Pozor na změny hypotečního financování

Ve zprávě o finanční stabilitě²⁾ Česká národní banka informuje o svých záměrech a přístupech v oblasti makroobezřetnostní politiky. Roste HDP, snižuje se nezaměstnanost (na jedno pracovní místo připadalo v září 2016 jen 2,7 uchazeče, před dvěma lety to bylo přes devět uchazečů). Rostou mzdy, které již tak nepožírá inflace. Ve 2. čtvrtletí 2016 vzrostla průměrná hrubá měsíční nominální mzda o 3,9 %. Rozpor mezi příznivým hodnocením současné ekonomické situace a varováním ČNB před potenciálními riziky je ale pouze zdánlivý.

Díky nízkým úrokovým sazbám³⁾ se stávaly úvěry dostupnější i pro skupinu dlužníků s nižší životní úrovní a stabilitou příjmů. Domácnosti se zadlužují nebezpečně rychlým tempem. V roce 2010 dosahovaly tyto úvěry 740 miliard korun a činily tak 33 % disponibilních příjmů domácností. Nyní již přesahují 920 miliard korun, což je více než 40 %. Růst cen nemovitostí vede k růstu úvěrů, ale růst úvěrů pak zpětně vede k růstu cen nemovitostí. V důsledku toho může vzniknout spirála mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení. A pokud není růst cen nemovitostí doprovázen minimálně stejným růstem příjmů klientů, roste jejich dluhové břemeno.

ČNB se rozhodla dát bankám pro úvěrování tohoto segmentu několik preventivních doporučení, ke kterým by měly banky přistoupit koncem tohoto roku. Od rizika finanční krize jsme samozřejmě velmi vzdálení. ČNB jasně říká, že rizika spojená s úvěry na bydlení jsou pouze potenciální.

Téměř každý touží po vlastním bydlení. Ovšem hypotéka není dostupná pro každého a zpřísňování podmínek schválení hypotéky tento okruh úspěšných žadatelů o hypotéku ještě zúží. ČNB se ve svém doporučení bankám mimo jiné zaměřila na poměr výše poskytovaného úvěru a hodnoty zajištění (ukazatel LTV) a poměr výše úvěru a čistého příjmu žadatele o úvěr (ukazatel LTI). Největší pozornost získalo „doporučení A“, které je zaměřeno na dodržování limitů pro hodnoty LTV u nově poskytovaných úvěrů. Jeho součástí je omezení objemu nově poskytovaných úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí s vysokým poměrem LTV na celkovém objemu nově poskytnutých úvěrů tohoto typu za určité období. Konkrétně by podíl nově poskytnutých úvěrů s ukazatelem LTV nad 90 % neměl přesahovat 10 % celkového objemu těchto úvěrů poskytnutých v daném čtvrtletí. Zároveň je aplikováno omezení na maximální poměr LTV u jednotlivých úvěrů, který by u žádného neměl přesáhnout 100 %. Maximální poměr LTV je nastavován tak, aby odrážel možnou kolísavost cen nemovitostí a jejich případný pokles v průběhu recese či krize.

Ale pozor, splátka hypotéky není jediným výdajem spojeným s pořizováním vlastního bydlení. Pokud si kupujete byt v domě, kde bylo zřízeno SVJ, jste automaticky členem tohoto SVJ. Hradíte dlouhodobé zálohy (nazývané „fond oprav“) a krátkodobé zálohy na správu domu a pozemku. Na druhou stranu, kdo si pořídí vlastní bydlení pomocí hypotéky, může si od daňového základu odečíst zaplacené úroky a uspořit tím na daních.

Nízké úrokové sazby zvyšují atraktivnost nákupu rezidenčních nemovitostí jako investice k dalšímu pronájmu. ČNB považuje úvěry určené k nákupu rezidenční nemovitosti sloužící k pronájmu za rizikovější než ty, určené k nákupu rezidenční nemovitosti pro vlastní bydlení. ČNB doporučuje bankám, aby poměr půjčených finančních prostředků vůči hodnotě investičního bytu (ukazatel LTV) dosahoval nanejvýš 60 %.

