Nemovitosti a daně - strana 1

Prodej bytu byl uskutečněn na přelomu roku 2023/2024. Kupní smlouva podepsána 21. 12. 2023, do katastru nemovitostí zapsáno 24. 1. 2024, s právními účinky 2. 1. 2024. Časový test nesplněn, osoba tam nebydlela více jak 2 roky - prodej bytu neosvobozen. Nicméně, byt se původně koupil v roce 2022 v hodnotě 4,5 mil., nyní se prodal za 3,6 mil., tudíž se ztrátou. Rezervační poplatek 200 000 Kč přijat už v roce 2023, zbývající doplatek 3,4 mil. přijat až 24. 1. 2024. I když je byt prodán ze ztrátou, tak není prodej osvobozen a jde mi o to, kdy uvést do daňového přiznání. Bude to: Daňové přiznání za rok 2023 - příloha 2, ostatní příjmy dle § 10 ZDP - příjem 200 000 Kč (rezervační záloha) - proti tomu výdej 200 000 Kč (část kupní ceny). Daňové přiznání za rok 2024 - příloha 2, ostatní příjmy dle § 10 ZDP - příjem 3,4 mil. (doplatek ceny) - proti tomu výdej 3,4 mil. (část kupní ceny do výše příjmu, aby základ byl 0). Nebo je tomu jinak? Jedná se o FO nepodnikající, která má dále jen příjmy ze zaměstnání. 
Vydáno: 27. 03. 2024
Několik let pronajímám byt a proti příjmu z § 9 ZDP uplatňuji jako jediný výdaj odpisy. V roce 2022 jsem přiznala jen příjem a základ daně snížila o ztráty minulých let. V roce 2023 bych chtěla použít jako výdaj 30% paušál a ze základu daně opět použít předcházející ztrátu. Mohu střídat každý rok jiný způsob výdaje, kterým by byl buď 30% paušál z příjmu, nebo skutečný výdaj, kterým by byl pravděpodobně opět jen odpis? Rokem, kdy uplatním paušální výdaje, se odpis bytu oddaluje o 1 rok, nebo se započítává místo paušálu? Pro DPFO za rok 2023 bych mohla využít ztráty roku 2019 nebo až roku 2020? 
Vydáno: 27. 03. 2024
Občan ČR má příjmy jen ze zaměstnání, jako odčitatelnou položku dle § 15 ZDP uplatňuje úroky z hypotéky na svůj byt, který zakoupil. V roce 2023 tento byt na základě nájemní smlouvy pronajímal své babičce, a to v období od června do listopadu. Příjmy z pronájmu zahrnu do § 9 ZDP, uplatním buď skutečné nebo paušální výdaje ve výši 30%, podle toho, co bude pro něj výhodnější. Můžu úroky z hypotéky uplatnit v plné výši jako odečitatelnou položku ze základu daně dle § 15 ZDP, nebo je potřeba tyto úroky poměrem rozpočítat podle doby pronájmu a ty pak zahrnout jako výdaj dle § 9 ZDP?
Vydáno: 27. 03. 2024
Biskupství zřídilo charitu (nestátní nezisková církevní organizace). Farnost, která je také zřízena biskupstvím, vlastní nemovitost, kterou pronajímá charitě (nájemní smlouva) za symbolickou 1 Kč. Režim nájemní smlouvy byl za symbolické nájemné byl zvolen z důvodu čerpání dotace na opravu a rekonstrukci budovy charitou. Použije se na nájemné § 23 odst. 7 ZDP, tzn. je pro účely ZDP nutné použít obvyklé nájemné, případně může mít popsaný stav jiné daňové konsekvence?
Vydáno: 25. 03. 2024
Nezisková organizace (z.s.) vlastní nemovitost, kterou přenechá formou výpůjčky jiné neziskové organizaci. Vypůjčitel provede na nemovitosti technické zhodnocení (se souhlasem vlastníka) a vlastník dá souhlas s daňovým odpisováním vypůjčiteli. Otázka je, zda v případě ukončení výpůjčky bude mít provedené technického zhodnocení nějaký daňový dopad (daň z příjmů) u vlastníka nemovitosti, když nedojde k žádné finanční kompenzaci z titulu provedeného tech. zhodnocení a toto zhodnocení nebude ani odstraněno (tzn. vlastník převezeme zpět zhodnocenou nemovitost. § 23 odst. 6 řeší prakticky stejnou situaci, ale výslovně uvádí pouze nájem. Pokud by vlastník musel dodanit hodnotu tech. zhodnocení k datu převzetí nemovitosti zpět do vlastního užívání, bylo by možné, aby takový příjem byl od daně z příjmů osvobozený v situaci, kdy užití nemovitosti vlastníkem (tj. včetně tech. zhodnocení) je čistě pro jeho hlavní, tedy neekonomickou činnost?
