Nemovitosti a daně - strana 2

Firma, české s.r.o., zakoupila budovu z r. 1919. V katastru nemovitostí je budova zapsaná jako objekt pro bydlení, nerozdělená na bytové jednotky. Záměrem firmy je budovu zrekonstruovat, rozdělit na bytové jednotky, ty pak pronajímat. Máme pořízení budovy (po rozpočtení pořizovací ceny na hodnotu budovy a pozemku) účtovat na účet 042 nebo na účet 021? Nezpůsobuje zápis v katastru nemovitostí to, že máme budovu účtovat pouze na účet 021? Pozemek budeme účtovat na účet 031. 

Stavební firma dělá přípravné práce pro stavbu nového RD (rodinného domu) a dále pokračuje přímo ve výstavbě RD. Nejprve na pozemku provede bourací práce na staré stodole, poté dělá terenní úpravy. Dále základy RD. Tyto plnění fakturuje postupně zvlášť – může u všech použít sníženou sazbu 12 % ? Stavební firma má subdodavatele, který provedl bourací práce stodoly v režimu PDP a napsal do faktury sazbu 21 %. Domníváme se, že subdodavatel měl správně fakturovat s 12 %, protože tyto bourací práce jsou vedlejším plněním k výstavbě RD (200 000 Kč) a celá akce je výstavba nového RD a měla by být použita snížená sazba 12 %. Jaký postup a sazba DPH je správná?

Společnost si objednala od dodavatele dle Smlouvy o dílo zhotovení zelené střechy nad podzemními garážemi v atriu mezi budovami (podzemní garáže zaujímají plochu pod budovami i venkovním atriem), které slouží k pronájmu podnikatelům. Předmětem zhotovené zelené střechy je položení vegetačních koberců vč. kotvení stromů a položení automatického závlahového systému (předmětem díla je samozřejmě i nakoupení materiál: hnojivo, substráty, stromy, kari sítě, filtrační textilie apod.) - cena díla 520 tis. Kč - jak účtovat toto dílo z pohledu daňového i účetního - společnost by chtěla zvolit časový odpis na 5 let životnosti, nepředpokládá, že jde o dlouhodobý majetek zařazený do 1 až 6 odpisové skupiny - je úvaha správná?

Velké staré dřevěné kůlně se obmění střecha. Vymění se shnilé trámy a střešní krytina. Jenže dojde ke změně materiálu střešní krytiny z organické na plechovou s antikondenzem. Jedná se stále o opravu? Kůlna má pořizovací cenu pár desítek tisíc, střecha bude stát cca 1,5 mil. 

Jsme zapsání v obchodním rejstříku jako „družstvo pro výstavbu a správu garáží“ – nejsme bytové družstvo. Garáže a nebytové prostory (obojí jsou ve vlastnictví družstva) jsou pronajímany pouze členům tohoto družstva dle nájemní smlouvy s družstvem. Lze aplikovat pro zdanění daní z příjmů právnických  osob u družstva osvobození od daně dle § 19 odst. 1 písm. c) ZDP na pronájem nebytových prostor a garáží?

Český podnikatel, plátce DPH, má realizovat službu tapetování + prodej tapet občanovi v jeho bydlišti ve Švýcarsku. Budeme fakturovat s 21% DPH?

Prodej bytu byl uskutečněn na přelomu roku 2023/2024. Kupní smlouva podepsána 21. 12. 2023, do katastru nemovitostí zapsáno 24. 1. 2024, s právními účinky 2. 1. 2024. Časový test nesplněn, osoba tam nebydlela více jak 2 roky - prodej bytu neosvobozen. Nicméně, byt se původně koupil v roce 2022 v hodnotě 4,5 mil., nyní se prodal za 3,6 mil., tudíž se ztrátou. Rezervační poplatek 200 000 Kč přijat už v roce 2023, zbývající doplatek 3,4 mil. přijat až 24. 1. 2024. I když je byt prodán ze ztrátou, tak není prodej osvobozen a jde mi o to, kdy uvést do daňového přiznání. Bude to: Daňové přiznání za rok 2023 - příloha 2, ostatní příjmy dle § 10 ZDP - příjem 200 000 Kč (rezervační záloha) - proti tomu výdej 200 000 Kč (část kupní ceny). Daňové přiznání za rok 2024 - příloha 2, ostatní příjmy dle § 10 ZDP - příjem 3,4 mil. (doplatek ceny) - proti tomu výdej 3,4 mil. (část kupní ceny do výše příjmu, aby základ byl 0). Nebo je tomu jinak? Jedná se o FO nepodnikající, která má dále jen příjmy ze zaměstnání. 

