Příjmy z pronájmu - strana 2

Musí majitel nemovitosti pronajímat nemovitost osobě blízké za cenu obvyklou? Výše pronájmu se potom projeví ve zdanění příjmů a také např. v žádosti o příspěvek na bydlení. 

Klient pořídil 31. 12. 2019 dům v pořizovací ceně 400 000 Kč. Dům postupně vlastní silou předělal a několikanásobně zvýšil jeho hodnotu (nemá faktury za práci ani materiál). V roce dům pronajímal podle § 9 ZDP, v roce 2024 pak podle § 7 ZDP. Nyní by chtěl nemovitost odpisovat jako náklad proti příjmu z podnikání. Je možné místo pořizovací ceny nechat udělat odhad nemovitosti? Dům zatím nebyl odpisován.

Manželé, oba podnikající jako fyzické osoby § 7 ZDP, každý samostatně v jiném oboru. Manžel vlastní nemovitost, která je psaná na něj a byla darováno přímo mu před 3 lety od otce. Manžel nevložil darovanou nemovitost do obchodního majetku. Manželé nemají rozdělení SJM. Manželka nyní začala podnikat jako fyzická osoba v dané nemovitosti. Měl by, nebo může manžel fakturovat nájemné dané nemovitosti manželce ve výši ceny obvyklé, nebo není možné nájemné mezi manželi fakturovat?

Nezletilý syn po svém zemřelém otci zdědil garáž, v katastru nemovitostí je zapsán jako majitel nemovitosti. Jeho matka tuto garáž pronajímá. Jak to bude s vykázáním příjmů a podáním daňového přiznání. Je tomu tak, že přiznání bude na jméno syna a podepisovat bude zákonný zástupce ( matka) ?

Zaslechl jsem informaci, že pokud příjem z nájmu (jako fyzická osoba), který je daněn podle § 9 ZDP, převyšuje výdělek z hlavního příjmu na IČ, mohl by FÚ požadovat danit takovýto příjem ne jako nájem, ale zahrnout ho jako klasický příjem, nebo byla informace zmatečná?

OSVČ má příjmy z podnikání (§ 7 ZDP), kde uplatňuje skutečné výdaje. Dále pak má příjmy dle § 9 ZDP z pronájmu soukromého majetku (zde uplatňuje paušální výdaj 30 %). Základ daně dle § 7 ZDP činí 600 000, základ daně dle § 9 ZDP je 350 000 Kč. Oba základy daně uvede do daňového přiznání, odečte dar ve výši 5 000 Kč, základní slevu na poplatníka 30 840 Kč a slevu na dítě 15 204 Kč. Výsledná celková daň vyjde 95 706 Kč. Podnikatel vede podvojné účetnictví. Jak má nyní postupovat z účetního hlediska? V jaké výši má zaúčtovat daň na účet MD 591/D 341 – má do účetnictví promítnout pouze část daně připadající na § 7 ZDP? Pokud ano, podle jakého klíče má v účetnictví „přidělit“ slevy na dani k jednotlivým základům daně? Bude nutné výslednou daň finančnímu úřadu zaplatit 2 částkami ze 2 bankovních účtů tak, aby bylo odděleno podnikání od pronájmu? Jak to bude s následnou platbou záloh (celková výše, zaúčtovaní v účetnictví – na jaký účet a v jaké výši, způsob jejich úhrady (firemní nebo soukromý účet)? 

