Příjmy z pronájmu

Občan zdědil 1/2 nemovitosti, druhou polovinu zdědila jeho sestra. Občan je ženatý, nemá s manželkou zúžené SJM. Od sestry nyní odkoupí druhou polovinu nemovitosti . Celou nemovitost bude pronajímat . Kdo musí zdanit příjmy z pronájmu 1) manžel se stane výlučným vlastníkem celé nemovitosti po nákupu druhé poloviny 2) jednu polovinu vlastní manžel (dědictví) a druhá odkoupená polovina je v SJM? Předpokládám, že je důležité vlastnictví při pronájmu nemovitosti a určení kdo má tento pronájem zdanit (zda manžel nebo manželka). Je irelevantní, že příjmy z pronájmu jsou považovány za zisk a spadají do SJM dle občanského zákoníku.

Nepodnikatel, neplátce DPH, má v nájmu nemovitost. Platí nájem 1 000 Kč měsíčně. Zároveň tuto nemovitost podnajímá a příjmy z podnájmu daní v § 9 ZDP. Nemovitost po dobu několika let splácel, nyní cenu v 12/2025 doplatil (právní účinky vkladu 12/2025) a stane se vlastníkem nemovitosti. Nemovitost už nebude podnajímat, ale jako vlastník ji bude od 1/2026 pronajímat. Vstupní cenou bude pořizovací cena při nabytí vlastnictví. Odkdy můžeme zahájit odpisování – již za rok 2025? Jestliže se rozhodneme a vložíme nemovitost až v 1/2026 do „obchodního majetku“, tak začneme odpisovat prvním rokem v roce 2026 z pořizovací ceny?

Klient, OSVČ, má příjmy podle § 7 ZDP ve výši 1 300 000 Kč za rok a příjmy podle § 9 ZDP (pronájem deseti nemovitostí) 1 900 000 Kč za rok. Sčítají se tyto příjmy pro posouzení obratu a povinnosti registrovat se jako plátce DPH?

Občan zakoupil byt před 10 lety a hned ho začal pronajímat. V témže roce dostal jiný byt darem od svých rodičů, jeho hodnotu neměl určenou, tento byt také ihned pronajal. U obou bytů uplatňoval od začátku skutečné výdaje, za rok 2025 by chtěl využít výdaje procentem a uplatnit i odpisy. Jak stanovit pořizovací cenu pro odpisy? Je možné u obou bytů nechat udělat nový odhad, který stanoví jejich hodnotu platnou k 1. 1. 2025? Odhad hodnoty bytu musí provést odhadce, nebo je možno využít i odhad realitního makléře? V případě, že by musela být u zakoupeného bytu použita jako pořizovací cena částka za kterou byl byt zakoupen, je možno začít v r. 2025 odepisovat z této částky jako v 1. roce, neboť odpisy nikdy nebyly využity a tím pádem je lze považovat za přerušené? Pokud by se občan rozhodl i nadále využívat skutečných výdajů, mohl by do nich zahrnovat i vše, co v r. 2025 uhradil do fondu oprav SVJ?

Klientka OSVČ má k příjmům podle § 7 ZDP i příjmy podle § 9 ZDP. Do konce roku 2024 pronajímala část svého bytu, který má v osobním vlastnictví od roku března roku 2024 a od roku 2025 pronajímá celý byt. Tento byt pořídila s manželem do SJM v roce 2016 a od roku 2019 začali část bytu pronajímat. V březnu roku 2024 manžel daroval svojí část bytu klientce, která tak od 03/2024 vlastní celý byt. Do roku 2022 přiznával příjmy manžel klientky a uplatňoval vždy paušální výdaje. V roce 2023 přiznávala v přiznání již klientka (byt byl ještě v SJM) a pokračovala v uplatňování nákladů paušálem. Za rok 2024 vzhledem k tomu, že pronajímá ještě jeden byt pořízený v roce 2023 s pomocí úvěru, tak přešla na skutečné výdaje, přičemž dle jejího přiznání neuplatnila k tomuto bytu žádný náklad, protože nelze kombinovat paušální a skutečné v rámci dílčího základu podle § 9 ZDP a nechtěla zřejmě řešit poměrnou část odpisů. Od 1. 1. 2025 začala byt pronajímat celý a bude určitě zase uplatňovat skutečné náklady v rámci § 9 ZDP a má tyto dotazy: Vzhledem k tomu, že v případě, začátku nájmu do 5 let se bere jako odpisovaná cena kupní cena a nájem začal v roce 2019, tak se reálně bude odepisovat z ceny pořízení, i když až do roku 2023 se uplatňovali paušální výdaje a v roce 2024 sice skutečné, ale nulové? Jedná se o byt v Praze s pořizovací cenou 5 mil. a aktuální tržní nyní cca 13 mil.V případě, že ano, nastala v případě darování v roce 2024 nějaká změna v tom smyslu, že když se odepisovalo z původní pořizovací ceny, tak v případě darování 1/2 bytu, tak lze tuto nově vlastněnou část bytu odepisovat z tržní hodnoty k 03/2024?V případě, že tedy od roku 2025 de facto začne uplatňovat odpisy poprvé a bude odepisovat rovnoměrně, tak se jedná v roce 2025 o odpis 1,4% a další roky 3,4% a odepisuje 30 let od roku 2025 nebo se odpisy počítají již od začátku nájmu, i když se nevyužívaly, případně od roku 2024, kdy v rámci § 9 ZDP byly skutečné náklady, ale u tohoto bytu nulové?S tímto dotazem souvisí poslední a to, v případě, že by nějaký rok opět využila z nějakého důvodu paušální, tak se doba odepisování prodlužuje o dobu, kdy uplatňuje paušální namísto skutečných?

