Příjmy z pronájmu

Jsme malá účetní jednotka s obratem cca 27 mil. Kč a pronajímáme si výrobní areál od fyzické osoby dle smlouvy na dobu neurčitou, splátky probíhají měsíčně 118 257 Kč + 21% DPH, tj. 143 091 Kč. S nájmem se počítá i v budoucích letech. Zároveň pronajímáme pozemek dle smlouvy také na dobu neurčitou a měsíční splátky jsou 48 400 vč. DPH. Pochopili jsme správně, že se dle IFRS 16 jedná o leasing? Jak konkrétně provést výpočet, účtovat a vykazovat v rozvaze?

Fyzická osoba plánuje pronajímat byty v domě, který vlastní společně s manželkou ve společném jmění manželů. Dům je zapsán v katastru na oba. Manželka je také vlastníkem bytu, ve kterém pronajímá jeden pokoj právnické osobě. Na této adrese právnická osoba má sídlo. Kdo bude podávat daňové přiznání z příjmů z pronájmu – manžel, manželka, nebo je možné příjmy rozdělit mezi oba, a je nutné mít živnostenské oprávnění na dlouhodobý pronájem bytů (na několik měsíců, rok nebo déle)?

Občan zdědil 1/2 nemovitosti, druhou polovinu zdědila jeho sestra. Občan je ženatý, nemá s manželkou zúžené SJM. Od sestry nyní odkoupil druhou polovinu nemovitosti. Nemovitost hodlá pronajímat. Jakým způsobem budou příjmy z pronájmu daněné? Je možné, aby občan zdanil 50 % z příjmů z pronájmů (neboť souvisí s dědictvím, a tudíž je může danit pouze on) s tím, že příjmy poníží o 30 % místo skutečných výdajů (nejvýše do částky 600 000 Kč)? Manželka by pak zdanila druhých 50 % také ponížených o 30% (nejvýše do částky 600 000 Kč), neboť ona bude danit nájem ze SJM?

Manželka je výlučnou vlastnicí několika nemovitostí, které pronajímá. Spolu s manželem mají zúžené jmení manželů. Každý má tedy majetek ve svém výlučném vlastnictví. Manželka v současnosti dosahuje zdanitelných příjmů dle § 7 a § 9 ZDP (příjmy z pronájmu její nemovitost). Manžel dosahuje zdanitelných příjmů dle § 6, § 8, § 9 ZDP (pronájem pouze jeho vlastní nemovitosti) a § 10 ZDP. Manželka má zájem od roku 2026 vstoupit do paušálního režimu. Za tímto účelem plánuje přenechat své nemovitosti manželovi bezúplatně k užívání, a to formou smlouvy (výpůjčka či jiná forma smluvního ujednání), která by manželovi umožnila: užívání nemovitostí, jejich další podnájem třetím osobám, inkaso příjmů z pronájmu (které by danil on ve svém § 9 ZDP). Po tomto převodu by manželka přestala pobírat příjmy z pronájmu a z jejího daňového pohledu by tak zůstaly pouze příjmy ze samostatné činnosti (§ 7 ZDP), čímž by jí vznikl nárok na vstup do paušálního režimu od roku 2026. Je tento postup akceptovatelný z pohledu zákona o daních z příjmů? Představuje tento model nějaké riziko pro některého z manželů, např. obcházení zákona či účelové chování?

Jsem účetní Lesní společnosti s r. o. hospodařící na pozemcích, které si pronajímá od spoluvlastníků včetně nerezidentů ČR. Bude se při výplatě nájemného-pachtovného se bude nerezidentům (občané Švýcarska a Kanady) provádět zajištění daně ve výši 10%? Spoluvlastníci uzavřeli svým jménem další pachtovní smlouvy na jiné nelesní pozemky s jinými subjekty. Toto pachtovné bylo dosud vypláceno na účet jednoho spoluvlastníka v ČR, který na konci roku přeposílal adekvátní podíly všem ostatním. Letos zemřel. Je možné domluvit úhrady pachtovného za nelesní pozemky přímo na účet Lesní společnosti s r. o. a účtovat přes závazky s tím, že na konci roku budou vynulovány? V tom případě bychom provedli v Lesní společnosti zajištění daně na celou vyplacenou částku nerezidentům.

Ve smlouvě je uvedeno, že vlastník umožňuje uživateli užívat nemovitost v souladu se zákonem o elektronických komunikacích zejména k umístění a provozování zařízení. Na základě této smlouvy je vlastníkovi vyplácena jednou ročně odměna ve výši 20 000 Kč. Smlouva je uzavřena na deset let. Bude tato odměna daněna podle § 9 ZDP? 

