Odečet úroků z hypotečního úvěru a z úvěru ze stavebního spoření v ročním zúčtování

První úskalím může být již samotný název poskytnutého úvěru. Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (dále jen „zákon o daních z příjmů“ či „ZDP“), v ustanovení § 15 odst. 3 upravuje, že odečet je možný u úroků z hypotečního úvěru poskytnutého bankou či úvěru ze stavebního spoření. Ustanovením § 2 odst. 1 zákona č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, byl definován spotřebitelský úvěr jako úvěr poskytnutý spotřebiteli a odstavcem 2 téhož ustanovení spotřebitelský úvěr na bydlení jako spotřebitelský úvěr zajištěný nemovitou věcí nebo věcným právem k nemovité věci, účelově určený na vyjmenované bytové potřeby (které nejsou zcela totožné s bytovými potřebami definovanými ustanovením § 15 odst. 3 ZDP), a úvěr poskytnutý stavební spořitelnou podle zákona upravujícího stavební spoření. Dle ustanovení § 28 odst. 3 zákona 190/2004 Sb., o dluhopisech, je hypotečním úvěrem úvěr, který je alespoň částečně zajištěn zástavním právem k nemovité věci.

Pokud je tedy již dle názvu uzavřena smlouva o úvěru podle zákona o stavebním spoření¹ či o hypotečním úvěru, je splněna první z podmínek odečtu. Lze se však setkat i se smlouvou o spotřebitelském úvěru nebo o spotřebitelském úvěru na bydlení a v těchto případech je nutno dále hledat v textu smlouvy, zda úvěr je jištěn alespoň částečně zástavou nemovitosti, případně zda je poskytnut podle zákona o stavebním spoření. Nelze tak neuznat nárok na odečet jen na základě skutečnosti, že poskytnutý úvěr je nazván úvěrem spotřebitelským, a nikoli hypotečním. Na druhé straně spotřebitelský úvěr na bydlení, který není jištěn zástavou nemovitosti ani není poskytnut podle zákona o stavebním spoření, nesplňuje podmínky odečtu, i když je určen na bytové potřeby.

Bytovými potřebami dle zákona o daních z příjmů jsou:

Z uvedeného výčtu vyplývá, že bytové potřeby se odvíjejí od pořízení nebo rekonstrukce bytového domu, rodinného domu, bytu či jednotky nezahrnující jiný nebytový prostor než garáž, sklep nebo komoru. Pojem jednotky je definován v § 1159 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“). Dle tohoto ustanovení jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Je tedy zřejmé, že pořízení či rekonstrukce jakékoliv jiné nemovitosti, např. rekreačního objektu, ateliéru, studia apod., bytovou potřebou zakládající nárok na odečet úroků z úvěru není, a to ani v případě, že je bude poplatník užívat ke svému bydlení.

I v případě použití úvěru na zákonem stanovené bytové potřeby je třeba splnit další podmínky.

U bytové potřeby uvedené v bodech 1 až 3 může být základ daně snížen pouze ve zdaňovacím období, po jehož celou dobu poplatník tento předmět bytové potřeby vlastnil. V roce nabytí vlastnictví však stačí, jestliže předmět bytové potřeby vlastnil ke konci zdaňovacího období. Z uvedeného vyplývá, že pokud bude předmět bytové potřeby prodán v průběhu roku, nelze již za tento rok uplatnit odečet úroků z úvěru, neboť není splněna podmínka celoročního vlastnictví.

U všech bytových potřeb (u bodů 2 a 8 samozřejmě až v souvislosti s navazující bytovou potřebou) je pak další podmínkou odečtu užívání k trvalému bydlení. Není však nutno, aby bytovou potřebu používal k trvalému bydlení právě poplatník, může se jednat o druhého z manželů či potomky, rodiče nebo prarodiče obou manželů. V případech výstavby, změny stavby nebo koupě rozestavěné stavby nastupuje podmínka bydlení až po splnění povinností stanovených zvláštním právním předpisem pro užívání staveb. Na tomto místě je třeba uvést, že používáním k trvalému bydlení se rozumí skutečné zdržování se, nikoliv zaevidované trvalé bydliště.