Jsme malá účetní jednotka s obratem cca 27 mil. Kč a pronajímáme si výrobní areál od fyzické osoby dle smlouvy na dobu neurčitou, splátky probíhají měsíčně 118 257 Kč + 21% DPH, tj. 143 091 Kč. S nájmem se počítá i v budoucích letech. Zároveň pronajímáme pozemek dle smlouvy také na dobu neurčitou a měsíční splátky jsou 48 400 vč. DPH. Pochopili jsme správně, že se dle IFRS 16 jedná o leasing? Jak konkrétně provést výpočet, účtovat a vykazovat v rozvaze?

Fyzická osoba plánuje pronajímat byty v domě, který vlastní společně s manželkou ve společném jmění manželů. Dům je zapsán v katastru na oba. Manželka je také vlastníkem bytu, ve kterém pronajímá jeden pokoj právnické osobě. Na této adrese právnická osoba má sídlo. Kdo bude podávat daňové přiznání z příjmů z pronájmu – manžel, manželka, nebo je možné příjmy rozdělit mezi oba, a je nutné mít živnostenské oprávnění na dlouhodobý pronájem bytů (na několik měsíců, rok nebo déle)?

Občan zdědil 1/2 nemovitosti, druhou polovinu zdědila jeho sestra. Občan je ženatý, nemá s manželkou zúžené SJM. Od sestry nyní odkoupil druhou polovinu nemovitosti. Nemovitost hodlá pronajímat. Jakým způsobem budou příjmy z pronájmu daněné? Je možné, aby občan zdanil 50 % z příjmů z pronájmů (neboť souvisí s dědictvím, a tudíž je může danit pouze on) s tím, že příjmy poníží o 30 % místo skutečných výdajů (nejvýše do částky 600 000 Kč)? Manželka by pak zdanila druhých 50 % také ponížených o 30% (nejvýše do částky 600 000 Kč), neboť ona bude danit nájem ze SJM?

Manželka je výlučnou vlastnicí několika nemovitostí, které pronajímá. Spolu s manželem mají zúžené jmení manželů. Každý má tedy majetek ve svém výlučném vlastnictví. Manželka v současnosti dosahuje zdanitelných příjmů dle § 7 a § 9 ZDP (příjmy z pronájmu její nemovitost). Manžel dosahuje zdanitelných příjmů dle § 6, § 8, § 9 ZDP (pronájem pouze jeho vlastní nemovitosti) a § 10 ZDP. Manželka má zájem od roku 2026 vstoupit do paušálního režimu. Za tímto účelem plánuje přenechat své nemovitosti manželovi bezúplatně k užívání, a to formou smlouvy (výpůjčka či jiná forma smluvního ujednání), která by manželovi umožnila: užívání nemovitostí, jejich další podnájem třetím osobám, inkaso příjmů z pronájmu (které by danil on ve svém § 9 ZDP). Po tomto převodu by manželka přestala pobírat příjmy z pronájmu a z jejího daňového pohledu by tak zůstaly pouze příjmy ze samostatné činnosti (§ 7 ZDP), čímž by jí vznikl nárok na vstup do paušálního režimu od roku 2026. Je tento postup akceptovatelný z pohledu zákona o daních z příjmů? Představuje tento model nějaké riziko pro některého z manželů, např. obcházení zákona či účelové chování?

