Příjmy z pronájmu - strana 4

Podnikatel, fyzická osoba, má příjmy z podnikání v § 7. Tento podnikatel má dále příjmy z § 9, protože pronajímá budovu. Nájemce vždy platil nájem dle smlouvy a energie ve skutečné výši. Protože energie nájemci refakturoval ve skutečné výši, platby za energie ve svém daňovém přiznání neuváděl (danil jen příjmy z nájmu v § 9). Nově udělal v budově tepelné čerpadlo. Nájemce mu teď bude platit za teplo částku, na které se dohodnou. Jak bude daněn u pronajímatele příjem za teplo? Ve kterém paragrafu?

Manželský pár ve starobním důchodu (žijící v domě s chráněnými byty) pronajímá byt, který mají ve SJM. V nájemní smlouvě (která je od 1. 1. do 30. 6. 2023) je uvedeno, že „nájemné se sjednává ve výši 30 000 Kč za celou dobu trvání nájmu“. Vzhledem k tomu, že nájemce provedl v bytě stavební úpravy, je ve smlouvě dále uvedeno, že „pokud budou v bytě ponechány veškeré úpravy, nájemné nebude hrazeno a pohledávka pronajímatelů z titulu nájemného bude započítána oproti pohledávce nájemce z titulu zhodnocení předmětu nájmu“. Bude pronajímatel danit tento příjem, i když vzhledem k zápočtu žádný neobdrží (předpokládejme, že příjmy za celý rok přesáhnou 50 000 Kč, protože od července bude byt dále v pronájmu dalšímu nájemci)? Budou příjmy zdaněny podle § 9 nebo § 10 zákona o daních z příjmů? A v případě, že se bude příjem danit podle § 9, kde je uvedeno, že příjmy plynoucí ze SJM se budou danit pouze u jednoho z nich? Daňové přiznání tedy podá pouze jeden z manželů, kde uvede celý příjem a uplatní celou slevu na poplatníka? Platí to, že daní pouze jeden, i v případě zdanění podle § 10 zákona o daních z příjmů?

Dvě osoby vlastní nemovitost v podílovém spoluvlastnictví, nájem z nemovitosti daní dle § 9 zákona o daních z příjmů, uplatňují paušální výdaje. Jeden spoluvlastník se stane plátcem DPH. Jak postupovat při sepisování smluv, vystavování dokladů na nájemné? Každý spoluvlastník bude vystavovat doklad sám za sebe - jeden s DPH a druhý bez DPH? V případě, že by plátce DPH začal uplatňovat výdaje ve skutečné výši, může si z nákupů uplatnit DPH - v celé výši nebo pouze v poloviční výši?

FO vedoucí daňovou evidenci měla v obchodním majetku nemovitost a automobil, které již prošly časovým testem DPH 10 let. K 31. 12. 2022 oba tyto majetky FO vyřazuje do osobního vlastnictví s tím, že je bude pronajímat společnosti s. r. o. Z hlediska DPFO u automobilu bylo odepsáno a dál asi není co řešit. U nemovitosti se v odpisování zůstatkové ceny bude pokračovat, nebo začíná celých 30 let znovu? A jak to bude prosím z hlediska DPH? Považuje se i pronájem v § 9 ZDP za ekonomickou činnost, a tudíž není třeba odvádět DPH z ceny obvyklé při převodu do osobního vlastnictví? 

Fyzická osoba vlastní od roku 1996 bytový dům, který celý pronajímala (celkem 20 bytů). Příjmy z pronájmu daní v § 9 ZDP. Odpisovala rovnoměrně z pořizovací ceny domu, nyní dům rozdělila na bytové jednotky. Na bývalou manželku a děti bylo převedeno 7 bytových jednotek. Jí zůstalo 13 bytových jednotek. Jak má dál postupovat s odpisy?   

Jako OSVČ bych chtěla prodávat ručně tisknuté věci na látku. 1) Je možné si dát do obchodních podmínek např. to, že potisk může tvořit prasklinky, ale vada to nen,í a nelze jej proto reklamovat? Nebo naopak při případném odloupnutí tisku je možno reklamaci uplatnit? Může si obchodník takto stanovati podmínky pro reklamaci a vrácení svých výrobků? 2) Budu-li vystavovat fakturu, musím na ní vždy uvést své trvalé bydliště (které mám uloženo v registru obyvatel) jako fakturační adresu, nebo mohu uvést jakoukoliv jinou adresu např. tu, kde své výrobky vyrábím? Je toto přesně stanoveno zákonem? Nechci všem na faktuře uvádět svou adresu trvalého bydliště, tj. adresu kde sama bydlím. Je toto možno řešit jinak?

