Ing. Jan Ployer (399)

Výpočet poměrné části spotřeby energií v provozovně

Fyzická osoba, plátce DPH, provozuje živnost v rodinném domě, který není a nebyl vložen do obchodního majetku. Dům má jedno podlaží. Celé přízemí je využíváno jako provozovna, v patře je bytová jednotka, kde fyzická osoba bydlí. Zastavěná plocha domu je dle KN 184 m2, plocha provozovny (přízemí) 80 m2. K zastavěné ploše patří malé nádvoří. Lze při určování poměrné výše spotřeby energií vycházet z předpokladu, že horní patro nemá větší plochu než přízemí (což skutečně nemá), kde je provozovna, a tudíž lze rozdělit spotřebu energií na 50 % podnikání a 50 % osobní spotřeba, nebo je nutné vycházet z výměry dle KN?

Postoupení technického zhodnocení najatého majetku

Nájemce hotelu (plátce DPH) se souhlasem pronajímatele provedl a odpisoval technické zhodnocení. Na základě smlouvy původní nájemce úplatně postoupil na nového nájemce práva a povinnosti plynoucí z nájemní smlouvy vč. provedeného technického zhodnocení. Zhodnocení bylo pro účely stanovení náhrady oceněno zůstatkovou daňovou cenou u původního nájemce (uplatňoval zrychlené odpisy). Bude úplata za převod TZ podléhat DPH na výstupu? Hotel byl pořízen v roce 2000 a je u majitele zařazen v 5. odpisové skupině. Nový nájemce zařadí TZ do 5. nebo 6. odpisové skupiny?

Samostatná movitá věc nebo součást stavby

Objekt jako trvalá stavba byl zkolaudován pro výrobu plastových obalových materiálů. Vlastní výrobní zařízení nemá základ v podlaze objektu, ale je ustaveno do ocelové nosné konstrukce, jejíž cena pořízení je 2 mil. Kč. Nosná konstrukce je pevně spojena s podlahou a stěnami budovy a nese i lávky pro obsluhu tohoto a dalších výrobních zařízení. Jedná se v případě ocelové nosné konstrukce z hlediska účetních a daňových předpisů o: - součást výrobního zařízení pro výrobu obalových materiálů (CZ-CPA: 28.96.10; 2. daňová odpisová skupina) nebo - samostatnou movitou věc – ocelovou konstrukci (CZ-CPA: 25.11.23; 3. daňová odpisová skupina) nebo - technické zhodnocení budovy (CZ-CC: 125111; 5. daňová odpisová skupina)? 

Daň z nabytí nemovitých věcí a platba

Společnost s r. o. loni vydražila dům, převod zapsaný v katastru nemovitostí byl v listopadu. Daň z nabytí nemovitosti uhradí letos do konce února. Bude tento náklad hrazený až letos součástí vstupní cena majetku, který se bude již za r. 2019 odpisovat, nebo bude až nákladem letošního roku?

Zdaňování pronájmu § 9

Otec s dcerou (nepodnikatelé) měli ve spoluvlastnictví bytový dům (každý vlastnil 1/2). Otec v červnu 2019 zemřel a dědické řízení skončilo v září 2019. Dcera zdědila i druhou polovinu domu. Do roku 2018 plynoucí příjmy z pronájmu dle § 9 ZDP zdaňoval vždy jen otec. Jakým způsobem má dcera provést zdanění v roce 2019, přičemž v listopadu 2019 darovala 1/4 bytového domu svému manželovi? Může dcera za rok 2019 uplatnit paušální výdaje ve výši 30 %, nebo jak má správně postupovat?

Přerušení lhůty pro osvbození prodeje nemovitosti

Pro osvobození daně z příjmu při prodeji nemovitosti platí časový test. Tento časový test se přenáší v řadě přímé. Mezi tím změny zákonů, zejména pak OZ, kdy došlo ke sloučení pozemků a staveb. Od 1. 1. 2014 nastala změna, kdy stavby splývají a stávají se součástí pozemku. Následně je pak ustanovení, že v případě nároku na osvobození, rozhoduje okamžik vlastnictví pozemku a k okamžiku vlastnictví stavby se nepřihlíží.