Ustanovení § 38l ZDP stanoví, kterými doklady poplatník svůj nárok na odečet zaměstnavateli dokládá. Vždy předkládá smlouvu o úvěru a potvrzení banky nebo stavební spořitelny o výši zaplacených úroků. V případě výstavby pak dále dokládá stavební povolení, společné povolení, kterým se stavba umísťuje a povoluje, ohlášení stavby a po dokončení stavby výpis z listu vlastnictví. S ohledem na skutečnost, že dle § 506 OZ je stavba zřízená na pozemku součástí pozemku, lze doporučit v uvedených případech prokázání vlastnictví stavby doložením výpisu z listu vlastnictví osvědčujícím vlastnictví pozemku nebo zřízení práva stavby dle § 1240 OZ.

V případech koupě, ale i údržby a změny stavby a vypořádání společného jmění manželů a spoludědiců, pokud se jedná o bytovou potřebu ve vlastnictví, poplatník dokládá výpis z listu vlastnictví. U bytové potřeby uvedené pod body 4 a 7 dokládá nárok potvrzením právnické osoby, že je jejím členem, stejně tak u bytové potřeby uvedené v bodě 6, pokud je předmětem vypořádání podíl v obchodní korporaci. U bytové potřeby uvedené pod bodem 5 je jednou z možností, že bytová potřeba je pouze v užívání. V tomto případě se uvedená skutečnost dokládá dokladem o trvalém pobytu.

Z uvedeného příkladu je patrné, že nárok na odečet úroků z hypotečního úvěru se může v průběhu let měnit. Splnění podmínek pro odečet se sleduje v každém zdaňovacím období zvlášť, přičemž (s výjimkou bytové potřeby uvedené pod bodem 2 a v příkladu 5, tedy koupě pozemku, kde nesplnění podmínky výstavby bytové potřeby znamená odebrání nároku na odečet od počátku uplatňování) nesplnění podmínek pro odečet v jednom roce neznamená, že poplatník musí dodanit uplatněný odečet za uplynulé roky, ale naopak ani to, že na základě splnění podmínek lze uplatnit odečet i za uplynulá zdaňovací období, ve kterých nárok nevznikl. Například v případě, kdy poplatník na základě hypotečního úvěru koupí objekt k rekreaci a po provedených úpravách dojde k zápisu změny způsobu využití stavby na rodinný dům, od roku, ve kterém byla nemovitost rodinným domem, lze odečet úroků z úvěru při splnění podmínky bydlení uplatnit. Zpětně však nikoliv.

Samozřejmě by bylo možné uvádět ještě mnoho dalších příkladů, neboť život přináší mnoho variant řešení bytových potřeb občanů. Cílem tohoto článku bylo upozornit zaměstnavatele na zákonem stanovené podmínky odpočtu, kterých je více a které musejí být vždy splněny současně. Nesplnění jedné z podmínek vždy znamená ztrátu nároku na odpočet, i když ostatní podmínky splněny jsou. S ohledem na uvedené zaměření článku se každý příklad pro zjednodušení vztahuje na jednoho poplatníka, a příklady tak abstrahují od možnosti rozdělení nároku na odečet mezi více poplatníků splňujících podmínky. Stejně tak se nepočítá s výší úroků, neboť zákonem maximálně stanovená výše 300 000 Kč za domácnost při současných úrokových sazbách nebývá u úvěrů na běžné bytové potřeby dosažena. Z důvodu srozumitelnosti je v příkladech většinou používán pojem byt, který se nadále v běžné komunikaci používá namísto pojmu jednotka, která nezahrnuje jiný nebytový prostor než garáž, sklep nebo komoru.