Společenství vlastníků jednotek (187)

Používání digestoře v bytech se starým systémem větrání

Vlastník bytu si pořídil do kuchyně digestoř a na lodžii umístil čističku vzduchu. Mohl by digestoř zapustit do větrací šachty, aniž by ohrozil sousedy nad ním? Může bez souhlasu výboru SVJ upravit okenní tabuli tak, aby skrz ni protáhl vyústění čističky? Obě řešení jsou z důvodu, že SVJ nechce povolit zásah do nové fasády. 

Účtování Fondu oprav dle předpisu z pohledu s.r.o.

Jsme s. r. o. vlastnící byty v BD. Od SVJ obdržíme předpis služeb, který měsíčně účtujeme na zálohy, které po skončení roku vyúčtováváme. Nejsem si jistá, jak účtovat fond oprav, který se od SVJ nevyúčtovává jako ostatní služby. Nyní ho účtuji také na zálohy, po skončení roku nám SVJ pošle podíl nákladů připadající na určité byty. Ten dávám jako náklad na 5. Bohužel zůstatek na záloze FO nemůžu nijak inventarizovat. Jaké je správné účtování mého případu ze strany s. r. o.?

SVJ a fond oprav (dlouhodobé zálohy)

SVJ vybírá do fondu oprav za bytovou jednotku 800 Kč/měsíc. Dům je po rekonstrukci a na FO je ještě 5 mil. Kč. V nejbližší době opravy většího rozsahu neplánujeme. Protože nechceme snižovat fond oprav o "pár korun", dal výbor SV hlasovat per rollam o návrhu na mimořádnou výplatu z fondu ve výši 20 000 Kč/vlastník. Byty jsou všechny stejné. Souhlasné stanovisko ze 100 jednotek dalo 92 vlastníků. Z nich jsou 3 v pozici očekávaného dědice s neukončeným dědickém řízení.

-           Jak naložit s jejich hlasem?

-           4 vlastníci nesouhlasili, 4 hlasovací lístek nevrátili a nechtějí se vyjádřit. Musíme mít při hlasování per rollam 100 % hlasů nebo stačí 3/4 ze všech jednotek?

-           Má právo na stejnou výplatu vlastník, který koupil byt teprve v listopadu 2019 nebo zůstane podíl bývalého vlastníka i nadále ve fondu oprav?

Opravné položky k pohledávkám

Společnost s. r. o. má pohledávku za odběratelem ve výši 16 000 Kč a 230 000 Kč. Jsou to dva růžní odběratelé. Pohledávky jsou po splatnosti nyní v březnu 2 roky.

Jak zaúčtuji a jak to bude řešeno z pohledu daňového v přiznání a v příloze č. 1 II. oddílu v pasáži C. Odpis pohledávek. a) zaúčtuji 558 či 559?/391 nyní v roce 2020? A pokud jí v účetnictví budu evidovat i nadále na účtu č. 311 - budu jí moci někdy úplně odepsat (třeba i také letos?) a případně kdy nebo mi pořád bude vyset na účtu č. 311? Prostě mi jí odběratel již nikdy nezaplatí i přesto, že podnikání a není v žádném konkursu atd.

b) Je správné vyplnit v příloze č. 11 II oddílu C. - stejnou výši na řádcích 5-7 a případně jakou a dále pro tu nižší pohledávku pouze jeden řádek č. 11 a v jaké částce? Děkuji za vysvětlení na konkrétních částkách v jednotlivých řádcích přiznání, resp. správné zaúčtování.

Poplatky SVJ za držení psa

V panelovém domě ve správě SVJ se množí počet uživatelů bytů, kteří jsou v nájmu (smlouva s vlastníkem jednotky) a mají v bytě psa. Má SVJ možnost zakázat pronajímání bytu nájemníkovi, který drží psa v bytě, když pes zjevně používá i společné části domu jako chodba, schodiště nebo výtah? Pokud takové právo SVJ nemá, může se souhlasem schůze SVJ vybírat poplatek na úhradu úklidu prostor a užívání výtahů? 

