Nemovitosti a daně

Pronajímatel má v nájmu 5 let nájemce. Nyní by chtěl nájemce provést na své náklady obložení nemovitosti včetně reklamního banneru. Bude se jednat asi pravděpodobně o opravu, kterou si nájemce nechá ve svých nákladech a pronajímatel mu jí nebude proplácet. Musí v tomto případě daňově něco řešit pronajímatel? Oprava bude stát zhruba 250 000 Kč. Musí mít nájemce souhlas pronajímatele? Kdyby se jednalo o technické zhodnocení nemovitosti jaké by to mělo důsledky pro pronajímatele?
Vydáno: 25. 01. 2023
Podnikatel jako soukromá osoba koupil v r. 2017 chatu, v roce 2021 jí zrekonstuoval a v lednu 2022 prodal. Rozdíl mezi kupní cenou a vynaloženými náklady na rekontrukci a mezi prodejní cenou činí cca 4 mil. Kč. Jako fyzická osoba - podnikatel podává ročně daňové přiznání k dani z příjmů. Musí příjem ze soukromého prodeje chaty uvést ve svém daňovém přiznání za rok 2022 v § 10 ZDP, nebo podat oznámení o prodeji na finanční úřad? Jaký je správný postup?
Vydáno: 23. 01. 2023
Fyzická osoba nepodnikající v roce 2017 koupila do SJM nemovitost, kterou v roce 2022 prodala (neprošla časovým testem) a za danou částku koupila jiný dům pro účely bydlení jednoho z manželů, kdy se manželé dohodly, že stávající dům ve kterém společně bydlí bude ve vlastnictví manželky a druhý dům bude ve vlastnictví manžela. Je možné osvobodit od daně z příjmu prodej nemovitosti která byla prodána z důvodu aby se mohl koupit druhý dům pro druhého z manželů? 
Vydáno: 20. 01. 2023
Společnost ALFA s.r.o. pořídila v červnu 2022 plynové zásobníky. Od té doby probíhá také plynofikace provozovny. Ta bude dokončena a dílo bude předáno v březnu 2023. Práce nevyžadují stavební povolení. Od listopadu 2022 probíhá zkušební provoz. Zásobníky byli v roce 2022 dodavateli uhrazeny, práce na plynofikaci budou vyúčtovány až po předání díla, nyní se platí zálohové faktury dle předem stanoveného rozpisu. Lze v roce 2022 již začít odepisování zásobníků? Nebo až v roce 2023, kdy to bude v rámci souboru majetku (zásobníky + plynofikace)?
Vydáno: 20. 01. 2023
Manželé, vedou daňovou evidenci, oba plátci DPH, kteří měli rozdělené SJM, co se týče podnikatelských aktivit a produkce, nikoli co se týče vlastnictví nemovitosti. Nemovitost měli v podnikáním tím způsobem, že se náklady dělily takto: 1/4 obytné - vyloučeno z DPH i daňových nákladů, 1/4 manžel, 1/2 manželka. Nyní dojde k vyřazení nemovitosti do osobního vlastnictví a 3/4 nemovitosti se budou pronajímat s. r. o. s 21% DPH v § 9 ZDP. Oba svou podnikatelskou činnost utlumují, ale ještě jsou tam nějaké záležitosti, které je drží v plátcovství DPH. Když budou vystavovat fakturu za nájem, může fakturovat a odvádět DPH za celou 3/4 podnikatelské části nemovitosti bude manželka, nebo je nutné, aby fakturoval každý zvlášť? Nebo je možná třetí varianta, že vyfakturuje manželka pronajímané 3/4 a tu 1/4 si vyúčtují oni dva mezi sebou, aby DPH z té 1/4 šla za manželem? Nejsem si jistá, jak DPH funguje v případě SJM.
Vydáno: 20. 01. 2023
Postavili jsme vlastními silami budovu, která bude používína jako kacelář a byt správce. Budova zatím není zkolaudovaná, ale je z větší části použitelná a začali jsme ji jako kancelář používat. Je možné budovu zařadit do používání a zahájit odepisování, nebo je nutné počkat na splnění § 26 odst. 5 ZDP, že odpisování lze zahájit po uvedení pořizované věci do stavu způsobilého obvyklému užívání, kterým se rozumí dokončení věci a splnění technických funkcí a povinností stanovených zvláštními právními předpisy pro užívání? V případě staveb je rozhodující ustanovení § 119 stavebního zákona (zákon č. 183/2006 Sb. ve znění pozdějších předpisů) a zahájení odpisování se bude odvíjet od termínu nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí?
Vydáno: 19. 01. 2023
Stavební firma provádí stavební práce na dokončené nemovitosti. V katastru nemovitostí je tato nemovitost zapsána jako objekt k bydlení. V této nemovitosti se nachází obchod, kanceláře a část slouží jako ubytovna. Majitel nemovitosti (neplátce DPH) prohlásil, že se nejedná o ubytovnu, ale o pronájem bytů. Pronájem bytů představuje víc jak polovinu podlahové plochy. Jakou sazbu DPH má stavební firma uplatnit? Jestliže se bude jednat o 15% DPH má si nechat podepsat od majitele čestné prohlášení, že se jedná o stavbu pro bydlení? Jaký je zásadní rozdíl mezi pronájmem bytů a ubytovnou? Má toto vůbec stavební firma povinnost řešit?
