Nemovitosti a daně

Mám  při výstavbě nemovitosti mám zahrnout do ř. 47 i dílčí plnění fakturované měsíčné po dobu výstavby?

Manžel daroval manželce v roce 2021 pozemek, na kterém začali svépomocí stavět rodinný dům. V roce 2024 chtějí rozestavěný rodinný domek s pozemkem prodat. Mají faktury jen za nákup materiálu, což je velice nízká částka. Je možné dle § 10 odst. 5 ZDP použít jako výdaj cenu stanovenou ve znaleckém posudku, nebo je to možné jen na pozemek a stavbu musí doložit skutečnými náklady/výdaji? Manželé mají zúžené společné jmění manželů.

Společnost s r. o., plátce DPH, pořídila v roce 2024 bytovou jednotku. Uplatnila si DPH na vstupu a nyní bude byt 6 let pronajímat. Po 6 letech chce byt prodat. Pronájem bytu bude osvobozen od DPH a tudíž se bude muset udělat oprava odpočtu DPH na vstupu a poměrnou část vrátit? Prodej bytu bude podléhat zdanění DPH? Nebo bude osvobozen od DPH, jelikož uplyne více něž 5 let od kolaudace? Bude to mít vliv na uplatněnou DPH při nákupu? 

Společnost A se zabývá nákupem zemědělských pozemků, které zceluje do větších celků a následně je propachtovává. Z důvodu nákupu většího množství potřebných pozemků, odkoupila společnost A od společnosti B celé hospodářství včetně techniky, zvířat a drobných staveb. Následně, během 1–2 měsíců všechny tyto „nepotřebné“ majetky prodala drobným zemědělcům v okolí. Jak o technice a pozemcích s drobnými stavbami účtovat, když je společnost A nikdy nepoužívala? Domnívám se, že by je společnost A neměla zařazovat do majetku a odpisovat, ale pouze je evidovat jako zboží? 

Matka dvou dcer vlastní rodinný dům (více než 10 let). Chce jej darovat svým dcerám, ale aby každá nevlastnila ½, je dohodnuto, že dům dostane první dcera a druhá dcera dostane od té první finanční vyrovnání v dohodnuté částce (méně než 5 mil. Kč), kterou bude dostávat v měsíčních platbách po následujících cca 15 let. Jaké dopady na daň z příjmu bude tato transakce mít u obou dcer? První dcera – Bude se jednat o osvobození od DPFO z důvodu daru od příbuzného v přímé linii podle § 10 odst. 3, písm. c bod 1? Na FÚ bude třeba nahlásit osvobozený příjem, pokud bude hodnota domu vyšší než 5 mil. Kč? Druhá dcera – Dá se na finanční vyrovnání dívat jako na bezúplatný příjem od příbuzného v linii vedlejší, a tím ho osvobodit od daně z příjmů podle § 10 odst. 3, písm. c bod 1? Nebo je příjem spíše příjmem z prodeje nemovité věci a podléhá zdanění (jakoby situace, kdy druhá dcera dostane darem polovinu domu a tu prodá svojí sestře, byť vlastníkem domu nikdy nebude, tzn. nebude zapsaná v katastru nemovitostí)? A pokud je třeba příjem zdanit, lze uplatnit některé z následujících dvou osvobození? 1. Dle § 4 odst. 1 písm. a, protože v matčině rodinném domě momentálně druhá dcera bydlí přes 3 roky a jeho součástí je pouze sklep a na zahradě garáže, kůlny, skleník? 2. Použití příjmu na uspokojení vlastní bytové potřeby dle § 4 odst. 1 písm. b), protože si druhá dcera v tomto roce pořídila vlastní domek ve výstavbě, který zčásti hradila vlastními zdroji a zčásti hypotékou a od sestry obdržené finanční vyrovnání v následujících letech bude používat na splátky hypotéky (úroky + jistina) nebo i na jednorázové snížení jistiny? A pokud není možné uplatnit výše uvedená osvobození a bude nutné příjem zdanit, dá se proti příjmům uplatnit jako výdaj polovina ceny nemovitosti stanovená odhadcem? A to postupně každý rok, kdy druhá dcera obdrží příjem, uplatnit část odhadované ceny nemovitosti až do výše poloviny ceny odhadu za celý dům? Anebo je třeba u druhé dcery příjem z finančního vyrovnání zdanit nebo osvobodit jiným způsobem, než je uvedeno výše? 

