Nemovitosti a daně - strana 3

Fyzická osoba v roce 2023 prodala 2 nemovitosti na základě 2 samostatných kupních smluv. Nemovitosti nebyly zařazeny v obchodním majetku, zároveň ani v jednom případě nebyl splněn test pro osvobození, tj. zdanění obou prodejů bude v §10 ZDP. Smlouva A: nabývací cena 1,5 mil. Kč, prodejní cena 1 mil. Kč, tj. ztráta 0,5 mil. Kč, cena uhrazena jednorázově v roce 2023. Smlouva B: nabývací cena 2 mil. Kč, prodejní cena 4 mil. Kč, zisk z prodeje 2 mil. Kč, prodejní cena u smlouvy B bude uhrazena ve 2 splátkách, první splátka ve výši 2 mil. Kč v roce 2023 a druhá splátka ve výši 2 mil. Kč v roce 2024. Celkem tedy z obou prodejů bude realizován zisk ve výši 1,5 mil. Kč. Jaký bude základ daně dle § 10 v roce 2023 a 2024? Příjem dle smlouvy B bude realizován jak v roce 2023 (2 mil. Kč), tak i v roce 2024 (2 mil. Kč). Je možné k příjmům ze smlouvy B v jednotlivých letech uplatnit nabývací cenu ve stejném poměru, v jakém budou vykázány příjmy?

Dvoučlenné s.r.o. má pronajatou nemovitost, ve které podniká, od jednoho společníka - fyzické osoby, neplátce DPH. Z důvodu zhoršených hospodářských výsledků se společník rozhodl, že odpustí společnosti nájem za 2. pololetí roku 2022. Nájemní smlouva bude dále pokračovat. Jaké daňové důsledky bude tato skutečnost mít: 1. u společníka při zpracování DPFO? 2. u společnosti při zpracování DPPO? 3. u společnosti z důvodu uznatelnosti nákladů na opravy a údržbu nemovitosti? Jaké by byly daňové důsledky, pokud by společník snížil nájemné na úroveň, která nedosahuje ceny obvyklé nájmu?

FO podnikající (účetnictví) přešla k 1. 1. 2023 dle OR na PO společnost s. r. o. Notářský zápis o přeměně společnosti byl sepsán 1. 12. 2022. Dle notářského zápisu se společník podílí na základním kapitálu společnosti vkladem 1 mil., který je nepeněžitý. Obchodní závod zakladatele tvoří nepeněžitý vklad do základního kapitálu dle ocenění majetku. Ocenění majetku je ve výši 13,5 mil a na vklad společníka je započítán 1 mil. Zbytek 12,5 mil má být vkladové ážio. Jak bude o těchto vkladech, pohybech účtováno u FO a u PO? Koncové stavy RZV k 31.12 FO budou počáteční stavy RZV PO. Jak bude účtováno o základním kapitálu-vkladu společníka a vkladovém ážio. V majetku FO jsou NA automobily, které by měly přejít v rámci vkladu do majetku nové právnické osoby, s. r. o., zápis v obchodním rejstříku je od 1. 1. 2023. Kdy dochází tedy k jejich nabytí - zápisem do OR nebo přepisem v registru (do 31. 1. 2023 stále nejsou převedeny)? Zajímá mne od kdy a kdo bude platit silniční daň, náklady za vozidla, PHM, opravy. Zda bude probíhat mezi firmami přefakturace? Stejný problém s nemovitostmi - od kdy se bere rozhodný okamžik - s ohledem na daň z nemovitosti - zápis do OR nebo až změnou v katastru - do této doby 31. 1. 2023 nezměněno?

Rakouská společnost registrovaná k DPH pouze v Rakousku poskytne dílčí službu (stavební práce) na nemovitosti v Česku. Svoje služby fakturuje jiné rakouské společnosti registrované k DPH pouze v Rakousku, která nemá pobočku v Česku. Až tato druhá firma potom fakturuje kompletní služby odběrateli (majiteli nemovitosti) v ČR. Místo plnění je podle nemovitosti ČR. První otázka - kdo se má registrovat k DPH v ČR a odvést daň v ČR? A druhá otázka - je možné použít v tomto případě OSS?

Vlastním byt na hypotéku. Tento byt jsem začala pronajímat od 1. 8. 2022 (tj. do července 2022 jsem tam i bydlela). Ráda bych uplatnila v přiznání k dani z příjmů FO úroky z hypotéky. Je možné uplatnit poměrnou část úroků za prvních 7 měsíců (7/12), kdy jsem v bytě ještě bydlela, jako odčitatelnou položku od základu daně? A zbytek úroků, za 5 měsíců pronájmu, zahrnout do skutečných nákladů při zdanění příjmů z pronájmu (nebudu uplatňovat paušál na výdaje)?

