Osvobození od DPH

Pronajímáme byt, kde je stanovena celková měsíční částka za nájem bytu. V dalším odstavci nájemní smlouvy je uvedeno, že součástí nájemného jsou i paušální platby za služby v souladu s § 9 zákona č. 67/2013 Sb. občanský zákoník, kdy mezi tyto služby patří dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, rozhlasové a TV vysílání, provoz a čištění komínů, odvoz komunálního odpadu a dodávka plynu. Od 1. 1. 2026 se stáváme plátci DPH. Můžeme osvobodit celkovou částku nájmu podle § 56a odst. 1 – dlouhodobý pronájem, tj. osvobodit celkovou částku nájmu včetně služeb vyjmenovaných v nájemní smlouvě (plyn, voda, úklid atd.) a považovat jej za vedlejší plnění, které následuje osud hlavní plnění což je nájem bytu? Nejsou stanoveny jednotlivé částky za služby, ani se tyto služby nevyúčtovávají nájemci. Jsou paušálně zahrnuty v nájmu. 

OSVČ podniká v ubytování dle § 7 a je identifikovanou osobou na základě poskytnutí služby (Booking). Pronajímá apartmány, kde občas nakupuje v Polsku - režijní materiál - např. lampu, židle , nádobí apod. jako vybavení pro ubytování. Jak to bude s DPH u nákupu tohoto zboží do režie, musí odvést DPH? Je placeno kartou z účtu ubytování a na dokladech je vyčíslená částka včetně polské DPH.

Společnost vlastní pozemek, u kterého je jí známo, že v územním plánu je uvedeno, že na tomto pozemku je možno stavět a nyní řeší, zda při prodeji bude uplatněna DPH 21 % či ne. V katastru nemovitostí, stejně tak v RÚIAN je uveden druh pozemku „lesní pozemek“, Druh ochrany: pozemek určený k plnění funkcí lesa. Ve výkladu jsme se dočetli, že: Registr RÚIAN je klíčový pro určení DPH z pozemků od července 2025, protože podle něj se nově posuzuje, zda je pozemek stavební nebo zda se jedná o sociální bydlení. U stavebních pozemků záleží na jejich zařazení v RÚIAN, kde se nyní vychází z územně plánovací dokumentace a dalších rozhodnutí, nikoliv z předchozích obecných pravidel. Při prodeji stavebního pozemku se většinou uplatní základní sazba DPH 21 %. Nově se posuzuje, zda je pozemek stavební, na základě územně plánovací dokumentace a dalších rozhodnutí uvedených v RÚIAN. Pokud je pozemek označen jako stavební, jeho prodej (plátcem DPH) podléhá základní sazbě 21 %. Jak tedy postupovat, když v RÚIAN je uveden lesní pozemek, tedy pozemek osvobozený od DPH? 

Fyzická osoba, nepodnikatel, s příjmy dle § 6 ZDP – závislá činnost a § 9 ZDP – pronájem. Pronajímané nemovitosti, bytové domy, nemá v obchodním majetku dle ZDP. Roční příjem z pronájmu je vyšší než 2,6 mil. Kč u předmětných bytových domů. Domy vlastní více než deset let, jsou více než deset let po kolaudaci a pořízení, při pořízení nebyl uplatněn odpočet DPH. Nyní se chystá domy prodat. Jak je to s DPH? Dle našeho názoru je pronájem ekonomickou činností dle § 5 odst. 1 a 3 ZDPH, budovy jsou součástí obchodního majetku z hlediska § 4 odst. b) a c) ZDPH, pronájem je osvobozen od DPH § 56 odst. 1 a 5 ZDPH. A jelikož nebyl žádný jiný příjem, protože příjmy ze zaměstnání se do obratu nezapočítávají dle § 5 odst. 2 písm. a) ZDPH, pak tato fyzická osoba nebyla z titulu DPH plátcem DPH, dále s ohledem na to, že osvobozeným plněním § 56 odst. 1 je rovněž prodej domů vč. souvisejících pozemků (popř. § 55a odst. 1 pro ostatní pozemky) – tak se tato fyzická osoba se nestane plátcem DPH a celá transakce nebude podléhat DPH. 

Českéá s. r. o., plátce DPH, firma AAA. Dala svoje zboží měď, na sklad firmě BBB, která měď měla postříbřit a pak zpracované zboží vrátit firmě AAA. Mezitím došlo ke krádeží zboží ze skladu. Ted firma AAA chce náhradu škody po firmě BBB. Chtějí vystavit fakturu, má byt tato faktura s DPH? Obě firmy jsou plátci DPH. Jak to správně zaúčtovat? 

