Osvobození od DPH

Fyzická osoba, neplátce DPH, má příjmy dle § 7 ZDP a příjmy dle § 9 ZDP z pronájmu. V obou případech příjmů se jedná o pronájmy a tak i když přesahuje obrat k DPH, tak protože má z podnikání i pronájmu pouze příjmy osvobozené od daně bez nároku na odpočet daně, tak přihlášku k registraci k DPH nepodala a plátcem DPH již léta není. V roce 2025 v listopadu ale prodala 2 rodinné domy, které neměla v obchodním majetku, vlastnila je jako RČ. Tyto domy byly vystavěny na pozemcích, které vlastnila víc jak 5 let a zkolaudované byly v druhé polovině roku 2025. Ve smyslu novely DPH od 1.7.2025 je prodej takto nově zkolaudovaných nemovitostí do 23 měsíců od kolaudace nutno zatížit DPH. On ale plátcem DPH v době prodeje těchto nově postavených a zkolaudovaných nemovitostí nebyl. Tedy Jejich prodejem přesáhne FO obrat a musí se registrovat jako plátce DPH ode dne následujícího po překročení obratu (tedy po prodeji obou nemovitostí-podotýkám že obě nemovitosti byly prodané jednou kupní smlouvou v jeden den jednomu kupci). Z prodeje těchto dvou nemovitostí tak DPH nebude odvedeno (souhlasíte?) . Poté v lednu 2026 prodal stavební pozemek na kterém zahájil developer výstavbu nového bytového domu, který vlastnil jako RČ. Protože díky předchozím prodejům z listopadu 2025 se plátcem DPH stal, tak tento lednový prodej stavebního pozemku musí prodat s DPH 21 %? Může v tomto případě použít režim reverse charge dle § 92d ZDPH? Nebo se toto ustanovení o možnosti (povinnosti?) DPH mezi plátci použije jen v případě prodeje zkolaudovaných nemovitostí do 23 měsíců a v případě pozemků nikoliv? 

OSVČ v oboru IT (plátce DPH) koupila byty na rodné číslo a nezařadila do majetku. Tyto byty pronajímá. Má v tomto případě povinnost uvádět výši měsíčních nájmů do přiznání k DPH na ř. 50 a 51 (bez nároku na odpočet)?

Obdrželi jsme fakturu od dodavatele, který na faktuře uvádí VAT číslo s předponou GB (UK). Dodavatel uvádí, že po registraci našeho CZ VAT čísla je plnění považováno za B2B a že je správné, aby na fakturách nadále uváděl své GB VAT číslo. Zároveň sděluje, že jejich EU VAT číslo (které bylo použito na starších fakturách) již nemá být nadále aplikováno. Na druhou stranu jsem je upozornil, že vzhledem k tomu, že Spojené království není součástí EU, nelze reverse charge uplatnit pouze na základě GB VAT čísla a že by měl být uveden EU VAT identifikátor dodavatele. Je v tomto případě možné uplatnit režim reverse charge, když dodavatel bude trvat na tom, že tam nechá předponu GB? Jedná o pořízení služby ze třetí země a jaký je správný postup z pohledu DPH, zda je nutné trvat na vystavení opravené faktury s EU VAT číslem dodavatele, nebo zda lze fakturu zpracovat v současné podobě?

Příspěvková organizace, škola, se musela registrovat k DPH z důvodu překročení obratu v doplňkové činnosti. Jak správně stanovit koeficient dle § 76 zákona o DPH a které výnosy zahrnout do jmenovatele a čitatele dle vzorce – hlavní/doplňková činnost?

Určit správný režim zdanění u pozemků nebývá jednoduché, byť se novela zákona o dani z přidané hodnoty snažila nastavit mantinely jednoznačněji než dříve platné znění. Následující text analyzuje, jak při určování režimu zdanění postupovat, jak určit stavební pozemek nebo pozemek tvořící funkční celek se stavbou. Věnuje se i velké výzvě, kterou bývá smlouva o převodu, pokud zahrnuje větší počet parcel. V oblasti nájmu nemovitostí rozšířila novela okruh osob, které mohou dobrovolně pronajímat s daní nebo jim může být s daní pronajímáno, o osoby neusazené v tuzemsku.

Fyzická osoba je plátce DPH, její obrat nedosáhl 2 miliony v roce 2025. Může během roku 2026 odhlásit registraci DPH? Jsou dané termíny? 

