Nemovitosti a daně

Naše společnost je školskou právnickou osobou. Evidujeme v majetku několik budov, ve kterých z části provozujeme školskou činnost a z části je pronajímáme jiným podnikatelským subjektům. Dle § 9 odst. 1 písm. k) zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, jsou osvobozeny od daně zdanitelné stavby sloužící školám a školským zařízením zapsaným ve školském rejstříku. Splňují danou podmínku pro osvobození prostory nebo budovy, které jsou v současné době v rekonstrukci, případně nejsou využívány vůbec? Lze pro výpočet procenta osvobození použít nějaký jiný klíč než stanovení poměrem výměry v metrech používané pro školu k celkové výměře budovy? 

Během roku 2025 došlo ze strany katastrálního úřadu k revizi souladu údajů katastru nemovitostí se skutečným stavem. V důsledku toho došlo ke změně obvodu stavby (zvýšení) a současně i ke změně výměry pozemku (snížení). Celkově došlo ke zvýšení daně z nemovitých věcí. Bude poplatník podávat daňové přiznání (dodatečné, řádné, dílčí) k dani z nemovitých věcí ještě v průběhu tohoto roku? Nebo má povinnost oznámit správci daně tyto změny a daňové přiznání (dodatečné, řádné, dílčí) podat k 31. 1. následujícího roku? Nebo se ke změnám skutečností rozhodných pro daň, které nastaly v průběhu zdaňovacího období nepřihlíží a poplatník nemá povinnost k žádným opravám (viz § 12c ZDNV)?

Významnými změnami v úpravě daně z nemovitých věcí pro rok 2025 je zejména zrušení některých osvobození od daně. Rád bych aktuálně upozornil na nutnost uhradit daň do stanovených termínů, jinak hrozí vyměření souvisejících sankcí – úroku z prodlení ve výši 11,5 % p. a. Pro rok 2026 zůstává inflační koeficient beze změny na hodnotě 1,0, což ovšem automaticky neznamená stagnaci daňových povinností, neboť obce a města schválením, resp. přijetím obecně závazných vyhlášek či opatření obecné povahy mohou a reálně i upravují místní koeficienty. Dle mého názoru je zřejmý trend směřující k vyššímu daňovému zatížení pro podnikatelské a rekreační nemovitosti. Naopak některé změny reflektují nutnost nápravy dříve přijatých chybných rozhodnutí místní samosprávy. Nové vyhlášky či opatření pro rok 2026 stanovují změny místních koeficientů, které budou mít v některých lokalitách vliv na dramatické zvýšení či snížení daňové zátěže, a to jak pro fyzické osoby, tak firmy. Dopad těchto změn bude významným ukazatelem finanční strategie měst a obcí.

K 1. červenci 2025 vstoupila v platnost novela zákona o DPH, která zásadně mění pravidla zdanění nemovitých věcí. Stáhněte si zdarma naši PDF příručku a buďte v obraze! Změny se týkají zejména oblasti novostaveb, definice stavebního pozemku nebo podstatné změny stavby. Nově byly upraveny i postupy vůči zahraničním osobám. Cílem je sjednotit výklad podle judikatury Soudního dvora EU a zvýšit právní jistotu v transakcích s nemovitostmi.  Co v příručce najdete? Nový režim zdanění novostaveb Podstatná změna dokončené stavby – kdy je dodání nutné znovu zdanit? Dodání pozemků – nová definice stavebního pozemku Sazby DPH a stavby pro (sociální) bydlení – nové vymezení To vše ilustrujeme na praktických příkladech Ve spolupráci se společností BDO jsme pro vás připravili praktickou PDF příručku na toto téma, kterou si mohou zdarma stáhnout všichni uživatelé zaregistrovaní v aplikaci DAUČ.