Manželé investovali peněžní prostředky, které měli ve společném jmění manželů do cenných papírů, dluhopisů a akcií, a část prostředků také půjčili v tuzemsku na realizaci různých startupových projektů. Za rok 2024 jim tak plynuly příjmy z dividend, úrokové příjmy z kupónových dluhopisů a ze zápůjček úrokové příjmy. Vedle toho mají příjmy z pronájmu a jeden z nich i za závislé činnosti. Dividendy z akcií ze zahraničí mohou zdanit v samostatném základu daně pro zdanění 15% sazbou daně, mají tam ale i velké příjmy, které musí danit v dílčím základu daně § 8 ZDP. Protože celkové příjmy zdaňované v základu daně překračují hranici pro zdanění 23 % sazbou daně, uvažují o tom, že by si příjmy rozhodili, tak aby optimalizovali celkové daňové zatížení rodiny. Podle § 8 odst. 7 ZDP se příjem (jednotné číslo) podle odst. 1 nebo odst. 2 plynoucí do SJM zdaňuje jen u jednoho z nich. Obdobně to platí i u příjmů z pronájmu v § 9 odst. 2 ZDP. U příjmů z pronájmu zákon používá množné číslo a termín „ze“ SJM. K příjmům z pronájmu však existuje i výklad finanční správy publikovaný v pokynu GFŘ D-59, K § 9 odst. 2 podle něhož se příjmy z nájmu plynoucí manželům ze společného jmění manželů, zdaňují jen u jednoho z manželů, a to i v případě, že plynou z více pronajatých nemovitých věcí nebo movitých věcí, a to i rozdílného charakteru (např. dům, byt, chata, garáž, pozemek). K § 8 ZDP však pokyn GFŘ nic takového neuvádí. Otázkou tedy je, zda se musí použít stejný postup, tj.:i) všechny kapitálové příjmy podle § 8 plynoucí do SJM se musí zdanit jen u jednoho z nich anebo ii) si mohou vybrat např. podle druhů příjmů v odst. 1 anebo 2 např. že by dividendy a úroky z dluhopisů zdaňoval jeden z manželů [jde o příjmy podle § 8 odst. 1 písm. a)] a úroky ze všech zápůjček (příjmy podle § 8 odst. 1 písm. g)] zdaňoval druhý anebo iii) si mohou rozhodit už jednotlivé příjmy, jak je libo, tj. např. jeden z nich by danil dividendy a jiný úroky z dluhopisů a příjmy z půjček by si rozhodili také, jak budou potřebovat (úroky z jedné zápůjčky manžel a úroky z druhé zápůjčky druhý z manželů) apod.?Která varianta je podle vás správná a proč?

Fyzická osoba (nepodnikatel) mající příjmy ze závislé činnosti koupila v září 2024 osobní automobil (uzavřena smlouva o úvěru, splátky na 5 let). Od října 2024 uzavřela s jinou fyzickou osobou (OSVČ plátce DPH) smlouvu o pronájmu tohoto automobilu, zatím do června 2025. Může si uplatnit jako výdaj odpisy automobilu? Do pořizovací ceny zahrne poplatek za registraci, případně další náklady jako např. montáž tažného zařízení v roce pořízení? Lze uplatnit do výdajů i pojištění vozidla a úroky (obojí je součástí měsíčních splátek), příp. nákup pneumatik? Příjem z pronájmu bude zdaněn dle § 9 ZDP?

Prosím o potvrzení zdanění nájemného dle § 9 ZDP, v obou případech pronajímatel využije paušální výdaje. 1) FO pronajímá bytovou jednotku, v nájemní smlouvě je sjednaná úhrada za nájem a zálohy na služby SVJ, které pronajímatel nájemci vyúčtuje. FO daní pouze nájemné bez ohledu na způsob úhrady (zda nájemce hradí ve dvou platbách nebo nájem i zálohu sloučí do platby jediné). 2) FO pronajímá bytovou jednotku, ve smlouvě je celková cena včetně služeb, které pronajímatel nájemci nevyúčtuje. FO daní celkovou částku včetně služeb. Pokud platí výše uvedené, jaký § zákona č. 586/1992 Sb. tyto situace řeší?

Pokud pronajímatel nemovitosti - fyzická osoba nepodnikající (§ 9 ZDP) vybírá paušální částku za služby spojené s nájmem (teplo, energie), a tyto částky nevyúčtovává nájemci, ve které části daňového přiznání k dani z příjmů fyzických osob uvede částku tohoto příjmu? Může si k službám vybíraným paušálně uplatnit skutečné náklady na spotřebované energie?