Skutečná situace, bytový dům o 30 bytech na státním pozemku. Vlastníci bytů požádali o vydání pozemku do vlastnictví. Převod pozemku ze státu na vlastníky jednotek, se táhl 5 roků. V mezičase rodiče, majitelé bytu, zemřeli a vlastnické právo k bytu přešlo na dceru rodičů. Držení bytu splňuje nárok na osvobození díky délce bydlení rodičů, dcera vlastnila necelé dva roky. Nyní došlo k převedení a zapsání podílového vlastnictví s tím, že bytová jednotka JE NA POZEMKU č.p. … není uvedeno, že bytová jednotka JE SOUČÁSTÍ POZEMKU. Výsledek je, že dcera vlastní byt necelé dva roky, včetně bydlení rodičů však tato doba činí více než 7 let.

Pozemek byl zapsán po 5 letech řešení, ale již na dceru zemřelých rodičů. Nyní dcera vlastní bytovou jednotku v ceně 3 000 0000 Kč, s podílem na pozemku, dle cenové mapy a podílu, protože stavba má 3 patra a celkem 30 bytových jednotek v ceně 70 000 Kč. Bytovou jednotku "vlastní" 7 let, podíl na pozemku "vlastní" 1,5 roku, prodejní cena 3 000 000 Kč + 70 000 Kč. A řešíme nárok na osvobození od daně z příjmů FO.

Stavba není součástí pozemku, protože je na KN zápis "stavba na parcele č. …" a platí pro byt osvobození a pro podíl na pozemku neosvobozená daň z nemovitosti? I proto, že je pozemek ve spoluvlastní všech majitelů bytových jednotek?

Stavba je součástí pozemku, i když je na KN zápis "stavba na parcele č…." a změnou OZ došlo k přerušení lhůty pro osvobození. Stavba je součástí pozemku a pro osvobození platí okamžik vlastnictví pozemku a poplatníci se nemohou domáhat doby vlastnictví bytu, tak by doplatili na změnu zákona.

Stavba ke dni účinnosti zákona nebyla součástí pozemků, a i když došlo k pozdějšímu splynutí stavby a pozemku. Při prodeji je rozhodující posouzení osvobozeného plnění dle okamžik změny zákona a splynutí pozemku a stavby v dalších obdobích se posuzují s ohledem na osvobozené plnění ke dni změny zákona OZ k 1. 1. 2014? 

Příspěvky do fondu oprav

Právnická osoba (s. r. o.) vlastní bytovou jednotku. Za tuto bytovou jednotku je povinna hradit příspěvky SVJ do fondu oprav. Dle Pokynu D-22 k § 9 ZDP jsou "platby vlastníka jednotky na provozní výdaje (do tzv. fondu oprav a na účet společenství vlastníků) jsou na straně poplatníka, který nevede účetnictví, daňovým výdajem v okamžiku jejich úhrady. Jsou-li platby (jejich část) určeny na technické zhodnocení společných částí, jsou daňovým výdajem po dokončení technického zhodnocení, a to formou odpisů. Pokud byly platby na provozní výdaje použity na technické zhodnocení společných částí, poplatník podle § 5 odst. 6 zákona o výdaje zahrnuté do základu daně v předchozích zdaňovacích obdobích sníží výdaje ve zdaňovacím období, ve kterém bylo technické zhodnocení dokončeno. O výdaje na technické zhodnocení se zvýší vstupní cena jednotky a do daňových výdajů se tyto výdaje promítnou formou odpisů." Lze tento postup použít analogicky i u poplatníka, který vede účetnictví? Pokud ne, jakým způsobem by měla právnická osoba, která vede účetnictví, postupovat? 