Byla uzavřena podpachtovní smlouva – zemědělský pacht – mezi fyzickou osobou a s. r. o. Fyzická osoba má právo hospodařit na zemědělském pozemku, který je ve vlastnictví státu. Tento pozemek dává dále k dispozici k provozování zemědělské výroby obchodní společnosti s. r. o. na základě uvedené smlouvy. Ve smlouvě je řešeno pouze pachtovné, nikoliv platba daně z nemovitých věcí. S. r. o. zaplatila Finančnímu úřadu daň z nemovitých věcí za fyzickou osobu. Je tato platba za jiného poplatníka daňově uznatelným výdajem – z pohledu daně z příjmu právnických osob?

Nezletilá vnučka zdědila po svém dědečkovi nemovitost, rodiče se rozhodli nemovitost prodat, není splněn časový test pro osvobození. Lze jako výdaj uplatnit ocenění zděděné nemovitosti v notářském zápisu? Současně v notářském zápisu byla povinnost vyplacení podílu v penězích svému strýci, je možno tuto částku uplatnit jako náklad při prodeji nemovitosti?

Fyzická osoba darovala nemovitost na základě darovací smlouvy podepsané v prosinci 2020, právní účinky vkladu v katastru byly zaevidovány k 20.1.2021 a zápis do katastru proběhl také v roce 2021. Bude platit pro osvobození časový test 5 nebo 10 let? Co je pro běh lhůty důležité - datum podepsání darovací smlouvy nebo zaevidování na katastru nemovitostí (právní účinky vkladu).

Společnost s ručením omezeným zabývající se nákupem a prodejem nemovitostí, bude prodávat pozemek s nemovitostí, kterou budoucí kupující pravděpodobně zbourá. Jak je tomu od 1.7.2025 s prodejem pozemků se stavbou určenou k demolici související se novelou zákona DPH ?

Fyzická osoba (občan) vlastní garáž. Chce si koupit pozemek pod garáží a současně i před garáží (pro přístup/vjezd do garáže). Státní organizace vlastnící pozemek tvrdí, že pozemek před garáží netvoří funkční celek s garáží a proto je nutné na tuto část pozemku uvalit 21% DPH, pozemek pod garáží bude bez DPH. Právník konrolující smlouvu tvrdí, že pozemek před i pod garáží tvoří funční celek s garáží a má se prodávat bez DPH. Občan by rád nakupil levněji, tedy bez DPH. Kdo má pravdu? Má být pozemek před garáží s DPH, nebo bez? 

Společnost s ručením omezeným se zabývá nákupem a prodejem nemovitostí. Nemovitost zakoupí a poté účtuje vše související s pořízením nemovitosti na účet 042 - tj. nákup nemovitosti, právní služby, opravy, rekonstrukce, úklid a další a teprve při prodeji nemovitosti přeúčtuje na 504 ( většinou až v následujícím roce po koupi) a prodej nemovitosti zaúčtuje na 604. Nyní společnost zakoupila nemovitost , avšak došlo v dané oblasti k záplavám a nemovitost byla poničena, od pojišťovny obdržela pojistné plnění a společnost nadále pokračuje v opravách. Jak zaúčtovat pojistné plnění a k němu vzniklé náklady ? Může zaúčtovat přijaté pojistné plnění také na 042 a související opravy také na 042 ? Jelikož přijaté pojistné plnění a opravy jsou v různých zdaňovacích obdobích.

Vlastník nemovitosti - bytu, který platil daň z nemovitých věcí zemřel v 2/2025. V 5/2025 skončilo dědické řízení a byt zdědili 2 synové. Na rok 2025 nebyla zaplacena daň z nemovitých věcí. Mají ji zaplatit dědicové? Platí se poměrem na měsíce?

Termín uhrazení daně z nemovitosti se nachýlil, letos připadá na 2. červen. Daň musí uhradit každý, kdo nějakou nemovitost vlastní, bez ohledu na to, zda na ní v loňském roce cokoliv měnil. Za zákonem stanovených okolností se může poplatníkem stát i nájemce či uživatel. V případě částky přesahující pět tisíc korun ji lze rozdělit na dvě splátky. Další podrobnosti pak přináší daňoví poradci Ivan Kovář a Iveta Štochlová z BDO.