Postupujeme správně u stanovení vstupní ceny nemovitosti pro odepisování v případě přechodu z paušálních výdajů na skutečné výdaje u nájmu dle § 9 ZDP? Byt – Koupě přímo do osobního vlastnictví 29. 11. 2021. Počátek pronájmu 7. 2. 2022. Vstupní cenou pro odpisy bude pořizovací cena nemovitosti ze dne 29. 11. 2021, jelikož neuplynulo 5 let od nabytí nemovitosti a zahájením nájmu. Máme udělat odhad na cenu pozemku a tu z pořizovací ceny vyloučit. Byt – Koupě družstevního podílu 26. 9. 2019. Bezúplatný převod do osobního vlastnictví ke dni 4. 3. 2020, byl pouze složen manipulační poplatek za převod podílu ve výši 4 000 Kč. Pronájem zahájen 1. 1. 2024. Vstupní cenou pro odpisy bude reprodukční pořizovací cena, ke dni nabytí bytu do osobního vlastnictví. Potřeba vyhotovit znalecký posudek ke dni 4. 3. 2020, jelikož neuplynulo 5 let od nabytí nemovitosti do osobního vlastnictví a zahájení nájmu. Byt – Koupě družstevního podílu v roce XXX, úplatný převod do osobního vlastnictví ke dni 30. 6. 2021 (zde byly poplatky při převodu podílu, jak administrativní, tak za doplatek úvěru). Nájem zahájen 1. 1. 2021. Vstupní cenou pro odpisy bude administrativní poplatky + doplatek úvěru. Byt – Byt pořízen darem, darování družstevního podíl v linii přímé v roce 2012. Babička darovala bezúplatně. V roce 2021 bezúplatný převod do osobního vlastnictví. Byl pouze složen manipulační poplatek za převod podílu ve výši 7 000 Kč. Nájem ještě nebyl zahájen. Vstupní cena pro odpisy: zde již nelze použít znalecký posudek, jelikož v případě původního darování družstevního podílu je hmotným majetkem vyloučeným z odpisování dle § 27 písm. j) ZDP. V roce 2021 byly uplatněny výdaje paušálem. V roce 2022 byly uplatněny skutečné výdaje ovšem bez odpisů, jelikož nebyly známy, nyní v roce 2024 předpokládám, že použijeme první rok odpisů u všech nemovitostí? V roce 2023, byly uplatněny paušální výdaje a za rok 2024, chceme uplatnit skutečné výdaje. Když je jedno nájemné hrazeno dopředu, tj. nájemné za 1/2024 uhrazeno již v 12/2023 je potřeba, dělat opravu základu daně dle § 23 odst. 8 písm. b) bod 3 ZDP a podávat DoDAP za rok 2023? Anebo bude toto nájemné již vyloučeno z výnosů za rok 2024? Samozřejmě bude zdaněno nájemné za 1/2025, které bude uhrazeno v 12/2024.

Klient OSVČ provozuje zemědělskou činnost. Vlastní pozemky v osobním vlastnictví, nejsou tedy zahrnuty v majetku. Pronajímá je a pachtovné zdaňuje podle § 9 ZDP-Příjmy z pronájmu. Některé pronajímané pozemky ještě splácí Pozemkovému fondu. Je možné do nákladů při pronájmu pozemku uplatnit tyto splátky?

Tři spoluvlastníci dvou domů, v poměru 1. vlastník má 1/2 domu A; 2. a 3. vlastník má každý 1/4 domu A a 1/2 domu B. Všichni chtějí uplatňovat výdaje paušálem. Příjmy domu A jsou 1,5 mil. Kč, příjmy domu B jsou 2,1 mil. Kč. Když si rozpočtou podíly na příjmech podle svých podílů, každý jednotlivě bude mít příjmy pod 2 mil. Kč. U vlastníka 2 a 3 pokud se sečtou příjmy z jejich podílů dohromady, tak jsou nad 2 mil. Musí uplatňovat strop na výdaje paušálem, a jestli všichni, nebo jen 2. a 3. a případně jakým poměrem, pokud všichni, nebo si každý může odečíst plných 30 % ze své části příjmů? Zdaňují podle § 9 ZDP.

