Nemovitosti a daně

OSVČ přerušila podnikání (dlouhodobá péče o matku), ale platí si dál nájem prostor - salon - aby případně mohla znovu začít. Pokud by část těchto prostor podnajala, jak by danila? Nájem salonu nikde neuplatňuje, protože přerušila podnikání. Vidím to na § 9 ZDP, ale nájem by si proti podnájmu uplatnil nemohla (má přerušeno podnikání). 
Vydáno: 20. 06. 2022
Nepodnikatel vlastní dvě nemovitosti. Jednu v r. 2010 koupil a druhou v roce 2010 získal v dědictví. Od r. 2013 obě nemovitosti pronajímá a příjmy daní v § 9 ZDP. Od r. 2013 uplatňoval paušální výdaje ve výši 30 %. Nyní v roce 2022 by chtěl uplatňovat skutečné výdaje a obě nemovitosti začít odpisovat. Odpisy stanoví v 1. roce odpisování. Vstupní cena u nemovitosti nabyté úplatně bude pořizovací cena [§ 29 odst. 1 písm. a ZDP]. Vstupní cena u nemovitosti nabyté bezúplatně bude reprodukční cena stanovená k 1. 1. 2013 k zahájení nájmu [§ 29 odst. 1 písm. e), d) ZDP]. Je naše úvaha správná?
Vydáno: 17. 06. 2022
Účtuji SVJ registrované k DPH a chtěla bych se zeptat, zda máme nárok na odpočet DPH u přijatých faktur za energie. Faktury za energie účtujeme na účet 315xxx. Vyúčtování veškerých energií na tomto účtu 315xxx je 1x ročně vyúčtováno vlastníkům.
Vydáno: 17. 06. 2022
FO podnikající v pronájmu nemovitostí podle § 9 ZDP koupila v roce 2017 nemovitost za celkovou cenu 6.500.000,- Kč. Pro potřeby účetnictví rozdělila tuto cenu dle posudku soudního znalce na cenu stavby 6.000.000,- a pozemku 500.000,- Kč. V roce 2021 tuto nemovitost prodala za celkovou cenu 15.000.000,- Kč. Dle posudku soudního znalce z roku 2021 lze cenu rozdělit na cenu stavby 14.000.000,- a cenu pozemku 1.000.000,-. U stavby je výdajem zůstatková cena a odměna za zprostředkování. Co je výdajem u pozemku, který nebyl odpisován?
Vydáno: 16. 06. 2022
Fyzická osoba, neplátce DPH, je osobou samostatně výdělečně činnou mající příjmy dle § 7 a dle § 9 ZDP. Pro obě činnosti používá jedno vlastní auto, které používá částečně i soukromě. Pro příjmy dle § 7 využívá paušální výdaje dle § z odst. 7 ZDP. Vůči příjmům z pronájmu dle § 9 ZDP používá skutečné výdaje. Je možné v rámci skutečných výdajů k příjmům dle § 9 ZDP použít krácený paušál na dopravu 4000 Kč/měsíc? Poplatník si je vědom toho, že v rámci paušálních výdajů k příjmům dle § 7 ZDP jsou již zahrnuty všechny výdaje související s podnikáním. Jak je to ale s případným paušálem na dopravu v krácené výši? Do jaké míry je tento zahrnut v paušálních výdajích k příjmů dle § 7 ZDP?
Vydáno: 15. 06. 2022
Jsem občan, který má na pozemku 2 staré rodinné domy. Jeden malý rodinný dům cca 25m2 (bývalý vejminek). Druhý rodinný dům má zastavěnou plochu cca 100m2 (i když v tomto případě je to, myslím, irelevantní, když jde o starý dům). Oba rodinné domy i pozemky k nim náležející jsou v mém vlastnictví. Rodinné domy neslouží k podnikání. Jedna společnost nám dodá čistírnu odpadních vod včetně bagrování, usazení, montáže a zaškolení. Tato společnost nám tyto práce chce fakturovat se sazbou ve výši 21 % (základní). Myslím si ale, že dle § 48 zákona o DPH by měly být tyto služby fakturovány v první snížené sazbě (15 %).
Vydáno: 15. 06. 2022
Majitel nemovitosti (fyzická osoba - nepodnikající) vlastní apartmán, který chce vložit do své společnosti s r. o., ale vlastníkem (na katastru nemovitostí) by nadále zůstal on a společnost s r. o. by s tímto majetkem nakládala, spravovala jej, pronajímala atd. Je toto vůbec možné? A je možné, aby společnost tento majetek odpisovala? A jak by to bylo při prodeji této nemovitosti, když majitel bude chtít tuto nemovitost prodat?
