Družstvo (171)

Rozdělení fondu oprav v bytovém družstvu

Dům byl původně ve vlastnictví města, které ho odprodalo bytovému družstvu. Všichni tehdejší nájemci se složili na kupní cenu domu podle plochy svých bytů a stali členy BD, až na jeden byt v přízemí, který nesložil základní členský vklad (ZČV) ani další členský vklad (DČV), a nájemce se tedy ani nestal členem BD. Po několika letech byly (na základě rozhodnutí členské schůze) v podkroví domu vybudovány další dva byty, a to na náklady nových dvou členů BD, kteří do BD složili ZČV a DČV, které však již byly v tehdejší tržní hodnotě, která byla výrazně vyšší než původní cena za dům při odkupu od města. Po několika dalších letech (na základě rozhodnutí členské schůze) jeden ze stávajících členů BD složil DČV ohledně toho bytu v přízemí, opět v tehdejší tržní ceně. Došlo tak ke sloučení jeho původního a nového družstevního podílu. Peníze za byty v podkroví i byt v přízemí byly rozhodnutím členské schůze převedeny do fondu oprav. Vedle toho přispívali do FO také všichni členové BD podle plochy svých bytů.

Nyní, po dalších 6 letech, se budou byty převádět do vlastnictví a BD se bude likvidovat. Zároveň padl návrh vrátit část naspořených peněz z FO jednotlivým družstevníkům. Otázka zní, zda je možné tyto peníze z FO při vrácení rozdělit mezi všechny členy BD podle plochy bytů, a zda se jedná o vrácení dlouhodobé zálohy, a tedy nebude podléhat zdanění u členů BD. Anebo zda celou situaci nějak ovlivní fakt, že byty v podkroví a byt v přízemí přispěli dalším členským vkladem nikoli podle plochy bytu, ale podle tržní ceny, a navíc jejich podíl byl výrazně vyšší než u ostatních družstevníků, a zda se v tomto případě nejedná o rozdělení peněz, které bude potřeba zdanit.

Ale jak už jsem uvedla, peníze se převedly do FO a družstvo s nimi hospodařilo, ale nebylo to evidováno zvlášť na hromádku „FO z příspěvků“ a „FO z DČV“. Např. v roce 2010 byl zůstatek ve FO 0,5 mil. Kč. V roce 2010 byly za byty v podkroví složeny dva DČV, každý v hodnotě 2 mil. Kč. V roce 2012 složen DČV za byt v přízemí v hodnotě 1,5 mil. Kč. Vedle toho příspěvky do FO od družstevníků za roky 2010 až 2017 činily 2 mil. Kč. Výdaje z FO za roky 2010 až 2017 celkem 5 mil. Kč. Konečný zůstatek ve FO jsou 3 mil. Kč. Polovinu si chtějí družstevníci rozdělit mezi sebe. Jakým způsobem odliším daňový režim vrácení dlouhodobé zálohy od rozdělení DČV? Ovlivní to nějak rozdělení likvidačního zůstatku? 

Služební jízdy předsedy družstva

Předseda družstva vykonává odměňovanou činnost na základě smlouvy o výkonu funkce. V této smlouvě není sjednáno místo výkonu práce ani pravidelné pracoviště, nejedná se o pracovní smlouvu. Práci vykonává převážně z místa jeho bydliště. Při podnikatelské činnosti družstva (pronájem nemovitostí) využívá automobil v majetku družstva výhradně pro služební jízdy, soukromé užití není sjednáno. Tento vůz je využíván mj. za účelem kontroly a správy pronajímaných nemovitostí (např. kontrola zabezpečení objektů, často ve večerních hodinách). Z důvodu zajištění vysoké mobility tento vůz parkuje v místě svého bydliště (pohotovost v případě neočekávaných, náhlých výjezdů), kde právě začíná většina služebních jízd do místa pronajímaných nemovitostí či za účelem vyřízení jiných záležitostí družstva. Lze považovat tyto jízdy za služební jízdy a nikoli za soukromé, přestože začínají v místě bydliště předsedy? U zaměstnance v pracovním poměru může zaměstnavatel stanovit počátek pracovní cesty v místě bydliště, aniž by to bylo považováno za soukromou cestu. Předseda družstva však svou činnost vykonává na základě jiného právního vztahu. Bylo by vhodné a pomohlo by, kdyby ve smlouvě o výkonu funkce bylo uvedeno jako místo výkonu práce/funkce místo jeho bydliště (byť je to pojem ze zákoníku práce), kde vozidlo parkuje a odkud jsou realizovány služební jízdy, aby cesty nebyly překvalifikovány na soukromé, bude-li jinak účel cest souviset s podnikáním družstva?

