Příjmy z pronájmu - strana 1

Je výplata pojistného plnění za náhradu škody na nemovitosti zahrnuta do obratu DPH u pronajímatele nemovitostí dle § 4a zákona o DPH? 

Manželé, oba OSVČ soukromí zemědělci, plátci DPH, založili farmu s. r. o., také plátce DPH, do které budou vkládat majetek (budovy, některé pozemky, zvířata, zásoby a provozuschopné stroje) vkladem do základního kapitálu. Vše se teď řeší u notáře. Jak budou postupovat z pohledu DPH a daně z příjmu FO i PO? Budou jako OSVČ nebo s. r. o. něco danit? A ještě mají staré stroje, dávno odepsané a nepoužívané, které se do s. r. o. převádět nebudou. Dle odhadce nemá ani cenu je vkládat do s. r. o. Zůstanou v majetku OSVČ, která ale bude končit živnost. Bude za tyto stroje odvádět nějakou DPH, případně daň z příjmu? Pokud ano, z jaké částky a k jakému datu? 

Fyzická osoba si vzala pronájem penzion s několika byty. Tyto byty pak pronajímá dál lidem na dlouhodobý pronájem. Musí mít otevřenou živnost, nebo nemusí a může pronájem zdanit daní z příjmů na konci roku a podá přiznání jen na FÚ jako FO? 

Jsem český občan a daňový rezident České republiky. V České republice mám příjmy podle § 6 zákona o daních z příjmů. Dále vlastním podíl v americké společnosti typu LLC, která je ve Spojených státech daňově považována za tzv. „pass-through“ (transparentní) entitu. Tato společnost v USA sama o sobě neodvádí žádné daně. Ve společnosti mám postavení general partner. Každoročně obdržím z USA formulář Schedule K-1 (Form 1065), ve kterém je můj podíl na výsledku hospodaření uveden jako „Ordinary business income (loss)“. Z tohoto důvodu bych potřebovala poradit: Ve svém daňovém přiznání k dani z příjmů fyzických osob mám tento příjem zahrnout podle § 7 nebo § 8 zákona o daních z příjmů? Předpokládám, že správnou variantou bude § 7 zákona o daních z příjmů, avšak ráda bych si to potvrdila. Pokud by byl tento příjem zařazen pod § 7 zákona o daních z příjmů, jaký je správný postup v souvislosti se sociálním a zdravotním pojištěním? Bude se konečná výše odvodů odvíjet od celkového příjmu podle § 7 zákona o daních z příjmů, tedy včetně tohoto příjmu z LLC? Dále předpokládám, že tento příjem nesplňuje podmínky pro použití samostatného základu daně, a proto se posuzuje jako standardní příjem podle § 7 zákona o daních z příjmů, avšak bez možnosti uplatnění skutečných ani paušálních výdajů u tohoto konkrétního příjmu. Pokud by však byl ve formuláři K-1 uveden příjem například jako „Ordinary dividends“ nebo „Interest income“, rozumím správně, že by se již jednalo o příjmy podle § 8 zákona o daních z příjmů?

Nájemce se dohodl s pronajímatelem (fyzická osoba - OSVČ, daňová evidence, plátce DPH) na předčasném ukončení nájmu. Pronajímatel souhlasil za podmínky, že bude ze strany nájemce uhrazeno odstupné. Odstupné bude ve výši kauce, která byla uhrazena před začátkem nájmu, tudíž dojde k zápočtu kauce s odstupným. Jak bude na toto odstupné nahlíženo z hlediska DPH a DPFO na straně pronajímatele? Bude se jednat o protiplnění za „poskytnutou službu“ za možnost předčasného ukončení nájmu, a tudíž bude podléhat DPH? A jak to bude u DPFO, bude se jednat o zdanitelný příjem podléhající DPFO?

Jsme s. r. o. zabývající se výhradně kompletní výrobou a následně prodejem odmašťovacích strojů, o kterých při zhotovení účtujeme na účtech výrobků-123. Nastal nám v r. 2024 ojedinělý případ, kdy společnost XY chtěla od nás stroj pronajímat. Jelikož nebylo zpočátku jasné na jak dlouhou dobu, po dobu 2024–2025 jsme stále stroj nechali na účtu 123-Výrobky a účtovali měsíčně nájem. Společnost XY chce nadále stoj nechat v pronájmu na další 2 roky. Lze z účtu 123 stroj zařadit do majetku 022 a i teď jej začít odpisovat, nebo jej máme ponechat na výrobcích? Po dvou letech můžou nastat různé varianty : a) stroj vrátí, b) stroj odkoupí nebo bude pokračovat v nájmu. Jak v jednotlivých případech účtovat?