Zdanění příjmů z prodeje majetku pro podnikání

Poplatník vede daňovou evidenci. V roce 2000 koupil jednu polovinu nemovitosti a v roce 2002 druhou. V roce 2019 uzavřel v listopadu kupní smlouvu na prodej celé nemovitosti a v prosinci pak dodatkem ke kupní smlouvě byla sjednána úhrada ve splátkách. Část v roce 2019 a část v roce 2020. Je možné tuto nemovitost vyřadit před uzavřením kupní smlouvy z obchodního majetku a prodej danit v § 10 ZDP? V roce 2019 je možno uplatnit do výdajů zůstatkovou cenu? 

Přefakturace nákladů nájemníkovi

Ve velkém obchodním centru si pronajímáme nebytové prostory, které dále podnajímáme našemu nájemníkovi. Vlastník objektu nám účtuje kromě zdaněného nájmu i zálohu na přímé i nepřímé náklady. Tyto různé náklady (voda, teplo a nespočet podílů jako na ochranku, úklid atd.) jsou zahrnuty v jedné částce a vlastník nám neposílá doklad na přijatou platbu - využívá možnost zálohy nezdaňovat, jelikož podle něj neví, na co se záloha přesně použije a jaká bude sazba. Tento samý model jsem použila u svého podnájemníka. Nájem byl uzavřen od 1. 1. 2019. Na začátku ledna 2020 nám došla 1. část vyúčtování záloh od majitele objektu. DUZP 31. 12. 2019 - elektřina 21%, voda 15%, teplo 15% a na konec odečtena záloha 0% (přesně 12x naše záloha). Na dokladu je tedy vyčíslena celková DPH za 21% a 15%, odečtena záloha a doplatek co po nás dodavatel požaduje. U nás jsme zaúčtovali a sedí nám to. Jelikož jsme doklad dostali až 23. 1. 2020, rozhodla jsem se nyní naúčtovat („přeúčtování“ – používáme na vstupu 5xx - odpočet a na výstupu 6xx - odvod) tyto náklady svému podnájemci (jak máme ve smlouvě). A nyní nevím, jestli správně můžu přeúčtovat až v lednu (prosinec už jsem měla uzavřený) a když jsem chtěla přesně „opsat“ způsob vyúčtování, tak jsem si uvědomila, že teplo již podléhá 10%. Můj podnajimatel zaplatil 11x zálohu v roce 2019 a poslední až lednu 2020, kterou mu chci také ve vyúčtování odečíst. Můžu vystavit fakturu za náklady v roce 2019 v lednu 2020 (tehdy jsem já zjistila) a celkové náklady za rok účtovat elektřinu + 21 %, voda + 15 % a celé teplo +10 % a pak odečíst nezdaněné zálohy? Je tento způsob správný? 

Odpisování při zakoupení dalšího spoluvlastnického podílu nemovitosti

Jsme s. r. o. Jsme spoluvlastníky nemovitosti, a to 1/4, kterou jsme koupili před 20 lety za 600 000 Kč a kterou odpisujeme zrychleným způsobem, a v r. 2019 jsme odkoupili od jiného spoluvlastníka jeho podíl ve výši 1/4 nemovitosti za 3 mil. Kč. Takže teď spoluvlastníme polovinu nemovitosti. Za r. 2019 chceme uplatnit odpis ze změněné vstupní ceny. Zrychlený odpis jsme vypočítali následovně: doba odpisování první 1/4 = 20 let 3 000 000 + 88 000 (zůst. cena první 1/4) = 3 088 000 x 2 = 6 176 000 : 11 (31 let – 20 let) = 56 1454 Kč. Odpis za r. 2019 by tedy byl 561 454 Kč. Je ten způsob výpočtu správně nebo jsme to špatně pochopili a koupenou druhou 1/4 nemovitosti je třeba odpisovat samostatně 30 let?