Fyzická osoba zakoupila byt pro svou příbuznou, tetu, sestru své matky, starobní důchodkyni bez bližších příbuzných, byt. Fyzická osoba nechává tetu v bytě bydlet bezplatně. Teta žije v bytě sama, a aby si nepřipadala „na obtíž“ hradí si dle vlastního rozhodnutí veškeré náklady svého bydlení (voda, eletřina, teplo, odpady, služby) a rozhodla se také platit příspěvek do fondu oprav cca 3 000 Kč. Vlastník bytu hradí pouze daň z nemovitých věcí, o které teta neví. Je takovýto model skutečně bezplatný a „pronajímatel“ nemusí platit daň z příjmu například z příspěvku do fondu oprav, který za něj hradí jeho teta?

Jsem účetní Lesní společnosti s r. o. hospodařící na pozemcích, které si pronajímá od spoluvlastníků včetně nerezidentů ČR. Bude se při výplatě nájemného-pachtovného se bude nerezidentům (občané Švýcarska a Kanady) provádět zajištění daně ve výši 10%? Spoluvlastníci uzavřeli svým jménem další pachtovní smlouvy na jiné nelesní pozemky s jinými subjekty. Toto pachtovné bylo dosud vypláceno na účet jednoho spoluvlastníka v ČR, který na konci roku přeposílal adekvátní podíly všem ostatním. Letos zemřel. Je možné domluvit úhrady pachtovného za nelesní pozemky přímo na účet Lesní společnosti s r. o. a účtovat přes závazky s tím, že na konci roku budou vynulovány? V tom případě bychom provedli v Lesní společnosti zajištění daně na celou vyplacenou částku nerezidentům.

Ve smlouvě je uvedeno, že vlastník umožňuje uživateli užívat nemovitost v souladu se zákonem o elektronických komunikacích zejména k umístění a provozování zařízení. Na základě této smlouvy je vlastníkovi vyplácena jednou ročně odměna ve výši 20 000 Kč. Smlouva je uzavřena na deset let. Bude tato odměna daněna podle § 9 ZDP? 

Fyzická osoba, nepodnikatel, s příjmy dle § 6 ZDP – závislá činnost a § 9 ZDP – pronájem. Pronajímané nemovitosti, bytové domy, nemá v obchodním majetku dle ZDP. Roční příjem z pronájmu je vyšší než 2,6 mil. Kč u předmětných bytových domů. Domy vlastní více než deset let, jsou více než deset let po kolaudaci a pořízení, při pořízení nebyl uplatněn odpočet DPH. Nyní se chystá domy prodat. Jak je to s DPH? Dle našeho názoru je pronájem ekonomickou činností dle § 5 odst. 1 a 3 ZDPH, budovy jsou součástí obchodního majetku z hlediska § 4 odst. b) a c) ZDPH, pronájem je osvobozen od DPH § 56 odst. 1 a 5 ZDPH. A jelikož nebyl žádný jiný příjem, protože příjmy ze zaměstnání se do obratu nezapočítávají dle § 5 odst. 2 písm. a) ZDPH, pak tato fyzická osoba nebyla z titulu DPH plátcem DPH, dále s ohledem na to, že osvobozeným plněním § 56 odst. 1 je rovněž prodej domů vč. souvisejících pozemků (popř. § 55a odst. 1 pro ostatní pozemky) – tak se tato fyzická osoba se nestane plátcem DPH a celá transakce nebude podléhat DPH. 

Manželé, oba OSVČ soukromí zemědělci, plátci DPH, založili farmu s. r. o., také plátce DPH, do které budou vkládat majetek (budovy, některé pozemky, zvířata, zásoby a provozuschopné stroje) vkladem do základního kapitálu. Vše se teď řeší u notáře. Jak budou postupovat z pohledu DPH a daně z příjmu FO i PO? Budou jako OSVČ nebo s. r. o. něco danit? A ještě mají staré stroje, dávno odepsané a nepoužívané, které se do s. r. o. převádět nebudou. Dle odhadce nemá ani cenu je vkládat do s. r. o. Zůstanou v majetku OSVČ, která ale bude končit živnost. Bude za tyto stroje odvádět nějakou DPH, případně daň z příjmu? Pokud ano, z jaké částky a k jakému datu? 

Je výplata pojistného plnění za náhradu škody na nemovitosti zahrnuta do obratu DPH u pronajímatele nemovitostí dle § 4a zákona o DPH? 