Rád bych vás blíže seznámil s problematikou zdanění staveb z hlediska daně z nemovitých věcí, zejména pak ve smyslu definování pojmu „stavby“, myšleno zdanitelné stavby, a to s ohledem na její evidenci v katastru nemovitostí a metodiku v dané souvislosti vydanou Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním (dále jen „ČÚZK“). Daň ze zdanitelných staveb a zdanitelných jednotek je upravena v rámci první části ZDNV, konkrétně je předmětná úprava definována v úvodních obecných ustanoveních a dále pak podrobněji od § 7 ZDNV dále. Naším zájmem se pak stanou zejména ony stavby-budovy, avšak nikoliv stavby inženýrské, blíže taxativně uvedené v příloze k ZDNV specifikované kódem CZ-CC a textem CZ-CC a ani jednotky.

Fyzická osoba občan v roce 2023 koupil na hypotéku bytovou jednotku, v které nebydlel, tuto prodal v roce 2024, část peněz obdržel v roce 2024 a část až ve 2025. Tyto obdržené finanční prostředky by chtěl použít na úhradu hypotéky z roku 2023 a část na dobudování rozestavěné bytové jednotky, kterou v současnosti vlastní a chtěl by v ní následně bydlet. Lze využít podmíněné osvobození ?

Fyzická nepodnikající osoba prodala v roce 2022 pozemek, kdy nebyl splněn časový test a vznikla povinnost podat přiznání k dani z příjmů (dle § 10). Při koupi pozemku v r. 2018 tato osoba uhradila jako kupující daň z nabytí nemovitých věcí. Daň z nabytí nemovitých věcí byla v roce 2020 zrušena, do té doby bylo v ZDP §10 odst. 5 uvedeno mimo jiné: "U příjmů z prodeje věci je výdajem daň z nabytí nemovitých věci zaplacená poplatníkem, a to i v případě zaplacení ručitelem. V případě prodeje věci ve společném jmění manželů je výdajem daň z nabytí nemovitých věcí zaplacená kterýmkoliv z nich.". Je možno daň z nabytí nemovitých věcí uhraznou poplatníkem v r. 2018 započítat jako výdaj dle §10?

Fyzická osoba koupila byt. Zápis do katastru bude provedena v únoru 2025. Přiznání k dani z nemovitých věci fyzická osoba má podat v roce 2026, nebo má povinnost podat přiznání v roce 2025? 

Podléhá dani z nemovitosti přístřešek, stojící na šesti zabetonovaných sloupech, rozměr přístřešku 10 × 3 m, přístřešek má plnou zadní stěnu a střešní konstrukci, jinak je otevřený?

Fyzická nepodnikající osoba získala v roce 2024 stavební povolení na rodinný dům, přičemž stavba bude zahájena během roku 2025 (stavba nebyla ještě postavena ani zkolaudována). Co vše se bude započítávat pro účely daně z nemovitých věcí na rok 2025 jako stavební pozemek, když má stavební povolení následující parametry? 1. budoucí zastavená plocha rodinného domu 112,00 m2, 2. podlahová plocha rodinného domu celkem 147,19 m2, 3. zpevněné plochy 307,40 m2(vyspádovaný sjezd k domu, plocha pro parkování), 4. zastavěná zpevněná plocha terasy 20,90 m2 (bez střechy, vně rodinného domu). Respektive bude se do stavebního pozemku započítávat i zpevněná plocha vyspádovaného sjezdu/plochy pro parkování a zastavená plocha terasy? Jedná se o zděný, jednopodlažní, nepodsklepený rodinný dům. 

Společnosti byla v roce 2024 dodatečně vyměřena daň z nemovitých věcí za r. 2022 a 2023. Daň byla uhrazená. Lze dodatečně vyměřenou daň z nemovitých věcí za r. 2022 a 2023 zaúčtovat do daňově uznatelných nákladů v roce 2024? 

Občan pronajímá byt občanovi, příjmy z pronájmu zdanuje podle paragrafu 9 ZDP. Je třeba nahlásit na FÚ na oddělení daně z nemovitostí, že se byt pronajímá? A pokud ano, platí tam ohlašovací povinnost a jaká je lhůta? Je rozdíl ve výši daně z nemovitosti, pokud se nemovitost pronajímá?