Vydáno: 25. 03. 2024
Montážní firma s r. o. montuje potrubí pro jiné společnosti, v době prací si na té stavbě, kde pracují, oplotí kus toho stavebního pozemku, kde mají svoje stroje. Nakupí si betonové plotové desky a pak nakoupí službu - postavení plotu. Jak naúčtovat nákup desek na plot a tu službu, protože po dokončení prací toto betonové oplocení firma zlikviduje jako podkladový materiál pro stavbu cest. Nechá je tedy objednavateli, pro kterou zakázku dělá. Jak zaúčtovat?
Vydáno: 21. 03. 2024
Klient má několik let jednu hypotéku na byt a pozemek. Bohužel nesplnil podmínku 4 let od nákupu pozemku - nebylo uděleno stavební povolení. Proto bude muset podat dodatečná přiznání. 1) Jaký způsobem zjistí, kolik z úroků má dodanit? Má požádat banku, aby mu uplatněné úroky z hypotéky každý rok rozčlenila na byt a pozemek? A úroky na pozemek pak dodaní? 2) Kolik let zpětně musí podat dod. DP - všechny roky, kde byly uplatněny úroky z úvěru? 3) Podá dodatečné přiznání na aktuálním tiskopisu pro ten daný rok, vyplní celý tiskopis - jen zaškrtne „dodatečné přiznání", upraví úroky, vypočte daň a vyplní kolonky pro dodatečné přiznání?
Vydáno: 20. 03. 2024
 V květnu 2006 jsem koupili s manželkou byt - SJM. Odchodem do důchodu jsem manželce formou zúžení SJM převedl svůj podíl. Datum zápisu v KN je září 2021. Od této doby se stala manželka výhradním vlastníkem bytu. Změnou situace je nutné byt prodat v letošním roce. Nejsem si jistý jaká hodnota ceny bytu bude podléhat dani z příjmů. Manželka, z mého pohledu, splňuje ust. § 4 odst. 1 a) ZDP na svůj podíl, který vlastní od roku 2006, ale zúžením SJM v roce 2021 o moji polovinu už je v daňové povinnosti. V případě, že je tento názor správný, tak mám ještě jeden dotaz na výdajovou část. Lze využit znalce a stanovit na straně výdajů cenu, která by odpovídala hodnotě bytu v září 2021? V případě, že znalec ocení hodnotu bytu jakou cenu by měla požít? skutečnou nebo tržní. V běžném režimu bych prodej bytu zvládnul, ale zrovna v tomto případě si nevím rady. 
Vydáno: 19. 03. 2024
Manželé koupili v roce 2012 do svého SJM byt. V roce 2022 došlo k rozvodu a vypořádání SJM. V rámci vypořádání SJM přešel byt do výlučného vlastnictví manželce a manželka musela na druhou stranu vyplatit manželovi náhradu 1,5 mil. Kč. V roce 2023 začala manželka byt pronajímat a hodlá uplatňovat daňové odpisy. Jakým způsobem by v tomto případě měla být stanovena vstupní cena pro odpisování? 
Vydáno: 15. 03. 2024
Fyzická osoba má příjmy z pronájmu nemovitostí, které zdaňuje v § 9 ZDP. Uplatňuje skutečné výdaje, mj. také daň z nemovitostí, kterou platí ve dvou splátkách. V r. 2023 však zapomněla na druhou platbu se splatností do 30. 11. 2023 a splátku teprve po urgenci FÚ uhradila až 3. 1. 2024. Bude tato platba zahrnuta do daňových výdajů r. 2023 nebo až r. 2024 ?
Vydáno: 14. 03. 2024
Fyzická osoba koupila byt 18. 3. 2018. Od 1. 5. 2023 jej začala pronajímat. Pokud je doba nabytí bytu delší než 5 let před zahájením nájmu, je nutné byt ocenit znaleckým posudkem. Nejsme si jistí, jak se v tomto případě doba pěti let počítá. Jedná o celý kalendářní rok, a tudíž na nákup bytu v roce 2018 se ocenění znaleckým posudkem nevstahuje nebo se jedná o pět let tedy po sobě jdoucích 60 měsíců. V tomto případě bychom podmínku nesplnili a musí se zpracovat posudek. 
Vydáno: 14. 03. 2024
Může si manžel uplatnit ve svém daňovém přiznání k dani z příjmů fyzických osob za rok 2023 úroky z hypotéky na nemovitost, kterou trvale obývá s manželkou, ačkoliv není účastníkem smlouvy o úvěru na financování bytových potřeb? Účastníkem je jen manželka, která si úvěr brala ještě před svatbou. 
Vydáno: 14. 03. 2024
Jakým způsobem se bude odpisovat stavební buňka v záplavové oblasti? Buňka byla umístěna bez jakýchkoli stavebních úprav jako doplněk budovy, která byla zkolaudována jako stavba dočasná (záplavová oblast). Buňka slouží jako kanceláře. Jediná práce na této buňce byla - napojení na elektřinu „z vnějšku“ bez jakýchkoli stavebních prací. Bude se tato buňka odpisovat v 2. odpisové skupině jako výrobek plnící funkci stavby (nebyly provedeny stavební úpravy), nebo ve 4. odpisové skupině, jelikož byla zavedena elektřiny, anebo bude kopírovat odpisy budovy „hlavní“ - tedy měsíční daňové odpisy (stavba dočasná) - dočasnost této „hlavní“ budovy je do roku 2025, letos se bude žádat o prodloužení na dalších 5 let.