Pronajímám byt, uplatňuji skutečné výdaje a na SVJ platím každý měsíc níže uvedené platby, takže bych měl dotaz, které z těchto plateb mohu použít jako výdaje proti příjmům podle § 9 ZDP? 1) opravy a údržba (fond oprav), 2) pojištění domu, 3) správa domu, 4) provozní náklady SVJ, 5) odměny orgánům,, 6) společná televizní anténa 7) elektřina společných prostor, 8) výtah-provoz a servis, 9) úklid společných prostor, 10) havarijní služba.

V rámci uplatňování skutečných výdajů k příjmům podle § 9 zákona o daních z příjmů bych měl několik dotazů: 1) Byla provedená celková rekonstrukce bytu, co je a není součástí technického zhodnocení– (výměna starých žaluzií, kuchyňská linka, vestavné kuchyňské spotřebiče, vestavěná skříň, háčky, držáky, police a jiné přimontované vybavení bytu, nové vchodové dveře – jen výměna křídla, zárubeň je původní, natření původních radiátorů a potrubí, lustry a podhledová svítidla, výměna starého zvonku, zalití starých parket nivelací a pokládka vinylu)? 2) Paušál na dopravu lze využít i po dobu prováděné rekonstrukce bytu, nebo až od měsíce počátku pronajímání? 3) Nemovitost pořízená výhradně za účelem pronájmu. Lze uplatnit úroky z hypotéky od okamžiku pořízení včetně odhadu nemovitosti pro banku, nebo jen za dobu plynoucích příjmů z pronájmu této nemovitosti? 4) Pokud pořídím nemovitost, kterou nyní pronajímám, ale odpisy chci uplatňovat: var. 1) hned od začátku, tak mi stačí nechat udělat aktuální znalecký posudek pro účely rozdělení vstupní ceny na pozemek a stavbu; var. 2) začnu odepisovat po více než pěti letech od pořízení nemovitosti, tak musím udělat znalecký posudek na reprodukční pořizovací cenu, tj. cenu, za kterou bych nemovitost pořídil v době ocenění. Je má úvaha správná? 5) K bodu 4, var. 1, pokud potřebuji pouze znaleckým posudkem oddělit od PC hodnotu pozemku, je dostatečné nechat znalecky ocenit jen pozemek a tuto hodnotu z PC vyjmout, nebo musím nechat ocenit celou nemovitost a vyjmout pozemek hodnotou poměru ceny pozemku a stavby ze znaleckého posudku, přepočtenou na PC celé nemovitosti? 6) Pokud je nemovitost pořízena výhradně za účelem pronájmu v říjnu 2021, přičemž do října 2022 probíhala rekonstrukce a hledání nájemníka, mohu uplatit do výdajů pojištění nemovitosti a daň z nemovitosti za celý rok, nebo jen poměrově od listopadu 2022, kdy je byt již skutečně pronajat?

Klient koupil horský hotel jako soukromá osoba. Následně si založil živnost na ubytování (§ 7 ZDP). Jakým způsobem může uplatňovat náklady a zda je nutná smlouva sám se svým IČO o pronájmu nemovitosti. Je vhodnější nemovitost zahrnout do majetku společnosti?

Fyzická osoba vlastní bytový dům, kde pronajímá jednotlivé byty občanům a příjmy z tohoto pronájmu zdaňuje v § 9. Nyní vybudovala na bytovém domě FVE, kde část elektřiny budou spotřebovávat nájemníci a přebytky budou prodávány ČEZ. Licence vzhledem k instalovanému výkonu FVE není nutná. Jak bude fyzická osoba zdaňovat příjmy z prodeje přebytků ČEZ – v § 7 nebo v § 9 ZDP? Pokud v § 7, znamenalo by to, že pokud by součtem příjmů v § 7 a § 9 ZDP byl překročen limit pro registraci k DPH, musela by se fyzická osoba registrovat k DPH? Nájemníci mají v bytech měřidla spotřeby energie. Jak může fyzická osoba stanovit cenu elektrické energie vyrobené ve FVE, za kterou bude tuto energii vyúčtovávat nájemníkům a jak příjmy z této činnosti zdaňovat - teoretické varianty: 1. Může sjednat, že nájem je stanoven s ohledem na spotřebu energie a tedy nebude energii samostatně účtovat a bude mít jen příjmy z nájmu v § 9? 2. Může sjednat, že cena energie bude stanovena pevnou paušální částkou na měsíc, například podle m2 bytu, pak bude mít samostatně příjem z nájmu zdaňovaný v § 9 a samostatně příjem z prodeje energie, zdaňovaný v § 7? Bude pak stále dodržena podmínka, že fyzická osoba nemusí být držitelem licence na elektrickou energii? 3. Může sjednat, že cena energie bude stanovena nákladovou kalkulací vyrobené energie, kde bude zohledněna pořizovací cena FVE a provozní náklady (revize, údržba aj.) a podle počtu vyrobených jednotek elektrické energie stanovena nákladová cena jednotky, která bude vyúčtována nájemníkům. Bude to stále příjem podle § 9 ZDP? Nebo uplatnit při vyúčtování energie nájemníkům zcela jiný postup – jaký a jak ten příjem zdaňovat?

