Rizika plynoucí z členství ve společenství vlastníků jednotek

Vlastníci jednotek, kde bylo zřízeno SVJ, jsou povinně členy SVJ. Za závazky společenství vlastníků ručí jeho členové v poměru dle velikosti svého podílu na společných částech. Z důvodu ručení vlastníků jednotek za závazky SVJ je v zájmu každého vlastníka zajímat se průběžně o hospodaření SVJ. Například v případě nehrazení závazků z titulu bankovního úvěru SVJ může banka soudně vymáhat tuto pohledávku přímo od vlastníků.

Stanovy jsou schvalovány při vzniku SVJ. Stanovy sestavené v souladu s novým občanským zákoníkem (dále jen „OZ“)²⁾ upravují zvláště pravidla pro tvorbu rozpočtu, pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí³⁾. Stanovy musí být přizpůsobeny OZ do zákonné lhůty⁴⁾. Neberme to jako nutné zlo. Vhodná úprava stanov může také přispět k lepšímu fungování SVJ.

Dostávám často otázku, jaké má shromáždění vlastníků. Shromáždění je nejvyšším orgánem SVJ. Shromáždění svolává podle OZ statutární orgán písemnou pozvánkou nejméně 1x ročně, ale vhodnější je častější konání. Shromáždění tvoří vlastníci jednotek. Každý z nich má počet hlasů podle velikosti jeho podílu na společných částech.

Působnost shromáždění je široká⁵⁾. Shromáždění rozhoduje zejména o změně stanov, volí a odvolává členy volených orgánů, rozhoduje o výši jejich odměn a schvaluje účetní závěrku.

Shromáždění volí členy výboru. Statutárním orgánem je výbor⁶⁾. Je nezbytné, aby členové výboru měli potřebné odborné znalosti. OZ přinesl zvýšenou odpovědnost členů volených orgánů právnických osob. Z tohoto důvodu nechtějí někteří vlastníci přijmout funkci člena výboru. Členem výboru se může stát i nečlen SVJ, který splňuje požadavky na vysokou odbornost. Nevýhodou této varianty jsou zvýšené finanční náklady.

Podle OZ musí SVJ sestavovat rozpočet na každý rok. Rozpočet schvaluje shromáždění vlastníků, které také schvaluje jeho plnění v rámci schválení zprávy o hospodaření⁷⁾.

V návrhu rozpočtu na příští rok je nutné členit příspěvky vlastníků na správu domu a pozemku minimálně na dvě části:

Jsou časté případy, kdy je konečný zůstatek dlouhodobé zálohy záporný. V takovém případě došlo k financování oprav a investic z provozních zdrojů. Je nutné zjistit důvod překročení rozpočtu, případně navýšit zdroje financování například mimořádným příspěvkem vlastníků.

Pokud člen SVJ vede účetnictví, potřebuje od SVJ potvrzení o čerpání dlouhodobé zálohy připadající na jeho jednotku za zdaňovací období. Bez této informace se v účetnictví této účetní jednotky kumulují zaplacené dlouhodobé zálohy bez jejich průběžného rozpouštění do nákladů, což je v rozporu s účetními principy. Bohužel SVJ často nepodávají tuto informaci vlastníkům, a to ani po opakovaných urgencích.

Doporučuji, aby byla v SVJ zvolena kontrolní komise. Kontrolní komise provádí kontroly uzavřených smluv, účetních dokladů a plnění závazků. Na shromáždění předkládá vlastníkům ke schválení „Zprávu kontrolní komise“.

Vlastník jednotky má právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří. U této osoby může vlastník nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů a pořizovat si jejich kopie⁹⁾.

Je otázkou, ve kterých případech může rozhodovat o opravách nebo pořízení majetku sám výbor a kdy rozhoduje shromáždění:¹⁰⁾

Jak řeší tyto situace vaše SVJ? Máte vlastní úpravu těchto situací ve stanovách?

Vlastník jednotky má povinnost doložit nabyvateli potvrzení osoby odpovědné za správu domu obsahující vyčíslení dluhů. Na nabyvatele jednotky přejde pouze dluh, který je vyčíslen v potvrzení. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce¹¹⁾. SVJ může uplatnit své pohledávky nejen vůči novému vlastníkovi, ale z titulu ručení i po předchozím vlastníkovi.

Při schvalování finančně náročných akcí potřebují vlastníci pro rozhodování aktuální a srozumitelné informace. Informace z účetní závěrky nejsou aktuální a nelze z nich vycházet.

Shromáždění schvaluje účetní závěrku. Účetní závěrka obsahuje rozvahu, výsledovku a přílohu za uplynulé zdaňovací období. Tyto výkazy obsahují pouze souhrnné informace a vlastníci by si měli ve vlastním zájmu zjišťovat před jejím schválením více informací.

Z mých zkušeností se někteří vlastníci zajímají pouze o výši zůstatku peněžních prostředků na bankovním účtu a v pokladně. Tato položka sama o sobě nemá vypovídající schopnost. SVJ muže mít vysoké závazky, které zatím jen neuhradilo. A naopak může mít vysoké pohledávky, u kterých nepředpokládáme riziko jejich nesplacení dlužníky.

Ručí-li vlastníci za závazky SVJ, je nutné seznámit se s výší aktuálního dluhu, jeho splatností a zároveň výší závazku na jednotlivé vlastníky přepočtené dle jejich podílu. Doporučuji zajímat se o výši a druh zdrojů, ze kterých jsou závazky hrazeny. Zdrojem financování nákladů můžou být nejen příspěvky vlastníků, ale také nebo úvěry.

Závazky nalezneme v rozvaze, konkrétně v pasivech. V pasivech jsou vyčísleny závazky z nevyúčtovaných přijatých záloh (nejčastěji přijaté zálohy od vlastníků), závazky vůči dodavatelům, zaměstnancům, státu, bance apod.

Naprostá většina problémů, které mohou vést k situaci, že SVJ nebude schopné své závazky včas hradit, pramení z vysokých pohledávek. Nejčastěji je tato situace způsobena vlastníky - neplatiči. Důležitou informací pro vlastníky je, jak aktivně SVJ vymáhá své pohledávky!

Pohledávky nalezneme v aktivech rozvahy. Nejběžnějšími pohledávkami jsou pohledávky za vlastníky, za dodavateli služeb atd.

Vlastníci, nechte si výborem vysvětlit všechny pojmy, které nejsou srozumitelné. Chtějte vždy aktuální informace a přehledy hospodaření. Ptejte se, kdo jsou ti dlužníci, kvůli kterým chybí peněžní prostředky. Máte právo na kontrolu hospodaření SVJ, kontrolu účetních dokladů a uzavřených smluv. Zajímejte se o hospodaření s vaším majetkem!