Jsem fyzická osoba, která je nájemcem družstevního bytu (na základě členství v bytovém družstvu). Část tohoto bytu využívá má vlastní společnost s. r. o. k podnikatelským účelům (kancelářská činnost). Mezi mnou jako FO a s. r. o. je uzavřena nájemní smlouva. Nastavili jsme to tak, že s. r. o. mi hradí pouze poměrnou část skutečných nákladů (nájemné placené družstvu, energie, služby apod.), které odpovídají využívané ploše. Neúčtuji nic navíc, žádný zisk z toho nemám – jde pouze o přeúčtování nákladů. Můj dotaz zní: Je v takovém případě FO povinna podávat daňové přiznání k příjmům z nájmu (§ 9 ZDP), i když po uplatnění skutečných výdajů nevzniká žádný zisk, daňová povinnost by byla nulová? Existuje možnost, jak to nastavit tak, aby bylo vše správně a zároveň se FO vyhnula zbytečné administrativě (např. přiznání „s nulou“)? 

Plátce daně z příjmů fyzických osob zdaňuje pouze příjmy z pronájmu několika nemovitostí dle § 9 ZDP. Výdaje uplatňuje ve skutečné výši a také odpisy nemovitosti. Plátce zakoupí osobní vozidlo, které bude z 50 % používat pro účely příjmů z pronájmů. Je možné vozidlo odpisovat a 50 % odpisů použít pro snížení základu daně?

Fyzická osoba podnikající, plátce DPH podniká v oboru izolací střech. Své příjmy rozděluje na manželku jako spolupracující osobu. Mají chatu, která je v SJM. Tuto chatu chtějí pronajímat krátkodobě (většinou na týden). Neposkytují žádné dodatečné služby jako úklid, povlečení atd.. (jen čistě pronájem s tím, že si musí nájemce vždy po sobě uklidit). Budou tyto příjmy z pronájmu chaty muset být zdaňovány v §7? Může tyto příjmy zdaňovat manželka, když je evidovaná jako spolupracující osoba? Manželka jiné příjmy nemá, než příjmy v §7 plynoucí ze spolupracující osoby manžela. Není ani plátce DPH. Pokud budou muset být příjmy zdaňované v §7, může manželka zřídit tedy živnostenské oprávnění a současně mít příjmy uváděné v příloze č. 1 v řádku 109 přiznání dani z příjmů fyzických osob (a současně k tomu řádek 110 výdaje spolupracující osoby) a při tom mít příjmy z pronájmu chaty (asi tedy ubytovací služby) uváděné v řádku 101 přílohy č. 1 přiznání k dani z příjmů fyzických osob a k tomu uplatnit paušální výdaje ve výši 60%? Nebo nemůže mít současně příjmy z §7 a část příjmů jako spolupracující osoba?

Vlastník domu, OSVČ vedoucí podvojné účetnictví, pronajímá v bytovém domě bytové i nebytové prostory. Nájemci (firmy i občané) hradí měsíčně nájemné a zálohy (na úklid spol. prostor, na odpady, vodu, elektřinu za společné prostory,...). Tyto zálohy se jednou ročně vyúčtovávají a ze všech zaplacených záloh je odváděno DPH. Roční vyúčtování záloh (nákladů) je ale vystaveno i za prostory, které momentálně nejsou obsazené a zálohy za ně nejsou placeny. Náklady vstupující do vyúčtování jsou v průběhu roku účtovány na 548 a uplatňován odpočet DPH. Je potřeba evidovat v účetnictví ve výnosech i vyúčtování za tyto prázdné byty? Dále bych se chtěla zeptat, zda by měly být náklady spojené výlučně s nepronajatými byty z hlediska daně z příjmů účtovány jako nedaňové náklady a tedy neuplatňováno DPH? Myšleno např. náklady na opravy v neobsazeném bytě. 

Dotaz se týká pronájmu bytu. Jedná se o fyzickou osobu (osoba A), která je současně zaměstnankyně a OSVČ a také pronajímá byt dle § 9 (uplatňuje 30 % výdajů). V loňském roce měla špatnou zkušenost s nájemci a od té doby nechce pronajímat byt cizím osobám. Proto se rozhodla nabídnout byt svému příteli (osobě B), který je jejím partnerem, ale nemají společné bydlení, s tím, že on ji bude hradit pouze náklady. Mohli by z toho - jeden nebo druhý - mít nějaký daňový problém? Napadá mě např., že osoba A bude zdaňovat nižší částku než je částka obvyklá a osoba B získá něco jako "naturální požitek". Příbuzní vzájemně nejsou. Jak to správně ošetřit z hlediska osoby A i B , a to 1) v případě, že částka jen pokryje náklady a 2) pokud částka bude trochu vyšší než náklady, ale stále podstatně nižší než cena obvyklého nájemného, kterou platili bývalí nájemci?

