Technické zhodnocení

Developer, který je vlastníkem kancelářské budovy určené k pronájmu provádí na přání nájemce vybudování stavebních úprav „na klíč“. Tyto nadstandardní úpravy fakturuje buďto formou zvýšeného nájemného, nebo je zařizuje nájemce s jeho souhlasem sám a odpisuje si to nájemce. Pokud jde o variantu, kdy stavební úpravy budou součástí majetku pronajímatele, který si je zároveň odpisuje, pak jak má účtovat o nákupu materiálu, který bude součástí budoucí investice fit outu (= konkrétní stavební úpravy pro konkrétního nájemce) nějakého nájemce? Materiál (konkrétně stínící technika do oken) se tedy koupí „na sklad“ a pak až je potřeba je použit do investice konkrétního nově budovaného nebytového prostoru.

Montáž zabezpečovacího systému Jablotron v penzionu. Ústředna LAN s rádiových modulem, akumulátor, detektor pohybu. cca za 100 000 Kč. Celé je to TZ budovy, nebo jsou součástí budovy jen dráty a ústředna, modul, detektor, vnitřní siréna do zásuvky, bezdrátovy přístupový modul je SMV?

Jak účtovat (náklad nebo technické zhodnocení budovy) dopravní značení (čáry na podlaze) ve výrobní hale v těchto situacích: 1. prvotní nátěr čar na podlahu, 2. změna umístění čar na podlaze v hale, kde již jsou - jen se změní uspořádání (staré se odstraní a namalují se nové na jiných místech), 3. přimalování dalšího dopravního značení v místech, kde ještě nebyly (staré zůstávají a přimalují se nové)?

Fyzická osoba koupila nemovitost v roce 1986. V době od roku 1987 do roku 2001 tuto nemovitost pronajímala a příjmy zdaňovala. Uplatňovala paušální výdaje, v některých letech i skutečné výdaje. Nikdy neuplatňovala odpisy nemovitosti. Od roku 2014 nemovitost opět pronajímá a výdaje uplatňuje paušální, v letech 2018 a 2019 uplatnila skutečné výdaje, opět ale nikdy neuplatnila odpisy nemovitosti. V roce 2025 začala provádět technické zhodnocení nemovitosti, dokončí jej v roce 2026 a chtěla by od roku 2026 začít uplatňovat skutečné výdaje s tím, že bude chtít nemovitost odpisovat. Jak stanoví cenu pro odpisování nemovitosti? Neměla povinnost provádět odpisy evidenčně v letech, kdy použila paušální výdaje?

Otec vlastní nemovitost, část pronajímá synovi. Syn v pronajaté části se souhlasem otce bude provádět technické zhodnocení – stavební úpravy. Stavební povolení je na otce. Je možné, aby syn prováděl technické zhodnocení, když je stavební povolení na jméno otce, nebo se stavební povolení vždy vydává vlastníkovi nemovitosti? 

Technickým zhodnocením hmotného majetku se rozumí vždy výdaje (náklady) na dokončené nástavby majetku (= změna stavby, kterou se stavba zvyšuje) na dokončené přístavby majetku (= změna stavby, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou), na dokončené stavební úpravy majetku (= změna stavby, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby; za stavební úpravu se považuje též zateplení pláště stavby), na rekonstrukce majetku (= zásahy do majetku, které mají za následek změnu jeho účelu nebo technických parametrů), na modernizace majetku (= rozšíření vybavenosti nebo použitelnosti majetku), a to za splnění podmínek dle následující tabulky:

Společnost vlastní několik domů, které pronajímá. V pronajatých prostorech se nachází plátci i neplátci DPH. U pronájmu plátcům DPH využívá společnost zdanitelné plnění dle § 56a odst. 3 ZDPH. Koeficient dle § 76 odst. 6 pro rok 2025 činí 84 %. V celém domě probíhají práce jak ve společných prostorech (společné chodby, střecha, sklep…), tak v jednotlivých prostorech u nájemců. V domě, ve kterém práce probíhaly, jsou 70 % plátci a 30 % neplátci DPH. Přijatá plnění za práce na společných prostorech vstupují do nároku na odpočet daně s kráceným odpočtem. Na konci roku proběhne vypořádání odpočtu daně a vypočtený vypořádací koeficient bude např. 89 %, kterým se přepočtou všechny „krácené“ vstupy za rok 2025. Dále je ve stejném domě v roce 2025 prováděno TZ u nájemce – neplátce DPH. Nárok na odpočet DPH zde není a DPH vstupuje do pořizovací ceny TZ. TZ provedené na společných prostorech domu bude na konci roku 2025 přepočteno pouze vypořádacím koeficientem nebo k 70 %, ve vztahu přímo k danému domu? Pokud se z nájemce neplátce stane v následujícím roce plátce DPH a nájem bude zdanitelným plněním na výstupu, bude se přepočítávat pouze hodnota TZ vztahující se ke konkrétnímu nájemci? Jakým poměrem? Krátícím, poměrem plátců v domě nebo 1/10 plný nárok?

