Nemovitosti a daně

Osvobození od daně neboli daňová výjimka (tax exemption) představuje snížení nebo odstranění daňové povinnosti, která byla uložena vládou daňovým subjektům – fyzickým nebo právnickým osobám, přičemž se může vztahovat na majetek, příjem, transakce či další operace. V praxi se lze setkat s poskytnutím částečné nebo úplné úlevy od daní či snížením daňových sazeb. Osvobození od daně je tedy legislativní výjimkou z obecného pravidla narozdíl od absence zdanění ve specifických situacích a definuje část předmětu, která není zákonem vyžadována, aby byla zahrnuta do základu daně.

Osoba zemřelá v 2025 vlastnila bytovou jednotku, které přibyl v roce 2025 další společný pozemek s novým parcelním číslem ve spoluvlastnictví s ostatními vlastníky bytového domu dle podílů na bytovém domě. Dědické řízení nebylo do 31. 1. 2026 ukončeno. Je v tomto případě povinnost podat Přiznání k dani z nemovitostí kvůli novému společnému pozemku? Jaká je lhůta pro podání Přiznání k dani z nemovitostí za zemřelého a kdo má povinnost přiznání podat?

Máme pro vás nový praktický materiál – příručku Nemovitosti a úvod do developerské problematiky, kterou si nyní můžete zcela zdarma stáhnout ve formátu PDF v aplikaci DAUČ.

Novela zákona o DPH účinná od 1. 7. 2025 nepřinesla jen změny týkající se pozemků a pronájmů (viz Změny v DPH u pozemků a nájmů nemovitostí), ale zasáhla i stavby. Došlo ke zkrácení doby povinného zdaňování dodání nemovitostí. Termín podstatná změna dostal zákonné vymezení. Zmírnila se pravidla, která musí splnit nemovitost, aby byla bytovým domem pro sociální bydlení. Některé přestavby se nově dostaly z režimu základní sazby do snížené sazby daně a jiné naopak. A po více než roce po schválení změn a více než půl rok od zahájení jejich účinnosti vydalo v polovině ledna Generální finanční ředitelství (GFŘ) podrobnou výkladovou Informaci k uplatňování DPH u nemovitých věcí od 1. 7. 2025. Dost důvodů se na změny v DPH u staveb podívat detailněji.

OSVČ má budovu, která je ve SJM a byla zařazena do podnikání od r. 2006 a postupně na ní bylo prováděno TZ do roku 2014. Chtěli bychom v tomto roce v 6/2026 budovu vyřadit z OM. K budově náleží i pozemek, takže vyřazení by se týkalo i jeho. Co vyřazení obnáší z hlediska DPH, DPFO a daně z nemovitosti? Myslíme si, že DPH se řešit nemusí, když poslední TZ bylo v roce 2014 a DPFO by se řešila až při prodeji. Kdyby se prodala budova v 6/2031, byl by její prodej osvobozen od DPFO? V budově by se po vyřazení dál podnikalo. Mohla by se dávat do nákladů údržba budovy? Jak řešit pojištění budovy a daň z nemovitosti. Máme budovu pojistit jako nepodnikatel a podat přiznání k dani z nemovitých věcí jako FO nepodnikající?

Zajímá mě režim daně z nemovitosti u FVE (fotovoltaické elektrárny) volně umístěné na pozemku. Podle mých informací se po kolaudaci nezapisuje jako stavba do katastru. Po vydání stavebního povolení resp. vydání rozhodnutí dopravního a stavebního energetického úřadu se pozemek vykazuje v půdorysu FVE jako stavební (F) ? Pokud by to tak bylo, jednalo by se s ohledem na rozlohu plochy panelů o obrovskou plochu a daňová povinnost by byla v jednotkách milionů. Druhá navazující otázka směřuje k tomu zda po kolaudaci pokud se nezapisuje do KÚ vést ty obrovské výměry dále jako ornou půdu nebo jako stavbu, nebo zpevněnou plochu. Překvapuje mě, že není zveřejněna jednoznačná metodika, už s ohledem na význam problému pro poplatníka.

Soukromý zemědělec, plátce DPH má uzavřenou Smlouvu o zemědělském pachtu s právnickou osobou, plátcem DPH. Na smlouvě je vyčíslena výše pachtovného + výše daně z nemovitosti. Byla dohodnuta fakturace s DPH. Právnická osoba vystavila fakturu, kde účtuje pachtovné + DPH a dále samostatně daň z nemovitosti - bez DPH. Je možné tuto daň z nemovitosti uplatnit do výdajů zemědělce, nebo je to daň zaplacená za jiného poplatníka a je to tedy nedaňový výdaj. Tento zemědělec má další Smlouvy o pachtu uzavřené s fyzickými osobami, neplátci DPH. Na smlouvách je opět samostatně vyčísleno pachtovné a samostatně daň nemovitosti. Zemědělec platí těmto osobám celkovou částku najednou. Může si tuto celkovou částku uplatnit do výdajů nebo je pro něj daň z nemovitosti nedaňový výdaj?