Vydáno: 13. 06. 2022
Tvoříme rezervu na opravu nemovitosti v souladu se zákonem č. 593/1992 Sb., o rezervách pro zjištění základu daně z příjmu. Výše rezervy byla stanovena na základě rozpočtu, který mimo jiné obsahoval vypracování projektové dokumentace. Projektová dokumentace byla ale vyfakturována v dřívějším účetním období, než má dojít k dotvoření rezervy, tedy i dříve než dojde k započetí opravy. Vzhledem k tomu, že projektová dokumentace souvisí s jiným účetním obdobím, než s obdobím realizace opravy, tak nevím jak proti sobě postavit daňově náklad (uznatelný/neuznatelný) související s projektovou dokumentací oproti rozpuštění rezervy po započetí opravy. 
Vydáno: 13. 06. 2022
Nepodnikatel má příjmy z pronájmu, které daní v §9 ZDP. Od nájemníků vybírá zálohy na energie, které zúčtovává se skutečnými výdaji za tyto služby. Může se rozhodnout, že chce tyto zálohy zahrnout do zdanitelných příjmů a platby za energie ponechat v daňových výdajích (navzdory pokynu D-22)? Mohly by potom i tyto zálohy na energie a jejich vyúčtování být součástí příjmů spolu s nájemným a daněny v § 9 ZDP? Pronajímatel se totiž domnívá, že výdaje za energie budou vyšší než příjmy za energie od nájemníků (velké společné prostory, které nechce nájemníkům vyúčtovávat). Vstupují potom úplaty za energie do obratu DPH?
Vydáno: 10. 06. 2022
Prodávám synovi nemovitost starší než 5 let. Musí být prodejní cena určena znalcem jmenovaným rozhodnutím soudu, nebo si mohu tuto prodejní cenu libovolně určit sám, i když se jedná o osoby blízké?
Vydáno: 09. 06. 2022
Společnost postavila bytové domy a od zimy postupně prodává jednotlivé bytové jednotky s DPH. Z pohledu DPH se jedná o sociální byty. Domy jsou postaveny na horách, a tak v důsledku klimatických podmínek mohla společnost se sadovými úpravami pozemku kolem domů začít až na jaře, kdy už první byty byly prodány. Bytové jednotky mají podíl na těchto pozemcích. Je možné náklady na sadové úpravy s přihlédnutím k výše uvedenému (sadové úpravy nešlo provést před prodejem) účtovat ve společnosti jako daňový náklad s nárokem na odpočet DPH? Vzhledem k tomu, že se pozemky technicky nezhodnocují, budou tyto náklady účtovány přímo do nákladů? Náklad bude představovat cca 800 000 Kč.  
Vydáno: 08. 06. 2022
Naše firma vlastní budovu, ve které se nacházejí nebytové i bytové prostory. Nebytové prostory pronajímáme jak plátci DPH, tak i neplátci. Plátcům DPH fakturujeme nájem s DPH a neplátcům bez DPH. Jsme plátci DPH a provedli jsme rekonstrukci jednoho bytu, byl nám vystaven daňový doklad v režimu přenesené daňové povinnosti s 15% DPH, byt se bude pronajímat fyzické osobě - neplátce DPH a nájem bude fakturován s DPH 0. V tomto případě si nemůžeme z přijatého plnění nárokovat na vstupu DPH, je to tak?
Vydáno: 08. 06. 2022
Fyzická osoba (plátce DPH jen z titulu pronájmu nemovitostí, není podnikatel, má příjmy z pronájmu podle par. 9 zákona o dani z příjmů) pronajímá od roku 2015 nemovitost jinému plátci DPH. Zároveň tuto nemovitost pořídil jako FO a neuplatnil nárok na odpočet DPH při pořízení. Jako pronajímatel této nemovitosti dal souhlas nájemci k provedení technického zhodnocení na této nemovitosti v roce 2021 a nájemce (plátce DPH) si toto zhodnocení odepisuje a uplatnil si zároveň z tohoto technického zhodnocení DPH při pořízení. V roce 2022 bude ukončena nájemní smlouva a nemovitost bude prodána fyzické osobě (neplátci DPH). Jaké jsou daňové dopady pro pronajímatele (vlastníka) nemovitostí a jaké pro nájemce, v případě, že technické zhodnocení nebude odstraněno a v případě, že bude odstraněno? Jaké jsou daňové dopady prodeje nemovitostí, DPH v tomto případě na faktuře nebude, protože na vstupu nebyl uplatněn nárok na odpočet, takže to bude bez DPH? A jak je to s daní z příjmů při prodeji?
