Příjmy z pronájmu

Vlastník pozemku (občan) pronajal svůj pozemek s. r. o. za roční sazbu nájmu pozemku obvyklou v daném regionu, nájemce podle nájemní smlouvy bude využívat jako skladový prostor – ukládání palet apod. a parkování vlastních vozidel. Toto je pro pronajímatele příjem podle § 9 ZDP. Nyní nájemce přišel s tím, že by chtěl na najatém pozemku dočasně uložit vybagrovanou zeminu, a že za toto zaplatí odměnu ve výši 1 mil. Kč, což významně převyšuje částku ročního sjednaného nájmu. Co je to pro pronajímatele pozemku za příjem, je to stále ještě příjem z nájmu, nebo je to už poskytování služeb, tedy příjem podle § 7 ZDP, nebo je to nahodilý příjem podle § 10 ZDP? Ovšem pozemek je pronajatý – lze vůbec poskytovat službu uložení zeminy na pronajatém pozemku? 

Majitel nemovitosti pronajal nemovitost v minulém roce pouze na 6 měsíců. Rád by použil jako výdaj úroky z hypotéky. Musí tyto úroky krátit jen na dobu, kdy nemovitost pronajímal?

V říjnu 2020 jsme s manželkou v rámci SJM pořídili RD zamýšlený k pronájmu ubytování. Nemovitost je financována bankou. Hypotéku máme společně. Od března 2021 byl RD pronajímán právnickým osobám k ubytování jejich zaměstnanců. Pronajímatelem jsem byl já. Veškerou komunikaci s nájemci jsem vždy řešil já. Stejně tak péči o nemovitost. V září 2023 jsme si se ženou zúžili SJM. Majitelkou nemovitosti je nyní jen manželka. O nemovitost se nadále starám já. Příjmy z pronájmu daní manželka v § 9 ZDP. Nyní jsem s manželkou uzavřel smlouvu o nájmu nemovitosti a s právnickou osobou (následným nájemcem) smlouvu o podnájmu nemovitosti. Odpisy nemovitosti si bude uplatňovat manželka. Já jsem samoplátcem ZP (osoba bez zdanitelných příjmů). SP si neplatím a v budoucnu ani nechci. Mým příjmem je výsluhový příspěvek z Armády ČR. Další příjem pro mě bude nyní plynout z podnájmu nemovitosti. A to především v souvislosti s péči o nemovitost a nájemce. Můžeme oba se ženou danit příjmy z pronájmu nemovitosti v § 9 ZDP? Můžeme se každý samostatně rozhodnout, zda si při vypočtu daně z příjmu uplatnit skutečné náklady nebo paušál 30 %? Mohu se dobrovolně stát plátcem DPH? Aniž bych se stal osobou podnikající, nadále zůstal samoplátcem ZP a danil příjem z nájmu v § 9 ZDP?

Matka se synem jsou od roku 2025 spoluvlastníky nemovitosti, a to rovným dílem (50 na 50 %). Nemovitost pronajímají a příjmy budou vykazovat podle § 9 zákona o daních z příjmů. Jak budou vykazovat příjmy? Každý 50 % příjmu z pronájmu po odečtení paušálu ve výši 30 % za rok nebo lze celkový roční příjem vykázat u jednoho z nich, tzn. 100 % příjem z pronájmu, minus paušál ve výši 30 %. Základ ke zdanění bude ve výši 70 % z příjmu z pronájmu za oba dva. Jak tuto skutečnost uvedu do daňového přiznání?