Několik let pronajímám byt a proti příjmu z § 9 ZDP uplatňuji jako jediný výdaj odpisy. V roce 2022 jsem přiznala jen příjem a základ daně snížila o ztráty minulých let. V roce 2023 bych chtěla použít jako výdaj 30% paušál a ze základu daně opět použít předcházející ztrátu. Mohu střídat každý rok jiný způsob výdaje, kterým by byl buď 30% paušál z příjmu, nebo skutečný výdaj, kterým by byl pravděpodobně opět jen odpis? Rokem, kdy uplatním paušální výdaje, se odpis bytu oddaluje o 1 rok, nebo se započítává místo paušálu? Pro DPFO za rok 2023 bych mohla využít ztráty roku 2019 nebo až roku 2020? 

Občan ČR má příjmy jen ze zaměstnání, jako odčitatelnou položku dle § 15 ZDP uplatňuje úroky z hypotéky na svůj byt, který zakoupil. V roce 2023 tento byt na základě nájemní smlouvy pronajímal své babičce, a to v období od června do listopadu. Příjmy z pronájmu zahrnu do § 9 ZDP, uplatním buď skutečné nebo paušální výdaje ve výši 30%, podle toho, co bude pro něj výhodnější. Můžu úroky z hypotéky uplatnit v plné výši jako odečitatelnou položku ze základu daně dle § 15 ZDP, nebo je potřeba tyto úroky poměrem rozpočítat podle doby pronájmu a ty pak zahrnout jako výdaj dle § 9 ZDP?

Biskupství zřídilo charitu (nestátní nezisková církevní organizace). Farnost, která je také zřízena biskupstvím, vlastní nemovitost, kterou pronajímá charitě (nájemní smlouva) za symbolickou 1 Kč. Režim nájemní smlouvy byl za symbolické nájemné byl zvolen z důvodu čerpání dotace na opravu a rekonstrukci budovy charitou. Použije se na nájemné § 23 odst. 7 ZDP, tzn. je pro účely ZDP nutné použít obvyklé nájemné, případně může mít popsaný stav jiné daňové konsekvence?

Nezisková organizace (z.s.) vlastní nemovitost, kterou přenechá formou výpůjčky jiné neziskové organizaci. Vypůjčitel provede na nemovitosti technické zhodnocení (se souhlasem vlastníka) a vlastník dá souhlas s daňovým odpisováním vypůjčiteli. Otázka je, zda v případě ukončení výpůjčky bude mít provedené technického zhodnocení nějaký daňový dopad (daň z příjmů) u vlastníka nemovitosti, když nedojde k žádné finanční kompenzaci z titulu provedeného tech. zhodnocení a toto zhodnocení nebude ani odstraněno (tzn. vlastník převezeme zpět zhodnocenou nemovitost. § 23 odst. 6 řeší prakticky stejnou situaci, ale výslovně uvádí pouze nájem. Pokud by vlastník musel dodanit hodnotu tech. zhodnocení k datu převzetí nemovitosti zpět do vlastního užívání, bylo by možné, aby takový příjem byl od daně z příjmů osvobozený v situaci, kdy užití nemovitosti vlastníkem (tj. včetně tech. zhodnocení) je čistě pro jeho hlavní, tedy neekonomickou činnost?

Montážní firma s r. o. montuje potrubí pro jiné společnosti, v době prací si na té stavbě, kde pracují, oplotí kus toho stavebního pozemku, kde mají svoje stroje. Nakupí si betonové plotové desky a pak nakoupí službu - postavení plotu. Jak naúčtovat nákup desek na plot a tu službu, protože po dokončení prací toto betonové oplocení firma zlikviduje jako podkladový materiál pro stavbu cest. Nechá je tedy objednavateli, pro kterou zakázku dělá. Jak zaúčtovat?

Klient má několik let jednu hypotéku na byt a pozemek. Bohužel nesplnil podmínku 4 let od nákupu pozemku - nebylo uděleno stavební povolení. Proto bude muset podat dodatečná přiznání. 1) Jaký způsobem zjistí, kolik z úroků má dodanit? Má požádat banku, aby mu uplatněné úroky z hypotéky každý rok rozčlenila na byt a pozemek? A úroky na pozemek pak dodaní? 2) Kolik let zpětně musí podat dod. DP - všechny roky, kde byly uplatněny úroky z úvěru? 3) Podá dodatečné přiznání na aktuálním tiskopisu pro ten daný rok, vyplní celý tiskopis - jen zaškrtne „dodatečné přiznání", upraví úroky, vypočte daň a vyplní kolonky pro dodatečné přiznání?

