Letecká mapa nemovitostního trhu v roce 2025

Ilustrační foto, Shutterstock.com

 

Rozliv kapitálu do regionů

S hledáním lepšího výnosového procenta se již několik let započal rozlévat jako řeka kapitál generovaný ve velkých centrech. To vytváří asymetrii místních trhů, která je způsobena nadměrnou výší investovaného kapitálu, kdy vlastníci nejsou lokální a vytváří novou cenovou hladinu prodávaných nemovitostí. Týká se to oblíbených lokalit severních Čech a severní Moravy, ale rovněž například některých částí Vysočiny, kde roční zvýšení cen činí i desítky procent.

 

Protiproud: Kam směřují lidé

Dle předběžných údajů statistického úřadu se v roce 2024 přistěhovalo do Prahy 13 tisíc a do Brna 5 tisíc obyvatel. Tyto údaje jsou ovšem ovlivněny oficiálními kanály, tedy trvalým pobytem, což je spíše záležitost lidí, kteří se přistěhovali před několika lety a pořídili si vlastní bydlení. Troufám si tedy tvrdit, že urbanizace do velkých měst pokračuje v posledních letech násobným tempem.

 

Trh s novými nemovitostmi

V městech i okolní krajině není prozatím vidět mnoho nového, ale pokud již něco vznikne, začíná se rapidně zvyšovat architektonická kvalita nových projektů a je tak na co koukat. Investiční zapojení do developerské výstavby má z hlediska například šíře výběru bytových jednotek začasté bariéru v podobě blokace hromadnými přednostními nákupy, zejména menších jednotek.

 

Trh s ojetinami

Díky výše uvedenému a o něco vyšším cenám funguje second-hand trh s nemovitostmi nad míru dobře stejně jako sekundární trh s auty. Funguje tam samozřejmě delší časový horizont, ale osud starších nemovitostí je do značné míry podobný. Je začasté třeba počítat s vyšší nákladovou složkou, a to specificky u bytů náklady na energie a dle stavu budovy na celkovou výši příspěvku na správu domu a pozemku. Nižší atraktivita a nižší výnosy pak ovlivňují kvalitu nemovitosti, jak pro bydlení, tak na investici. Stejně jako u vozidel tak připadá v úvahu pravidelná obměna. V případě investičních nemovitostí se s ohledem na běh časového testu pro osvobození od daně z příjmů jeví jako rozumný horizont pro realizaci prodeje 10 let.

 

Výškové budovy, ležáky a satelity

Dle aktuální situace to vypadá, že stavbu výškových budov přesahujících sto metrů lze očekávat spíše mimo hlavní město v metropolích jako Brno či Ostrava. Aktuálně projednávaný metropolitní plán Prahy totiž s výškovou výstavbou v některých částech počítá, ovšem s limitem právě sto metrů. Tedy mrakodrapy v nepsané definici 40 pater a 150 metrů zřejmě do budoucna nemůžeme na mapě Prahy očekávat. Nadále tak budeme nacházet mrakodrapy naležato často neblaze připomínající nejdelší paneláky na bohnickém sídlišti. Vznik satelitní výstavby nadále pokračuje, ač si dlouhodobě myslím, že jde o ekonomický a ekologický nesmysl. V důsledku nedostatku nové výstavby mu však rozumím. 

 

Efektivní výměra bytu či domu

Když se nyní z výšky krátce dostaneme dovnitř konkrétní budovy a do jednotlivých bytových jednotek, tak pojďme zhodnotit, jaká plocha a rozvržení bytu či domu je vlastně efektivní a účelná. Obecně jde o to, aby užitná hodnota na metr čtvereční byla co nejvyšší. Doba, kdy se tvořily samostatné obývací pokoje či velkorysé předsíně apod. – v podstatě většinu času nevyužité prostory – je dávno pryč. V současnosti je kladen důraz na praktickou využitelnost, menší a správně uspořádané místnosti, kdy konečný efekt nepůsobí stísněně. Na základě svých vlastních chyb rozhodně doporučuji investovat do návrhu od architekta. Pokud jde o interiéry domů, tak tam bych architektonický návrh bral jako zcela obligatorní podmínku.

 

Co se děje na kopcích

Průletem po našich pohraničních pohořích uvidíme, že výrazně roste několik hlavních a oblíbených horských center. Plocha je však omezená a stavební pozemky dochází či jako například na šumavské Kvildě už došly. Rozumím tomu, že hledání nových lokalit je obtížné. Stále však vidím obrovský potenciál v Krušných horách, kde lze využít mnoho starých staveb k rekonstrukci či realizaci zcela nového projektu. A samozřejmě nejen tam.

 

Co se v poslední době povedlo nebo je na obzoru

Kromě mnoha rekonstrukcí historických budov na pražských Vinohradech např. v Mánesově, Polské či Slavíkově ulici se aktuálně nachází v Praze velmi zdařilé nové projekty. V Nuslích už je nějakou dobu otevřen projekt Nuselský pivovar, velmi zajímavé zpracování, které kombinuje novou část a kultivuje starou část pivovaru. Celý areál je otevřen a lze si ho projít. V Troje vedle zoo stojí zcela nový projekt Bella Vista. Jedná se o dvě nižší budovy v uzavřeném areálu, ovšem i tak se vyplatí rozhodně vidět. Z budov, které se teprve budou realizovat, uveďme alespoň projekt Sisters v Plzni, který nabídne dvě elegantní věže vysoké 94 a 83 metrů. Atraktivní je projekt Nového Žižkova architekty Evy Jiřičné. Jelikož však developer Central Group aktuálně pozastavuje stavební činnost, přičemž dokončuje první realizace na nedalekém Nákladovém nádraží Žižkov, je otázkou, kdy se tohoto projektu dočkáme. Z mého pohledu vznikne velmi zajímavá budova na Smíchově nedaleko Vyšehradského železničního mostu. Konkrétně se jedná o Rezidenci Na Plzeňce, která by navíc měla být v energeticky nejúspornější kategorii a disponovat nejnovějšími technologiemi.  V centru Brna vznikne poměrně zajímavý projekt Nová Křenová, ovšem jeho umístění je z mého pohledu velmi nešťastné a kýžený zážitek z bydlení budou mít noví obyvatelé zřejmě tak od 8. patra výše. Jedná se o solitérní stavbu vloženou do dvora mezi starší zástavbu.

 

Závěrem

V příštích pěti letech bude zajímavé sledovat další vývoj realitního trhu, zda ceny dále porostou tímto závratným tempem, které jsem v době vyšších úrokových sazeb spíše neočekával, nebo se trh možná s přestřelenými maržemi všech zúčastněných aktérů a snižujícím se výnosovým procentem postupně udusí ve vlastní šťávě. Přeji nejen fanouškům nemovitostí vše dobré v novém roce 2026.