Fitness centrum má s trenéry smlouvy označené jako „podnájem“. Smlouvy trenérům (podnikatelé s IČ) umožňují využívat společné prostory a vybavení fitcentra pro trénink vlastních klientů trenérů, avšak trenéři nemají výlučné užívací právo k žádné části prostor ani strojů; prostory sdílejí s ostatními návštěvníky, přístup mají pouze v běžné otevírací době fitcentra (objekt je v malém obchodním domě s povinným nočním uzavřením), hradí fixní měsíční poplatek bez ohledu na skutečný rozsah využití, běžní klienti nadále platí vstupné fitcentru; za služby trenéra platí klienti přímo trenérovi. V tomtéž objektu má „podnájem“ i masérka: má výlučně přidělenou a zamykatelnou místnost v rámci fitcentra, i její provoz je omezen otevírací dobou obchodního domu. V jakém režimu DPH má fitcentrum fakturovat plnění dle těchto „podnájemních“ smluv: a) osvobozený nájem nemovité věci (0 %), b) zdaněné krátkodobé nájemné (21 %), c) poskytnutí práva využívat sportovní zařízení oprávnění ke vstupu do fitness (12 %)? 

Klient, zájmový spolek, plátce DPH, se v rámci vedlejší podnikatelské činnosti účastní jako tým celostátní ligy v ledním hokeji. Prodává marketingová práva na dresy, přenosy apod. V rámci této soutěže pořádá hokejové utkání a prodává na něj vstupenky pro veřejnost, tzn. nejedná se o osvobozené plnění dle § 61 ZDPH, protože diváci nevykonávají sportovní činnost, ale je ve snížené sazbě 12 %. Ale po zápase pořádá také afterparty, kde hraje DJ a prodává vstupné veřejnosti zvlášť na tuto konkrétní akci a zde mám dotaz, zda toto plnění lze také brát jako komerční a uplatnit sníženou sazbu 12 % jako vstup na zábavní akci, nebo musí jako spolek spadat bez výjimky do § 61 odst. e) ZDPH a musí se tak jednat u vstupenek o plnění osvobozené od DPH bez nároku na odpočet daně? 

Fyzická osoba, plátce DPH, koupila od developera v průběhu roku 2 byty a uplatnila nárok na odpočet DPH. První byt koupila na začátku roku 2025 a druhý v září 2025. Oba byty plánuje prodat. 1. U prvního bytu bude dle původního znění zákona č. 235/2004 Sb. bude nutné sledovat 5 letou lhůtu pro osvobození nebo i zde platí podmínka prvního dodání? 2. U druhého bytu dle novely zákona 235/2004 Sb. bude následující prodej již osvobozen vzhledem ke splněné podmínce prvního dodání? 3. Bude nutné upravit již provedený nárok na odpočet DPH a DPH vrátit u bytu 1. nebo 2., případně obou při prodeji neplátci DPH? 4. Bude nutné upravit již provedený nárok na odpočet DPH a DPH vrátit u bytu 1. nebo 2., případně obou při prodeji plátci DPH?

Jsme česká společnost. U německé společnosti B jsme si objednali zboží. Firma B toto zboží koupila od německého dodavatele A. Obě společnosti uvedly svá německá DIČ, na které se fakturovali včetně německé sazby DPH. Zboží ale společnost A z Německa dodala přímo nám – české společnosti C do ČR. Společnost B nám na české DIČ (C) vystavila fakturu, kde použila své české DIČ a fakturu vystavila včetně české sazby DPH. Je tento postup správný? Můžeme si uplatnit DPH?

S. r. o. koupila od developera v 7/2024 apartmán. Byl uplatněn nárok na odpočet ve výši 12 % DPH. Nyní v 10/2025 tento apartmán prodává. Jedná se o druhý prodej, a tak předpokládáme, že se jedná osvobozené plnění. Zároveň nechceme dělat úpravu odpočtu DPH. Chceme se rozhodnout a prodat apartmán, buď v režimu přenosu daňové povinnosti, jestliže prodáme plátci, nebo zdaníme 12% DPH, jestliže bude prodej pro neplátce DPH. Poté nemusíme dělat úpravu odpočtu. Je naše úvaha správná?

Česká s. r. o., plátce DPH, dostala fakturu za zboží od společnosti usazené v Irsku. Hodnota zboží převyšuje 326 000 Kč. Irská společnost nemá VAT number, který je zveřejněno v systému VIES. Je to správně, že irská společnost nemá VAT number a prodává zboží do jiné země v EU? Jaký důsledky ponese česká s. r. o., pokud pořídí zboží u společnosti, která je usazena ve členském státě a nemá VAT number? Žádný reverse charge a osvobození podle zákona? Má česká s. r. o.  povinnost uhradit DPH z faktury za nakoupené zboží? 

Česká s. r. o. je plátce DPH, jedná se o cestovní agenturu. Nakoupila letenky u jiné s. r. o., nákup letenek je bez DPH. Prodala tuto letenku FO také bez DPH. Bude tato částka v přiznání k DPH na řádku 0 jako osvobozené plnění, nebo by se to mělo uvádět na nějakém jiném řádku?