Manželé pořídili v roce 2023 bytovou jednotku, kterou vlastnili společně v rámci (SJM), tuto bytovou jednotku pronajímali manželově mamince. V roce 2023 byl příjem z nájmu zdaněn u manželky a byl použit paušální výdaj ve výši 30 %. V roce 2024 nájem stále pokračuje. V 10/2024 došlo k rozdělení jmění manželů, kdy v rámci vypořádání jmění manželů byla bytová jednotka převedena již pouze na manžela. Převod proběhl bezúplatně, manželé vlastnili dva byty, kdy jeden zůstal manželce a druhý manželovi. V roce 2024 bude příjem z nájmu danit již manžel, který je od 10/2024 jediným vlastník pronajaté bytové jednotky. 1) Manžel chce v roce 2024 uplatnit skutečné výdaje - odpisy, úroky z úvěru, daň z nemovitosti, drobné opravy apod. Lze uplatnit daňové odpisy, anebo bude na nemovitost po rozdělení majetku nahlíženo tak, že byla jednotka od manželky „darována“, a nelze tedy daňové odpisy použít dle § 27 odst. j) ZDP? Nebyla uzavřena žádná darovací smlouva, pouze notář provedl rozdělení/vyrovnání majetku. V případě, že by šlo uplatnit daňové odpisy, bude jako vstupní cena použita pořizovací cena bytové jednotky z roku 2023 a zahájení odpisů bude prvně provedeno v roce 2024, nebo pro odpisy bude použit již druhý rok? 2) Nájem je ve smlouvě uveden ve výši 8 200 Kč/měsíc (98 400/rok). Manželovi ovšem hradí maminka, také zálohy na teplo a elektřinu, osvětlení a úklid společných prostor (11 869 Kč/měsíc celkem), tyto služby a zálohy jsou pravidelně vyúčtovány, do příjmu spadá pouze uvedený nájem. V případě, že nájem je v linii přímé (je uzavřena smlouva o nájmu), mohl by manžel postupovat dle § 4a písm. m) a osvobodit tyto příjmy, jelikož jsou do 100 000 Kč? 3) V případě, že pronajímatel bude uplatňovat v průběhu následujících let skutečné výdaje a došlo by k prodeji bytové jednotky dříve než by uběhla 10letá lhůta pro osvobození, bude danit vlastník bytové jednotky příjem z prodeje nemovitosti dle § 10 ZDP. Jako výdaj by byla použita zůstatková hodnota pronajímané nemovitosti (Pořizovací cena - daňové odpisy), šlo by také jako výdaj použít úroky z úvěru, daň z nemovitosti, drobné opravy apod., které by byly použity v předchozích letech, jako skutečný výdaj snižující základ daně dle § 9 ZDP, anebo jsou již tyto náklady vyloučeny, jelikož byly již použity pro výdaj snižující základ daně z příjmu při nájmu?

Dědic, fyzická osoba, dědila nemovitost s nebytovými prostory od zůstavitele, který tyto nebytové prostory pronajímal od roku 2021. Zůstavitel od počátku zahájení pronájmu uplatňoval 30% výdaje. Odpisování nezahájil. Nemovitost zůstavitel nabyl v roce 2005. Dědic bude dál nebytové prostory pronajímat, v roce 2024 uzavřel novou smlouvu. Ve svém daňovém přiznání za rok 2024 chce uplatňovat skutečné výdaje. Jakým způsobem stanoví vstupní cenu nemovitosti a k jakému datu? Od jakého roku bude uplatňovat odpisy? Vzhledem k tomu, že dědic je právním nástupcem, měl by pokračovat dle § 30 ZDP v odpisování započatém zůstavitelem. Zůstavitel nikdy neodpisoval. Vstupní cenu tedy stanoví dědic tak, jak by to měl udělat zůstavitel, tzn. vzhledem k tomu, že nabyl nemovitost dříve než 5 let od zahájení pronájmu, stanoví cenu dle § 29 odst. 1 písm. d) ZDP. Použije tedy jako vstupní cenu reprodukční cenu, tzn. cenu obvyklou k datu zahájení pronájmu v 2021 (nikoli cenu zjištěnou dle oceňovacích předpisů). Zahájí odepisování z této ceny v roce 2021 a uplatní si ve svém přiznání příslušný odpis pro rok 2024. Je tento postup správný?