Daň z nabytí nemovitých věcí

Fyzická osoba od bytového družstva koupila dva nebytové prostory s tím, že bude přijata za člena družstva. Bohužel se během měsíce dnes již bývalé družstvo rozhádalo a rozjelo akci SVJ. Bytové a nebytové jednotky byly vydány. Fyzická osoba v domnění, že převod bytů a nebytových jednotek procesem prohlášení vlastníka je osvobozen od daně z nabytí, nic neřešila. Po roce přišla výzva FÚ k podání daně z nabytí a následně docela slušná penalizace za pozdní podání přiznání daně k nabytí a zaplacení 4% daně. Stále se domníváme, že převod bytových a nebytových jednotek z družstva do vlastnictví nového SVJ není klasickým převodem, ale jen změnou podstaty domu. Dům byl a je, družstevníci přešli na statut vlastníka, ale nic nepřibylo, nic neubylo?

Pronájem bytové jednotky

Fyzická osoba vedoucí tzv. daňovou evidenci realizuje příjem z pronájmu ze své bytové jednotky podle § 9 ZDP. Do svých výdajů si zahrnuje i platby do tzv. fondu oprav a to v návaznosti na okamžik platby. Následně je ze strany SVJ realizováno z těchto plateb technické zhodnocení (rekonstrukce střechy), kdy podíl na fyzickou osobu činí částku 20 000 Kč (celková částka rekonstrukce je v řádu statisíců). Pokyn D-22 sděluje, že o výdaj na TZ se zvýší vstupní cena jednotky a současně ukládá povinnost zvýšit v daném roce základ daně o zaplacené částky. Jak ale posoudit právě situaci, kdy podíl na fyzickou osobu je pod limitem 40 000 Kč, který lze obecně posoudit jako daňový výdaj - pokyn D-22 totiž váže zvýšení vstupní ceny k jednotce (nikoliv k celému domu), je tedy možné s ohledem na nepřekročení částky 40 000 Kč základ daně v roce realizace rekonstrukce střechy nijak neupravovat? 

Profesionální předseda SVJ - externí firma (OSVČ)

Na školení nám byla daňovým poradcem podána nová, překvapivá informace, že pokud si SVJ zajistí služby profesionálního předsedy SVJ prostřednictvím externí firmy fyzické osoby (OSVČ), tak i přesto, že mu tato osoba vystaví fakturu, musí k němu SVJ přistupovat jako k zaměstnanci a odvést za tuto osobu podle výše odměny: daň, zdravotní a sociální pojištění. Fakturovanou částku by SVJ mělo považovat za hrubou výši odměny a odměnu vyplatit v čisté výši. Je tento postup správný, nebo stačí proplatit fakturu za služby a OSVČ se se svými odvody vypořádá sama? Pokud by si osoba poskytující služby profesionálního předsedy SVJ založila s.r.o., pak by fakturace proběhla klasicky, jako každá jiná v obchodním styku. Chápu, že člen SVJ, pokud je zároveň členem výboru nebo předsedou SVJ nemůže odměnu za výkon funkce fakturovat nebo pobírat na základě některé z dohod, ale zde osoba poskytující služby profesionálního předsedy členem daného SVJ není a poskytuje tyto služby více různým SVJ?

SVJ a úroky z BÚ a spořicího účtu

Povedou úroky připsané SVJ na BÚ nebo na spořicím účtu k tomu, že SVJ bude mít povinnost podat daňové přiznání? 

Zálohy na vodu v rozvaze společenství vlastníků jednotek

Společenství vlastníků pravidelně hradí zálohy na vodu za vlastníky jednotek, které následně vyúčtovává vlastníkům jednotek. Vyúčtování vody probíhá v dubnu jedenkrát ročně. K 31. 12. společenství vlastníků eviduje zaplacené zálohy na vodu, které dosud nebyly vyúčtovány. SVJ poskytnuté zálohy vykázalo v rozvaze jako poskytnuté zálohy na zásoby. Je to vykázáno chybně? Vycházeli jsme z předpokladu, že voda je komodita, která byla v průběhu roku dodána, ale dosud nebyla fakturována, proto to bylo zahrnuto v části zálohy na zásoby.