Klient koupil rodinný dům – do SJM. Zatím jako investice, později možná pro vlastní bydlení či děti. Nyní probíhá částečná rekonstrukce (cca 1 mil. Kč). Poté se bude dům dlouhodobě pronajímat, buď celý, nebo jako 2 byty. Na nemovitost je hypotéka. Dále klienti vlastní byt v SJM – ten se dlouhodobě pronajímá. Uplatňují výdaje procentem z příjmů (30 %). Pán má dílnu, kterou pronajímá firmě, není v SJM. Uplatňuje výdaje procentem z příjmů (30 %). Nákup domu - podáme přiznání k dani z nemovitých věcí do ledna následující roku. Je to tak? Žádné další daně se již řešit nemusí? Může se dům, nyní dlouhodobá investice, odpisovat a uplatnit náklady na opravy a základní vybavení pro provoz již za rok 2025, kdy je zprovozněn (bohužel zatím bez nájmce) a od roku 2026 pronajímán? Nyní je vedena evidence skutečných příjmů a výdajů. Při zpracování DPFO se rozhodne, zda využít skutečné výdaje nebo výdaje % z příjmů, což by bylo pro klienta výhodnější – je to možné? Jak´je to s náklady na částečnou rekonstrukci, je možné vést daňovou evidenci a zařadit vše do odpisů (30 let) – kupní cena + rekonstrukce, případně nábytek, částečné vybavení… Mohou se tři pronájmy rozdělit – manželka vše v SJM by přiznala a danila dům a byt a manžel pouze dílnu, která je na jeho jméno, není v SJM? Tzn. pronájem dílny dát do DPFO manžel, kdy použije výdaje procentem (30 %), manželka by měla byt a dům (v SJM), kdy by uplatňovala skutečné výdaje (odpisy, opravy a nájem). Dosud dílnu a byt měl v DPFO pouze manžel, uplatňoval % z příjmů. Nebo musí být vše jen na jednoho z manželů a uplatnění nákladů stejným způsobem u všech nemovitostí (i když jiné vlastnictví)? Daň z nemovitostí jde za manželem. Výhodnější by bylo: v SJM vést evidenci a uplatnit skutečné výdaje (odpisy, náklady na opravy…). Co je v majetku – je možno uplatnit úroky z hypotéky v DPFO? Žádná další hypotéka není. I když tam zatím majitel nebydlí, opravuje nemovitost, v budoucnu pronajme a později bude bydlet člen rodiny (děti nebo sami majitelé)? A až jednou, za 5, 10 let by dům byl pro jejich bydlení či pro děti, skončil by pronájem nemovitosti. Jak je to z pohledu daní z příjmů, případně doplacení: Musí se opravovat DPFO nebo prostě skončí příjem/nájem a tím i náklady/odpisy?

Jsem OSVČ v paušálním režimu. Koupil jsem v minulém roce byt, který budu v tomto roce prodávat. Vzhledem k nárůstu cen nemovitostí, budu byt prodávat nejspíš se ziskem. Jak postupovat, když zisk z prodeje vlastní nemovitosti nebudu používat na uspokojení vlastní bytové potřeby? Jak postupovat, když zisk z prodeje vlastní nemovitosti použiji na uspokojení bytové potřeby? Jde mi o to zůstat v paušálním režimu OSVČ. 

Fyzická osoba koupila nemovitost v roce 1986. V době od roku 1987 do roku 2001 tuto nemovitost pronajímala a příjmy zdaňovala. Uplatňovala paušální výdaje, v některých letech i skutečné výdaje. Nikdy neuplatňovala odpisy nemovitosti. Od roku 2014 nemovitost opět pronajímá a výdaje uplatňuje paušální, v letech 2018 a 2019 uplatnila skutečné výdaje, opět ale nikdy neuplatnila odpisy nemovitosti. V roce 2025 začala provádět technické zhodnocení nemovitosti, dokončí jej v roce 2026 a chtěla by od roku 2026 začít uplatňovat skutečné výdaje s tím, že bude chtít nemovitost odpisovat. Jak stanoví cenu pro odpisování nemovitosti? Neměla povinnost provádět odpisy evidenčně v letech, kdy použila paušální výdaje?

OSVČ má příjmy podle § 7 ZDP (finanční zprostředkování) a příjmy z pronájmu podle § 9 ZDP a má osobní automobil, který není v obchodním majetku a kromě soukromého využívání ho bude používat i k příjmům z nájmu dle § 9 ZDP. Tím pádem může jednak využít paušální náklady na vozidlo 4000 Kč/měsíc (80% paušálu) a zároveň může uplatnit i 80 % nákladů na pořízení vozidla ve formě odpisů, je to tak? Vozidlo bude pořízeno za 2,5 mil., ale aktuální daňově uznatelný limit je 2 mil., takže může odepisovat z ceny 1,6 mil., je to tak? 

Občan koupil nemovitost v r. 2015 a ihned ji začal pronajímat (nemovitost nikdy nerekonstruoval). Po celou dobu platňoval skutečné výdaje, odpisy z kupní ceny nepotřeboval uplatnit. Nemovitost tedy zařadil do majetku, ale od samého začátku odpisy přerušil. V tomto roce hodlá odpisy začít uplatňovat. 1) Z jaké částky je třeba zahájit odpisování (z původní kupní ceny, nebo z nově stanovené hodnoty bytu- v tom případě by musela být stanovena hodnota bytu k roku 2015 či k roku 2025)? 2) Pokud by měla být stanovena hodnota bytu nově - musí ji stanovit odhadce, či je možno využít stanovení ceny realitní kanceláří dle cen na trhu? 3) Vzhledem k tomu, že nikdy nebylo započato s odpisováním (předpisy byly od začátku přerušeny), je možno začít odepisovat (z kupní ceny či reprodukční dle bodu č. 1) a 2) výše) od začátku, tzn. jako v 1. roce odpisování?