Finanční správa připomíná možnost zasílání údajů pro placení daně z nemovitých věcí prostřednictvím e-mailu. Tato služba poplatníkům přináší detailní přehled daně za jednotlivé nemovité věci tak, jak byly uvedeny v daňovém přiznání.

Určit správný režim zdanění u pozemků nebývá jednoduché, byť se novela zákona o dani z přidané hodnoty snažila nastavit mantinely jednoznačněji než dříve platné znění. Následující text analyzuje, jak při určování režimu zdanění postupovat, jak určit stavební pozemek nebo pozemek tvořící funkční celek se stavbou. Věnuje se i velké výzvě, kterou bývá smlouva o převodu, pokud zahrnuje větší počet parcel. V oblasti nájmu nemovitostí rozšířila novela okruh osob, které mohou dobrovolně pronajímat s daní nebo jim může být s daní pronajímáno, o osoby neusazené v tuzemsku.

Jsem starobní důchodkyně, jiné příjmy nemám. V roce 2025 mi zemřel manžel. Společně jsme vlastnili byt (SJM), který po dědictví přešel na mě. Byt byl odhadnut realitní kanceláří v rámci dědického řízení na 5,2 mil. Kč. Vím, že při příjmech nad 5 mil. Kč se tento příjem musí oznamovat na FÚ. Vlastníkem jsem ale byla už před úmrtím, fakticky jsem tedy získala příjem v hodnotě 1/2, tj. 2,6 mil. Kč, což je pod hranicí pro podání oznámení. Jak se, prosím, v tomto případě posuzuje hranice příjmu? Mám příjem 5,2 mil. Kč nebo 2,6 mil. Kč nebo žádný, když jsem fakticky byla vlastníkem celého bytu společně s manželem už před úmrtím? V této souvislosti mám ještě otázku k dani z nemovitostí. Historicky bylo podáno oznámení při zakoupení bytu na jméno manžela. Musím do konce ledna 2026 ohledně daně z nemovitostí také podat nějaké oznámení, že poplatníkem jsem nyní já, event. musím podat sama znovu daňové přiznání? Nebo si to FÚ sám změní, pokud mu oznámím, že manžel zemřel?

Povinnost podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí se každoročně týká statisíců poplatníků. Poslední den lhůty pro jeho podání letos připadá na pondělí 2. února. Finanční správa doporučuje využít portál MOJE daně, který umožňuje automatické předvyplnění formuláře.

Generální finanční ředitelství vydává Informaci k uplatňování DPH u nemovitých věcí od 1. 7. 2025, která prakticky vysvětluje klíčové změny v porovnání s úpravou účinnou do 30. 6. 2025. 

Klient koupil rodinný dům – do SJM. Zatím jako investice, později možná pro vlastní bydlení či děti. Nyní probíhá částečná rekonstrukce (cca 1 mil. Kč). Poté se bude dům dlouhodobě pronajímat, buď celý, nebo jako 2 byty. Na nemovitost je hypotéka. Dále klienti vlastní byt v SJM – ten se dlouhodobě pronajímá. Uplatňují výdaje procentem z příjmů (30 %). Pán má dílnu, kterou pronajímá firmě, není v SJM. Uplatňuje výdaje procentem z příjmů (30 %). Nákup domu - podáme přiznání k dani z nemovitých věcí do ledna následující roku. Je to tak? Žádné další daně se již řešit nemusí? Může se dům, nyní dlouhodobá investice, odpisovat a uplatnit náklady na opravy a základní vybavení pro provoz již za rok 2025, kdy je zprovozněn (bohužel zatím bez nájmce) a od roku 2026 pronajímán? Nyní je vedena evidence skutečných příjmů a výdajů. Při zpracování DPFO se rozhodne, zda využít skutečné výdaje nebo výdaje % z příjmů, což by bylo pro klienta výhodnější – je to možné? Jak´je to s náklady na částečnou rekonstrukci, je možné vést daňovou evidenci a zařadit vše do odpisů (30 let) – kupní cena + rekonstrukce, případně nábytek, částečné vybavení… Mohou se tři pronájmy rozdělit – manželka vše v SJM by přiznala a danila dům a byt a manžel pouze dílnu, která je na jeho jméno, není v SJM? Tzn. pronájem dílny dát do DPFO manžel, kdy použije výdaje procentem (30 %), manželka by měla byt a dům (v SJM), kdy by uplatňovala skutečné výdaje (odpisy, opravy a nájem). Dosud dílnu a byt měl v DPFO pouze manžel, uplatňoval % z příjmů. Nebo musí být vše jen na jednoho z manželů a uplatnění nákladů stejným způsobem u všech nemovitostí (i když jiné vlastnictví)? Daň z nemovitostí jde za manželem. Výhodnější by bylo: v SJM vést evidenci a uplatnit skutečné výdaje (odpisy, náklady na opravy…). Co je v majetku – je možno uplatnit úroky z hypotéky v DPFO? Žádná další hypotéka není. I když tam zatím majitel nebydlí, opravuje nemovitost, v budoucnu pronajme a později bude bydlet člen rodiny (děti nebo sami majitelé)? A až jednou, za 5, 10 let by dům byl pro jejich bydlení či pro děti, skončil by pronájem nemovitosti. Jak je to z pohledu daní z příjmů, případně doplacení: Musí se opravovat DPFO nebo prostě skončí příjem/nájem a tím i náklady/odpisy?