Vydáno: 08. 06. 2022
Syn zdědil v roce 2021 po svém zemřelém otci 1/2 podílu na nemovité věci, kterou otec vlastnil 30 let. V roce 2022 odkoupí druhou polovinu nemovité věci od své sestry za 1 mil. Kč. Na konci roku 2022 dojde k prodeji celé této nemovité věci za 2 mil. Kč. Jaká část příjmů z prodeje této nemovité věci bude zdaňována a jaká bude osvobozena? Jakou výši výdajů bude moct syn uplatnit proti příjmům z prodeje, které bude muset zdanit?
Vydáno: 07. 06. 2022
Právnická osoba, neplátce DPH, uskutečňuje jen osvobozené dlouhodobé pronájmy vlastních nemovitostí. Za jakých podmínek může jednu nemovitost, kterou dosud pronajímala (a odepisovala), nechat pro osobní potřebu společníků nebo jako investici, tzn. že už ji nebude používat k podnikání? Musí ji vyloučit z daňového odepisování a všechny související náklady vyloučí jako nedaňové? Jaký to bude mít vliv na případný budoucí prodej této nemovitosti?
Vydáno: 07. 06. 2022
Prodávám synovi nemovitost, kterou vlastním déle než 10 let. Musí být na tuto nemovitost vypracován znalecký posudek soudním znalcem? Syn bude tuto nemovitost pronajímat dle § 9 ZDP a potřebuje stanovit cenu pro odpisování. 
Vydáno: 06. 06. 2022
Poprosíme o praktické objasnění § 4a odst. 2 ZDPH po novele 2019, kdy „do obratu se nezahrnuje úplata za dodání nebo poskytnutí dlouhodobého majetku, není-li toto uskutečněné plnění nedílnou součástí obvyklé ekonomické činnosti osoby povinné k dani“. Má právnická osoba, neplátce, uskutečňující pouze osvobozené pronájmy vlastních nemovitostí, povinnost registrace k DPH, pokud výnosy za 12 měsíců překročí 1 mil. Kč z důvodu jednorázového prodeje: a) lesního pozemku, který měla několik let v majetku, ale nepronajímala,   b) nemovitosti, kterou měla v majetku a před prodejem několik let pronajímala.
Vydáno: 03. 06. 2022
Poplatník má závislou činnost. V roce 2018 dostal darem nemovitost od prarodičů. V roce 2021 nemovitost opravoval, pronajímat nemovitost začal až v roce 2022. V roce 2021 má v § 9 ZDP pouze výdaje na opravu, a tudíž se dostal do ztráty. Kdybychom stanovovali vstupní cenu nemovitosti, tak bysme opravy dali jako součást vstupní ceny, ale nevíme jak je to v případě darované nemovitosti. Lze dát opravu rovnou do výdajů i když nemáme příjem? V roce 2022 bude pravděpodobně nemovitost technicky zhodnocovat. Jak bude postupovat v případě odepisování technického zhodnocení, když z darované nemovitosti nemůže uplatňovat odpisy?
Vydáno: 03. 06. 2022
Jako fyzická osoba nepodnikatel, ale plátce DPH, jsem koupila nemovitost, kterou pronajímám firmě a zdaňuji pod § 9 ZDP (pasivní činnost). Tato firma dále nemovitost podnajímá s mým souhlasem. Pokud je třeba zařídit na nemovitosti nějakou větší opravu, např. klimatizaci apod., řeším to já jako majitel nemovitosti, fyzická osoba. Tzn. uplatňuji si DPH z oprav. Není to problém z hlediska danění pod § 9 ZDP? Z mého pohledu nejde o podnikání. 
Vydáno: 02. 06. 2022
Můj klient uplatňoval ve svých přiznáních k DPFO za předcházející roky odpočet na úroky z hypotéky na koupi pozemku, na kterém bude stavět ke svému bydlení nemovitost. V roce 2022 uplyně 4letá lhůta pro zahájení vystavby na uvedeném pozemku stanovená v § 4b odst. 1 písm. b) – (dříve § 15 odst.3 písm. b) ZDP a zřejmě nestihne do konce roku 2022 mít schválené stavební povolení, podle odhadu by mohl dostat stavební povolení v únoru 2023. Jak se formulace „zahájení výstavby do 4 let“ posuzuje? Stačí mít např. do konce roku 2022 podanou žádost o stavební povolení nebo nakoupený stavební materiál? 
Vydáno: 02. 06. 2022
+ Zobrazit dalších 20