V expertní odpovědi ze dne 8. 9. 2025 Podstatná změna stavby, OaO ID 54629 jsem se dočetla následující: „Podstatnou změnou dokončené vybrané nemovité věci se podle § 56 odst. 5 ZDPH účinného od 1. 7. 2025 rozumí takový zásah provedený na dané věci, jehož cílem je změna jejího využití nebo změna podmínek jejího obývání, a současně náklady na tuto změnu bez daně přesáhnou 30 % základu daně při následném dodání.“ Pokud je tedy situace, kdy byla společností (neplátce DPH) v ČR nakoupena budova, která byla podle katastru nemovitostí vedena jako ubytovací zařízení a nyní se tato budova rekonstruovala (pouze vnitřní prostory, přičemž tato rekonstrukce nepodléhala kolaudaci a hodnota rekonstrukce je vyšší než 30 % základu daně při následném dodání) a rozdělila na apartmány, které se prodají fyzickým osobám za účelem bydlení, bude se jednat o změnu využití nemovitosti? Pokud ano, bude tedy již první prodej apartmánu podléhat DPH?

Společnost, obchodník s cennými papíry, plátce DPH, zajišťuje pro klienty obchody s cennými papíry. Za zprostředkování těchto obchodů inkasuje od protistran provizi (účtováno do výnosů). Tyto provize jsou osvobozené od DPH a společnost je vykazuje na řádku 50 přiznání k DPH. Dle zákona o podnikání na kapitálovém trhu si společnost u klientů, kterým je poskytována služba obhospodařování majetku zákazníka, nesmí obdrženou provizi ponechat. Proto provizi související s těmito obchody klientům vrací. V přiznání k DPH společnost tyto vratky provizí nevykazuje, protože se domnívá, že vratky provizí nejsou předmětem DPH a jedná se pouze o finanční vypořádání (účtováno jako snížení výnosů). Na řádku 50 přiznání k DPH jsou vykázány provize v plné výši, tj. včetně provizí, které budou klientům vráceny, vratky provizí se v přiznání k DPH nevykazují a osvobozená plnění na ř. 50 nekorigují. Je tento postup z hlediska DPH správný?

Jsme spol. s r. o., která podniká v pronajatých prostorech. Pronajímatel nám v nájemní smlouvě stanovil kauci ve výši 6 měsíčních nájmů + příslušná DPH. Může takto stanovit výši kauce? Podléhá kauce DPH? Je povinen nám tuto kauci úročit, i když to není uvedeno v nájemní smlouvě? Pokud ano, tak jakým úrokem? Je povinen vyplácet tento úrok každý rok, nebo až po ukončení nájmu?

Provádíme rekonstrukci bytového domu. První nadzemní podlaží jsou nebytové prostory, druhé nadzemní podlaží jsou byty a třetí nadzemní podlaží je ateliér. Druhé a třetí podlaží je vedené, jako byty. Dům se nebude pronajímat, celý ho budeme využívat sami. Nebytové prostory budeme provozovat jako restauraci. Ateliér bude využíván k pořádání eventů, například seminářů, vzdělávacích akcí. Byty budeme využívat k ubytování našich pracovníků z jiných částí republiky, kteří přijíždějí na centrálu na jednání (pracovní cesta, obvykle jeden nebo dva dny, teď jim musíme zařizovat hotel). Jak bude řešena DPH? Dále uvažujeme, že bychom ateliér, který je nyní vedený jako byt, zkusili rekolaudovat jako nebytový prostor. Co by se tím z pohledu DPH změnilo?

Developer postavil bytový dům, ve kterém prodává byty, a před domem vybudovalparkovací stání. Jde o zpevněnou plochu, zapsanou v katastru nemovitostí jako ostatní plochu. Od kolaudace bytového domu včetně parkovacích stání už uběhlo 23 měsíců. Developer prodává parkovací plochu s 21% DPH. Postupuje správně? 

Společnost s ručením omezeným bude uzavírat smlouvu s advokátní kanceláří na poskytování právních služeb ve věcech souvisejích s převodem podílu ve společnosti, s likvidací společnosti včetně zajištění notářských služeb. Může si společnost uplatnit fakturu za tyto služby jako daňově uznatelný náklad a nárokovat si z daňového dokladu advokátní kanceláře DPH?

Jsme česká s. r. o., která má vlastní e-shop se zbožím, ale mimo to začala letos prodávat i zboží přes Amazon. Společnost je již od prvopočátku zaregistrována k OSS. Amazon vystavuje za nás naším jménem faktury za zboží, a to následovně: 1) klientům (firmám) registrovaným s platným VATvystavuje faktury s 0% DPH (režim přenesení daňové povinnosti), 2) klientům (firmám) registrovaným majícím IČ, ale nikoliv platné VAT (jsou to neplátci DPH) vystavuje faktury naši tuzemskou DPH, tedy s 21% DPH, 3) klientům neregistrovaným, bežným občanům nakupujícím přes portál Amazon vystavuje faktury dle režimu OSS, tedy s příslušnou sazbou DPH daného státu (např. Itálie s 22% DPH). Je to takto správně?U bodu 2 se totiž domnívám, že pokud klient nemá platné VAT, vždy mu musíme vystavit fakturu v režimu OSS,tedy s příslušnou sazbou DPH daného státu. 

Jak to bude s DPH a daní z příjmů fyzických osob, když fyzická osoba, neplátce DPH, nakoupila soukromě pozemky (stavební i nestavební) a chce je nyní prodat? Jak by to bylo v případě plátce DPH, který pozemky nemá v obchodním majetku?