Klientka dostala darem byt od svojí matky, která byt vlastnila cca 3 roky. Klientka byt získala v 06/2022. Dle znaleckého posudku měl byt k datu darování tržní hodnotu 2.130.000 Kč. Klientka byt prodala v 12/2022 za 2.290.000 Kč. Provize realitní kanceláři činila 90.000 Kč. Klientka neměla v roce 2022 žádný vlastní příjem, pobírá rodičovský příspěvek. Jedná se o příjem podle § 10 a základem daně je 70.000 Kč? Lze uplatnit slevu na poplatníka? Výsledná daň bude 0? Musí klientka přiložit k přiznání k DPFO za 2022 znalecký posudek a smlouvu na prodeji bytu?

Společnost, plátce DPH, poskytne službu (stavební práce) na nemovitosti v Rakousku, služby fakturuje jiné české společnosti, také plátci DPH. Tento odběratel je klasická česká firma, má sídlo v Česku, nemá pobočku v Rakousku. Jak má vypadat faktura z hlediska DPH, jakým způsobem a kde DPH odvést?

Pronajímatel má v nájmu 5 let nájemce. Nyní by chtěl nájemce provést na své náklady obložení nemovitosti včetně reklamního banneru. Bude se jednat asi pravděpodobně o opravu, kterou si nájemce nechá ve svých nákladech a pronajímatel mu jí nebude proplácet. Musí v tomto případě daňově něco řešit pronajímatel? Oprava bude stát zhruba 250 000 Kč. Musí mít nájemce souhlas pronajímatele? Kdyby se jednalo o technické zhodnocení nemovitosti jaké by to mělo důsledky pro pronajímatele?

Podnikatel jako soukromá osoba koupil v r. 2017 chatu, v roce 2021 jí zrekonstuoval a v lednu 2022 prodal. Rozdíl mezi kupní cenou a vynaloženými náklady na rekontrukci a mezi prodejní cenou činí cca 4 mil. Kč. Jako fyzická osoba - podnikatel podává ročně daňové přiznání k dani z příjmů. Musí příjem ze soukromého prodeje chaty uvést ve svém daňovém přiznání za rok 2022 v § 10 ZDP, nebo podat oznámení o prodeji na finanční úřad? Jaký je správný postup?

Společnost ALFA s.r.o. pořídila v červnu 2022 plynové zásobníky. Od té doby probíhá také plynofikace provozovny. Ta bude dokončena a dílo bude předáno v březnu 2023. Práce nevyžadují stavební povolení. Od listopadu 2022 probíhá zkušební provoz. Zásobníky byli v roce 2022 dodavateli uhrazeny, práce na plynofikaci budou vyúčtovány až po předání díla, nyní se platí zálohové faktury dle předem stanoveného rozpisu. Lze v roce 2022 již začít odepisování zásobníků? Nebo až v roce 2023, kdy to bude v rámci souboru majetku (zásobníky + plynofikace)?

Manželé, vedou daňovou evidenci, oba plátci DPH, kteří měli rozdělené SJM, co se týče podnikatelských aktivit a produkce, nikoli co se týče vlastnictví nemovitosti. Nemovitost měli v podnikáním tím způsobem, že se náklady dělily takto: 1/4 obytné - vyloučeno z DPH i daňových nákladů, 1/4 manžel, 1/2 manželka. Nyní dojde k vyřazení nemovitosti do osobního vlastnictví a 3/4 nemovitosti se budou pronajímat s. r. o. s 21% DPH v § 9 ZDP. Oba svou podnikatelskou činnost utlumují, ale ještě jsou tam nějaké záležitosti, které je drží v plátcovství DPH. Když budou vystavovat fakturu za nájem, může fakturovat a odvádět DPH za celou 3/4 podnikatelské části nemovitosti bude manželka, nebo je nutné, aby fakturoval každý zvlášť? Nebo je možná třetí varianta, že vyfakturuje manželka pronajímané 3/4 a tu 1/4 si vyúčtují oni dva mezi sebou, aby DPH z té 1/4 šla za manželem? Nejsem si jistá, jak DPH funguje v případě SJM.

Fyzická osoba nepodnikající v roce 2017 koupila do SJM nemovitost, kterou v roce 2022 prodala (neprošla časovým testem) a za danou částku koupila jiný dům pro účely bydlení jednoho z manželů, kdy se manželé dohodly, že stávající dům, ve kterém společně bydlí bude ve vlastnictví manželky a druhý dům bude ve vlastnictví manžela. Je možné osvobodit od daně z příjmu prodej nemovitosti, která byla prodána z důvodu aby se mohl koupit druhý dům pro druhého z manželů? 