V majetku máme zařazený nákladní rozvozový automobil se skříňovou pekařskou nástavbou. Majetek je daňově i účetně odepsaný. Zachovalou skříňovou nástavbu chceme sundat a později použít na nový automobilový podvozek. Starý podvozek prodáme. V majetku hodláme stávající jednu položku hodláme rozdělit na dvě, zvlášť na podvozek a zvlášť na skříň. Pořizovací ceny známe z dokumentace. Jak máme správně postupovat po koupi nového podvozku a namontování staré skříně na něj: zařadit nově pořízený podvozek samostatně a starou skříň ponechat také samostatně, nebo starou skříň máme zhodnotit o nový automobilový podvozek, nebo jiné řešení?

Náš klient zakoupil budovu krematoria, smyslem a určením této budovy je právě kremace. V budově je dostatečný prostor pro to, aby se v budově provedly úpravy a pořídila se další kremační pec. To vyžaduje stavební úpravy výstavby pece uvnitř budovy a dále dodání samotné technologie pece. Technologie pece je sestavená již o dodavatele a celá převezena ke konečné montáži ke klientovi, stavební práce demontovat a převést nelze. Nyní řešíme zařazení do odpisové skupiny zda celé včetně stavebních prací zařadit do 3 odpisové skupiny, nebo to rozdělit na stavební část a tu účtovat jako technické zhodnocení budovy a technologii samostatně ve 3. odpisové skupině anebo zda celé je technickým zhodnocením budovy. V této souvislosti ještě poznámka, reálná živontnost pece je odhadnuta právě na 10 let. Poté je nutná buď generální oprava, nebo celá výměna, v obou případech to nese nejen výměnu technologie ale i významnou měrou odstranění stavebních úprav a po výměně opět úpravy nové. Pokud by pec včetně prací byly součástí nemovitosti, tj technické zhodnocení, jak by se účtovalo o neodepsané části technického zhodnocení , pokud by došlo k jeho likvidaci, resp. pokud by k tomu nedošlo, tak by se odpisovalo TZ, i když vlastně reálně již nebude existovat?).

V administrativní budově byly plechové přimontované schránky na zdi v chodbě nahrazeny novými. Jedná se celkem o 20 ks poštovních schránek, nově zabudovaných do zdi, samozřejmě jiných rozměrů. Celkové náklady na stavební a zámečnické služby činí 110 000 Kč. Bude se jednat o technické zhodnocení budovy, nebo je zde možnost zaúčtovat tyto výdaje jako daňové, s ohledem na pořizovací cenu jednotlivé schránky?

OSVČ provozuje svojí ekonomickou činnost (ubytování, stravování) v pronajaté budově. Na přelomu roku 2024/2025 začal budovat na pronajatém objektu FVE systém 33,3kWp s akumulací, který je z části dotovaný z NZÚ – investiční dotace. Investice byla ukončena a uvedena do provozu 10/2025. V roce 2024 uzavřel nájemce s pronajímatelem smlouvu o smlouvě budoucí ohledně souhlasu se stavbou FVE a o odpisování TZ pronajatého majetku. Dle tehdejší legislativy měla být FVE rozdělena na stavební část = TZ budovy se souhlasem pronajímatele a funkční část = soubor hmotných movitých věcí výhradně v majetku nájemce (panely, střídače atd). Od té doby však došlo ke změně legislativy. Jak nyní FVE správně zařadit? Pronajímatel je soukromá osoba a budovu ubytovacího a stravovacího zařízení nikdy neodpisoval. K celkové investici 1,3 mil. mi byl dodán rozpad položek na: cca 850 000 Kč montážní a instalační práce, 185 000 Kč panely, 95 000 Kč baterie, 50 000 + 50 000 Kč rozvaděče, 65 000 Kč střídač a pak drobnější položky jako revize kabeláž stop tlačítko hliníková konstrukce na střeše. FVE slouží výhradně pro potřeby napájení el. energie provozu budovy. Musím vše zařadit jako stavbu nebo technické zhodnocení v hodnotě 1,3 mil. a odpisovat v 6. odpisové skupině 50 let, když jsou panely připevněny na hliníkové konstrukci ke střeše a slouží výhradně pro napájení budovy? Nebo mohu rozdělit na stavební část (850 000 montážní a instalační práce + 1 967 Kč hliníková konstrukce) a zbytek odpisovat jako technologickou část – soubor movitých věcí v 2. nebo 3. odpisové skupině? Také mě zaráží, že položka montáže a instalace včetně technického dozoru je nejvyšší položkou rozpadu a nejsem si jistá, zda ji mám považovat za stavební část. Dotace je mi jasná, tu v případě dvou karet majetku ponížím poměrnou částí hodnotu majetku.

Společnost s r. o. je v pronájmu. Potřebuje vyměnit dosavadní světla za nová. Nové světla budou LED, původní nebyly. Světel je 10 ks, cena za jedno 15 000 Kč, bude je možno odmontovat. Bude se jednat o technické zhodnocení? Pokud by byla cena pod 80 000 Kč, může jít tento náklad rovnou do nákladů?

