Nemovitosti a daně

Společnost s ručením omezeným prováděla výstavbu bytových domů subdodavatelským způsobem, při výstavbě byl uplatňován plný nárok na odpočet. Téměř všechny byty jsou v současnosti prodané, ale v majetku společnosti zůstaly 3 byty, které byly dokončeny létě 2024, tyto byty od 4. čtvrtletí 2024 společnost začala pronajímat, v budoucnu se předpokládá, že budou tyto byty také prodány. Jak řešit problematiku DPH a úpravu odpočtu DPH u pronajímaných bytů, jelikož pronájem je osvobozené plnění?

Klientka prodala rodinný dům. Vlastnila ho cca 2 roky, dostala ho darem od otce. Otec ho vlastnil min. 50 let. Klientka v něm nebydlí, ani není evidována k trvalému pobytu, žije v jiném okrese. Bude z kupní ceny, což jsou 3 mil., platit daň z příjmů? Domnívám se, že ano, a že jako výdaj může uplatnit cenu obvyklou ke dni nabytí. Jak takovou cenu zpětně určit? 

Firma má v majetku administrativní budovu od roku 2008, v roce 2024 vyměňovala v budově podlahy – podkladní desky, kobercové čverce, koberce zatěžové, montáž. Můzeme celkovou hodnotu cca 139 230 Kč účtovat jako opravu podlahy, nebo je to technické zhodnocení administrativní budovy, která je ze 100 % jako komerční subjekt.

Jakým způsobem by se daly dát do daňových výdajů podnikatele vedoucího daňovou evidenci doklady za opravy, údržbu či technické zhodnocení nemovitosti, které podnikatel vlastní jako fyzická osoba a nevložil tento majetek do obchodního majetku? Jedná se například o nemovitost, ve které si nechává opravovat elektřinu, nebo oprava plotové brány. Uvedenou nemovitost využívá plně ke svému podnikání, ačkoliv ji nevložil do obchodního majetku. Předpokládám, že sám sobě si nemůže napsat nájemní smlouvu (jako nepodnikatel by pronajímal svou nemovitost sobě jako podnikateli). 

Provoz na realitním trhu se v letošním roce relativně zvýšil. Skupinové nákupy nemovitostí a nárůst ceny a atraktivity malých bytů dominují trhu. Pokles úrokových sazeb oživil trh, ale úvěry na bydlení stále neodpovídají ekonomické realitě. Diskutuje se o garanci nájemného od státu a význam ESG standardů pro budoucí projekty.

Česká s.r.o. plátce DPH koupilo byt za účelem pronájmu. DPH si nárokovalo. Pronájem dlouho byl krátkodobý, ale teď došlo ke změně na dlouhodobý. Musí se krátit nárok na DPH? Musí část DPH vrátit FU? Po nějaké době firma plánuje zase se vrátit ke krátkodobému pronájmu. A druhý dotaz, také české s.r.o. plátce DPH koupilo byt a také nárokovalo DPH. A po nějakých problémech stále se nespolehlivým plátcem a DPH tak FU sebral. Firma teď není plátce, měla by si o plátcovství zažádat? Nebo měla by vrátit DPH? Protože neuběhla ještě lhůta 10 let? 

Společnost s r.o. má na účtu nerozděleného zisku z minulých let zisk v řádu desítek milionů. Jednatel a zároveň společník společnosti by si rád tento zisk vyplatil, ale na účtu ani v pokladně není dostatek finančních prostředků na vyplacení celé částky. Napadlo ho, jestli nelze tento zisk vybrat v nemovitosti, která je majetkem s.r.o. s tím, že by nemovitost byla z obchodního majetku vyjmuta a stala se tak majetkem fyzické osoby, v našem případě jednatele zmiňované s.r.o. Jak v tomto případě postupovat?

Zdanění příjmů z prodeje nemovitých věcí je jednou z nepříjemných otázek, kterou se musí zabývat leckterý prodejce. Zákon v tomto ohledu již od roku 2021 stanoví poměrně přísný desetiletý časový test, před jehož uplynutím je nezbytné příjmy řádně zdanit. Prodávající ale nemusí časový test dodržet, pokud měl v nemovitosti bezprostředně před prodejem bydliště, a to po dobu dvou let. Zdánlivě jednoduchým ustanovením se během prázdnin zabýval Nejvyšší správní soud v jednom ze svých rozsudků. Dospěl tak k poněkud překvapivým závěrům týkajícím se obsahu pojmu bydliště, kdy odmítl aplikovat definici tohoto pojmu, obsaženou v zákoně o daních z příjmů . (Podle rozsudku Nejvyššího správního soudu ze dne 16. srpna 2024 čj. 5 Afs 220/2023-36 )

Klientka podniká na základě živnostenského oprávnění jako fyzická osoba a dále má s.r.o., kde je jednatelka a společnice. Obě společnosti (fyzická osoba i s.r.o.) jsou plátci DPH. Nyní chce koupit nemovitost (apartmán) ve Španělsku, který bude chtít krátkodobě pronajímat. Váhá, zda má danou nemovitost koupit na fyzickou osobu nebo na s.r.o. 1) Pokud bude danit na fyzické osobě, kde bude příjem danit, v ČR nebo ve Španělsku? Jedná se o podnikání v § 7 nebo pronájem v § 9? Jak je to s odvodem DPH u těchto krátkodobých nájmů? 2) Pokud by příjem danila na s.r.o., bude zdaňovat v ČR nebo ve Španělsku? Jak to bude s DPH? 

