Zkušenosti s aplikací novely zákona o dani z nemovitých věcí od 1.1.2014

Předmětem daně z nemovitých věcí jsou nyní:

Pro účely daně z nemovitých věcí zdanitelnou stavbou jsou:

Budovou je pro účely daně z nemovitých věcí nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí, tj. ve smyslu definice budovy vymezené v katastrálním zákoně (zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí). Z hlediska daně z nemovitých věcí je irelevantní, zda taková budova je nebo není evidována v katastru nemovitostí. Předmět daně ze staveb je tak z hlediska stavební konstrukce přesněji vymezen vůči ostatním stavbám - ty, které nesplňují parametry budovy nebo vyjmenované inženýrské stavby, nejsou předmětem daně ze staveb.

Výslovným uvedením jednotek se respektuje jejich specifická právní úprava na jednotky vzniklé do 31.12.2013 vymezené zákonem č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a vlastnické vztahy k bytům, tak i na jednotky vymezené podle nového občanského zákoníku.

Jednotka zahrnuje byt a podíl na společných částech nemovité věci, do které náleží pozemek, na němž byl dům zřízen. Obdobné platí také pro nebytový prostor, jakož i pro soubor bytů nebo nebytových prostorů. Tento pozemek je tudíž součástí jednotky, a proto by neměl být zdaněn daní z pozemků. Pokud je pozemek součástí jednotky, předmětem zdanění je jednotka jako nemovitá věc a pozemek není samostatným předmětem daně z pozemků. Pokud takový pozemek přesahuje zastavěnou plochu nadzemní části budovy, je u jednotek aplikován odlišný koeficient při stanovení upravené podlahové plochy, a to namísto původního 1,20 nově 1,22. Pokud se jedná o pozemek sice užívaný společně s těmito jednotkami, ale ve spoluvlastnictví pouze některých vlastníků jednotek, je takový pozemek samostatně předmětem daně z pozemků. Pokud se týče poplatníků-vlastníků jednotek, kteří již dříve podali daňová přiznání, nemají v souvislosti s touto změnou povinnost znovu podat daňové přiznání. V těchto případech správce daně vyměří daň z moci úřední.

Od 1.1.2014 byla zrušena vyhláška č. 12/1993 Sb., kterou se prováděla některá ustanovení zákona České národní rady č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí s tím, že osvobození pozemků a staveb vyplývající z této vyhlášky byla zapracována přímo do zákona o dani z nemovitých věcí.

Pozemky určené k zastavění zdanitelnými stavbami osvobozenými od daně ze staveb a jednotek podle § 9 odst. 1 písm. i) a j) zákona jsou od 1.1.2014 (na rozdíl od předchozí právní úpravy) po dobu, než bude stavba dokončena, zdaňovány jako pozemky stavební. Jedná se o pozemky určené k zastavění stavbami, které doposud nebyly předmětem daně ze staveb, jako jsou stavby vodáren, úpraven vody, kanalizačních zařízení, rozvodných zařízení, nebo stavby pro veřejnou dopravu. Jedná se zde o stavby zdanitelné daní z nemovitých věcí, tj. budovy nebo vybrané inženýrské stavby. Nebyla-li takováto stavba dokončena v roce 2013, poplatník byl povinen uvedenou změnu zohlednit v daňovém přiznání na rok 2014.

Je-li vlastníkem pozemku pod bytovým domem rozděleným na jednotky subjekt, který není vlastníkem žádné z jednotek, je tento pozemek předmětem daně z pozemků a poplatníkem daně je vlastník pozemku bez ohledu na to, že je pozemek zastavěn stavbou. Tento poplatník je povinen na zdaňovací období 2014 podat daňové přiznání. Výjimkou je případ, kdy je tento pozemek ve vlastnictví státu nebo ve vlastnictví té obce, na jejímž území se nachází, neboť pak je od daně osvobozen a není povinnost toto osvobození uplatnit v daňovém přiznání.

Stavby vleček jsou od 1.1.2014 předmětem daně z pozemků jako zpevněné plochy pozemků užívané k podnikání, nikoli předmětem daně ze staveb. Za zpevněnou plochu pozemku se u pozemku zpevněného vlečkou považuje pouze část odpovídající železničnímu kolejovému svršku. Výměra této zpevněné plochy pro zjištění základu daně z pozemků se zjistí ze stavební délky kolejí v metrech násobené průměrnou délkou pražců, tj. 2,5 m. V případě kolejového rozvětvení vlečky se základ daně zjistí jako součet stavebních délek kolejí násobený průměrnou délkou pražců, tj. nikoli z celkové plochy kolejiště. Zbývající část pozemku včetně kolejového spodku, je předmětem daně jako druh pozemku evidovaný v katastru nemovitostí, tj. zastavěná plocha a nádvoří nebo ostatní plocha.