Vydáno: 14. 03. 2024
Firma s r. o. chce ukončit registraci k DPH. Splňuje podmínky pro ukončení registrace jen chci ověřit nákup pozemků. Pozemky byly nakoupeny v roce 2017 od občana a při nákupu nebyla uplatněna DPH, tím pádem se DPH ani nebude odvádět. Důvodem nákupu pozemků bylo na těchto pozemcích vybudovat bytový komplex. K tomuto záměru ovšem nedošlo a již nedojde. V souvislosti s tímto záměrem vynaložila spoustu nákladů, které jsou zaúčtovány na účtě 042 a byl u nich uplatněn odpočet DPH. Má uplatněný odpočet DPH u těchto nákladů nějaký dopad při ukončení registrace plátcovství DPH?
Vydáno: 14. 03. 2024
OSVČ, která měla v roce 2022+polovina 2023 - příjem ze závislé činnosti + OSVČ (opravy oděvů), provozovna v pronajatém nebytovém prostoru, vede daňovou evidenci dokladově, nájemné ve výdajích. V průběhu roku 2023 zakoupen nebytový prostor v SJM s manželem, od 07-2023 - 100% OSVČ (žádné další příjmy), od 07-2023 provozovna ve vlastních nebytových prostorách. Financováno americkou hypotékou, dlužníci manžel+ manželka. Souhlas manžela s užíváním nebytového prostoru pro účely podnikání manželky - bylo zařazeno do obchodního majetku. Odpisy nebytového prostoru uplatňuje ve výdajích. Otázka: je legální uplatnění úroků z americké hypotéky ve výdajích za rok 2023 přesto, že dlužníci jsou oba manželé? Nebytový prostor je využíván výhradně manželkou. 
Vydáno: 14. 03. 2024
Je možné uplatnit úroky z hypotéky při sjednání tzv. americké hypotéky. Ve smlouvě je uvedeno : Poskytujeme spotřebitelský úvěr na bydlení jako neúčelový zajištěný nemovitou věcí nebo věcným právem k nemovité věci. V dalším oddíle je ale uvedeno: „Poskytnuté peníze můžete použít na cokoli dle Vašeho uvážení. Pouze je nemůžete využít k podnikání ani na služby či činnosti v rozporu s dobrými mravy“" Dle pokynu D-59 bychom první část splnili, ale druhou část - přímá souvislost s předmětnou bytovou potřebou nesplníme. Tedy předpokládám, že nemohu uplatnit úroky z úvěru jako odčitatelnou položku v případě využívání nemovitosti k vlastnímu bydlení. Když by ale předmětná nemovitost byla pronajímána - bylo by pak možné tyto úroky uplatnit jako výdaj proti nájmům?
Vydáno: 13. 03. 2024
Byly provedeny práce na jedné straně schodiště, a to odstranění gumové soklové lišty a nalepení soklu z keramického obkladu. Výchozí stav byl takový, že na jedné straně schodiště byl keramický sokl a na druhé straně gumová soklová lišta. Jedná se o opravu z důvodu, že jde pouze o výměnu materiálu, anebo je to technické zhodnocení budovy?
Vydáno: 13. 03. 2024
V nedokončené výrobní hale, kde dále probíhají stavební práce, máme několik nakoupených a nezprovozněných strojů. Až se dokončí stavba, budou zprovozněny. Nyní jsme museli tyto stroje přemisťovat, aby se mohla stavět podlaha v hale a poté je zase vracet. Což jsme dělali svépomocí (společníci a zárověň zaměstnanci). Patří náklady na přemisťování strojů do pořizovací ceny stavby? Také se přesunoval stavební materiál, který do pořizovací ceny asi bude patřit.
Vydáno: 13. 03. 2024
Synovec a neteř zdědili v roce 2023 nemovitost po zemřelém strýci. Pokud se rozhodnou v následujícím roce nemovitost prodat, je daňovým základem rozdíl mezi prodejní cenou a cenou zjištěnou znaleckým posudkem v dědickém řízení?
Vydáno: 13. 03. 2024
V případě zděděné nemovitosti, kterou použiji k pronájmu, z jaké ceny budu počítat odpisy? Kdo mi tuto cenu zjistí, soudní znalec nebo lze i jiný odborník? Předpokládám, že tuto cenu stanovuje zákon o ocenění majetku, kde se mluví o ceně obvyklé v § 2 odst. 1 a ceně tržní v § 2 odst. 3 a ceně zjištěné v § 2 odst. 7. 
Vydáno: 12. 03. 2024