Odpisy bytu po převodu od družstva

Fyzická osoba (Jan Novák) koupil od jiné fyzické osoby v roce 2018 starší byt (jednotku) jako podíl na družstvu za 3 mil. Kč. Ještě v roce 2018 podal žádost na družstvo o převod do osobního vlastnictví. Ve smlouvě o převodu vlastnictví jednotky je uvedena kupní cena ve výši 200 000 Kč, která byla uhrazena zápočtem členského vkladu v bytovém družstvu (datum původní platby není znám, pravděpodobně před více než 5 lety). Převod proběhl a byt byl zapsán do katastru nemovitostí v roce 2018. Jan Novák tento byt pronajímá a uvádí v příjmech z § 9 a uplatňuje náklady ve skutečné výši. Z jaké částky bude počítán odpis? Z částky 3 mil. Kč nebo 3 200 000 Kč nebo z částky 200 000 Kč, které byly uhrazeny zápočtem?

DPH u přefakturace

Naše družstvo začalo poskytovat službu „odvoz odpadních vod“. Voda se veze na čističku, která nám pošle fakturu za likvidaci s DPH 15 %. Pokud chci udělat přefakturaci a navíc nafakturovat odvoz traktorem, budou na faktuře dva řádky - tzn. 1. řádek přefakturace likvidace odpadních vod s DPH 15 %, 2. řádek odvoz vody traktorem s DPH 21 % nebo bude na vše sazba DPH 21 %? Doplňující dotaz: faktura z čističky přijde 12. 11. DUZP 31. 10. 2018. DPH z této faktury nárokuji v listopadu, vystavená faktura bude také v listopadu (s přefakturací). Je to tak správně? 

Povinný audit

Jaké jsou podmínky pro povinný audit firmy, která by v roce 2018 přesáhla čistý obrat 40 milionů korun? Kde bychom se dočetli více o tom, jak máme postupovat a co vše musíme splnit? Podléhá auditu i družstvo?

Převod družstevního bytu

V roce 01/2016 došlo dle zákona č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů nároku v družstvech a zákona 72/1994 Sb., k převodu do vlastnictví člena družstva. Ještě před převodem byl bytový dům opraven, zateplen atd. - závazky vůči družstvu vyrovnány. Byt je od prosince 2016 pronajímám. Smlouva na pronájem podepsána v listopadu 2016. V roce 2017 byt pronajímám celý romk a je tedy povinnost podat přiznání. Je možné byt nechat ocenit znalcem - nechat ocenit tržní hodnotu k datu zahájení nájmu, tedy k 1. 12. 2016 či k datu podpisu smlouvy, tj. 1. 11. 2016? Je možné z této ceny byt odpisovat popřípadě z jaké ceny lze byt odepisovat? Zahájení nájmu v prosinci 2016, bude tedy v roce 2017 uplatněn odpis pro 1. nebo 2. rok, pokud jsme v roce 2016 přiznání nepodávali, neboť jsme nepřekročili hranici 6 000 Kč? Dále do fondu oprav přispíváme (správce budovy bytové družstvo, které v roce 2016 byt převedlo) 2 200 Kč měsíčně, je možné si tuto část dát do daňových nákladů? Např. podíl na zateplení jsem zaplatili již družstvu před převodem). Máme se přesně zajímat o to, na co byl fond oprav spotřebován? Popřípadě o jaký výpis máme požádat bytové družstvo? V roce 2017 se žádné opravy na bytovém domě nekonaly - co pozorujeme.