V případě, že koleje vlečky spočívají na stavbách (mosty, přejezdy, tunely), případně procházejí budovami nebo jsou v nich zakončeny, plocha kolejového svršku, který je na těchto stavbách nebo v těchto stavbách umístěn, není předmětem daně z pozemků.

Nachází-li se vlečka na jiném druhu pozemku nežli zastavěná plocha a nádvoří nebo ostatní plocha, tj. např. na zemědělské půdě nebo lesním pozemku, je celý pozemek předmětem daně z pozemků jako druh pozemku evidovaný v katastru nemovitostí.

I některé další stavby nejsou od 1.1.2014 předmětem daně ze staveb a jednotek, neboť nejsou zdanitelnou stavbou podle zákona, tj. budovou nebo inženýrskou stavbou uvedenou v příloze zákona. Jedná se např. o tzv. plošné stavby, které se nacházejí na jiných druzích pozemků, než je zastavěná plocha a nádvoří nebo zpevněná plocha. Místo doposud přiznaných staveb bylo třeba v roce 2014 nově podat přiznání za pozemky, na nichž se nacházely původní stavby, které přestaly být zdanitelnou stavbou.

Stavby, které byly doposud vyňaty z předmětu daně ze staveb, jsou s účinností od 1.1.2014 v rozsahu budov a inženýrských staveb nově předmětem daně ze staveb a jednotek, současně však jsou od daně ze staveb a jednotek osvobozeny. V těchto případech poplatník nemá za povinnost uplatnit nárok na osvobození zdanitelných staveb včetně k nim náležejících pozemků v daňovém přiznání.

Změny v oblasti právní úpravy daně z nemovitostí (nově nemovitých věcí) se nedotkly výše sazeb této daně, avšak v určitém ohledu upřesňují podmínky, za kterých se zvyšuje současná základní sazba u zdanitelných staveb pro podnikání. Zákon o dani z nemovitých věcí zvýšení sazby daně u vícepodlažních budov omezuje oproti současnému stavu pouze na případy, kdy zastavěná plocha dalšího nadzemního podlaží zdanitelné stavby pro podnikání, která je předmětem daně ze staveb a jednotek, přesahuje jednu třetinu zastavěné plochy nadzemní zdanitelné stavby.

V souvislosti s novelou zákona bylo sporné, zda dani ze staveb podléhají i nedokončené budovy, tedy budovy před vydáním kolaudačního souhlasu, před rozhodnutím o zkušebním provozu apod. Sekce majetkových daní Komory daňových poradců ČR na základě iniciativy PhDr. Milana Skály problém projednala s odborem legislativy majetkových daní Ministerstva financí ČR a s odborem správy majetkových daní Generálního finančního ředitelství s následujícími závěry: Nový katastrální zákon nikde explicitně neuvádí, že budovou obecně či budovou, která je předmětem evidence v katastru nemovitostí, se vždy rozumí budova dokončená. Jazykovým výkladem k takovému závěru nedojdeme. Zjevně však pro takový závěr svědčí výklad teleologický (viz důvodová zpráva) i výklad historický ( znění katastrálního zákona roku 2013 a 2014). V daném případě je nutné preferovat uvedené výklady na úkor výkladu jazykového. Jazykový výklad představuje pouze prvotní přiblížení se k aplikované právní normě. Je pouze východiskem pro objasnění a ujasnění si jejího smyslu a účelu (k čemuž slouží i řada dalších postupů, jako logický a systematický výklad, výklad e ratione legis atd.) Mechanická aplikace abstrahující, resp. neuvědomující si, a to buď úmyslně nebo v důsledku nevzdělanosti, smysl a účel právní normy, činí z práva nástroj odcizení a absurdity.¹⁾

Při správném výkladu lze tedy výše popsaným způsobem dovodit, že definice pojmu „budova“ uvedená v katastrálním zákoně, na níž se zákon o dani z nemovitých věcí výslovně odvolává, vymezuje takové znaky stavebního uspořádání stavby, které ji činí budovou způsobilou k užívání, tj. budovou dokončenou.

Tedy pokud jde o budovy, předmětem daně z nemovitých věcí jsou pouze budovy dokončené bez ohledu na skutečnost, zda daná budova je ve smyslu ustanovení nového katastrálního zákona předmětem evidence v katastru nemovitostí. Obdobně to platí i pro jednotky.