Jsem fyzická osoba podnikatel, nejsem plátce DPH, uplatňuji skutečné výdaje, v obchodním majetku mám dům, ze kterého mi plynou příjmy dle § 7 ZDP a zrychleně odpisuji. Dům bych chtěl vyřadit z obchodního majetku, zrekonstruovat, bydlet v něm a pak částečně pronajímat (už jen v § 9 ZDP). Na co si mám dát daňově pozor při vyřazení? A když pak začnu částečně pronajímat, musím pokračovat v odpisech, ve kterých jsem začal jako podnikatel, nebo mohu začít odpisovat z ceny znaleckého posudku ke dni počátku pronájmu?

Fyzická osoba pronajímá rodinný dům, který postavila v roce 2024. Jak to bude z pohledu daně z příjmu, když výdaje chce uplatňovat skutečné, tj. náklady + odpisy? Z čeho brát odpisy, když dům byl postaven svépomoci, tudíž není jasně daná vstupní cena? Lze tuto vstupní cenu brát podle odhadu, který si nechá vypracovat? Firma s. r. o. pronajímá byty: Na vstupu má nájemní smlouvu s fyzickou osobou a dále to pronajímá občanům. Nájemné se bude púčtovat MD 518/D 602 a zálohy na služby (vodné, teplo) MD 314/D 324 a jak je správně proúčtováno vyúčtování služeb? 

Pronajímatel, neplátce DPH, pronajímá velkou víceúčelovou budovu. Fakturuje měsíčně nájemné a zálohy na režie. Vždy provádí ročně vyúčtování energií na nájemce se zohledněním záloh. Příjmy z pronájmu daní v § 9 ZDP, režie vyúčtovává, tzn. nejsou v příjmech ani ve výdajích v § 9 ZDP. Co vstupuje do obratu pro DPH? Jestliže bude nad 2 mil Kč (nájmy včetně režií) bude se muset registrovat jako plátce DPH, když má pouze příjmy osvobozené (nájmy) a režie jsou jako vedlejší plnění k nájmu?

Občan zdědil 1/2 nemovitosti, druhou polovinu zdědila jeho sestra. Občan je ženatý, nemá s manželkou zúžené SJM. Od sestry nyní odkoupí druhou polovinu nemovitosti . Celou nemovitost bude pronajímat . Kdo musí zdanit příjmy z pronájmu 1) manžel se stane výlučným vlastníkem celé nemovitosti po nákupu druhé poloviny 2) jednu polovinu vlastní manžel (dědictví) a druhá odkoupená polovina je v SJM? Předpokládám, že je důležité vlastnictví při pronájmu nemovitosti a určení kdo má tento pronájem zdanit (zda manžel nebo manželka). Je irelevantní, že příjmy z pronájmu jsou považovány za zisk a spadají do SJM dle občanského zákoníku.

Nepodnikatel, neplátce DPH, má v nájmu nemovitost. Platí nájem 1 000 Kč měsíčně. Zároveň tuto nemovitost podnajímá a příjmy z podnájmu daní v § 9 ZDP. Nemovitost po dobu několika let splácel, nyní cenu v 12/2025 doplatil (právní účinky vkladu 12/2025) a stane se vlastníkem nemovitosti. Nemovitost už nebude podnajímat, ale jako vlastník ji bude od 1/2026 pronajímat. Vstupní cenou bude pořizovací cena při nabytí vlastnictví. Odkdy můžeme zahájit odpisování – již za rok 2025? Jestliže se rozhodneme a vložíme nemovitost až v 1/2026 do „obchodního majetku“, tak začneme odpisovat prvním rokem v roce 2026 z pořizovací ceny?

Klient, OSVČ, má příjmy podle § 7 ZDP ve výši 1 300 000 Kč za rok a příjmy podle § 9 ZDP (pronájem deseti nemovitostí) 1 900 000 Kč za rok. Sčítají se tyto příjmy pro posouzení obratu a povinnosti registrovat se jako plátce DPH?

Občan zakoupil byt před 10 lety a hned ho začal pronajímat. V témže roce dostal jiný byt darem od svých rodičů, jeho hodnotu neměl určenou, tento byt také ihned pronajal. U obou bytů uplatňoval od začátku skutečné výdaje, za rok 2025 by chtěl využít výdaje procentem a uplatnit i odpisy. Jak stanovit pořizovací cenu pro odpisy? Je možné u obou bytů nechat udělat nový odhad, který stanoví jejich hodnotu platnou k 1. 1. 2025? Odhad hodnoty bytu musí provést odhadce, nebo je možno využít i odhad realitního makléře? V případě, že by musela být u zakoupeného bytu použita jako pořizovací cena částka za kterou byl byt zakoupen, je možno začít v r. 2025 odepisovat z této částky jako v 1. roce, neboť odpisy nikdy nebyly využity a tím pádem je lze považovat za přerušené? Pokud by se občan rozhodl i nadále využívat skutečných výdajů, mohl by do nich zahrnovat i vše, co v r. 2025 uhradil do fondu oprav SVJ?