 V květnu 2006 jsem koupili s manželkou byt - SJM. Odchodem do důchodu jsem manželce formou zúžení SJM převedl svůj podíl. Datum zápisu v KN je září 2021. Od této doby se stala manželka výhradním vlastníkem bytu. Změnou situace je nutné byt prodat v letošním roce. Nejsem si jistý jaká hodnota ceny bytu bude podléhat dani z příjmů. Manželka, z mého pohledu, splňuje ust. § 4 odst. 1 a) ZDP na svůj podíl, který vlastní od roku 2006, ale zúžením SJM v roce 2021 o moji polovinu už je v daňové povinnosti. V případě, že je tento názor správný, tak mám ještě jeden dotaz na výdajovou část. Lze využit znalce a stanovit na straně výdajů cenu, která by odpovídala hodnotě bytu v září 2021? V případě, že znalec ocení hodnotu bytu jakou cenu by měla požít? skutečnou nebo tržní. V běžném režimu bych prodej bytu zvládnul, ale zrovna v tomto případě si nevím rady. 

Manželé koupili v roce 2012 do svého SJM byt. V roce 2022 došlo k rozvodu a vypořádání SJM. V rámci vypořádání SJM přešel byt do výlučného vlastnictví manželce a manželka musela na druhou stranu vyplatit manželovi náhradu 1,5 mil. Kč. V roce 2023 začala manželka byt pronajímat a hodlá uplatňovat daňové odpisy. Jakým způsobem by v tomto případě měla být stanovena vstupní cena pro odpisování? 

Může si manžel uplatnit ve svém daňovém přiznání k dani z příjmů fyzických osob za rok 2023 úroky z hypotéky na nemovitost, kterou trvale obývá s manželkou, ačkoliv není účastníkem smlouvy o úvěru na financování bytových potřeb? Účastníkem je jen manželka, která si úvěr brala ještě před svatbou. 

Jakým způsobem se bude odpisovat stavební buňka v záplavové oblasti? Buňka byla umístěna bez jakýchkoli stavebních úprav jako doplněk budovy, která byla zkolaudována jako stavba dočasná (záplavová oblast). Buňka slouží jako kanceláře. Jediná práce na této buňce byla - napojení na elektřinu „z vnějšku“ bez jakýchkoli stavebních prací. Bude se tato buňka odpisovat v 2. odpisové skupině jako výrobek plnící funkci stavby (nebyly provedeny stavební úpravy), nebo ve 4. odpisové skupině, jelikož byla zavedena elektřiny, anebo bude kopírovat odpisy budovy „hlavní“ - tedy měsíční daňové odpisy (stavba dočasná) - dočasnost této „hlavní“ budovy je do roku 2025, letos se bude žádat o prodloužení na dalších 5 let.

Firma s r. o. chce ukončit registraci k DPH. Splňuje podmínky pro ukončení registrace jen chci ověřit nákup pozemků. Pozemky byly nakoupeny v roce 2017 od občana a při nákupu nebyla uplatněna DPH, tím pádem se DPH ani nebude odvádět. Důvodem nákupu pozemků bylo na těchto pozemcích vybudovat bytový komplex. K tomuto záměru ovšem nedošlo a již nedojde. V souvislosti s tímto záměrem vynaložila spoustu nákladů, které jsou zaúčtovány na účtě 042 a byl u nich uplatněn odpočet DPH. Má uplatněný odpočet DPH u těchto nákladů nějaký dopad při ukončení registrace plátcovství DPH?

OSVČ, která měla v roce 2022+polovina 2023 - příjem ze závislé činnosti + OSVČ (opravy oděvů), provozovna v pronajatém nebytovém prostoru, vede daňovou evidenci dokladově, nájemné ve výdajích. V průběhu roku 2023 zakoupen nebytový prostor v SJM s manželem, od 07-2023 - 100% OSVČ (žádné další příjmy), od 07-2023 provozovna ve vlastních nebytových prostorách. Financováno americkou hypotékou, dlužníci manžel+ manželka. Souhlas manžela s užíváním nebytového prostoru pro účely podnikání manželky - bylo zařazeno do obchodního majetku. Odpisy nebytového prostoru uplatňuje ve výdajích. Otázka: je legální uplatnění úroků z americké hypotéky ve výdajích za rok 2023 přesto, že dlužníci jsou oba manželé? Nebytový prostor je využíván výhradně manželkou. 

Fyzická osoba má příjmy z pronájmu nemovitostí, které zdaňuje v § 9 ZDP. Uplatňuje skutečné výdaje, mj. také daň z nemovitostí, kterou platí ve dvou splátkách. V r. 2023 však zapomněla na druhou platbu se splatností do 30. 11. 2023 a splátku teprve po urgenci FÚ uhradila až 3. 1. 2024. Bude tato platba zahrnuta do daňových výdajů r. 2023 nebo až r. 2024 ?