V novele zákona o dani z nemovitých věcí se několikrát objevuje termín nebytový prostor (stejně i v jiných daňových zákonech platných od 1.1.2014), aniž by tento pojem byl někde vysvětlen či následoval odkaz na nějaké jiné zákonné opatření či platný zákon. Ministerstvo financí České republiky k termínu nebytový prostor podalo následující výklad:

Nebytové prostory jsou součástí pouze takové jednotky, která zahrnuje:

Mezi tyto nebytové prostory nepatří:

Pokud je tedy v projektové dokumentaci místnost v jednotce označena například jako komora, je nutné posoudit její právní postavení. Pouze v případě, že půjde o komoru, která není vedlejší místností bytu jako část bytu, ani není místností, která je společnou částí domu, může jít o nebytový prostor ve smyslu předmětných ustanovení.

Když je provozní plocha čerpací stanice zastřešena, je rozhodující,

Jsou-li splněny obě tyto podmínky, je plocha zastřešení považována za součást zastavěné plochy příslušné budovy vymezené obalovou čarou vedenou vnějšími líci průmětů svislých konstrukcí do vodorovné roviny. Nejsou-li splněny obě uvedené podmínky, zastřešení provozního prostoru dani ze staveb nepodléhá.

Když nebyly prohlášeny za neveřejné, jsou plochy, které tvoří součást komunikačního a manipulačního systému čerpacích stanic pohonných hmot, veřejnými účelovými komunikacemi. Pro stavební propojenost přitom nelze z uvedených ploch vyčlenit ty, které skutečně slouží jako veřejné účelové komunikace, a ty plochy, které slouží pouze obsluze čerpacích stanic. Tyto komunikace nejsou zdanitelnými stavbami a v rozsahu jimi zastavěné plochy jsou příslušné pozemky podle ustanovení § 4 odst. 1 písm. o) zákona o dani z nemovitých věcí osvobozeny od daně z pozemků.

Jedná-li se však o zpevněné plochy pozemků, které nejsou přístupné veřejnosti a slouží např. jako manipulační nebo skladové plochy, anebo o části zpevněných ploch pozemků, na nichž jsou upevněny čerpací stojany nebo podobná technologická zařízení, jsou předmětem daně z pozemků jako zpevněné plochy užívané k podnikání nebo v souvislosti s ním, s odpovídající sazbou daně, tj. jako druh zpevněné plochy „Y“ se sazbou 5 Kč/m2.

Zatímco do roku 2013 byly poplatníky daně za nemovité věci tvořící jmění podílových fondů či fondů obhospodařovaných penzijní společností investiční či penzijní společnosti obhospodařující tyto fondy, jsou od 1.1.2014 poplatníky daně přímo tyto fondy, jimž proto vznikla povinnost podat daňové přiznání na rok 2014.

Poplatníkem daně je tedy nově:

Poplatníkem se stává také (rozšíření okruhu poplatníků v souladu s novým občanským zákoníkem):

ale protože takový subjekt nebude existovat 1.1.2014, bude existence takového subjektu ovlivňovat daňovou povinnost nejdříve na zdaňovací období 2015.

V případech úmrtí poplatníka ve lhůtě pro podání daňového přiznání podává daňové přiznání za zemřelého, byl-li povinen jej podat a tuto povinnost nesplnil, osoba spravující pozůstalost do 31.3. běžného roku. Lhůta pro podání daňového přiznání je prodloužena o 2 měsíce.

Při spoluvlastnictví nemovitých věcí si mohou spoluvlastníci stanovit společného zástupce pro daňové řízení anebo podat každý sám daňové přiznání za spoluvlastnický podíl na pozemku, budově nebo jednotce. V případě, že nezvolí ani jednu z uvedených možností, zákon nově umožňuje správci daně stanovit daň z moci úřední bez výzvy, protože za výzvu se považuje povinnost podat daňové přiznání anebo si stanovit společného zástupce.

Přijatá novela zákona o dani z nemovitých věcí přinesla poplatníkům i daňovým poradcům řadu nových otevřených otázek i problémů k řešení (viz předchozí text článku), o to náročnějších, že na rozdíl od jiných daňových zákonů, kde pro aplikaci nových opatření je relativně dlouhé období, bylo nutné daňová přiznání k dani z nemovitých věcí zpracovat dle zákona do 31.1.2014. Věřme, že zásluhou dobré spolupráce legislativního oboru majetkových daní Ministerstva financí ČR, odboru správy majetkových daní Generálního finančního ředitelství a Komory daňových poradců ČR se podařilo všechny sporné otázky včas vyjasnit a seznámit s nimi širokou veřejnost i odborníky. Nově vytvořená pracovní skupina majetkových daní Ministerstva financí ČR již pracuje na zapracování nejasností doposud řešených výkladem do textu novely zákona a zároveň se upřesňují i další ustanovení zákona.