Fyzická osoba si vzala pronájem penzion s několika byty. Tyto byty pak pronajímá dál lidem na dlouhodobý pronájem. Musí mít otevřenou živnost, nebo nemusí a může pronájem zdanit daní z příjmů na konci roku a podá přiznání jen na FÚ jako FO? 

Jsem český občan a daňový rezident České republiky. V České republice mám příjmy podle § 6 zákona o daních z příjmů. Dále vlastním podíl v americké společnosti typu LLC, která je ve Spojených státech daňově považována za tzv. „pass-through“ (transparentní) entitu. Tato společnost v USA sama o sobě neodvádí žádné daně. Ve společnosti mám postavení general partner. Každoročně obdržím z USA formulář Schedule K-1 (Form 1065), ve kterém je můj podíl na výsledku hospodaření uveden jako „Ordinary business income (loss)“. Z tohoto důvodu bych potřebovala poradit: Ve svém daňovém přiznání k dani z příjmů fyzických osob mám tento příjem zahrnout podle § 7 nebo § 8 zákona o daních z příjmů? Předpokládám, že správnou variantou bude § 7 zákona o daních z příjmů, avšak ráda bych si to potvrdila. Pokud by byl tento příjem zařazen pod § 7 zákona o daních z příjmů, jaký je správný postup v souvislosti se sociálním a zdravotním pojištěním? Bude se konečná výše odvodů odvíjet od celkového příjmu podle § 7 zákona o daních z příjmů, tedy včetně tohoto příjmu z LLC? Dále předpokládám, že tento příjem nesplňuje podmínky pro použití samostatného základu daně, a proto se posuzuje jako standardní příjem podle § 7 zákona o daních z příjmů, avšak bez možnosti uplatnění skutečných ani paušálních výdajů u tohoto konkrétního příjmu. Pokud by však byl ve formuláři K-1 uveden příjem například jako „Ordinary dividends“ nebo „Interest income“, rozumím správně, že by se již jednalo o příjmy podle § 8 zákona o daních z příjmů?

Nájemce se dohodl s pronajímatelem (fyzická osoba - OSVČ, daňová evidence, plátce DPH) na předčasném ukončení nájmu. Pronajímatel souhlasil za podmínky, že bude ze strany nájemce uhrazeno odstupné. Odstupné bude ve výši kauce, která byla uhrazena před začátkem nájmu, tudíž dojde k zápočtu kauce s odstupným. Jak bude na toto odstupné nahlíženo z hlediska DPH a DPFO na straně pronajímatele? Bude se jednat o protiplnění za „poskytnutou službu“ za možnost předčasného ukončení nájmu, a tudíž bude podléhat DPH? A jak to bude u DPFO, bude se jednat o zdanitelný příjem podléhající DPFO?

Jsme s. r. o. zabývající se výhradně kompletní výrobou a následně prodejem odmašťovacích strojů, o kterých při zhotovení účtujeme na účtech výrobků-123. Nastal nám v r. 2024 ojedinělý případ, kdy společnost XY chtěla od nás stroj pronajímat. Jelikož nebylo zpočátku jasné na jak dlouhou dobu, po dobu 2024–2025 jsme stále stroj nechali na účtu 123-Výrobky a účtovali měsíčně nájem. Společnost XY chce nadále stoj nechat v pronájmu na další 2 roky. Lze z účtu 123 stroj zařadit do majetku 022 a i teď jej začít odpisovat, nebo jej máme ponechat na výrobcích? Po dvou letech můžou nastat různé varianty : a) stroj vrátí, b) stroj odkoupí nebo bude pokračovat v nájmu. Jak v jednotlivých případech účtovat?

Jsem fyzická osoba, která je nájemcem družstevního bytu (na základě členství v bytovém družstvu). Část tohoto bytu využívá má vlastní společnost s. r. o. k podnikatelským účelům (kancelářská činnost). Mezi mnou jako FO a s. r. o. je uzavřena nájemní smlouva. Nastavili jsme to tak, že s. r. o. mi hradí pouze poměrnou část skutečných nákladů (nájemné placené družstvu, energie, služby apod.), které odpovídají využívané ploše. Neúčtuji nic navíc, žádný zisk z toho nemám – jde pouze o přeúčtování nákladů. Můj dotaz zní: Je v takovém případě FO povinna podávat daňové přiznání k příjmům z nájmu (§ 9 ZDP), i když po uplatnění skutečných výdajů nevzniká žádný zisk, daňová povinnost by byla nulová? Existuje možnost, jak to nastavit tak, aby bylo vše správně a zároveň se FO vyhnula zbytečné administrativě (např. přiznání „s nulou“)?