Stavební firma provádí stavební práce na dokončené nemovitosti. V katastru nemovitostí je tato nemovitost zapsána jako objekt k bydlení. V této nemovitosti se nachází obchod, kanceláře a část slouží jako ubytovna. Majitel nemovitosti (neplátce DPH) prohlásil, že se nejedná o ubytovnu, ale o pronájem bytů. Pronájem bytů představuje víc jak polovinu podlahové plochy. Jakou sazbu DPH má stavební firma uplatnit? Jestliže se bude jednat o 15% DPH má si nechat podepsat od majitele čestné prohlášení, že se jedná o stavbu pro bydlení? Jaký je zásadní rozdíl mezi pronájmem bytů a ubytovnou? Má toto vůbec stavební firma povinnost řešit?

Postavili jsme vlastními silami budovu, která bude používína jako kacelář a byt správce. Budova zatím není zkolaudovaná, ale je z větší části použitelná a začali jsme ji jako kancelář používat. Je možné budovu zařadit do používání a zahájit odepisování, nebo je nutné počkat na splnění § 26 odst. 5 ZDP, že odpisování lze zahájit po uvedení pořizované věci do stavu způsobilého obvyklému užívání, kterým se rozumí dokončení věci a splnění technických funkcí a povinností stanovených zvláštními právními předpisy pro užívání? V případě staveb je rozhodující ustanovení § 119 stavebního zákona (zákon č. 183/2006 Sb. ve znění pozdějších předpisů) a zahájení odpisování se bude odvíjet od termínu nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí?

Fyzická osoba pronajímá nemovitosti dle § 9 a je plátcem DPH. Uzavřela Smlouvu o služebnosti s majitelem sousední nemovitosti o jediném přístupu na svůj pozemek, na kterém má vybudované garáže, které pronajímá (zdaňuje DPH). Tento přístup je vlastně průjezd s vraty sousedního domu, který majitel používá pouze k vývozu odpadu. Ve smlouvě o služebnosti (je zapsaná v katastru nemovitostí) je uvedeno, že opravy průjezdu včetně jeho povrchu a vrat bude provádět osoba oprávněná - fyzická osoba. Tyto opravy budou nyní významné, protože průjezd je ve špatném stavu. Je to vlastně vjezd a výjezd ze zmiňovaných garáží. Tato smlouva o služebnosti je sjednána bezúplatně. Osoba povinná je v nepřímé příbuzenské linii. Jsou tyto opravy (cizího majetku) daňovým výdajem s nárokem na odpočet DPH fyzické osoby?

Rakouský rezident, který zdědil před 10 lety nemovitosti v České republice tuto nemovitost prodává. Dědictví bylo v přímé linii - od matky. V České republiky by byl příjem od daně z příjmu osvobozen. Nebude ale podléhat dani v Rakousku? V Rakousku je zaměstnaný. 

Koncem roku 2023 jsem směnila pozemek se státním pozemkovým úřadem v poměru 1 : 1,5 a ještě jsem doplácela cca 80 000 Kč. Musím podávat nějaké přiznání o nabytí pozemku (nemovitosti)? Budu něco platit? Jaká je popřípadě lhůta na podání přiznání? Pozemek byl na mě napsaný již v začátkem listopadu.

V prosinci 2022 jsme s manželem koupili pozemek za 50 000 Kč. Napsaný na nás na katastru nemovitostí byl na nás 6. 12. 2022. Musíme podávat daňové přiznání z nabytí nemovitosti? Budeme něco platit? Jaká je lhůta, do kdy popřípadě máme daňové přiznání podat?

S. r. o., neplátce DPH, postavila rodinný dvojdomek, kolaudace byla v r. 2022. V domě je plocha každé poloviny domu 202 m2. Obě poloviny byly prodány každá za více než 2 mil. s tím, že na smlouvách o prodeji je napsáno, že vlastnické právo nabývá kupující zápisem do katastru nemovitostí. Kupní smlouva je podepsána 1. 11. 2022 a smlouva byla podána na katastr koncem listopadu 2022. Lhůta na katastru končí 27. 12. Jaké datum je považováno za den, kdy byl překročen obrat pro registraci k DPH v případě že: 1) zápis na katastru by byl učiněn ještě v r. 2022, 2) zápis na katastru by byl učiněn na začátku roku 2023?

Lhůta pro podání daňového přiznání k dani z nemovitých věcí uplyne v letošním roce v úterý 31. ledna. Na zaplacení daně či její první splátky mají poplatníci čas až do 31. května 2023.