Ve smyslu nové právní úpravy § 56 ZDPH Společnost A s.r.o. (neplátce DPH), má v majetku několik nemovitostí, které pronajímá. Uskutečňuje pouze nájem fyzickým osobám, tedy plnění osvobozené od daně bez nároku na odpočet daně. Již několik let díky těmto výnosům z nájemného překračuje povinnou hranici registrace k dph, ale doposud se plátcem dph nestala z důvodu, že uskutečňuje pouze plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet (nájmy). V průběhu doby ale dokončila rozsáhlou rekonstrukci na jednom z domů, který měla v majetku a došlo ke kolaudaci. Nyní by chtěla tuto zrekonstruovanou nemovitost prodat. Podle novelizovaného znění § 56 není první prodej nemovitosti po kolaudaci osvobozen od DPH. Firma A s.r.o., ale plátcem DPH není. Musí DPH při prodeji zrekonstruované nemovitosti z prodejní ceny odvést? Nebo dojde „pouze“ k tomu, že najednou kromě nájmů splní i podmínku zdanitelných plnění (nájmy osvobozené a prodej nemovitostí zdanitelné plnění) a bude se muset registrovat jako plátce DPH, ale plátcem se stane až ode dne následujícího po prodeji nemovitosti, a tedy tento prodej zrekonstruované nemovitosti nebude zdaněn? Pokud se díky kombinaci nájmů a prodeje nemovitosti stane plátcem, ale až den po uskutečněném prodeji, pak teda ale opět bude uskutečňovat pouze osvobozená plnění v podobě nájmů a tak budou všechny přiznání k DPH nulové (s uvedením pouze uskutečněných nájmů na ř. 50 daňového přiznání) a po roce požádá firma o zrušení registrace k DPH z důvodu, že nemá žádná zdanitelná plnění? 

FO, plátce DPH, vede podvojné účetnictví. Jednou z činností je pronájem pozemků, plátcům DPH i neplátcům. V obou případech uplatňujeme osvobození od DPH. Na ř. 50 přiznání k DPH bude tedy uveden pronájem poskytnutý plátcům i neplátcům DPH? Jak budeme postupovat s krácením nároku na odpočet daně, na které řádky budeme uvádět? Krácení se týká pouze nákladů společných s ostatními činnostmi, u nákladů přímo spojených s pronájmem pozemků DPH nebudeme nárokovat vůbec?

Autobazar, který prodává vozidla ve zvláštním režimu, má zákazníky i ze třetích zemí. Může se jednat o podnikatele, ale i občany. Bude se jednat i v tomto případě o prodej ve zvláštním režimu, nebo má přednost režim „vývoz“? Je rozdíl, kdo je koncovým zákazníkem?

Společnost s r. o., plátce DPH, hlavní činnost instalace vody, plynu, topení, pronajímá ve svém bytovém domě byty-osvobozené nájemné. Když byty nejsou obsazené, společnost hradí měsíčně zálohy na elektřinu a plyn, má nárok společnost na odpočet DPH v měsících, kdy byt není obsazen?

OSVČ, neplátce DPH, fakturuje službu do třetí země (USA) osobě nepovinné k dani. Jedná se o webináře. Jak to prosím bude s DPH? 

Pronajímatel i nájemce jsou OSVČ, zemědělci, plátci DPH. Prosím o vysvětlení pojmů krátkodobý pronájem a dlouhodobý pronájem, a to konkrétně u strojů, pozemků, hospodářských zvířat. Nájmy u těchto věcí je třeba fakturovat vč. DPH? Pokud ano, s jakou sazbou? Je ohledně DPH (zda uplatnit či neuplatnit) rozdíl v případě krátkodobého či dlouhodobého nájmu? 

Společnost vlastní více než 10 let víceúčelovou stavbu, rozdělenou na 5 jednotek. Jedna tato jednotka je bytem a již dříve byla prodaná, další dvě jednotky jsou jiným nebytovým prostorem a jsou pronajímány plátci DPH s uplatňováním DPH. Poslední dvě bytové jednotky původně zkolaudované jako jiný nebytový prostor společnost od roku 2024 rekonstruovala tak, aby splňovaly podmínky bytů a bylo je možné následně buď prodat nebo pronajímat. Z výdajů na tyto rekonstrukce byly uplatněny odpočty DPH v plné výši. Nyní byla rekonstrukce dokončena a celkové výdaje na tuto rekonstrukci bez DPH jsou 900 tis. Kč za obě jednotky dohromady, tedy cca 450 000 Kč na jednu jednotku. Byla v souladu se stavebním zákonem provedena kolaudace na byty, a to v 11/2025. Pokud by došlo ve lhůtě 23 měsíců k prodeji těchto bytů, lze předpokládat, že cena každého bytu by činila cca 2,5 mil Kč, pak výdaje na rekonstrukci ve výši 450 000 Kč jsou méně než 30 % z prodejní ceny, tedy by prodej byl osvobozen od DPH? A jak by se pak řešilo to, že z výdajů za dobu rekonstrukce byl uplatněn odpočet? Pokud nedojde k prodeji a začnou se byty pronajímat, bude nájem osvobozený od DPH. Znamená to pak, že bude společnost muset provádět úpravu odpočtu daně podle § 78 ZDPH po dobu 10 let od rekonstrukce na byty, aby se vypořádala s tím, že při rekonstrukci byl uplatňován nárok na odpočet DPH nebo to bude muset řešit jinak a jak?