Sourozenci dostali darem dům před 20 let (2 sourozenci-sestra a bratr, každý podíl 50 %). V roce 2024 bratr prodal svůj podíl ve výši 40 % sestře za 1 mil. Kč. Sestra tedy vlastní 90 % domu, bratr 10 %. Sestra chce dům zrekonstruovat, hodnota investice 5 mil. Kč. Tento zrekonstruovaný dům chce rozdělit na 4 nebytové prostory a jeden byt. Nebytové prostory chce pronajímat, byt chce prodat svému synovi za 3 mil. Kč. 1. Pokud prodá "sestra" svému synovi byt (jeho spoluvlastnický podíl na domu by byl ve výši 10 %) , bude ho muset zdanit dani z příjmu? Od kdy se bere časový test pro § 4? Od doby nabytí prvních 50 % nebo od doby nabytí od bratra v roce 2024? 2. Po tomto prodeji bytu bude tedy sestra vlastnit 80 %, bratr 10 % a syn 10 %. Může příjmy z pronájmu zdaňovat jenom sestra? Nebo se mohou domluvit na jiných poměrech - např. 50 % sestra, 50 % syn, bratr 0 %? 3. Ke dni zahájení nájmu se stanoví cena domu pro odpisování. Ta se bude skládat z 1 mil. Kč od bratra + ostatní náklady, které budou ve výši 5 mil. Kč. Celková cena při zahájení odepisování tedy bude 6 mil. Kč. Pokud by měli skutečné výdaje a zdaňovala vše sestra, bude uplatňovat odpis ze 6 mil. Kč? 4. Pokud by příjmy zdaňovala sestra 50 % a syn 50 %, odpis se poměrově rozdělí mezi ně 50/50? 5. Pokud syn za byt zaplatil 3 mil. Kč, má tato skutečnost vliv na vstupní cenu pro odpisování?

Občan nakoupil byt v roce 2018 byt za 3 mil. Kč. Ten začal v roce 2020 pronajímat. Od roku 2020 do roku 2024 uplatňoval paušální výdaje 30 %. Od roku 2025 by chtěl uplatňovat výdaje skutečné. Bude cena stanovena ve výši pořizovací nebo reprodukční ceny? Doba 5 let se bere od pořízení do zahájení nájmu nebo do doby, kdy uplatní skutečné výdaje?

OSVČ má ve spoluvlastnictví dům (vlastní 7/10) ve kterém podniká a část pronajímá. V § 7 i v § 9 ZDP uplatňuje výdaje paušálem. Pronajímá pouze část nemovitosti, kterou vlastní. 3/10 nemovitosti vlastní druhý spoluvlastník, který ve své části má obchod. Předpokládáme, že příjmy z nájmu nejsou dosaženy společně poplatníky z titulu spoluvlastnictví, protože příjmy z nájmu plynou pouze našemu OSVČ z jeho části nemovitosti a může uplatňovat výdaje paušálem a nemusí uplatňovat skutečné výdaje. Ještě pro zjednodušení - dvě třetiny nemovitosti vlastní naše OSVČ, v jedné třetině podniká, druhou třetinu pronajímá, třetí třetinu vlastní spoluvlastník, který zde má obchod. Můžeme uplatňovat v § 9 ZDP výdaje paušálem?

Nepodnikatel podnajímá nemovitost a příjmy daní v § 9 ZDP. Není vlastníkem nemovitosti. V této nemovitosti je sám nájemcem a platí pronájem jen 1 000 Kč měsíčně. Dále mají s pronajímatelem udělaný splátkový kalendář na budoucí koupi nemovitosti. Již 5 let jsou placeny splátky (cca ročně 1 mil. Kč). Až bude doplacena poslední splátka stane se vlastníkem nemovitosti. Lze uplatňovat splátky nemovitosti během splácení do výdajů v § 9 ZDP? Uplatňujeme skutečné výdaje - nájem, opravy, údržbu nemovitosti atd.

Pronajímatel nebytových prostor získal od realitní kanceláře nového nájemce, se kterým uzavřel nájemní smlouvu a realitní kanceláři zaplatil provizi za zprostředkování nového nájemce. Bohužel s novým nájemcem se nedohodli na podmínkách nájmu a úpravy prostor a smlouva byla předčasně ukončena. Je náklad za provizi daňově uznatelným pro společnost?

Společník a jednatel s. r. o., chce pronajímat své s. r. o. automobil, který vlastní jako fyzická osoba (občan). Bude zdaňovat dle § 7 nebo § 9 ZDP? Jednalo by se dlouhodobý nájem cca na 12 měsíců. Musí mít na tuto činnost živnostenský list?

Fyzická osoba pronajímá byt dle § 9 ZDP a v prvních dvou letech pronájmu uplatnila výdaje procentem z příjmu. Třetí rok začne uplatňovat skutečné výdaje. Který koeficient se použije pro odpisování: pro první rok nebo pro třetí rok?

Fyzická osoba si letos vezme hypotéku na pořízení investičního bytu. Letos bude dokončena hrubá stavba, kolaudace se očekává 12/2026. Pronájem by byl tak zahájen až v roce 2027. Může si již letos a příští rok uplatnit úroky z hypotečního úvěru jako výdaj při budoucím pronájmu, pronájem bude fakticky zahájen až v roce 2027,dle § 9 ZDP? 

Občan zdědil po rodičích byt v hodnotě 5 mil. Kč před 6 lety. V průběhu těchto 6 let do domu investoval cca 4 mil. Kč. Od tohoto roku 2025 by chtěl tuto nemovitost pronajímat jako bytový dům. Podle znaleckého posudku má nemovitost nyní hodnotu 12 mil. Kč. Může odpisovat tento bytový dům a z jaké ceny?