Vydáno: 19. 01. 2023
Fyzická osoba pronajímá nemovitosti dle § 9 a je plátcem DPH. Uzavřela Smlouvu o služebnosti s majitelem sousední nemovitosti o jediném přístupu na svůj pozemek, na kterém má vybudované garáže, které pronajímá (zdaňuje DPH). Tento přístup je vlastně průjezd s vraty sousedního domu, který majitel používá pouze k vývozu odpadu. Ve smlouvě o služebnosti (je zapsaná v katastru nemovitostí) je uvedeno, že opravy průjezdu včetně jeho povrchu a vrat bude provádět osoba oprávněná - fyzická osoba. Tyto opravy budou nyní významné, protože průjezd je ve špatném stavu. Je to vlastně vjezd a výjezd ze zmiňovaných garáží. Tato smlouva o služebnosti je sjednána bezúplatně. Osoba povinná je v nepřímé příbuzenské linii. Jsou tyto opravy (cizího majetku) daňovým výdajem s nárokem na odpočet DPH fyzické osoby?
Vydáno: 16. 01. 2023
Rakouský rezident, který zdědil před 10 lety nemovitosti v České republice tuto nemovitost prodává. Dědictví bylo v přímé linii - od matky. V České republiky by byl příjem od daně z příjmu osvobozen. Nebude ale podléhat dani v Rakousku? V Rakousku je zaměstnaný. 
Vydáno: 13. 01. 2023
Koncem roku 2023 jsem směnila pozemek se státním pozemkovým úřadem v poměru 1 : 1,5 a ještě jsem doplácela cca 80 000 Kč. Musím podávat nějaké přiznání o nabytí pozemku (nemovitosti)? Budu něco platit? Jaká je popřípadě lhůta na podání přiznání? Pozemek byl na mě napsaný již v začátkem listopadu.
Vydáno: 12. 01. 2023
V prosinci 2022 jsme s manželem koupili pozemek za 50 000 Kč. Napsaný na nás na katastru nemovitostí byl na nás 6. 12. 2022. Musíme podávat daňové přiznání z nabytí nemovitosti? Budeme něco platit? Jaká je lhůta, do kdy popřípadě máme daňové přiznání podat?
Vydáno: 12. 01. 2023
S. r. o., neplátce DPH, postavila rodinný dvojdomek, kolaudace byla v r. 2022. V domě je plocha každé poloviny domu 202 m2. Obě poloviny byly prodány každá za více než 2 mil. s tím, že na smlouvách o prodeji je napsáno, že vlastnické právo nabývá kupující zápisem do katastru nemovitostí. Kupní smlouva je podepsána 1. 11. 2022 a smlouva byla podána na katastr koncem listopadu 2022. Lhůta na katastru končí 27. 12. Jaké datum je považováno za den, kdy byl překročen obrat pro registraci k DPH v případě že: 1) zápis na katastru by byl učiněn ještě v r. 2022, 2) zápis na katastru by byl učiněn na začátku roku 2023?
Vydáno: 11. 01. 2023
Lhůta pro podání daňového přiznání k dani z nemovitých věcí uplyne v letošním roce v úterý 31. ledna. Na zaplacení daně či její první splátky mají poplatníci čas až do 31. května 2023.
Vydáno: 04. 01. 2023
Naše společnost koupila výrobní halu. V kupní smlouvě je cena rozdělena na nemovitosti a pozemky. Ve znaleckém posudku jsou uvedeny nemovitosti, pozemky, přípojky, zpevněné plochy, oplocení. Ve znaleckém posudku je hodnota pozemku vyšší než v kupní smlouvě. Zařadím do majetku v hodnotě dle kupní smlouvy, tedy jen pozemky a nemovitosti nebo vypočítám pořizovací cenu poměrem ke všem položkám ve znaleckém posudku?
Vydáno: 12. 12. 2022
Jsme stavební firma, provedli jsme rekonstrukci BD (sociální bydlení) a nyní máme provést ještě kolem domu zámkovou dlažbu a plot. Jaké DPH budeme prosím uvádět? Jde sice o revers charge, ale potřebujeme DPH uvést do nabídky. Jde o podklady pro výběrové řízení (dotace).