Přišla nám faktura od českého plátce za dopravu zboží z Indie. Na faktuře je vyčísleno pojištění zásilky, vícenáklady v přístavu, celní dluh a samotná doprava, vše bez DPH. Na faktuře je uvedeno „Osvobozeno od DPH dle paragrafu 69“. Do jakého řádku DPH to dáme my jako odběratelé? A bude zde použit reverse charge? Faktura za samotné zboží přišla už v červenci, tu jsem dala do řádků 7 a 43.

Na faktuře od dodavatele za odběr materiálu je klasicky základ + DPH minus čerpání poukazu v nulové sazbě DPH a částka doplatku. Údajně se jedná o slevu 10 000 Kč za každých 100 000 Kč odebraného materiálu. Je nulová sazba v pořádku, nejedná se spíše o dar?

Jsme český eshop. Prodáváme zboží do EU a do Švýcarska (B2B, B2C). Ve Švýcarsku jsme registrovaní k DPH a faktury vystavujeme se švýcarskou sazbou DPH. Zboží jde vždy z ČR do Švýcarska. Bude někde v českém daňovém přiznání k DPH vykázán vývoz nebo je tento prodej zcela mimo české DPH?

Jsme plátci DPH v ČR (B) a nakupujeme zboží na území ČR od plátce ČR (A). Zboží prodáváme polskému plátci registrovanému v PL (C), který sám zajišťuje přepravu zboží přímo ze skladu od prodávajícího (A) do JČS – Itálie svému zákazníkovi (D). Naše firma obdrží za nákup zboží od prodávajícího (A) doklad včetně české DPH a následně vystavíme fakturu na prodej zboží polskému zákazníkovi (C) bez DPH. Máme k dispozici kopii CMR (v CMR je vyplněno: Odesílatel prodávající (A), Příjemce naše firma (B), místo vykládky (firma a sídlo kupujícího v Itálii D), CMR je potvrzeno při vykládce razítkem a podpisem kupujícího v Itálii (D). Dále máme čestné prohlášení polského zákazníka (C), že zboží udedená na faktuře č. ... vyváží do JČS – Itálie. Jsme oprávněni na základě těchto dokladů a skutečností prodej zboží polskému plátci uskutečnit bez DPH? Polský plátce není v Itálii registrován k DPH.

Společnost s r. o., plátce DPH, má v majetku bytový dům. V bytovém domě jsou bytové i nebytové prostory. Nebytové prostory pronajímá plátcům v režimu s odvodem DPH, obytné prostory pak v režimu osvobození. Prostory nejsou vymezené jako samostatné jednotky. Podíl fakturace nebytových a bytových prostor je cca 50/50. Nyní se rozhodl dům zvýšit o patro, kde budou další byty, tedy prostory sloužící k osvobozeným plněním. Chápu správně, že rekonstrukce v podobě nástavby je stále rekonstrukcí celého bytového domu a protože ten jako takový slouží pro obě plnění(zdanitelné i osvobozené), bude v případě nároku na odpočet použit koeficient a společnost tak získá 50 % nároku na odpočet? Chápu správně, že v bytovém domě se nebytové prostory mohou pronajímat plátcům DPH jako zdanitelné plnění s odvodem daně, bez ohledu na to, jakou podlahovou plochu z celkové plochy tvoří? Ptám se na to s ohledem na § 56a odst. 5 písm. d), kde se mluví o nájmu stavby BD, kde obytný prostor tvoří 60 % podlahové plochy. Pojem stavba se bere ve smyslu pronájmu celé stavby, nikoliv části vymezené jako nebytový prostor? 

Společnost poskytuje stomatologické služby, jedná se o zubní ordinaci. Obrat se již blíží k hranici 2 milionů Kč. Stomatologické služby jsou osvobozeny od DPH, ale má společnost povinnost registrovat se k DPH a případně podávat např. nulová daňová přiznání, nebo tato povinnost nevzniká?

Obchodní společnost vlastní sportoviště. Toto sportoviště si každý pracovní den od 14:00 do 19:00 pronajímá sportovní spolek pro svoje neziskové sportovní aktivity. Je možné vystavit fakturu za rok výše zmíněného pronájmu bez DPH dle § 56 ZDPH s tím, že to není řada krátkodobých pronájmů, ale jeden dlouhodobý?