Nemovitosti a daně - strana 2

Každoročně se povinnost podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí dotýká statisíců občanů České republiky. Finanční správa podle zkušeností z předchozích let předpokládá, že přiznání letos podá až 550 tisíc poplatníků. Rok 2024 byl v důsledku významných změn v zákoně výjimečný, ve lhůtě do konce ledna bylo podáno přibližně 390 tisíc daňových přiznání. Ke stejnému datu v roce 2023 to bylo 313 tisíc, což odpovídá dlouhodobému průměru. Ve zbytku roku pak poplatníci standardně podají dalších 200 tisíc přiznání.

Dva sourozenci dostali v roce 2024 darem od rodičů byt. Každý tedy vlastní 50% bytu. Kdo bude podávat přiznání k dani z nemovitosti? Mohou podat každý za svou polovinu nebo bude podávat přiznání k dani z nemovitosti pouze jeden jako společný zástupce?

Jsem soukromá osoba, nepodnikám. Před 10 lety jsem koupil pozemek, který je nyní už stavebním pozemkem. Tento stavební pozemek chci nyní prodat. Mám tyto otázky: 1. Budu z tohoto prodaného pozemku platit DPH? 2. Když rozparceluji tento pozemek a jednotlivé pozemky prodám, budu z těchto prodaných pozemků platit DPH? 3. Když rozparceluji tento pozemek a jednotlivé pozemky zasiťuji inženýrskými sítěmi a prodám, budu z těchto prodaných pozemků platit DPH? 

Fyzická osoba koupila byt po 1. 1. 2021 a ten byl v roce 2024 prodán. Prostředky z prodeje budou použity na uspokojení vlastní bytové potřeby, bude v roce 2025 kupovat buď pozemek, nebo dům. Tím bude osvobozeno? Příjem za byt v 11/2024 musí být použit na nákup nejpozději do 11/2025? A co je potřeba oznámit a doložit na FÚ? Pokud získané prostředky celé nepoužije do termínu 11/2025, bude se v daňovém přiznání za rok 2025 něco dodaňovat?

Nepodnikající FO (daňový rezident ČR) nabyla 100% podíl v s. r. o., jejímž hlavním majetkem je nemovitost (v minulosti nabytá a odepisovaná, nicméně zatím ne zcela odepsaná). Po 2 letech se FO rozhodla společnost řádně zlikvidovat a nemovitost převést v rámci likvidačního zůstatku na sebe coby FO. Dle § 24 odst. 7 ZDP by měla být kupní cena s. r. o. (tzn. 100 % obchodního podílu) daňová nabývací cena, za kterou se rovněž považuje kupní cena obchodního podílu. To znamená, že likvidační zůstatek v podobě zbývajícího finančního majetku (po vyrovnání závazků, pohledávek atd) se navýší o cenu nemovitosti stanovenou znalcem, avšak poníženou o daňovou nabývací cenu. Příklad: po veškerém vyrovnání v rámci likvidace bude mít společnost na konci likvidace již jen hotovost 100 a nemovitost, kterou převede na jediného společníka. Zdanění: hotovost 100 se poníží o uhrazený základní kapitál 10, tedy daní se 15 % z 90 a dále se daní rozdíl mezi 1 000 (současné ocenění nemovitosti) a daňovou nabývací hodnotou obchodního podílu 800, tj. 15 % z 200. Celková daň tedy bude 15 % z 290, tj. 43,5. Je tato úvaha správná?

OSVČ, daňová evidence, přeruší samostatnou činnost, a tuto činnost nezahájí opět do termínu pro podání daňového přiznání. Musí majetek, zahrnutý ve svém obchodním majetku vyřadit z obchodního majetku? Nejedná se o ukončení činnosti poplatníka, ale pouze o dočasné přerušení jeho samostatné činnosti.

