Nabytí nemovitosti na základě zajišťovacího převodu vlastnického práva
Plné znění otázky
Věřitel (právnická osoba) poskytl úvěr jiné společnosti (dlužník). K úvěrové smlouvě byla uzavřena smlouva o zajišťovacím převodu vlastnického práva na nemovitost dlužníka. Vzhledem k tomu, že dlužník svůj dluh nesplatil, existují dvě možnosti, jak bude věřitel postupovat: Var. 1) Na základě smlouvy o zajišťovacím převodu dojde k nepodmíněnému převodu vlastnického práva na věřitele. Věřitel se se tedy stane bezpodmínečným vlastníkem nemovitosti (s adekvátním zápisem v katastru nemovitostí). Je zpracován znalecký posudek o ceně nemovitosti. Pokud bude znalecká hodnota vyšší než hodnota dluhu, bude rozdíl dlužníkovi věřitelem vyplacen. Bude z hlediska účetnictví a zákona o daních z příjmů správný postup na straně věřitel, kdy dojde k zaúčtování pořízení nemovitosti ve výši ceny podle znaleckého posudku oproti závazku vůči dlužníkovi a následně bude tento závazek započten s pohledávkou z titulu poskytnutého úvěru? I pro účely daně z příjmů bude vstupní cena ve výši znalecké ceny a bude možné zahájit daňové odpisování (nemovitost se bude zřejmě pronajímat)? Var. 2) Věřitel s dlužníkem uzavřou dohodu o zpeněžení nemovitosti. V dohodě bude mj. uvedeno, že dlužník nejprve předá věřitel písemné potvrzení o nepodmíněnosti zajišťovacího převodu vl. práva a současně provede návrh na výmaz poznámky o dočasné povaze věcného práva na základě zaj. převodu vl. práva v katastru nemovitostí. V dohodě je dále ujednáno, že se obě strany dohodly, že úhrada dluhu bude primárně zajištěna prodejem nemovitosti. Za tímto účelem je sjednán proces a termín, do kdy musí být nemovitost prodána (jde o aktivní účast obou stran na nalezení vhodného kupce, stanovení kupní ceny apod.). V případě, že do určitě doby nedojde k prodeji nemovitosti, práva a povinnosti z dohody zanikají. Pokud taková situace v budoucnu nastane, provedený výmaz poznámky o dočasné povaze věcného práva zůstává i nadále v platnosti a účinnosti. Jaký bude postup z hlediska účetnictví a daně z příjmů v této situaci? Je nutné účtovat ve chvíli, kdy dojde k výmazu podmínky o dočasné povaze věcného práva v KN o pořízení nemovitosti stejně jako ve Var. 1), protože se věřitel stává v tu chvíli bezpodmínečným vlastníkem? Pokud ano, bude při prodeji nemovitosti účtována vstupní (pořizovací, znalecká) cena do nákladů a kupní cena do výnosů. V tento moment nám jde i o to, že výnos může být větší než hodnota dluhu a v dohodě o zpeněžení je uvedeno, že rozdíl musí věřitel dlužníkovi vyplatit. Jinak řečeno musel by věřitel zdanit celý výnos, i když je povinen jeho část vyplatit dlužníkovi. Podotýkáme že účelem dohody je primárně zpeněžení nemovitosti za účelem úhrady dluhu, nicméně právním bezpodmínečným vlastníkem bude v době prodeje již věřitel.