Ing. Jan Ployer (411)

Opravy a údržba v pronajatých prostorech

Společnost s r. o. uzavřela smlouvu o pronájmu na RD s tím, že ve smlouvě je zahrnuto, že "běžnou údržbu a veškeré potřebné opravy je nájemce povinen hradit na své náklady." Vše, co nemá charakter TZH a je jen opravou opotřebovaných či zastaralých částí prostoru by pronajímatel účtoval rovnou do nákladů, pokud by práce hradil on. Pokud však opravy či výměny tohoto charakteru bude provádět na vlastní náklady nájemce (např. výměnu dřevěných oken za plastové, výměnu střešního povrchu za povrch obdobných parametrů atd.), může je na základě ustanovení ve smlouvě uplatnit do svých nákladů bez ohledu na jejich výši? Z toho by vyplývalo, že si může uplatnit i DPH na vstupu?

Pronájem - vyúčtování služeb

Nájemník uzavřel smlouvu o nájmu, kde má domluveno vyúčtování záloh na služby (otop, voda, elektřina, atd). Ve smlouvě je dané vyúčtování služeb 1x za rok. Nyní pronajímatel chce uhradit po nájemníkovi tyto položky: 1. dlouhodobá záloha na opravy, 2. pojištění domu, 3. poplatek za správu, 4. komíny Je možné tyto položky na nájemníka přeúčtovávat? Jaké položky smí pronajímatel extra zahrnout do výdajů na zálohy služeb – je uveden někde seznam v zákoně? Na vyúčtování služeb se smluvně dohodli 1x za rok a ve vyúčtování figuruje dlouhodobá záloha na opravy – je toto možné? Kdo má přesně platit pojištění domu – pronajímatel nebo nájemce?

Sazba DPH u přípojky k rodinnému domu

Stavební firma realizovala kanalizační přípojku k budoucímu rodinnému domu. Tato přípojka vede částečně v pozemku,který není majetkem majitele rodinného domu. Jaká bude sazby DPH u těchto výkopových prací?

Nabytí nemovitosti na základě zajišťovacího převodu vlastnického práva

Věřitel (právnická osoba) poskytl úvěr jiné společnosti (dlužník). K úvěrové smlouvě byla uzavřena smlouva o zajišťovacím převodu vlastnického práva na nemovitost dlužníka. Vzhledem k tomu, že dlužník svůj dluh nesplatil, existují dvě možnosti, jak bude věřitel postupovat: Var. 1) Na základě smlouvy o zajišťovacím převodu dojde k nepodmíněnému převodu vlastnického práva na věřitele. Věřitel se se tedy stane bezpodmínečným vlastníkem nemovitosti (s adekvátním zápisem v katastru nemovitostí). Je zpracován znalecký posudek o ceně nemovitosti. Pokud bude znalecká hodnota vyšší než hodnota dluhu, bude rozdíl dlužníkovi věřitelem vyplacen. Bude z hlediska účetnictví a zákona o daních z příjmů správný postup na straně věřitel, kdy dojde k zaúčtování pořízení nemovitosti ve výši ceny podle znaleckého posudku oproti závazku vůči dlužníkovi a následně bude tento závazek započten s pohledávkou z titulu poskytnutého úvěru? I pro účely daně z příjmů bude vstupní cena ve výši znalecké ceny a bude možné zahájit daňové odpisování (nemovitost se bude zřejmě pronajímat)? Var. 2) Věřitel s dlužníkem uzavřou dohodu o zpeněžení nemovitosti. V dohodě bude mj. uvedeno, že dlužník nejprve předá věřitel písemné potvrzení o nepodmíněnosti zajišťovacího převodu vl. práva a současně provede návrh na výmaz poznámky o dočasné povaze věcného práva na základě zaj. převodu vl. práva v katastru nemovitostí. V dohodě je dále ujednáno, že se obě strany dohodly, že úhrada dluhu bude primárně zajištěna prodejem nemovitosti. Za tímto účelem je sjednán proces a termín, do kdy musí být nemovitost prodána (jde o aktivní účast obou stran na nalezení vhodného kupce, stanovení kupní ceny apod.). V případě, že do určitě doby nedojde k prodeji nemovitosti, práva a povinnosti z dohody zanikají. Pokud taková situace v budoucnu nastane, provedený výmaz poznámky o dočasné povaze věcného práva zůstává i nadále v platnosti a účinnosti. Jaký bude postup z hlediska účetnictví a daně z příjmů v této situaci? Je nutné účtovat ve chvíli, kdy dojde k výmazu podmínky o dočasné povaze věcného práva v KN o pořízení nemovitosti stejně jako ve Var. 1), protože se věřitel stává v tu chvíli bezpodmínečným vlastníkem? Pokud ano, bude při prodeji nemovitosti účtována vstupní (pořizovací, znalecká) cena do nákladů a kupní cena do výnosů. V tento moment nám jde i o to, že výnos může být větší než hodnota dluhu a v dohodě o zpeněžení je uvedeno, že rozdíl musí věřitel dlužníkovi vyplatit. Jinak řečeno musel by věřitel zdanit celý výnos, i když je povinen jeho část vyplatit dlužníkovi. Podotýkáme že účelem dohody je primárně zpeněžení nemovitosti za účelem úhrady dluhu, nicméně právním bezpodmínečným vlastníkem bude v době prodeje již věřitel. 