Jak zaúčtovat stavbu protihlukových stěn s pořizovací cenou nad 500 000 Kč na pronajatém pozemku? Stavbu realizuje s. r. o., plátce DPH, majitel pozemku v některých případech firma někdy fyzická osoba neplátce. Jaké doklady potřebuji? Ve smlouvě o pronájmu není uvedeno. Potřebuji písemný souhlas vlastníka pozemku s výstavou nebo dodatek ke smlouvě? Do jaké odpisové skupiny stěnu zařadit? Jak se účtuje v případě, že by se na nákladech podílel i vlastník pozemku, zn. část by byla přefakturovaná. Do majetku se pak zařadí jen část a přefakturovaná částka jde do nákladů? 

Na fyzickou osobu byl přepsán pozemek pouze se základovou deskou včetně stavebního povolení a byt darovací smlouvou. Vše v rámci rodiny (matka-syn). Ve smlouvě je podmínka, že se nemovitosti nemohou pronajímat ani prodávat, dokud bude původní majitelka naživu (věcné břemeno – zákaz zcizení). Odhadní cena pozemku je nyní 1,9 milionu, byt odhad zhotoven nemá. Má fyzická osoba povinnost podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí do 31. 1. 2024? Bude platit daň na pozemek se základovou deskou včetně stavebního povolení? 

Společnost s r. o., neplátce DPH, vlastní budovu, která je zapsána v katastru nemovitostí jako rodinný dům. Dům má dvě podlaží. V přízemí je lékařská ordinace a v druhém patře je 1 bytová jednotka. (bytová jednotka má 60 % výměry z celkové výměry 111 m2). V bytě nemá nikdo trvalé bydliště a je pronajímaný. Budovu budou nyní částečné opravovat a částečně technicky zhodnocovat. Jaká sazba DPH by měla být použita?

Fyzická osoba začala v 5/2024 pronajímat nemovitost, byt. Předpokládáme, že můžeme uplatnit celý roční odpis za rok 2024. I když se jedná o první rok pronajímání, první rok odpisování (není pronajímáno celý rok), tak nemusíme uplatňovat 1/2 odpis. Je naše úvaha správná?

Fyzická osoba, plátce DPH, pronajímatel, daní příjmy z pronájmu v § 9 ZDP. Na nemovitosti má umístěnou reklamní tabuli pro jinou cizí firmu. Daníme 21% DPH jako poskytnutí práva využití věci. Můžeme ale tento příjem ponechat v § 9 ZDP, nebo se jedná o § 10 ZDP?

Společnost s ručením omezeným, plátce DPH, začala od podzimu 2024 pronajímat byty. V posledním přiznání k DPH v kalendářním roce bude třeba vypočítat krátící koeficient. Ten se vypočte z hodnot celého roku 2024 nebo z hodnot 9–12/2024, kdy probíhalo osvobozené plnění z pronájmu?

Pronajímatel vystaví nájemci jednu celkovou zálohu za všechna média (v této celkové záloze je záloha za teplo, chlad, vodné, stočné, elektrickou energii, služby) - zaplacením se vystaví daňový doklad na přijatou platbu. Tato média se vyúčtovávají v různou dobu (např. elektrická energie 1x měsíčně, služby 1x ročně). Pokud nájemce do vyúčtování prvního média např. elektrické energie nezaplatí zálohu má se částečně záloha "vystornovat" a zbytek požadovat zaplatit, protože zbytek není vyúčtováno? Vystornovat částečně i proto, abychom nebyli povinni po vyúčtování tuto zálohu vracet?

Občan (neplátce DPH) pronajímá společnosti s.r.o. výrobní halu. Tato společnost nyní provádí technické zhodnocení ve výši 13 mil. Kč. Mají zájem se dohodnout na nepeněžním plnění nájmu na 15 let formou provedeného technického zhodnocení. Pronajímatel v okamžiku ukončení technického zhodnocení zahrne TZH jednorázově do příjmů jako nepeněžní příjem, navýší hodnotu nemovitého majetku a bude od této chvíle odepisovat ze zvýšené vstupní ceny. Pro společnost budou výdaje na technické zhodnocení považovány za nájemné po dobu 15 let. Co s DPH, která byla uplatněna u výdajů na technické zhodnocení v rámci režimu přenesené daňové povinnosti? Pronajímatel v dalších letech již nebude mít žádný příjem, ale bude uplatňovat daňové odpisy? Tzn. vykáže daňovou ztrátu, kterou ale nebude mít možnost započíst s žádným příjmem?