Fyzická osoba, nepodnikatel, s příjmy dle § 6 ZDP – závislá činnost a § 9 ZDP – pronájem. Pronajímané nemovitosti, bytové domy, nemá v obchodním majetku dle ZDP. Roční příjem z pronájmu je vyšší než 2,6 mil. Kč u předmětných bytových domů. Domy vlastní více než deset let, jsou více než deset let po kolaudaci a pořízení, při pořízení nebyl uplatněn odpočet DPH. Nyní se chystá domy prodat. Jak je to s DPH? Dle našeho názoru je pronájem ekonomickou činností dle § 5 odst. 1 a 3 ZDPH, budovy jsou součástí obchodního majetku z hlediska § 4 odst. b) a c) ZDPH, pronájem je osvobozen od DPH § 56 odst. 1 a 5 ZDPH. A jelikož nebyl žádný jiný příjem, protože příjmy ze zaměstnání se do obratu nezapočítávají dle § 5 odst. 2 písm. a) ZDPH, pak tato fyzická osoba nebyla z titulu DPH plátcem DPH, dále s ohledem na to, že osvobozeným plněním § 56 odst. 1 je rovněž prodej domů vč. souvisejících pozemků (popř. § 55a odst. 1 pro ostatní pozemky) – tak se tato fyzická osoba se nestane plátcem DPH a celá transakce nebude podléhat DPH. 

Fyzická osoba zakoupila byt pro svou příbuznou, tetu, sestru své matky, starobní důchodkyni bez bližších příbuzných, byt. Fyzická osoba nechává tetu v bytě bydlet bezplatně. Teta žije v bytě sama, a aby si nepřipadala „na obtíž“ hradí si dle vlastního rozhodnutí veškeré náklady svého bydlení (voda, eletřina, teplo, odpady, služby) a rozhodla se také platit příspěvek do fondu oprav cca 3 000 Kč. Vlastník bytu hradí pouze daň z nemovitých věcí, o které teta neví. Je takovýto model skutečně bezplatný a „pronajímatel“ nemusí platit daň z příjmu například z příspěvku do fondu oprav, který za něj hradí jeho teta?

Je výplata pojistného plnění za náhradu škody na nemovitosti zahrnuta do obratu DPH u pronajímatele nemovitostí dle § 4a zákona o DPH? 

Manželé, oba OSVČ soukromí zemědělci, plátci DPH, založili farmu s. r. o., také plátce DPH, do které budou vkládat majetek (budovy, některé pozemky, zvířata, zásoby a provozuschopné stroje) vkladem do základního kapitálu. Vše se teď řeší u notáře. Jak budou postupovat z pohledu DPH a daně z příjmu FO i PO? Budou jako OSVČ nebo s. r. o. něco danit? A ještě mají staré stroje, dávno odepsané a nepoužívané, které se do s. r. o. převádět nebudou. Dle odhadce nemá ani cenu je vkládat do s. r. o. Zůstanou v majetku OSVČ, která ale bude končit živnost. Bude za tyto stroje odvádět nějakou DPH, případně daň z příjmu? Pokud ano, z jaké částky a k jakému datu? 

Fyzická osoba si vzala pronájem penzion s několika byty. Tyto byty pak pronajímá dál lidem na dlouhodobý pronájem. Musí mít otevřenou živnost, nebo nemusí a může pronájem zdanit daní z příjmů na konci roku a podá přiznání jen na FÚ jako FO? 

Jsem český občan a daňový rezident České republiky. V České republice mám příjmy podle § 6 zákona o daních z příjmů. Dále vlastním podíl v americké společnosti typu LLC, která je ve Spojených státech daňově považována za tzv. „pass-through“ (transparentní) entitu. Tato společnost v USA sama o sobě neodvádí žádné daně. Ve společnosti mám postavení general partner. Každoročně obdržím z USA formulář Schedule K-1 (Form 1065), ve kterém je můj podíl na výsledku hospodaření uveden jako „Ordinary business income (loss)“. Z tohoto důvodu bych potřebovala poradit: Ve svém daňovém přiznání k dani z příjmů fyzických osob mám tento příjem zahrnout podle § 7 nebo § 8 zákona o daních z příjmů? Předpokládám, že správnou variantou bude § 7 zákona o daních z příjmů, avšak ráda bych si to potvrdila. Pokud by byl tento příjem zařazen pod § 7 zákona o daních z příjmů, jaký je správný postup v souvislosti se sociálním a zdravotním pojištěním? Bude se konečná výše odvodů odvíjet od celkového příjmu podle § 7 zákona o daních z příjmů, tedy včetně tohoto příjmu z LLC? Dále předpokládám, že tento příjem nesplňuje podmínky pro použití samostatného základu daně, a proto se posuzuje jako standardní příjem podle § 7 zákona o daních z příjmů, avšak bez možnosti uplatnění skutečných ani paušálních výdajů u tohoto konkrétního příjmu. Pokud by však byl ve formuláři K-1 uveden příjem například jako „Ordinary dividends“ nebo „Interest income“, rozumím správně, že by se již jednalo o příjmy podle § 8 zákona o daních z příjmů?