Pronajímatel zařadil k 31. 12. 2023 nově dokončený objekt (budovu) určenou k pronájmu nebytových prostor vč. fit-outů (nadstandardně upravených nájemních prostor dle požadavků nájemců). Do doby zařazení byl součástí nákladů pořízení také paušál za projektový management (součinnost, práce projektanta na projektech v rámci budovy). Od 1/2024 na této budově probíhají další dokončovací práce - technická zhodnocení, tento paušál se fakturuje dále, týká se ale pouze jakési součinnosti v rámci projektů budovy, nové projekty se fakturují zvlášť - účtovat 042 nebo 518?

Společnost provedla technické zhodnocení najatých prostor (stavební úpravy), které daňově odepisovala (disponovala písemným souhlasem pronajímatele). V roce 2024 dochází k ukončení nájemního vztahu a je provedeno „vypořádání“ technického zhodnocení, kdy pronajímatel „odkupuje“ realizované technické zhodnocení, nicméně za vyšší částku, než činí daňová zůstatková cena majetku při jeho rovnoměrném odepsiování bez zvýšení odpisu v prvním roce (příklad tato daňová zůstatková cena je: 10 mil. Kč, pronajímatel ale poskytne úhradu 11 mil. Kč). Musí pronajímatel o celou hodnotu 11 mil. Kč zvýšit vstupní cenu pronajímaného majetku a z této částky tedy provádět daňové odpisy? Nebo je nutné částku nad rámec (1 mil. Kč) považovat za daňově neuznatelný náklad (či naopak za přímý daňový náklad)? 

Vnuk vlastní byt, který bezúplatně propůjčí své babičce. Ta byt dále podnajme a dostává na svůj účet měsíční nájem od podnájemce. Zdaňuje příjmy z podnájmu babička nebo vnuk? Není nutné v rámci příbuzeneckého vztahu, aby vnuk, pokud je jeho byt pronajímán a příjmy zdaní babička, zdaňoval nepeněžní příjem ve výši ceny obvyklé? Mohou zde být ještě další daňová úskalí? Cílem je, aby vnuk nezdaňoval nic a veškeré příjmy z podnájmu bytu zdaňovala babička a on tak mohl své příjmy zdaňovat paušální daní. 

Společnost s. r. o. (plátce DPH) bude zajišťovat pro fyzickou osobu – občana, který vlastní ornou půdu její převedení na stavební parcely a vyjmutí ze zemědělského půdního fondu. Po provedení změny „zaplatí“ vlastník pozemků společnosti odměnu formou bezúplatného převedení části pozemků na společnost. Je možná tato varianta? Jak případně ocenit převedené pozemky, znaleckým posudkem k datu provedení změny v katastru nemovitostí? Pokud ano, bude stejným způsoben oceněn i příjem u FO podléhající zdanění podle § 10 ZDP za předpokladu, že pozemek není zařazen v obchodním majetku a nevztahuje se na něj osvobození?

Město jako zřizovatel dceřiné společnosti vložilo do s. r. o. několik nemovitostí jako nepeněžní vklad do základního jmění. V loňském roce se rozhodli, že jednu nemovitost chtějí vrátit a současně, že o hodnotu nemovitosti sníží základní kapitál. Za tímto účelem nechali nemovitost odhadnout. Odhad byl cca 9 mil. Kč. Zůstatková cena daňová v s. r. o. u této nemovitosti byla cca 3 mil. Kč.  s. r. o. vyřadilo nemovitost zápisem MD 541/D 081, v hodnotě účetní zůstatkové ceny, MD 081/D 021 v hodnotě pořizovací ceny a zápisem MD 355/D 641 ve výši odhadu. Město rozhodlo o snížení základního kapitálu ve výši odhadu nemovitosti, zápis v s. r. o. MD 411/D 365. Pohledávka a závazek budou započteny. Bude částka rozdílu mezi znaleckým posudkem a daňovou zůstatkovou cenou zdanitelným příjmem s. r. o. a je tento postup správný?

OSVČ, elektrikář, plátce DPH. Bude pracovat v Německu (elektromontážní práce) pro slovenskou firmu, plátce DPH. Jedná se o služby, které se vztahují k nemovitosti a bude se fakturovat bez DPH?

Matka přenechala synovi nemovitost do bezplatného užívání s tím, že ji může i pronajímat. Tedy nájemní smlouvu uzavře syn na svoje jméno a příjem z pronájmu zdaní on. Je to tak v pořádku? Pokud ano, může tedy stejně „fungovat“ i obrácený případ, kdy syn přenechá bezplatně matce nemovitost do užívaní?