Společnost s ručením omezeným koupila od vlastníka (občana) byt v bytovém domě za dohodnutou cenu. K tomuto bytu se vztahuje závazek doplatit poměrnou část úvěru za rekonstrukci výtahu v dotyčném bytovém domě. V kupní smlouvě toto není uvedeno. Kupující společnost si vyžádala od SVJ přesnou částku doplatku úvěru (tato částka je nižší než 80 000 Kč). Jak má kupující společnosti zaúčtovat tento závazek? Je možné účtovat jako technické zhodnocení či navýšení pořizovací ceny oproti závazku vůči SVJ, tj. při pořízení bytové jednotky tuto částku přiúčtovat na účet 042? Nebo je známý nějaký jiný postup? 

V roce 2012 firma začala odepisovat FVE 240 měsíců. Nyní zbývá ještě doodepsat 84 měsíců. Staré panely však dosluhují a firma se je rozhodla vyměnit za nové. Jak postupovat? Jednotlivé nové panely mají vyšší výkon než staré jednotlivé panely, ale celkový výkon všech nových panelů dohromady bude stejný (nesmí přesáhnout původní povolenou kapacitu FVE). Bude výměna panelů oprava nebo technické zhodnocení? Pokud to bude technické zhodnocení jak odepisovat? Zařadit panely do příslušné odpisové skupiny (zřejmě 2. odpisová skupina) a samostatně odepisovat? A co se zbývající hodnotou neodepsaných starých panelů?

Společnost na svou novou budovu instalovala světelnou reklamu za 77 000 Kč. Na faktuře není rozepsaná částka na samotné logo ani elektroinstalaci. Celá faktura je v režimu přenesení daňové povinnosti. Mohu dát jako drobný majetek, nebo je to technické zhodnocení budovy?

Výdaje vynaložené na technické zhodnocení hmotného majetku zařazeného v obchodním majetku a jeho používání k podnikatelským účelům nebo v případě nájmu hmotného majetku zdaňovaného dle § 7 a § 9 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, nelze uznat za výdaje (náklady) vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů a do daňově uznatelných výdajů (nákladů) se dostávají až prostřednictvím odpisů hmotného majetku. V následujícím textu se zaměříme na správné daňové postupy při řešení technického zhodnocení na hmotném majetku a na jeho daňové odpisování.

Společnost s r. o., neplátce DPH, člen SVJ bytového domu, přebudovala zakoupený nebytový prostor na ordinaci. V rámci stavebních úprav byly vyměněny nevyhovující vstupní dveře z ulice do ordinace (v hodnotě 200 000 Kč). Po dohodě s ostatními členy SVJ přefakturovala polovinu ceny dveří (100 000 Kč) společenství vlastníků. S. r. o. po kolaudaci převede nebytový prostor z účtu 042 na účet 021 a začne majetek včetně všech vedlejších pořizovacích nákladů odpisovat v 5. odpisové skupině. V jaké ceně se v účetnictví s. r. o. na účet 021 převedou dveře – v poloviční ceně 100 000 Kč se souhlasem SVJ?

V minulosti jsme technicky zhodnotili vlastní budovu tím, že jsme na betonovou podlahu ve výrobě namontovali podlahu nerezovou (cca 2,5 mil. Kč). Nyní chceme nerezovou podlahu odstranit. Odstraněním ale dojde k poškození betonové podlahy pod ní, tj. budeme muset tuto betonovou plochu opravit. Můžeme tyto práce účtovat do nákladů jako opravu (511), nebo půjde o technické zhodnocení majetku-budovy? V obou případech bychom snížili hodnotu majetku o demontované nerezové plechy.

Nájemce v roce 2025, po 4 letech (zařazení TZ bylo v roce 2021), opustil pronajatý prostor a bezúplatně ponechal TZ pronajímateli. Chtěla bych se zeptat, zda plátce, který bezúplatně ponechal TZ, musí v takovém případě postupovat následovně: aplikovat fikci uskutečněného plnění a dle § 13 odst. 4 písm. a) zákona o DPH odvést DPH z daňové zůstatkové ceny TZ k datu předávacího protokolu, nebo dle § 78d zákona o DPH provést úpravu odpočtu DPH a částku ve výši 6/10 vrátit státu? 

OSVČ vedoucí daňovou evidenci, plátce DPH, v rámci podnikatelské činnosti bude provádět technické zhodnocení na pronajatém majetku (se souhlasem pronajímatele-jiná FO). V rámci tohoto TZ musí vybudovat přístupový chodník na pozemku města. Město na základě rozhodnutí Rady města uzavřelo s OSVČ smlouvu o výpůjčce tohoto pozemku. OSVČ zhotoví chodník za cca 100 000 Kč a následně městu pozemek vrátí i s novým chodníkem. Jak se je to s daňovou účinností nákladů na tento chodník, když bude bezúplatně převeden na město? A nárok na odpočet DPH při budování chodníku?