Nájemce se dohodl s pronajímatelem (fyzická osoba - OSVČ, daňová evidence, plátce DPH) na předčasném ukončení nájmu. Pronajímatel souhlasil za podmínky, že bude ze strany nájemce uhrazeno odstupné. Odstupné bude ve výši kauce, která byla uhrazena před začátkem nájmu, tudíž dojde k zápočtu kauce s odstupným. Jak bude na toto odstupné nahlíženo z hlediska DPH a DPFO na straně pronajímatele? Bude se jednat o protiplnění za „poskytnutou službu“ za možnost předčasného ukončení nájmu, a tudíž bude podléhat DPH? A jak to bude u DPFO, bude se jednat o zdanitelný příjem podléhající DPFO?

Jsme s. r. o. zabývající se výhradně kompletní výrobou a následně prodejem odmašťovacích strojů, o kterých při zhotovení účtujeme na účtech výrobků-123. Nastal nám v r. 2024 ojedinělý případ, kdy společnost XY chtěla od nás stroj pronajímat. Jelikož nebylo zpočátku jasné na jak dlouhou dobu, po dobu 2024–2025 jsme stále stroj nechali na účtu 123-Výrobky a účtovali měsíčně nájem. Společnost XY chce nadále stoj nechat v pronájmu na další 2 roky. Lze z účtu 123 stroj zařadit do majetku 022 a i teď jej začít odpisovat, nebo jej máme ponechat na výrobcích? Po dvou letech můžou nastat různé varianty : a) stroj vrátí, b) stroj odkoupí nebo bude pokračovat v nájmu. Jak v jednotlivých případech účtovat?

Jsem fyzická osoba, která je nájemcem družstevního bytu (na základě členství v bytovém družstvu). Část tohoto bytu využívá má vlastní společnost s. r. o. k podnikatelským účelům (kancelářská činnost). Mezi mnou jako FO a s. r. o. je uzavřena nájemní smlouva. Nastavili jsme to tak, že s. r. o. mi hradí pouze poměrnou část skutečných nákladů (nájemné placené družstvu, energie, služby apod.), které odpovídají využívané ploše. Neúčtuji nic navíc, žádný zisk z toho nemám – jde pouze o přeúčtování nákladů. Můj dotaz zní: Je v takovém případě FO povinna podávat daňové přiznání k příjmům z nájmu (§ 9 ZDP), i když po uplatnění skutečných výdajů nevzniká žádný zisk, daňová povinnost by byla nulová? Existuje možnost, jak to nastavit tak, aby bylo vše správně a zároveň se FO vyhnula zbytečné administrativě (např. přiznání „s nulou“)? 

Plátce daně z příjmů fyzických osob zdaňuje pouze příjmy z pronájmu několika nemovitostí dle § 9 ZDP. Výdaje uplatňuje ve skutečné výši a také odpisy nemovitosti. Plátce zakoupí osobní vozidlo, které bude z 50 % používat pro účely příjmů z pronájmů. Je možné vozidlo odpisovat a 50 % odpisů použít pro snížení základu daně?

Fyzická osoba podnikající, plátce DPH podniká v oboru izolací střech. Své příjmy rozděluje na manželku jako spolupracující osobu. Mají chatu, která je v SJM. Tuto chatu chtějí pronajímat krátkodobě (většinou na týden). Neposkytují žádné dodatečné služby jako úklid, povlečení atd.. (jen čistě pronájem s tím, že si musí nájemce vždy po sobě uklidit). Budou tyto příjmy z pronájmu chaty muset být zdaňovány v §7? Může tyto příjmy zdaňovat manželka, když je evidovaná jako spolupracující osoba? Manželka jiné příjmy nemá, než příjmy v §7 plynoucí ze spolupracující osoby manžela. Není ani plátce DPH. Pokud budou muset být příjmy zdaňované v §7, může manželka zřídit tedy živnostenské oprávnění a současně mít příjmy uváděné v příloze č. 1 v řádku 109 přiznání dani z příjmů fyzických osob (a současně k tomu řádek 110 výdaje spolupracující osoby) a při tom mít příjmy z pronájmu chaty (asi tedy ubytovací služby) uváděné v řádku 101 přílohy č. 1 přiznání k dani z příjmů fyzických osob a k tomu uplatnit paušální výdaje ve výši 60%? Nebo nemůže mít současně příjmy z §7 a část příjmů jako spolupracující osoba?