Prodej členských práv a osvobození dle § 10 odst. 6

Občan nabyl družstevní byt dědictvím (řada přímá) za odhadní hodnotu 500 tis. Kč. Byt byl neobyvatelný, musel se vyklidit, opravit a nyní se má prodat. Příjem z prodeje členských práv z tohoto bytu nebude použit na bytovou potřebu. Je nutné tento příjem zdanit dle § 10 odst. 1 písm. c). Jako výdaj lze použít nabývací cenu podílu dle § 10 odst. 6. Je možné použít jako daňový výdaj pouze odhadní hodnotu bytu při dědictví 500 tis. Kč? Mohou se uplatnit jako daňový výdaj i ostatní výdaje - na vyklizení, opravu a prodej?

Závazek bytového družstva vůči vzniklému společenství vlastníků jednotek

Bytové družstvo si vzalo v roce 2008 úvěr na fasádu na dobu 30 let. Úvěr je na družstvo, nikoliv na jednotlivé členy. V roce 2011 vzniklo ze zákona SVJ a cca 2/3 členů se rozhodlo svůj podíl na úvěru s družstvem finančně vyrovnat. Členové SVJ se následně rozhodli úvěr nepřevzít, proto BD existuje dál. Díky nesprávnému hospodaření vznikl při převodu BD vůči SVJ závazek družstva ve výši cca 500 000 Kč. Statutární orgán SVJ má obavu, že když nebude družstvo žalovat za nesplnění závazku, může být samo posuzováno dle § 159 NOZ s tím, že nejednalo s péčí řádného hospodáře. BD má ale stále 1/3 členů, kteří jsou i členy SVJ. Dle účetní firmy se jedná o 2 samostatné subjekty, které musí vůči sobě plnit. Je nějaká cesta, jak závazek z účetnictví vynulovat, když to není pro SVJ žádný výnos? 

Převody bytů a nebytů do vlastnictví - zdanění

Bytové družstvo převádí do vlastnictví svým členům, družstevníkům, byty, ve kterých jsou nájemci. Kromě toho převádí i jeden nebytový prostor, který byl dosud také ve vlastnictví bytového družstva a který měl pronajatý jeden ze členů bytového družstva.

1) Bude u převodu bytů použito osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí (§ 8 odst. 1 zákonného opatření č. 340/2013 Sb.)?

2) Předpokládám, že u nebytového prostoru toto osvobození nebude možno použít, a proto bude zdaněn daní z nabytí nemovitých věcí - bude základem daně cena dle znaleckého posudku snížená na 75 % (§ 4 a § 14 zákonného opatření č. 340/2013 Sb.)?

3) Bude převod bytu osvobozen od daně z příjmů [§ 4 odst. 1 písm. zg) ZDP], a tudíž bude podléhat osvobození osvobozených příjmů - nad 5 mil. (§ 38v ZDP)?

4) Dále předpokládám, že nebytový prostor nebude osvobozen ani od daně z příjmů - bude se u fyzických osoba jednat o příjem dle § 10 odst. 1 písm. n) ZDP a základem daně bude cena dle znaleckého posudku? Je možné uplatnit nějaký uznatelný výdaj, např. finanční vyrovnání, které daný člen poskytl ostatním členům bytového družstva za to, že původně se všichni složili na odkoupení tohoto nebytového prostoru od města (při odkoupení celého domu), ale nyní je převeden do vlastnictví jen jemu? 

Prodej nemovité věci z hlediska ZDP a ZDPH

Firma s. r. o., plátce DPH, která vede podvojné účetnictví, se dohodla se stavebním bytovým družstvem (SBD) o odkupu televizního kabelového rozvodu (TKR) v části města. Za tímto účelem byla stanovena cena na základě znaleckého posudku. SBD byl druhým vlastníkem TKR od roku 1992, kdy jej koupil od prvního vlastníka v rámci likvidace firmy. Je TKR považováno za stavbu nebo za inženýrské sítě? Je prodávají SBD povinno uplatnit daň z příjmu? Je tento prodej osvobozen od DPH nebo v jakém režimu se prodej uskuteční (režimu přenesené DPH nebo s DPH 21%)? Podléhá nabytí nové nemovité věci dani z nemovitých věcí?