Otec daruje nemovitost jednomu ze svých 4 synů. Obdarovaný syn bude mít povinnost vypořádat své 3 sourozence. Darovací smlouva obsahuje ujednání o tom, že obdarovaný syn musí finančně vypořádat své 3 sourozence. Každého sourozence bude obdarovávaný syn vyplácet částkou 1 mil Kč. Pozn: - Otec vlastnil ½ této nemovitosti 20 let - V 2021 mu zemřela manželka, takže dle dědictví vlastnil ½ od manželky a děti se zřekly svého podílů vůči němu, takže od r. 2021 vlastnil celou nemovitost sám - V 2024 tuto nemovitost chce přepsat darováním pouze na 1 syna, které bude mít povinnost vyplatit ostatní syny. Musí částku 1.000.000 Kč každý se sourozenců danit?

V únoru 2024 darovali rodiče synovi a jeho manželce rodinný dům, který vlastnili cca 20 let. Jejich podmínka byla, že v prosinci stejného roku jejich syn a manželka darují jednu třetinu domu vč. pozemků jejich dceři a manželovi, tzn. proběhne darování mezi sourozenci. Jaké vyplývají daňové povinnosti k dani z příjmů fyzických osob? Dary u obou manželských párů plynuly do společného jmění manželů. Jaké by bylo zdanění v opačném případě?

Jak je to u převodu infrastruktury mezi investorem a obcí? Investor je plátce DPH. Vybudovali jsme kanalizaci, vodu, komunikaci a osvětlení. Vzhledem k tomu, že na kanalizaci se chtějí připojovat i noví občané obce, vznikla zde dohoda, že se vše převede na obec. Pozemek, kde vše vzniklo, je v našem majetku, infrastruktura také. Obec nemá peníze, aby došlo k úplatnému převodu do vlastnictví obce za zůstatkovou cenu. Jakou formu převodu zvolit: darování či úplatný převod? A jak to v jednotlivých případech bude z hlediska daňového u s. r. o.? Investor uplatnit odpočet DPH. 

Zpevnili jsme skladovací plochu z betonových panelů v hodnotě 500 000 Kč. Podkladem je asfaltový recyklát a písek. K tomu jsou na faktuře vyúčtované související práce jako je: odstranění betonových ploch, odvoz materiálu, zhutnění pláně, betonáže mezi panely... Jde o náklady nebo dlouhodobý majetek? Zpevnili jsme skladovací plochu pouze z asfaltového recyklátu a před tím rozrušili poklad rypadlem, odstranili zeminu a podklad hutnili válcem v celkové hodnotě 200 000 Kč. Jde o náklady nebo dlouhodobý majetek? Oba případy nejsme schopni doložit fotodokumentací před zásahem, máme jenom fotografie po provedení. Proto nemůžeme spolehlivě prokázat náklady na opravy.

Uložili jsme peněžní prostředky do notářské úschovy za účelem nákupu dlouhodobého majetku (pozemků a nemovitostí). Jak zaúčtujeme převod peněz z bankovního účtu na účet notáře? Jako ostatní pohledávky na MD 378 / DAL 221 ? Fakturu nebo smlouvu na nákup dlouhodobého majetku započteme s pohledávkou na základě sdělení od notáře o podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí? A zaúčtujeme: MD 321 (nebo 325) / DAL 378 ? Nebo se vše účtuje jinak?

V rámci našeho holdingu bude budova ze subjektu A do subjektu B vložena buď vkladem nebo prodejem s hodnotou na základě znaleckého posudku. Co potřebujeme z hlediska účetnictví, aby bylo součástí znaleckého posudku? Musí být jeho součástí specifikace hodnot vybavení budovy? Budeme vybavení budovy zařazovat zvlášť dle odpisových skupin u předchozího subjektu? Jak budeme postupovat?

Česká s. r. o., neplátce DPH, provádí stavební práce v ČR. Některé činnosti jim provedou slovenské firmy, plátci DPH a fakturu jim vystavili včetně jejich DPH. Má česká s. r. o. povinnost registrovat se jako identifikovaná osoba? Pokud ano, co s fakturami od slovenských dodavatelů, kteří vystavili faktury s jejich DPH? 

Fyzická osoba/občan začala pronajímat byt od 1. 1. 2024. První nájem uhrazen v 12/2023 (příjem v DPFO 2023 zdaněn). Příjem dle § 9 ZDP, skutečné výdaje, odpis bytu bude zahájen v r. 2024. Lze drobné výdaje např. skříň, židle, stůl, práčka, TV, pořízené před začátkem nájmu v r. 2023 uplatnit do výdajů v r. 2024?

Výrobní hala, kterou jsme i částečně svépomocí postavili, podléhá kolaudačnímu rozhodnutí . Bude sloužit pro kovovýrobu. Před kolaudací bude spuštěn zkušební provoz, kde jsou vydány souhlasy přísl. orgánů (hygiena, hasiči, inspekce práce..). 1) Kdy se má zařadit do užívání, když se vše bude postupně stěhovat z nynějšího pronajatého pracoviště? Nejdřív tam bude pracovat účetní v 11/2024. Po několika měsících se přestěhují některé stroje + někteří zaměstnanci. 2) Kdy se má řešit změna k dani z nemovitostí ze stavebního pozemku na stavbu?

Manželé mají družstevní podíl v bytovém družstvu. Byt pronajímají, příjem z nájmu dává do daňového přiznání jeden z nich. V případě, že podíl prodají, má povinnost podat přiznání jeden, nebo mohou podat oba přiznání, každý na polovinu příjmu? Platí totéž, pokud se jedná o prodej bytu ve vlastnictví obou (SJM)?