitosti je nutné podávat daňové přiznání. Otázka je, zda je to jeho příjem v roce 2022 nebo až 2023, protože podle LV je kupní smlouva z 31. 10. 2022, právní účinky 30. 11. 2022 a zápis 22. 12. 2022. Peníze do advokátní úschovy byly zaslány kupujícím 30. 11. 2022, ale našemu klientovi z úschovy přišly až 3. 1. 2023. Je tedy nutné přiznávat do roku 2022 a podávat tak přiznání nebo až do roku 2023 a rok 2022 má klient „vyřešen“ platbou paušální daně? 
Vydáno: 17. 04. 2023
Poplatník vlastní ze svou manželkou budovu. Tato budova je ve společném jmění manželů. Poplatník chce budovu darovat své sestře. Bude tento příjem osvobozený? Není problém, že budova je v SJM (že vlastní budovu mimo bratra i jeho manželka)? 
Vydáno: 14. 04. 2023
Společnost koupila nemovitost, součástí jsou i samostatné pozemky. Je pochopitelné, že pozemky se musí vyloučit z kupní ceny aby se stanovila hodnota pro odepisování, otázka co s pozemkem zastavěným, na kterém nemovitost stojí, je také nutné ho vyloučit z kupní ceny? Jelikož kupní smlouva se položkově tímto nezabývá je nutný odhad.  Musí se jednat o znalecký posudek, nebo si vystačíme s cenovou mapou pozemků, případně posudkem realitní kanceláře?
Vydáno: 14. 04. 2023
Podnikatel FO, neplátce DPH pronajímá 2 spojené garáže dle § 9 a odepisuje v 5. odpisové skupině. Na garáže proběhla nástavba, kde vznikly 2 apartmány. Kolaudací vznikla jedna budova, jako víceúčelová stavba s číslem popisným. Podnikatel zrušil pronájem garáží a provozuje v apartmánech ubytovací služby. Jak prosím převést kartu DHM-garáže+nástavba z § 9 do OM § 7. Do jaké odpisové skupiny zařadit apartmány, nebo-li víceúčelovou stavbu, může zůstat v 5. odpis. skupině a nadále pokračovat v odpisech bez změny nebo se zařadí do 6. odpis. skupiny a odpisy se změní? Zařazení apartmánů bude pod kódem CZ-CC 112111-budovy dvoubytové nebo CZ-CC 1212-budovy ostatní pro krátkodobé ubytování?
Vydáno: 14. 04. 2023
Fyzická osoba pronajímá nemovitost od r. 2013, ke koupi došlo 2008. Zatím neuplatňovala žádné výdaje, ani paušální. Do daňového základu vstupovala celá částka z utrženého nájemného. Nyní od roku 2022 chce zahájit odepisování bytu - tedy prokazovat skutečné výdaje, je nutné určit vstupní cenu nemovitosti. Otázka k jakému datu - zahájení odepisování tedy k 1. 1. 2022, nebo k zahájen pronájmu tedy k 1. 1. 2013? A bude rok 2022 první rok odepisování? Postačí tržní odhadní cena od realitní kanceláře? A prosím ještě doplňující otázku, je nutné oddělit cenu bytu od zastavěné plochy - pozemku, který je součástí bytu?
Vydáno: 14. 04. 2023
OSVČ chce v roce 2023 začít podnikat ve svém malinkém domečku se zahradou. Tento domek koupila v roce 2013 a nevyužívala ho. Pro svou podnikatelskou činnost využívá ke zdanitelným příjmům daňové skutečné výdaje (materiál, spotřeba atd.). Nyní by OSVČ chtěla začít ve svém domku podnikat a využívat tento prostor ke svému podnikání včetně přilehlého pozemku, a proto musí nechat domek a pozemek ocenit znalcem pro správné stanovení odpisů. Je nutné ve znaleckém posudku rozdělit nacenění na samotný pozemek (dle katastrálního úřadu se jedná o zastavěnou plochu a nádvoří a zahradu) a stavbu, tj. stavbu domku včetně pozemku pod ním (je jeden vlastník a byť tedy stavba dle NOZ splynula s pozemkem), tj. ve znaleckém posudku budou dvě nacenění a nacenění stavby včetně pozemku pod ním bude OSVČ odpisovat? Nebo se musí nacenit tři věci zvlášť, tj. pozemek okolo domu, samotná stavba - domek a pozemek pod domkem, tj. v nacenění by byly tři položky? Kde v zákoně nejdeme oporu, aby daňové odpisy byly stanoveny správně?