Klientka OSVČ má k příjmům podle § 7 ZDP i příjmy podle § 9 ZDP. Do konce roku 2024 pronajímala část svého bytu, který má v osobním vlastnictví od roku března roku 2024 a od roku 2025 pronajímá celý byt. Tento byt pořídila s manželem do SJM v roce 2016 a od roku 2019 začali část bytu pronajímat. V březnu roku 2024 manžel daroval svojí část bytu klientce, která tak od 03/2024 vlastní celý byt. Do roku 2022 přiznával příjmy manžel klientky a uplatňoval vždy paušální výdaje. V roce 2023 přiznávala v přiznání již klientka (byt byl ještě v SJM) a pokračovala v uplatňování nákladů paušálem. Za rok 2024 vzhledem k tomu, že pronajímá ještě jeden byt pořízený v roce 2023 s pomocí úvěru, tak přešla na skutečné výdaje, přičemž dle jejího přiznání neuplatnila k tomuto bytu žádný náklad, protože nelze kombinovat paušální a skutečné v rámci dílčího základu podle § 9 ZDP a nechtěla zřejmě řešit poměrnou část odpisů. Od 1. 1. 2025 začala byt pronajímat celý a bude určitě zase uplatňovat skutečné náklady v rámci § 9 ZDP a má tyto dotazy: Vzhledem k tomu, že v případě, začátku nájmu do 5 let se bere jako odpisovaná cena kupní cena a nájem začal v roce 2019, tak se reálně bude odepisovat z ceny pořízení, i když až do roku 2023 se uplatňovali paušální výdaje a v roce 2024 sice skutečné, ale nulové? Jedná se o byt v Praze s pořizovací cenou 5 mil. a aktuální tržní nyní cca 13 mil.V případě, že ano, nastala v případě darování v roce 2024 nějaká změna v tom smyslu, že když se odepisovalo z původní pořizovací ceny, tak v případě darování 1/2 bytu, tak lze tuto nově vlastněnou část bytu odepisovat z tržní hodnoty k 03/2024?V případě, že tedy od roku 2025 de facto začne uplatňovat odpisy poprvé a bude odepisovat rovnoměrně, tak se jedná v roce 2025 o odpis 1,4% a další roky 3,4% a odepisuje 30 let od roku 2025 nebo se odpisy počítají již od začátku nájmu, i když se nevyužívaly, případně od roku 2024, kdy v rámci § 9 ZDP byly skutečné náklady, ale u tohoto bytu nulové?S tímto dotazem souvisí poslední a to, v případě, že by nějaký rok opět využila z nějakého důvodu paušální, tak se doba odepisování prodlužuje o dobu, kdy uplatňuje paušální namísto skutečných?

Jsme malá účetní jednotka s obratem cca 27 mil. Kč a pronajímáme si výrobní areál od fyzické osoby dle smlouvy na dobu neurčitou, splátky probíhají měsíčně 118 257 Kč + 21% DPH, tj. 143 091 Kč. S nájmem se počítá i v budoucích letech. Zároveň pronajímáme pozemek dle smlouvy také na dobu neurčitou a měsíční splátky jsou 48 400 vč. DPH. Pochopili jsme správně, že se dle IFRS 16 jedná o leasing? Jak konkrétně provést výpočet, účtovat a vykazovat v rozvaze?

Fyzická osoba plánuje pronajímat byty v domě, který vlastní společně s manželkou ve společném jmění manželů. Dům je zapsán v katastru na oba. Manželka je také vlastníkem bytu, ve kterém pronajímá jeden pokoj právnické osobě. Na této adrese právnická osoba má sídlo. Kdo bude podávat daňové přiznání z příjmů z pronájmu – manžel, manželka, nebo je možné příjmy rozdělit mezi oba, a je nutné mít živnostenské oprávnění na dlouhodobý pronájem bytů (na několik měsíců, rok nebo déle)?

Občan zdědil 1/2 nemovitosti, druhou polovinu zdědila jeho sestra. Občan je ženatý, nemá s manželkou zúžené SJM. Od sestry nyní odkoupil druhou polovinu nemovitosti. Nemovitost hodlá pronajímat. Jakým způsobem budou příjmy z pronájmu daněné? Je možné, aby občan zdanil 50 % z příjmů z pronájmů (neboť souvisí s dědictvím, a tudíž je může danit pouze on) s tím, že příjmy poníží o 30 % místo skutečných výdajů (nejvýše do částky 600 000 Kč)? Manželka by pak zdanila druhých 50 % také ponížených o 30% (nejvýše do částky 600 000 Kč), neboť ona bude danit nájem ze SJM?