Pozemek z hlediska DPH

V průběhu vlastnictví pozemku došlo ke změně územního plánu města. Pozemek je nově označen jako : Plochy bydlení- v rodinných domech. Pozemek je v katastru nemovitostí veden jako orná půda, je tak také využíván ( propachtován zemědělcům). Jedná se z hlediska DPH o pozemek stavební ? Děkuji za odpověď.

Daň z nabytí nemovitosti (převod bytové jednotky)

Dva členové SVJ si vyměnili byty, a jelikož by mohla být sporná výše daně z nabytí nemovitých věcí, nechali si vypracovat znalecké posudky. Posudky byly přílohou daňového přiznání k DNN podaného v říjnu 2018 a ve stejném měsíci byla zaplacena daň (záloha na daň). Jakou lhůtu má správce daně pro vyměření daně?

Odpisy majetku

Společnost s r. o. koupila v roce 2014 bagr (kupní smlouva, cena uhrazena). V letech 2014-2018 prováděla odpisy. Prodávající byl již v době prodeje v insolvenci. Prodej majetku byl insolvenčním správcem napadnut u soudu a v roce 2020 bylo soudem rozhodnuto, že se jednalo o neúčinný právní úkon a kupující je povinen majetek vrátit. Jak správně postupovat především z hlediska odpisů - měli jsme nárok uplatňovat odpisy do daňových nákladů? Nebo musíme podat dodatečná daňová přiznání za předchozí roky a zvýšit základ daně o uplatněné odpisy? Jak řešit DPH, v roce 2014 jsme uplatnili nárok na odpočet, musíme nyní DPH odvést?

Fakturace a účtování dílčích zakázek

Jakým způsobem evidovat zakázkovou evidenci u stavební nebo montážní firmy pro účely rozpracovanosti k 31. 12.? Jedná se o to, že je dlouhá zakázka, která má víc dílčích fází ("kratších podzakázek"), které budou fakturovány postupně dle plnění plánu. V dílčích fakturacích jsou zahrnuty nejen přímé náklady, ale i marže (zisk) z dílčí fáze zakázky. Je třeba posuzovat dílčí fáze jako jednotlivé zakázky, nebo všechny dílčí fáze u jedné zakázky se mají evidovat dohromady jako jedna zakázka (a o výnosech účtovat až při předání poslední fáze)? Možná je tato otázka nejednoznačná a záleží na tom, jestli dílčí fáze zakázky budu předávány podepsaným protokolem apod.? Protokol však u dílčích zakázek není vždy podepsán (není to praktické a zákazník často ani nechce podepisovat dílčí části) Dále se chci zeptat, když práce byly dodělány v prosinci, ale k podpisu předávací protokolu u díla došlo až v lednu 2020, tak je nutné ocenit k 31.12.2019 rozpracovanost jako nedokončenou výrobu bez marže? (to by však nebyl z mého pohledu dodržen věrný obraz účetnictví 2019 a za silný rok by byla vykázána ztráta) Lze si používané postupy ve vnitropodnikové směrnici nějakým způsobem upravit, aby byl postup nezpochybnitelný (při dlouhodobém dodržování metodiky o tomto účtování) - např. evidence dílčích fází a jejich účtování do výnosů či účtování do výnosů i pokud nedošlo k podepsanému předávacímu protokolu? Případně poprosím o doporučení nějaké ucelené literatury na toto téma (pokud existuje).

Město vyfakturovalo pronajímateli vodu za nájemce

Nájemce nezaplatil Městu vodné a stočné. Pronajímatel měl s Městem uzavřenou smlouvu, kde je zakotvena povinnost, že v případě nezaplacení vodného a stočného nájemcem, je povinno Město požadovat vodné a stočné po pronajímateli. Město tak pronajímateli vyfakturovalo vodné a stočné za 100 000 Kč + 15 % DPH. Pronajímatel uplatnil DPH na vstupu a zaúčtoval do nákladů, to asi nelze. Jediná varianta tedy je toto vyfakturovat nájemci a časem vytvořit daňovou opravnou položku, že?

Darování nemovitosti z hlediska DPH

Jak je to s odvodem DPH při darování nemovitosti? Fyzická osoba, plátce DPH pořídila nemovitost v roce 1991, v roce 2005 nemovitost vyřadila do osobního vlastnictví a dále ji pronajímala v §9. DPH v roce 2005 nebylo vypořádáno, jelikož fyzická osoba zůstala plátcem DPH a pronájem byl uskutečňován s DPH. Při pořízení nemovitosti bylo DPH uplatněno a pak se uplatňovalo i ze všech oprav. Za posledních 10 let nebylo pořízeno žádné technické zhodnocení, které by zvyšovalo vstupní cenu majetku. Všechna technická zhodnocení byla v ceně do 40 000 Kč, tudíž byla účtována do spotřeby, ale DPH bylo vždy nárokováno. Nyní by tato fyzická osoba ráda darovala nemovitost synovi. Bude nutné provádět úpravu odpočtu DPH podle § 78 ZDPH, a bude se muset odvést DPH při darování? Z jaké ceny se bude vycházet? Pokud bude nutné DPH při darování odvést, mohl by syn nárokovat odpočet z tohoto daru, v případě, že by nemovitost začal používat k podnikání nebo například k pronájmům?