Nájemní vztahy jsou jedny z nejčastějších právních vztahů v obci – obec jako každá jiná právnická osoba v rámci nakládání se svým majetkem může majetek prodat, darovat, půjčit či s ním jinak disponovat. Častým způsobem dispozice obce s majetkem je právě nájem. Cílem příspěvku je poskytnout úplný a přehledný pohled na nájem, pokud je jednou ze smluvních stran obec. Zaměříme se na právní regulace, které obce dodržují při uzavírání nájemních smluv, a na to, jak mohou tyto smlouvy prospět jak obecní pokladně, tak i místní komunitě. Prozkoumáme specifické právní mechanismy, které se uplatní, když je obec jednou ze smluvních stran, a vysvětlíme výhody i úskalí, které tento proces obnáší.
Nájemní vztahy v obcích: právní regulace a praktické aspekty správy obecního majetku
Mgr.
Slávka
Kopačková
Obec jako účastník právních vztahů
Obec je samostatným subjektem práva, který hospodaří se svým majetkem prostřednictvím svých orgánů. V právních vztazích má postavení právnické osoby. Zároveň je však při nakládání s majetkem omezena právními předpisy, a to s ohledem na charakter majetku, se kterým hospodaří. Jedná se o tzv. veřejné prostředky, u nichž se prostřednictvím mechanismů stanovenými zákonem uplatňuje vyšší míra kontroly veřejnosti. V praxi to pro obec znamená povinnost do procesu rozhodování o dispozici s majetkem zahrnout další mechanismy tuto kontrolu umožňující. To se týká také nájmu majetku obce. Obec může v nájemních právních vztazích vystupovat jak na straně nájemce, tak na straně pronajímatele. Podle toho se na ni uplatní i jednotlivé omezující mechanismy. V případě, že obec rozhodne o pronájmu svého majetku, je pronajímatelem. Stává se tak převážně z důvodu, že jej dočasně nepotřebuje a jeho užívání jiným subjektem může přinést obci finanční prostředky. Rovněž je pro určité druhy majetku podstatné, aby byl užíván, v opačném případě jeho stav degraduje (např. byty či nebytové prostory). I potřeba zachovat užívání prostor tedy může být důvodem pro jejich pronájem. Také obec se může stát nájemcem. I zde je častým důvodem potřeba zajistit užívání pozemku či prostor, aniž by se obec stala jejich vlastníkem. Důvodem může být dočasnost takové potřeby, nedostatek finančních prostředků ke koupi obcí anebo nezájem vlastníka na prodeji majetku a potřeba majetku na straně obce.
Právní úprava nájmu a specifika v případě obcí
Nejčastějším předmětem nájmu v obcích bývají pozemky, byty či tzv. nebytové prostory. Podle toho, o jaký předmět se jedná, se uplatní i konkrétní právní úprava [pozn.: dle dřívější terminologie zavedené zákonem č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, který byl zrušen k 31. 12. 2013 a nahrazuje ho právní úprava uvedená v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“)] a případná omezení, pokud je nájemcem či pronajímatelem obec:
–
Pozemky – v případě nájmu pozemků se uplatní právní úprava části čtvrté, oddílu 3, pododdílu 1 – obecná právní úprava (§ 2201 až § 2234) občanského zákoníku. Obecně je tato právní úprava založena na značné smluvní volnosti, strany si mohou konkrétní obsah nájemní smlouvy upravit do