Developerské projekty patří k nejkomplexnějším oblastem účetnictví a daní. Každý krok — od pořízení pozemku, přes projektovou přípravu a výstavbu, až po finální prodej či pronájem — s sebou nese specifické účetní postupy i daňové dopady. Tato příručka poskytuje srozumitelný úvod do základních principů účtování a zdanění nemovitostí, upozorňuje na nejčastější úskalí a vysvětluje rozdíly mezi zařazením nemovitosti jako zásoby či dlouhodobého majetku. Stáhněte si zdarma náš praktický materiál jako základ pro orientaci v legislativě i pro nastavování interních metodik! Co v příručce najdete? Základní pojmy z oblasti nemovitostíPrávo stavby, věcná břemena a stavební pozemek dle nové definice účinné od 1. 7. 2025, nemovitost jako zásoba vs. dlouhodobý hmotný majetek OceňováníCo vše vstupuje/nevstupuje do pořizovací ceny a hodnoty majetku Účetní postupy u developerské výstavbyAktivace nákladů do nedokončené výroby, účtování stavebních prací, převod hotové stavby na účet výrobků a účtování prodeje Úroky a test nízké kapitalizaceKdy lze úroky z úvěru zahrnout do ocenění zásob či DHM a kdy podléhají daňovým testům Účetní a daňové odpisyJak správně nastavit odpisový plán a kdy zvolit zrychlené či rovnoměrné odpisování Praktická doporučení pro developerské společnostiJak nastavit interní směrnice, jak zajistit věrný a poctivý obraz, jak postupovat při dlouhodobých projektech a eliminovat rizika při daňové kontrole Registrujte se a čtěte zdarma! Ve spolupráci se společností BDO jsme pro vás připravili praktickou PDF příručku na toto téma, kterou si mohou zdarma stáhnout všichni uživatelé zaregistrovaní v aplikaci DAUČ.

Druhy staveb a jejich základní sazby daně za 1 m² zastavěné plochy nebo upravené podlahové plochy. Pravidla pro určení sazby daně v závislosti na využití stavby (obytné, rekreační, podnikatelské). Podmínky pro zvýšení základní sazby daně podle počtu nadzemních podlaží a koeficientů přiřazených k obcím. Vymezení pojmů jako je zastavěná plocha, upravená podlahová plocha a zdanitelná jednotka. Zvláštní pravidla pro zdanění staveb a jednotek užívaných pro podnikání.

Tabulka obsahuje různé sazby daně z pozemků v závislosti na typu pozemku a časovém období. Jsou zde uvedeny sazby pro: ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady a ovocné sady trvalé travní porosty lesní pozemky zastavěné plochy a nádvoří stavební pozemky ostatní plochy zemědělské zpevněné plochy

Přehled pokynů a informací k dani z nemovitých věcí, včetně vyhlášky o formulářových podáních pro daň z nemovitostí.

DPH, daň z příjmů, metody uplatnění nákladů a sazeb, praktické příklady pronájmu nemovitostí - vše vám přehledně vysvětlí naše 30minutové video! Co se z přednášky dozvíte? Rozdíl ve vymezení pronájmu vs. ubytovací služby (DPH a daň z příjmů) DPH u pronájmu: osvobození, dobrovolné zdanění, krácení koeficientu Správné použití sazeb DPH (vč. sociálního bydlení) Daň z příjmů z pronájmu: nájem vs. podnikání Výdaje: paušální (30 %) vs. skutečné, odpisy majetku Modelové situace a časté chyby  Registrujte se a podívejte se na video zdarma! Ve spolupráci s Ing. Michalem Dvořákem jsme pro vás připravili praktickou videopřednášku, kterou můžete zdarma shlédnout po přihlášení do aplikace DAUČ.