Úroková sazba hypotečních bank pro klienty se, zjednodušeně řečeno, odvíjí od klíčové úrokové sazby ČNB. A ta souvisí s fází hospodářského cyklu, s mírou inflace i hospodářského růstu. Zatím není důvod předpokládat, že by se hypotéky měly v příštích letech výrazně zdražovat. Sazby porostou pozvolna. Více než krátkodobá fixace hypotéky se proto v řadě případů vyplatí hypotéka s nižší plovoucí sazbou. O fixaci úrokové sazby je doporučováno uvažovat u fixací na delší dobu (8 a více let).

Pokud uvidíte nabídku hypotéky u jedné banky od 1,79 % p.a. a u druhé banky od 1,9 % p.a, pak si pravděpodobně zvolíte první banku. Ovšem u hypotéky záleží na tzv. RPSN sazbě, neboli roční procentní sazbě nákladů. Vyjadřuje celkové náklady úvěru včetně poplatků, úroků, pojištění nemovitosti (je-li vyžadováno), životního pojištění (je-li vyžadováno) apod. Obecně je výhodná ta hypotéka, která má malý rozdíl mezi RPSN a úrokovou sazbou. Na druhou stranu reálný přeplatek z hypotéky proti financování v hotovosti není zase takový, jak se může zdát v okamžiku, kdy o hypotéce uvažujete, a to vlivem inflace.

Změny v hypotečních úvěrech se hlavně týkají předčasného splacení a mimořádných splátek. Hypotéku bude možné předčasně splatit, a to bez jakýchkoliv sankcí. Banka si bude moct naúčtovat pouze účelně vynaložené náklady, které vzniknou předčasným splacením. Mimořádné splátky až do výše 25 % hypotéky bude možné provést bez jakýchkoliv sankcí jednou za rok. Tuto mimořádnou splátku bude možné splatit vždy v měsíci před tzv. výročím smlouvy. Pokud bude důvodem předčasného splacení těžká životní situace, tj. úmrtí, dlouhodobá nemoc, případně invalidita dlužníka nebo partnera, která povede k výraznému zhoršení schopnosti úvěr splácet, nebude mít banka nárok na žádný poplatek. Před prodejem zastavované nemovitosti věřitelem musí spotřebiteli poskytnout 6 měsíců na to, aby doplatil dlužný úvěr.

Tato nová pravidla se budou v první řadě týkat hypotečních úvěrů sjednaných od data účinnosti zákona. Pro ty, kteří už hypotéku mají, budou tato pravidla platit až začátkem nového fixačního období. U variabilních hypoték s pohyblivou úrokovou sazbou budou změny platit hned po nabytí účinnosti zákona. Zákonem budou stanoveny maximální možné sankce za pozdní splátky, a to 0,1 % denně z dlužné částky, maximálně do výše 200 000 Kč.

Stát reaguje na stále rostoucí zadlužení domácností. Kritéria pro získání hypotéky se stále zpřísňují, přesto je stále mnoho domácností, které své závazky nedokážou splácet. Splácení hypotéky, která je nejčastějším úvěrem na bydlení, připomíná svou délkou maraton. V čase se mění finanční možnosti domácností, výše příjmů i struktura vydání. Riziko výpadku příjmu a neschopnosti splácet lze samozřejmě snížit pojištěním neschopnosti splácet, ale také dobrým finančním plánem. Před uzavřením hypotéky je třeba se informovat o výši celkových nákladů spojených s hypotékou a s pořízením vlastního bydlení. Nejčastěji však domácnosti své příjmy nadhodnotí a výdaje podhodnotí. Úvěry jsou velice riskantní v okamžiku, kdy je dluh domácnosti větší než její majetek.