Společnost s r. o., neplátce DPH, si chce pronajmout nebytový prostor pro uskladnění svého zboží. Tento prostor je ve vlastnictví fyzické osoby (občan, nepodnikatel). Objekt, kde se prostor nachází, je vedený jako objekt k bydlení s nebytovým prostorem v přízemí (dvě dvougaráže), který je předmětem pronájmu. Může vlastník objektu (občan) sepsat se společností smlouvu o pronájmu, se zdaněním příjmů v § 9 ZDP, nebo musí mít živnostenské oprávnění a pak příjem zdanit § 7 ZDP?

Které příjmy z nájmu movitých věcí spadají do § 9 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů, který jednoznačně říká, že dle tohoto paragrafu můžeme danit příjmy z nájmu movitých věcí, kromě příležitostného nájmu podle § 10 odst.1 písm. a) zákona o daních z příjmů? Je možné dle tohoto paragrafu danit například vybavení nemovitosti, která je také pronajímána? Např.: Fyzická osoba, nepodnikatel, vlastní nemovitost, kterou pronajímá společnosti s. r. o., neplátci DPH. Předmětem nájmu je nemovitost + vybavení nemovitosti (movité věci). Může vše danit v § 9 zákona o daních z příjmů, nebo je nutné mít na pronájem movitých věcí živnostenské oprávnění - Pronájem a půjčování movitých věcí? Pokud musí mít živnostenské oprávnění a tím pádem danit v § 7 zákona o daních z příjmů, co je potom náplní § 9 odst.1 písm. b) zákona o daních z příjmů?

Fyzická osoba nabyla darem v červnu 2022 nemovitost od rodinného příslušníka. V srpnu 2022 se rozhodla tuto nemovitost vložit do svého IČ (obchodní majetek) a v rámci § 7 ZDP - podnikatelská činnost, používat k pronájmu. Fyzická osoba nemovitost vložila za cenu stanovenou podle zákona o oceňování majetku, tedy cenu stanovenou odhadcem. Bude moct z této znalecké ceny v IČ odepisovat? (Darem to nabyla FO RČ, a nikoliv FO IČ).

Fyzická osoba zabývající se nájem nemovitostí nezařazených v obchodním majetku zdaňuje příjmy dle § 9 zákona o daní z příjmů. Je plátce DPH a nyní pronajímá nebytové prostory pouze plátcům DPH. Bude pořizovat auto, ze kterého bych chtěla uplatnit DPH. Auto bude používáno jak pro nájmy, tak k soukromým účelům. Budou se uplatňovat paušální výdaje na dopravu dle § 24 písm. zt), a to ve výši 4 000 Kč. Pořizované auto bude od plátce DPH a bude zatíženo sazbou DPH. Může si pronajímatel nemovitosti uplatnit DPH z nakoupeného auta ve výši 80 %, tzn. v poměru uplatnění 80 % paušálních výdajů, nebo je potřeba určit kvalifikovaný odhad počtu kilometrů pro soukromé účely a pro účely vztahující se k nájmům, tzn. tak vézt knihu jízd a na konci roku zjistit skutečný poměr a každý rok (po dobu 5 let) bude docházet k vypořádání DPH? 