Vydáno: 09. 12. 2022
Obec plánuje prodej stavebních pozemků a v souvislosti s jejich pořízením se hradí další služby a nutné náklady. Předpokládám, že nebude možno uplatnit odpočet DPH v plném rozsahu u všech fakturovaných nákladů spojených s tvorbou stavebních parcel. Při prodeji pozemků bude na výstupu uplatněna DPH v základní sazbě 21 %. Jak v tomto případě postupovat nebo jak stanovit případný koeficient krácení DPH na vstupu? Obec bude investovat do vybudování kompletní nové lokality pro bydlení v místě, kde v současné době nic není (jenom pole a louky). Dojde k vybudování (vlastní realizace díla obecním úřadem): Komunikací a chodníků – po vybudování budou zařazeny do pasportu komunikací obce, obec se o ně bude starat, provádět opravy a údržbu. Nebude je nikomu dále pronajímat, zůstane v majetku obce. Vodovodní řad a tlaková AT stanice – tento vodovodní řad po vybudování obcí a po kolaudaci bude asi propachtován – mělo by asi dojít k rozšíření předmětu stávající pachtovní smlouvy na provoz a pronájem vodohospodářské infrastruktury, majitelem by měla zůstat obec, správcem asi VaK – kanalizační vedení – budou vybudovány nové uliční větve asi jednotné, nebo možná i oddílné kanalizace (zvlášť splašky a deště?), které zůstanou v majetku obce, ale správu na nich asi nově vykonává obec. Přeložka vedení VN stožárová – jde o vyvolanou související investici na majetku EG.D, nachází se v místě budoucích stavebních pozemků – plyn – pokud bude, bude vybudován obcí a pronajat GasNetu. Veřejné osvětlení – vybudováno nově obcí, zůstane v majetku a ve správě obci. Související náklady na projektovou přípravu: náklady na projektovou dokumentaci a výkon autorského dozoru při provádění stavby (půjde asi rozlišit zvlášť projekt vody a kanál, komunikace a chodníky a potom trafostanice VN, NN), náklady na správní poplatky na vydání stavebního povolení (budou asi 3 samostatné povolení), náklady na vznik stavebních pozemků, náklady na geometrický plán, správní poplatky na vložení do katastru nemovitostí, apod., znalecký posudek na vynětí ZPF, znalecký posudek pro stanovení kupní ceny, náklady na veřejnou zakázku (jako celek 1. etapa...), náklady na TDS a Koordinátora BOZP – zase jako celek 1. etapa.
Vydáno: 08. 12. 2022
Koupili jsme novou výrobní halu. V kupní smlouvě je přesně vyčíslená hodnota jednotlivých pozemků a nemovitostí v celkové hodnotě 126.000.000,- za kterou jsme tuhle nemovitost pořídili. Ve znaleckém posudku je vyčíslena i hodnota přípojek, oplocení, retenční nádrže, zpevněných ploch. Do majetku zařadím v hodnotě dle kupní smlouvy, tedy jen pozemky a nemovitosti nebo vypočítám poměrem k jednotlivým položkám dle znaleckého posudku? Pokud bych prováděla zařazení poměrem ke všem položkám ve znaleckém posudku zařadila bych pozemky v hodnotě vyšší jak jsou v kupní smlouvě a to se mi moc nelíbí.
Vydáno: 08. 12. 2022
Fyzická osoba vlastní bytový dům s nebytovými jednotkami, který aktuálně celý využívá k pronájmu. Bytový dům není rozdělen na jednotky a skládá se z prvního podlaží, kde jsou jen nebytové prostory a dalších podlaží, kde jsou byty. Podnikatel je plátce DPH s tím, že uplatňuje krácený nárok na odpočet DPH (má cca 70% koeficient). Nyní plánuje přístavbu a rekonstrukci celé budovy, po které vzniknou další dvě patra bytových jednotek s tím, že jeden velký byt zůstane vlastníkovi bytového domu pro jeho vlastní použití. Zároveň dojde po rekonstrukce k rozdělení bytového domu na jednotky s tím, že byty budou následně pronajímány osvobozeně od DPH a nebytové jednotky budou pronajímány s DPH na výstupu. Musí se na tento případ aplikovat postup pro majetek vytvořený vlastní činností dle § 4 písm. e) zákona o DPH? Nebo se bude brát zřetel na budoucí stav, kdy bude bytový dům rozdělen na jednotky a každá jednotka tak samostatně bude pronajata buď s DPH nebo bez DPH, čili žádná jednotka nebude sloužit jak k osvobozeným tak neosvobozeným příjmům?
Vydáno: 08. 12. 2022
Naše s. r. o. kromě realitní činnosti vykonává i správu cizích nemovitostí. Klient má požadavek, abychom na správu jeho nemovitosti založili bankovní účet na naše s. r. o. Jak budeme o správě účtovat – rozvahově? Nákladem pro nás by měla být pouze odměna za správu.
Vydáno: 08. 12. 2022
Nájemce kancelářských prostor bude pronajímané prostory opouštět a s majitelem kancelářských prostor se dohodl, že ponechá veškerý majetek nájemce v opouštěných prostorách. Toto řešení je výhodné pro obě strany – majitel majetek použije pro budoucí podnikání v daných prostorách a nájemce redukuje stavy kanceláří, takže pro majetek nemá využití. Ujednaná cena je tedy symbolická, řekněme 10 EUR za celý soubor movitého majetku (kancelářské stoly, židle, kontejnery). Jaké je správné daňové a účetní řešení dané situace u majitele kancelářských prostor? Může dohodnutou cenu považovat za vstupní cenu majetku? Nebo je z daňového pohledu potřeba pro ocenění do majetku majitele a správný odvoď daně z příjmu jiné ocenění?
Vydáno: 06. 12. 2022