Pokud občan EU u nás v České republice pronajímá pozemek dle § 9 ZDP, nezařazený v obchodním majetku, obdrží za to méně než 50 000 Kč za kalendářní rok, žádný jiný příjem v České republice nemá, není povinen u nás podávat přiznání k dani z příjmu fyzických osob, jelikož příjem do 50 000 Kč za rok je osvobozený, rozumím tomu prosím správně? Nebo to u pronájmu neplatí a tam se musí podávat daňové přiznání vždy?

U fyzické osoby došlo v roce 2024 k ukončení dlouhodobého nájmu domu. V průběhu tří let došlo ke zhodnocení budovy. Pronajímatel obdržel kopie faktur za provedené služby. Nedojde k žádnému vypořádání a pronajímatel tak musí zohlednit nepeněžní příjem. Znamená to, že v § 9 ZDP uvede součet příjmů z nájmu i toto plnění? Poplatník uplatňuje paušální výdaje. Předpokládám, že ty na toto plnění uplatňit nemůže. V budoucnu dojde k přeměně domu na několik bytů a jejich prodeji. Jsou nějaké možnosti pro osvobození od daně z příjmů, například použití pro vlastní bytové potřeby? Jak to bude s plátcovstím DPH? Stane se i jako fyzická osoba po prodeji prvního bytu plátcem? 

Otec daroval dceři v roce 2009 členský podíl v bytovém družstvu. Dcera začala byt v roce 2015 podnajímat. V roce 2019 došlo k převodu bytu do osobního vlastnictví dcery na základě Smlouvy o převodu bytové jednotky z vlastnictví družstva do vlastnictví člena družstva dle § 23 zákona č. 72/1994 Sb. Převod byl bezúplatný, dcera zaplatila pouze administrativní poplatek z převodu 2 000 Kč. Lze uplatňovat v souvislosti s nájmem bytu odpisy? Bylo by možné nechat zpracovat znalecký posudek a uplatňovat odpisy? K jakému datu by případně měl být znalecký posudek zpracován? K datu převodu do osobního vlastnictví, tedy rok 2019, nebo k datu zahájení nájmu v roce 2015?

Pokud má OSVČ kromě podnikání ještě příjem z pronájmu dle § 9 ZDP, přičemž majetek nemá zahrnutý v obchodním majetku, může si tento majetek, byt zahrnout do obchodního majetku aby mohla vstoupit do paušálního režimu? Tedy by tento příjem z pronájmu zahrnula dobrovolně pod § 7 ZDP? Důvodem je, že za dané situace nemůže vstoupit do paušálního režimu, a pokud by zahrnula byt do obchodního majetku a danila vše podle § 7 ZDP, již by vstupu do paušálního režimu nic nebránilo. 

Firma s. r. o. (stavební činnost) koupila bytovou jednotu, měla navíc peněžní prostředky. Jaký je správný postup v následujících případech? Byt nebude zatím pronajímat, občas bude sloužit k ubytování pracovníků. Může si firma uplatit DPH a v jaké sazbě a byt zrychleně odpisovat po dobu 30 let? Byt bude pronajímat krátkodobě fyzickým osobám. Může si uplatnit DPH ve výši 12 % a byt zrychleně odpisovat po dobu 30 let? Byt bude pronajímat dlouhodobě fyzické osobě. Může si uplatnit DPH ve výši 12 % a byt zrychleně odpisovat po dobu 30 let? Byt nebude zatím pronajímat, občas bude sloužit k ubytování pracovníků. Firma si neuplatní DPH, ale byt může zrychleně odpisovat po dobu 30 let?