Fyzická osoba má v majetku nemovitost, kterou pronajímá. Pronájem daní v §9 (nemovitost není zařazena v obchodním majetku), uplatňuje skutečné výdaje(včetně odpisů), je plátcem daně z přidané hodnoty. Na střechu této nemovitosti bude instalována fotovoltaická elektrárna FVE 9,72 kWp s baterií. Přebytek vyrobené energie se nebude prodávat do sítě, ale bude se ukládat do baterie a tím budou pro nájemce přijatelnější výdaje za energie. Domnívám se správně, že v tomto případě nebude žádný příjem z provozování FVE podle §7 odst. 1 písm.c) zákona o daních z příjmů, takže nadále bude vlastník nemovitosti danit svůj příjem z pronájmu podle §9 odst.1 písm.a). DPH u FVE si může uplatnit v plné výši, jelikož z pronájmu odvádí 21%DPH a odpis majetku bude řešit standardně v rozdělení na stavební část = TZ nemovitosti a technologická část = rovnoměrně po dobu 240měsíců? Vlastník nemovitosti se rozhodl takto zhodnotit svoji nemovitost z toho důvodu, že v dnešní době se bojí toho, že nájemce bude muset ukončit svoji činnost, kterou v najaté nemovitosti provozuje a bylo by obtížné sehnat nového nájemce. Tím by přišel o svůj příjem z pronájmu. Předem děkuji za odpověď.

Fyzická osoba pronajímá průmyslový areál a pronájem daní dle § 9 ZDP, příjmy z pronájmu nedosahují částky 1 mil. Kč. Další příjmy má pouze ze zaměstnání. Nyní plánuje modernizaci areálu a chtěla by se stát plátcem DPH z důvodu levnějších vstupů při modernizaci. Areál je pronajímán plátci DPH, takže by bylo možné na nájemné uplatnit sazbu 21%. Může se FO stát plátcem DPH? Ekonomickou činnost uskutečňuje, ale nyní má pouze příjmy osvobozené od DPH.

FO s příjmy podle §9 vlastní vozidlo, které je předmětem nájmu (§9), a v TP je zapsaná jako majitel vozidla. FO celoročně pronajímá toto vozidlo společnosti s.r.o., která je v TP zapsaná jako provozovatel. Kdo z těchto dvou má oprávnění uplatnit si daňové odpisy z tohoto vozidla? A jak je to s dalšími výdaji/náklady na provozování tohoto vozidla (PHM, opravy, pojistka, ...) - kdo si je může uplatnit? Jakou roli hraje zápis rozdílného majitele a provozovatele v TP? Co všechno si může uplatňovat do nákladů/výdajů pronajímatel a co nájemce? A případně co je k tomuto uplatnění třeba? 

Jak se zdaňovali příjmy, které dostaneme od státní instituce na ubytování pro ukrajinskou rodinu? Pokud např. pronajmu byt ukrajinské rodině a následně v daném měsíci mi bude státní institucí vyplacen příspěvek 12 000 Kč, pak tento příspěvek zdaním jako příjmy z nájmu dle § 9 zákona o daních z příjmů nebo tato částka bude od příjmů osvobozena a v přiznání se uvádět nebude? Rodina z Ukrajiny nám nic platit nebude. K tomuto příjmu mohu uplatnit skutečné výdaje, tj. vodné, stočné, odpisy atd. či paušál ve výši 30 % - je to tak správně?

Fyzická osoba pronajímá od roku 2020 byt a příjmy zdaňuje dle § 9 ZDP. Uplatňuje si k tomu jako náklad zrychlené daňové odpisy. Dosud byl byt zařazen v 6. odpisové skupině, protože byl v domě prohlášeném za kulturní památku. V roce 2022 došlo ke změně a status kulturní památky byl domu odebrán. Nyní by mohl byt spadat do 5. odpisové skupiny. Je tedy možné začít od roku 2022 uplatňovat zrychlené daňové odpisy pro 5. odpisovou skupinu, tj. použít pro výpočet koeficient 31 (pro další roky odpisování) z 5. odpisové skupiny ?

Dnešní soudnička nepotěší rozhádané páry, které si to navzájem chtějí osladit také skrze daně... Věcným důvodem potíží zdanění příjmů z nájmu nemovitých věcí je liberální zákon ponechávající na manželech volbu, kdo z nich ponese daňové břemeno. Co si ale počít, když se této „pocty“ nechce ujmout ani jeden? Soudci se zde pokusili najít klíč k zapeklitému řešení a la černý Petr v přisouzení břemene manželce, která podle nich „měla k příjmům z nájmu mnohem těsnější vztah“. Jak už tomu však bývá, souzený příběh provázejí komplikace, jež by byly profesně zajímavé samy o sobě. Třeba, že manžel (údajně) chtěl zdanit příjmy z nájmu formou dodatečného přiznání, což si ovšem rozmyslel a podání vzal zpět. Ačkoli to daňový řád výslovně zakazuje, tak tato (nejspíše) nezákonnost manželce nepomohla. Nicméně soudci poradili, jak by se případně ještě mohla lépe právně bránit. Nejdříve však jako obvykle krátké zasvěcení do problematiky zdanění nájmů věcí ve společném jmění manželů.