Vydáno: 13. 04. 2023
Klient koupil v roce 2017 družstevní byt za cenu 3 007 000 Kč. Ještě v tomto roce byl byt převeden do osobního vlastnictví. Dle názoru finanční správy z roku 2017 nebylo možné při pronajímání tohoto bytu uplatnit odpisy: Ustanovení § 27 písm. j) ZDP, který říká, že „majetkem vyloučeným z odepisování je hmotný majetek nabytý darováním, plněním ze svěřenského fondu nebo z rodinné fundace, jehož nabytí bylo od daně z příjmů osvobozeno nebo nebylo předmětem daně.“ Příjmy z pronájmu jsme v roce zdaňovali dle § 9, ale odpisy jsme neuplatňovali žádné. Nyní jsem byla na školení, kde na stejný dotaz bylo odpovězeno, že byt lze odpisovat, že převod členských práv není darování. Je tedy možné uplatnit odpisy v roce 2022, můžeme odpisovat z ceny 3 0007 000 Kč jako první rok 1,4%, a pokud ano, je to těch 5 let od nabytí 1. rok 2018 – 5. rok 2022 - nebo se počítá 1. rok 2017 – 5. rok 2021 a musíme mít reprodukční cenu? 
Vydáno: 13. 04. 2023
Nákup rekreační chaty v r. 2022 pro ubytování, chata je zděná, menší cca pro 4-6 osob s jednou kuchyní a příslušenstvím. Odhad je rozdělen na chatu včetně terasy, zahradní altán, který je dřevěný (pergola) a 3 pozemky. Do jaké odpisové skupiny mám zařadit chatu 5. odpis. skupina nebo 6. odpis. skupina? Kód CZ-CC bude 111022-chata pro rekreaci jednobytová nebo CZ-CC 121111-budovy ostatní pro krátkodobé ubytování? Zahradní altán bude zařazený v 2. odpis. skupině? Mám také zařadit oplocení (drátěný plot), který není nikde uvedený, ani v odhadu, ani v kupní smlouvě?
Vydáno: 11. 04. 2023
Fyzická osoba spoluvlastní již více než 15 let ideální 1/2 rodinného domu (a celý pozemek pod ním) a má zde bydliště rovněž po dobu více než 15 let. V dubnu 2022 dostal od druhého vlastníka darem druhou 1/2, takže se stal jediným vlastníkem celé nemovitosti. V březnu 2023 se rozhodl rodinný dům prodat. Bude celý příjem z prodeje osvobozen na základě § 4 odst. 1 písm. a), protože poplatník měl v tomto domě bydliště po dobu delší než dva roky? Nebo bude potřeba příjem z prodeje první nabyté poloviny a druhé nabyté poloviny posuzovat odděleně? Běží v případě druhé poloviny dvouletý časový test týkající se bydliště znovu od dubna 2022, nebo je pro osvobození dostačující, že i v této polovině domu bydlí více než 2 roky, přestože ji vlastní kratší dobu? (Stejnou situaci by zřejmě řešil nájemník, který v pronajatém bytě bydlí více než dva roky, byt od pronajímatele koupí, a v krátké době jej prodá - je pro osvobození dostačující podmínka bydlení po dobu delší než dva roky, nebo musí být nemovitost po tuto minimální dobu současně i vlastněna?)
Vydáno: 11. 04. 2023
Pokud jako fyzická osoba nepodnikatel koupím dům a následně ho prodám, kolikrát to můžu udělat za život, aby se to nepovažovalo za podnikání? 
Vydáno: 11. 04. 2023
Fyzická osobamá byt v osobním vlastnictví, který pronajímá. Uplatňuje skutečné výdaje při zdaňování příjmů z nájmu. SVJ platí mimo jiné pravidelně poplatky na správu domu a pozemku, který správce každý rok vyúčtovává. Vzniká tak buď přeplatek, nebo nedoplatek. Zahrnují se tyto přeplatky nebo nedoplatky do zdanitelných příjmů nebo výdajů za pronájem? 
Vydáno: 11. 04. 2023