Vlastník domu, OSVČ vedoucí podvojné účetnictví, pronajímá v bytovém domě bytové i nebytové prostory. Nájemci (firmy i občané) hradí měsíčně nájemné a zálohy (na úklid spol. prostor, na odpady, vodu, elektřinu za společné prostory,...). Tyto zálohy se jednou ročně vyúčtovávají a ze všech zaplacených záloh je odváděno DPH. Roční vyúčtování záloh (nákladů) je ale vystaveno i za prostory, které momentálně nejsou obsazené a zálohy za ně nejsou placeny. Náklady vstupující do vyúčtování jsou v průběhu roku účtovány na 548 a uplatňován odpočet DPH. Je potřeba evidovat v účetnictví ve výnosech i vyúčtování za tyto prázdné byty? Dále bych se chtěla zeptat, zda by měly být náklady spojené výlučně s nepronajatými byty z hlediska daně z příjmů účtovány jako nedaňové náklady a tedy neuplatňováno DPH? Myšleno např. náklady na opravy v neobsazeném bytě. 

Dotaz se týká pronájmu bytu. Jedná se o fyzickou osobu (osoba A), která je současně zaměstnankyně a OSVČ a také pronajímá byt dle § 9 (uplatňuje 30 % výdajů). V loňském roce měla špatnou zkušenost s nájemci a od té doby nechce pronajímat byt cizím osobám. Proto se rozhodla nabídnout byt svému příteli (osobě B), který je jejím partnerem, ale nemají společné bydlení, s tím, že on ji bude hradit pouze náklady. Mohli by z toho - jeden nebo druhý - mít nějaký daňový problém? Napadá mě např., že osoba A bude zdaňovat nižší částku než je částka obvyklá a osoba B získá něco jako "naturální požitek". Příbuzní vzájemně nejsou. Jak to správně ošetřit z hlediska osoby A i B , a to 1) v případě, že částka jen pokryje náklady a 2) pokud částka bude trochu vyšší než náklady, ale stále podstatně nižší než cena obvyklého nájemného, kterou platili bývalí nájemci?

Sourozenci dostali darem dům před 20 let (2 sourozenci-sestra a bratr, každý podíl 50 %). V roce 2024 bratr prodal svůj podíl ve výši 40 % sestře za 1 mil. Kč. Sestra tedy vlastní 90 % domu, bratr 10 %. Sestra chce dům zrekonstruovat, hodnota investice 5 mil. Kč. Tento zrekonstruovaný dům chce rozdělit na 4 nebytové prostory a jeden byt. Nebytové prostory chce pronajímat, byt chce prodat svému synovi za 3 mil. Kč. 1. Pokud prodá "sestra" svému synovi byt (jeho spoluvlastnický podíl na domu by byl ve výši 10 %) , bude ho muset zdanit dani z příjmu? Od kdy se bere časový test pro § 4? Od doby nabytí prvních 50 % nebo od doby nabytí od bratra v roce 2024? 2. Po tomto prodeji bytu bude tedy sestra vlastnit 80 %, bratr 10 % a syn 10 %. Může příjmy z pronájmu zdaňovat jenom sestra? Nebo se mohou domluvit na jiných poměrech - např. 50 % sestra, 50 % syn, bratr 0 %? 3. Ke dni zahájení nájmu se stanoví cena domu pro odpisování. Ta se bude skládat z 1 mil. Kč od bratra + ostatní náklady, které budou ve výši 5 mil. Kč. Celková cena při zahájení odepisování tedy bude 6 mil. Kč. Pokud by měli skutečné výdaje a zdaňovala vše sestra, bude uplatňovat odpis ze 6 mil. Kč? 4. Pokud by příjmy zdaňovala sestra 50 % a syn 50 %, odpis se poměrově rozdělí mezi ně 50/50? 5. Pokud syn za byt zaplatil 3 mil. Kč, má tato skutečnost vliv na vstupní cenu pro odpisování?