Společník s r. o. obdržel vypořádací podíl v nepeněžní podobě s peněžním doplatkem. Nepeněžní část měla formu nabytí nemovité věci od s. r. o. Oproti příjmu z vypořádacího podílu bude pro společníka nabývací cenou, tudíž výdajem, nabývací cena podílu na s. r. o. Společník následně nemovitost, kterou nabyl jako vypořádací podíl v nepeněžní podobně, prodá, a to jako fyzická osoba nepodnikající (nemovitost nemá v obchodním majetku). Tento prodej nelze osvobodit od daně z příjmů fyzických osob a je třeba ho zdanit. Jakou částku může společník, fyzická osoba, uplatnit jako výdaj oproti tomuto příjmu z prodeje nemovitosti?

Pronajímatel daní příjmy z pronájmu v § 9 ZDP, je plátcem DPH. U pronájmu jiným plátcům pro uskutečňování jejich ekonomické činnosti uplatňuje daň. Dále daní energie a uplatňuje si z energií nárok na odpočet DPH. Jinou ekonomickou činnost nemá. Může takto postupovat i po novele r. 2025, nebo se v tomto něco zásadně změní a nemůže být nadále plátcem DPH?

Klient má s manželkou hypotéku na byt a dům. Na úvěrové smlouvě jsou uvedeni oba dva a účel úvěru je financování pořízení bytu a rodinného domu, smlouva byla uzavřena v roce 2023. Manželka má trvalé bydliště v bytě a manžel v domě, ale zatím bydlí oba dva v bytě, protože dům rekonstruují. Obě nemovitosti jsou v katastrálním úřadu vedené na manželku klienta, nejsou v SJM a manžel tak není ani spoluvlastníkem. Může si odpočet úroků z hypotečního úvěru uplatňovat i manžel, když v bytě bydlí, ale nevlastní ho? Platí limit odpočtu 150 000 Kč na hypoteční úvěr, nebo na poplatníka: výše úroků je cca 280 000 Kč za rok 2023 a klient má dotaz, zda pokud může uplatnit úroky i on, tak zda si je mohou rozdělit 140 000 Kč on a 140 000 Kč manželka? 

Společnost, plátce DPH, vlastní nájemní dům s 18 bytovými jednotkami a 2 jednotky nebytové. Nebytové jednotky chce pronajmout plátcům DPH. Může tento nájem nebytových jednotek fakturovat s DPH s tím, že pokud bude v těchto jednotkách dělat nějaké opravy2, může si odečíst DPH na vstupu. Nebo se zde musí použít § 56a odst. 3 písm. d) ZDPH a nemůže uplatňovat daň, jelikož 60 % podlahové plochy celé budovy je tvořena obytným prostorem? Nejsem si jistá, zda těch 60 % je na plochu celé budovy, nebo vždy na tu jednu jednotku. 

Ze stávající společnosti s r. o. AB vznikne nově cca od 1. 2. 2024 nástupnická společnost A a odštěpená s. r. o. B. Do této nově odštěpené s. r. o. B bude přecházet pouze nemovitý majetek (budovy, pozemky) a nepatrnou část bude tvořit movitý majetek s takřka nulovou účetní hodnotou. Tato nově vzniklá odštěpená společnost B bude pravděpodobně v nejbližší době veškerý majetek prodávat. Jakým způsobem se dá určit pořizovací cena získaného majetku, aby mohl být posouzen rozdíl mezi pořizovací cenou a cenou prodejní? Tyto nemovitosti byly pořizovány společností AB v r. 1997 ve značně zchátralém stavu, do cca r. 2001 do nich bylo investováno a jejich hodnota se mnohonásobně zhodnotila (stavební práce povětšinou ve vlastní režii společnosti). V tuto chvíli jsou doložitelné pouze kupní smlouvy (z r. 1997), ostatní doklady o zhodnocení byly již skartovány. Jakým způsobem se dá nyní prokázat pořizovací cena, aby při případném prodeji byl zdaněn pouze zisk z rozdílu pořizovací a prodejní ceny?