Společnost s r. o., plátce DPH v ČR, vlastní apartmán v Polsku. Společnost má apartmán v obchodním majetku, ale neodpisuje ho. Tento rok chce v tomto apartmánu ubytovat na 14 dní jednu rodinu z Čech. Může společnost vystavit fakturu na ubytování + českou DPH a toto DPH odvést v Česku, nebo jí plynou nějaké povinnosti v Polsku? Je nějaký rozdíl, když by místo ubytování apartmán pronajímali?

Stavební firma, plátce DPH, zatepluje objekt fary římskokatolické farnosti, ta není plátce DPH. Fara je v katastru nemovitostí vedena jako budova s popisným číslem, rodinný dům. Zastavěná plocha domu je 112 m2. Fara je využívána jako byt pro faráře. Bude se tedy zateplení objektu fakturovat se sazbou DPH 12 %? A pokud ano, bude stačit pro případnou kontrolu z FÚ výpis z katastru nemovitostí, kde je fara vedena jako rodinný dům se zastavěnou plochou 112 m2?

Společnost pronajímající nebytové prostory provedla na objednávku nájemce výměmu klimatizační jednotky prostřednictvím svého dodavatele (šlo o výměnu staré nefunkční klimatizace za novou, která nemá lepší technické parametry), náklady přeúčtovala na nájemce - účtování 518/321 a následné přeúčtování ve stejné hodnotě jako byla faktura od dodavatele: 311/518?

Jedná se v následujícím případě o opravu nebo technické zhodnocení budovy při výměně dvoukřídlých protipožárních dveří za protipožární roletový uzávěr? V hale máme nainstalovány dvoukřídlé protipožární dveře, které byly nabourány, a v rámci jejich opravy se místo nich namontuje protipožární roletový uzávěr. Velikost dveřího otvoru zůstane stejná, na místo původních dveří se osadí rolovací nehořlavá textilní roleta. Hodnota nových protipožárních dveří by byla cca 170.000 Kč, cena rolovacího protipožárního uzávěru bude cca 238.000 Kč. Protipožární funkce je stejná.

Bratr prodává sestře výrobní areál za 13 mil. Kč, sestra zaplatí bratrovi po podpisu kupní smlouvy 3 mil. Kč, zbylých 10 mil. Kč bude sestra bratrovi splácet po dobu 10 let (každoročně tedy 1 mil. Kč). Toto splácení je ale bezúročné. Může se u bratra nebo sestry jednat o vznik nepeněžního příjmu dle § 3 ZDP?

Dle § 29 odst. 1 písm. b) ZDP je vstupní cenou souhrn vlastních nákladů, pokud poplatník "vyrobí" nemovitou věci v době delší než 5 let před zahájením nájmu. Jaký okamžik se považuje z tohoto pohledu za datum "vyrobení" nemovité věci? Existuje nějaký výklad, pokyn nebo judikát, který by upřesnil výklad tohoto pojmu "vyrobil"? 

Fyzická osoba nepodnikající vlastní dva sousedící pozemky. Pozemek č. 1 koupila před 1. 1. 2021 a pozemek č. 2 po tomto datu. V současné době má záměr oba pozemky zcelit do jednoho parcelního čísla a tento „nový“ pozemek prodat. U pozemku č. 1 již proběhla 5letá lhůta pro osvobození od daně z příjmů. U pozemku č. 2 zatím 10letá lhůta neuběhla. Jak by se prodej tohoto sjednoceného pozemku zdaňoval?

Společnost s r. o., neplátce DPH, prodává z majetku stavební pozemek jehož součástí je stavba staré stodoly. Pozemek vznikl oddělením z jiného pozemku s chalupou, který byl prodán jinému majiteli. Na stavebním úřadě nejsou informace o kolaudaci objektu, stavba je velmi stará. Prodávaný stavební pozemek tak tvoří celek, jehož součástí je stodola. Vyhovuje dodání prodaného pozemku osvobození od DPH dle § 56 odst. 3 zákona o DPH? Společnost vykazuje obraty 500 000 Kč za posledních 12 měsíců neosvobozených příjmů a nově i 3 mil. osvobozených příjmů. Kdy ji vznikne povinnost registrace k DPH - ihned po překročení hranice 2 mil včetně osvobozených příjmů, nebo až ve chvíli, kdy vystaví další fakturu na neosvobozený příjem?